澳洲澳大利亚房地产正杠杆问题。悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 我一直在通过书籍等关于正负扣税的各种技术进行大量研究 基本上我理解负扣税的基本概念是为了减税和等待资本增长 正扣税更多或不是通过房地产投资获得收入的方式如果我对这些概念的解释是错误的，请告诉我我的问题是，当不可避免地可能使您处于更高的税级和您的收入无论如何，租金大多会交给税务员我已经浏览并搜索了这个论坛的解释，但找不到或忽略了它如果有一个cuold你也请指点我那个方向
评论
即使在最高边际税率（现在只影响大约 3% 的人口）下，你的大部分收入也不会流向我不了解其他人的纳税人，但是是积极的现金流是我的目标我更喜欢赚钱而不是赔钱，当然不能承受CG
评论
你对正负扣税的理解是正确的负扣税在那些有高税单的人中很受欢迎，但是由于每处房产都亏损，业主必须弥补不足，银行很快就会说你的借贷能力已经用完了投资组合那么理论上你可以购买的数量没有限制对于某些人来说，策略是在资本增长很少的地区购买正向资产，并在资本增长较大的地区购买负向资产来抵消这一点每个人的情况是不同的，但我的目的是在我想工作以抵消我的税款的同时，在一个很好的位置购买负齿轮的房产，然后当我想停止工作时，出售一两个房产以积极地转变整个投资组合适应并靠收入过活希望这有帮助
评论
当你将获得更多报酬（是的，征税更多）时，你如何证明工作中的新晋升是合理的正向投资 主要是给税务员的！收入在 34,000 美元到 80,000 美元之间的 PAYG 边际税率为 30% 加上 15% 医疗保险税 您保留所获得的任何收入的 685% 对于收入 8 万美元到 18 万美元，您保留 544% 纳税肯定表明您正在赚钱 是这不就是投资的目的吗
评论
嗯，我有嗡嗡声-对我来说，赚钱听起来比亏钱更好，当然如果你只是想减少你的税收，你可以把你的礼物送给你把全部工资捐给公认的慈善机构，你就不用交税了
评论
正负债可能会使你的税级更高，因为你赚的钱更多 这通常被认为是一件好事 负负债会降低你的税括号，因为您在某处亏损，所以这可能不是一件好事 您实际上可能正在赚钱并且由于折旧和其他税收减免而成为正现金流，但是如果财产是积极的，这些也是您可以从中受益的事情geared 如果你的财产是正向的，你必须支付更多e税，不要惊慌，因为这意味着你正在从房产中赚钱我个人希望有100万美元的税单你必须赚很多钱才能支付1,000,000美元的税
评论
彼得，没有意识到抵押贷款经纪是如此有利可图！
评论
我个人认为负扣税的唯一理由是出色的资本增长来抵消损失如果你没有得到增长，它究竟是一项投资鉴于您每周都必须把手放在口袋里来支撑它失去工作和负扣税福利哎哟！负资产负债率损失 正资产负债率可能意味着您需要纳税，也可能不意味着您可以从租金中赚取现金，但折旧等会使您陷入账面亏损 两全其美 如果您设法在此方面也获得良好的资本收益财产你在笑你的服务能力对银行有很大帮助 积极的负债意味着你口袋里有更多的钱 积极的负债利润
评论
我的看法是，如果你从投资中赚钱并且仍然获得良好的资本增长就很好，但如果你没有损失太多，你仍然领先，比如每年从你的口袋里掏出 10k 来持有价值 100 万的财产，它只需要在整个投资组合中增加 1%，你只是勉强，如果它增加了 15%，那么你就赚了一大笔钱不用担心
评论
谢谢我自己一直认为积极的负债是要走的路，只是无法理解税收这一切，但我想你是对的，大局更重要，因为你的税收越多，意味着你赚的钱越多只是想办法把我花的所有东西都写成税费
评论
向我解释的方式是：负扣税我付一美元来退税 30c 损失 70c 正gearing 我赚了 1 美元并支付 30c 税 70c 利润 我知道这个理论，我只是还没有让我的 4 个 IP 轮到正面，但我想我的计划仍然是尽可能多地购买，当我决定退休时，至少我有一些 IP 可以玩，这将使我能够弄清楚我是否让它们全部出售，或者其中一些等等
评论
嗨 Lostis，当我开始关注房地产投资时，这是让我感到困惑的概念我听说很多人都在“投资”他们正在亏损的房产，以便“减少他们的税单'我仍然不明白，因为据我所知，除非财产的价值增加了​​相当多，否则他们的税单减少的原因是因为他们正在赔钱当我看到人们说话时让我不安关于价值 50 万美元以上的房产，每周只能获得约 300 美元 就我个人而言，我喜欢 5% 以上的收益率，这样我就可以轻松入睡，而不必过多关注价格以确保增长大于持有成本另一方面，Goanna，我的第一个房产（12 月 7 日购买）处于您提到的租金高于利息的情况；租金费用，但折旧给我带来了账面损失 非常高兴，就像几个月前我打算在每个支付包中把手伸进口袋里（无论如何这都是沧海一粟）我猜有些人喜欢投机大量的负资产，而其他人则喜欢正资产，或者在我的情况下，资产略微负资产 多么重要的一年
评论
正如其他人所指出的那样，除非您获得负资产，否则负资产并不好每年超过现金成本的资本收益事实上，即使您的资本增长（考虑到 CGT）等于您的现金成本，您仍然落后，因为您可以将这些现金用于其他用途并获得更好的回报我认为（非常广泛地）有两种类型的正齿轮投资类型 1 是收益率超过 5% 并且可能具有显着折旧收益的类型，因此有效收益率更像是 6%-75%，特别是对于高税率纳税人，实际上是现金流量ne利率为 7%-75% 的中性利率 假设您至少获得通胀性资本增长，这不是一项糟糕的投资，具体取决于您在房产中的存款有多少 类型 2 是低负债房产 如果您的贷款仅为房产价值的 50%，则很容易获得正向负债 虽然这是谨慎的做法，但房产权益中可能存在大量机会成本 我看不出有很多原因高税率纳税人不要负扣税 - 扣除 465% 肯定很重要，因为资本收益的税收优惠最高为 2325% 你不是花 1 美元来获得 465 美分，而是投资 545 美分一个财产，你可以踢的东西，至少是一块土地，当我们都在六英尺以下的时候，它就会在那里 话虽如此，如果你要完全没有装备，我认为多元化的股票投资组合是很远的比房地产更好的投资，特别是如果您是 315% 或更低的纳税人
评论
我原以为收益率为 10-12% 加上正数且没有税收减免或折旧的类型 3 才是真正的正数资产负债率这些属性在周期的某些时间可用
评论
有一些缺点到轻微但值得注意的正负债 你可能是正收入但负资本收益 所以你可以持有一个房产，比如说 5 年，整体亏损 这很可能发生在一个矿业城镇，当矿山运行时房产被高估矿场关闭时价值不菲 有趣的 Rio Tinot 刚刚宣布在西澳关闭矿场，因此可能即将发生巨大的 CG 损失 政府家庭税收优惠是根据每项财产损失或收益计算的，而不是像 ATO 那样总体上 所以如果你说 3 个财产，从 ATO 的角度来看，一个赚 1 万美元，两个每个损失 5 千美元，您是中立的 对于家庭税，您的收入又增加了 1 万美元再次，如果您说 5 个孩子，这可能会大幅减少支付的津贴 这据说是 CF+是 g oal Peter 147
评论
这是“正齿轮”的推动者经常没有提到的部分。财产 如果您存入足够大的押金，大多数 IP 将是正向负债 唯一真正的计算是查看整个投资的成本，资本加上购买成本e 存款和购买费用来自，您在“支付”；以某种方式为这笔钱 是在 LOC 上收取的利息，由于您没有还清房屋贷款的更多利息，银行储蓄账户的利息损失或只是失去机会 如果 IP 成本为 10 万美元加上 5 千美元的购买成本，那么持有成本从使用这 105,000 美元开始，无论它是如何收集的，它是以直接成本或其他收入损失的形式提供的，或者更有可能两者兼而有之 如果 IP 需要 20,000 美元的押金来制作它“正齿轮”，则不再是“正齿轮”；比它有 5 万美元或 10 万美元的押金 如果租金减去支出（和任何税收优惠）超过使用 10.5 万美元的成本，那么它才是“正向的”。这不会发生在远低于 10% + 总收益率的情况下，即作为快速的经验法则，105,000 美元的房产租金为 $210pw谈到我最喜欢的话题之一！所以我写了一篇关于积极和消极齿轮对我真正意味着什么的博客文章即使你们都有不同的定义，希望它会引起一些有趣的讨论
评论
两只狗你当然是非常正确的想法机会成本对某些人来说是损失的，但它是至关重要的
评论
你确定我只见过它被称为增加“净租金损失”吗？暗示它是所有房产的净数字 从明年开始，它还将包括净份额和其他投资损失，不知道如何分配这个无论如何，除非 ATO 进行审计，否则他们如何知道这些信息 所有报税表上显示的是各种类别的总租金收入和支出 - 它没有逐项列出
澳洲中文论坛热点