澳洲澳大利亚房产 IP 抵消账户税收影响 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，老读者第一次发帖 我刚从我的会计师那里回来，他把我吓坏了 这就是为什么：我有一个投资房产，只付息投资贷款@ 80% LVR 有一个抵消附加到知识产权贷款的帐户 如果我将其用于个人开支（假期、旅行、日常账单等），我是否能够将所有收入（工资和租金）存入抵消帐户而不会产生任何税收影响我在几个月前还清了我的 PPOR 贷款；因此没有坏账（我的名字有明确的未支配的 PPOR 标题） 我的会计师似乎认为我无权使用 IP 贷款抵消账户来支​​付个人开支（请注意，抵消账户实际上是一个单独的存款账户我的IP贷款帐户）请帮助！任何指向 ato 网站和或裁决的链接：同样也将不胜感激
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嗨 TDH，找一个更好的会计师，也许知道他们在说什么他们显然是错误的 你不是从那里重新取钱贷款，它是一个单独的帐户您的会计师要么不知道什么是抵消帐户，要么不知道税法无论哪种方式，为什么还要付钱给他们有几个经常在这里发帖的会计师，他们似乎知道他们的东西再见< BR>评论
您是否曾经将贷款账户中的任何资金存入抵销账户？这是您不能将抵销账户用于个人开支的唯一原因 例如说您从您的 PPOR 借了一笔贷款并将资金存入在对冲账户里，然后用这些资金购买IP，但是一些贷款资金留在了对冲账户中，然后你不能从对冲账户中提取个人费用，影响扣除率
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也许他认为你有信用额度而不是抵消账户 抵消账户只是一个储蓄账户，用于抵消主要贷款的余额，它不会改变贷款余额，因此不会产生税收影响 Cheers
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hi Bill , 罂粟放大器; BV 感谢您的回复 澄清一下，抵消账户纯粹是针对 IP 贷款的抵消账户 没有资金从 IP 贷款转移到抵消（反之亦然）我今天白天与其他 2 位会计师核实（会计师我的几个精通财产的伙伴转到）其中一个同意我的会计师放大器；另一个同意我的观点我现在陷入困境，因为我没有任何“坏账”并且获得了可观的收入，我想用它来抵消知识产权贷款以使我受益（amp;税务局因为我的损失是降低放大器；因此他们得到更多税）我可能会向 ATO *gulp* 发送电子邮件有兴趣回答您的问题或不了解产品无论哪种方式，我都不会使用这些人来报税，不是因为他们没有告诉我我想听什么，而是因为他们不知道该怎么做工作 如果您决定联系 ATO，希望您能与知道什么是抵销账户的人取得联系BR>评论
我会找一个更好的会计师这个问题已经被问过很多次了，毫无疑问ut it
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解雇会计师 一个不知道 IO 偏移和 LOC 之间差异的专业人士需要教育 ta rolf
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很难得到好的帮助 我带着建议的再融资拜访了我的会计师贷款设置只是为了先与他核对一下他脸上的表情告诉我我在浪费他的时间我实际上花了半个小时向他解释 LOC、offset ac 等的好处而不是反之亦然我然后按了 atto quot;不确定先生让我把你交给负责人”；然后他说“ OOH 不确定先生，我会让我们的一位专家给您回信”；然后他们说 quot;不确定也许你应该问你的会计师quot;疯狂 如果有人认识一个好的会计师，请告诉我
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同意上面的观点如果您的会计师不知道Offset account和LOC之间的区别，那么就有一个严重的问题，我会跑得很快，把我的钱带走你很清楚什么是抵消，从你的帖子来看，我会考虑付钱给那个似乎有线索的会计师去拜访一下（那个“同意你”的人）。 ) 并给其他人一个广泛的铺位干杯 BR
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嗨，税收决定 199942 巩固了信用额度在投资和私人使用目的的混合利息的税收减免方面存在的问题 一些会计师闻到了味道从抵消账户中提取资金并跑到这个 TD 并认为您从抵消中为私人目的提取的金额的利息不能免税 抵消账户不违反这项法律，本质上是一个储蓄账户，位于您的贷款旁边 您最初的融资建议是正确的，会计师需要实话实说
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我建议将任何来自您的IP（租金）的收入与您的个人储蓄分开，换个新会计师但是在知识产权方面提供建议确实需要一些专业知识，他可能在其他领域非常出色当您向他支付有关投资建议的费用时，您可能会从具有丰富投资经验的人那里获得更好的价值建议
评论< BR>嗨，Shady，我什至不会为此烦恼在抵消账户的情况下，该账户与贷款是分开的，他们有不同的帐号 您还可以从 PM 那里获得一份声明，显示租金收入是多少 TDH , 很简单e，去找了解规则的会计师 我们使用 Pamp;I 的抵消账户偿还我们的一项知识产权贷款 该账户目前有很多钱，所有来源的所有收入都存入其中当然抵消了应付利息，因此减少了纳税申报如果你把足够的钱放在抵消中，那么你可以把负属性变成正属性再见
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黑幕在抵消帐户中没关系混合收入，尤其是在这种情况下，当抵消与 IP 相关联时，ATO 无法辩称您通过将租金计入抵消中获得税收优惠事实上，ATO当您将个人收入存入 IP 抵消账户时，您会获得优势，并且可以说，如果将个人收入储蓄投资于其他地方而不留在 IP 抵消账户中，那么个人收入储蓄可能对您更有效。例如，IP 利息可以免税，因此取决于您的税收优惠ket 您将获得 30% 或更多的回报 而不是将您的积蓄留在您的 IP 补偿中并获得 6% 的节省，如果在好的时候您将其投资于托管基金或股票或装备以购买另一个 IP，您可以获得比您现在节省的 6% 更好的回报虽然现在，我认为将我们的钱留在抵消中是一个不错的选择恕我直言干杯
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我知道你们来自哪里，但在后者一个阶段，如果你安排一个 LOC，把它画下来并存入同一个抵消账户以备不时之需，然后你会遇到各种问题，将它与个人储蓄结合起来
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啊啊啊这就是东西你永远不应该混合 IP LOC 和抵消资金可能会非常痛苦 干杯
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我们刚刚遇到了这样一种情况，cba 的好女孩告诉我即将成为新客户的 245,000 美元现金存入他的投资信贷额度以节省利息 4 个月前，我给他的会计师发了电子邮件，他刚刚吓坏了（在他看来）我们的人 h因为现在完全失去了这个扣除，我想他甚至打电话给银行问他们在想什么，为什么他们不做一个带有偏移量的变量长短是一些会计师知道，有些人不知道
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并且不要不要接受“CBA 的好女孩”的投资建议 - 或任何没有获得相关税收或投资建议许可的人电话几乎没有关于房地产投资（或房地产）的线索 他们通常是我从
评论获得投资相关建议的最后一个人
尽管在这种情况下它是未获得许可的抵押贷款经纪人给出这个建议的人知道实际发生了什么，还有会计师，谁有执照谁不知道这不是我读它的方式，浴缸也许卢克可以澄清干杯 LynnH
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对不起林恩，它只是在在这种情况下，有资格提供建议的人（会计师）是错了，但是董事会中有很多人，例如抵押贷款经纪人，他们的建议是正确的，我只是在指出讽刺！
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你们在谈论2个不同的事情案例1是会计师不知道 - 最初的帖子 - 这是 tubs 案例 2 是我的，LynnH 引用的地方 不用说，在每种情况下，您都需要找到有线索的人
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啊啊啊！这就是混乱出现的地方 - 我正在回复卢克的帖子 - #17 对不起，浴缸干杯 LynnH
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如果你安排一个 LOC，为什么不把 LOC 的余额留在零以备不时之需，我不会将钱从其中取出并将其抵消（首先，LOC 利率可能高于您的抵押贷款利率）
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它完成了，因为一旦 LOC 获得批准并不意味着当哟你想要他们可用的资金例如你有一个 10 万美元的 LOC 获得批准，然后 18 个月后当你需要使用它时，银行决定重新评估情况，然后减少取消 LOC 50% 的理由可用的资金是当事情变得艰难时，通常银行会拒绝给你任何钱
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TR 20002 第 40 段 专员承认，抵消账户重提并不影响他最初的贷款原则LOC 重绘不是“名义抵消账户”的论点；在没有任何相反裁决的情况下，我在这里看不到任何讨论的余地干杯，Rob
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除了“LOC”这个词之外，你在说什么我在这里看不到任何相关性放大器； '抵消帐户'已经被提及
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首先感谢所有回复的人 很高兴在一天之内看到如此热烈的讨论回到案例1 我的原始帖子：Pat（帖子11），感谢您强调TD 199942 它有助于了解一些会计师来自哪里个人日常支出也使用相同的抵消账户 我在 ATO 网站上进行了搜索，发现了以下两个税收裁决：TR 9822 amp; TR 936 TR 9822 可能不适用于这种情况，因为 ATO 在这里谈论的是分离放大器；关联账户 而在我的情况下，这是一个双账户情况 TR 936 确实谈到了双账户，并且还提到它是可以接受的 同一裁决中的问题 (v) 还回答了以下“如果利息可扣除会发生什么”；但是，TR 936 更侧重于抵消账户的（不存在的）收入。 taxFBT 对相同的影响 遗憾的是，它并没有反映对不同 IP 贷款余额的可扣除利息的处理（当抵消用于个人开支时就是这种情况）根据每个人的建议，我决定实际上放弃一封电子邮件以书面形式（而不是打电话）给 ATO 已经一天了，他们仍然没有回复如果我收到回复会告诉你
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是的，我不得不写点别的，因为我的信息太短了，再见< BR>评论
大家好，我今天刚看到我的会计师，她告诉我的事情一模一样！！！她说不要再把钱存入抵消，因为她认为这会影响我的利息是否可以扣除关于日常开支（自我于 2008 年 6 月安顿下来）法律，我很想向她表示问候， beekay
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beekay，请一位新会计师，正如在此线程中向其他人建议的那样 如果我们谈论的是 LOC，那么您的会计师将在钱，但抵消账户只是一个与您的贷款完全分开的储蓄账户这确实意味着您可能会减少税收减免，因为您不会支付那么多的利息，但它不会影响你的利息是可以扣除的 真的，这很简单，我不明白有人在由于所谓的“专家”的税务建议不佳，该行业可能会出现严重问题干杯 BR
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你好，锅炉，正是在钱上，要说多少次，如果会计师不知道，请找一个做再见的人
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谢谢你的回复伙计们，在我放弃我现在的会计师并去找一个知道的人之前，我想要一些信息，我可以向我的现任会计师展示，这样至少她会得到反馈，说她做错了什么 税法页面上是否有任何页面可以澄清这一点我看了以前的帖子，但它们似乎没有一针见血，否则我可能错了
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beekay，正如我在上一篇文章中所说，抵消账户是储蓄账户，就像任何其他储蓄账户都是储蓄账户一样，如果您将所有收入（包括投资收入）都存入您的日常储蓄账户（这正是大多数银行的抵消账户），您的利息会不会被扣除您的会计师混淆了带有抵消帐户的 LOC 它们是两个非常独立且不同的东西 抵消帐户是暗示储蓄账户 LOC 非常非常不同，实际上是您的会计师所说的询问他们是否知道抵消账户是什么以及它是如何运作的 那应该给出你有足够的信息 干杯 BR
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你好 Beekay，正如 Rob 提到的 TR 20002 第 40 段明确指出，抵消设施不会影响原始贷款金额的税收减免 示例 $200,000 IP 贷款，您支付额外的 30,000 美元存入与这笔贷款相关的抵消账户 6 个月后，您从抵消设施中重新提取这 30,000 美元，用于参加奥运会，看史蒂夫胡克赢得撑杆跳金牌 200,000 美元的利息仍可全额扣除 但是如果您从附加到 IP 的 LOC 中支付 30,000 美元，然后在 6 个月后重新提取该金额，以看到撑杆跳马上飞舞的红色门垫撞到 Gold，那么重新提取的 30,000 美元的利息将被视为新的私人贷款，利息将被视为不可扣除 希望这有帮助
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我敢打赌你至少在 28 天内不会收到他们的回复，如果有的话，请不要屏住呼吸然后他们只会将你转介给相关立法和不给你一个直接的答案
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我确信参考 TR 20002 第 40 段会有更好的裁决 专员承认，抵消账户重提不会影响原始贷款原则，因为他认为 LOC 重提不是“名义抵消账户”；金额 这只是表明专员同意抵消账户不是 LOC 并且它们是不同的动物 它还说抵消账户不会影响原始贷款原则 ****EDIT mmmm，只是想想这 6 个字'不影响原来的贷款原则'也许是正确的裁决appologies Rob
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我想如果你把“TR 20002第40段”放在一起带有“TR 936”；和“TR 9822”；这足以让任何精明的投资者 (+ ATO) 推断出 IP 贷款 + 抵消安排是合法的 Beekay，如果您认真向您的会计师提供反馈，那么也许您将这些裁决推给她
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我有一个问题，我不是会计师这我明白我很困惑gt;_lt;为什么人们提倡，把你所有的收入都存入 LOC 或 Offset 然后用 LOC 来支付你所有的 IP 费用和你所有的信用卡借记卡信用卡债务不是你的个人开支你如何将利息分开是用于投资目的，什么是私人用途jimmijamz 正如Pat所说，如果您将其放入已为投资目的而设置的LOC，然后随后提取$用于私人目的，则用于私人目的的资金不能扣除利息但是，如果您将其放在抵消 ac 中，则不会影响利息的可扣除性 根据 Pat 的示例：如果您有 200,000 美元的 IP 贷款和 30,000 美元的抵消 ac，您将只收取 170,000 美元的利息 如果您提取30,000 美元从抵消 ac 用于私人使用，然后对知识产权贷款的全部余额收取利息，因为如果抵消 ac 不再有任何资金 请注意，私人和投资资金没有混合，因为余额 o f IP 贷款没有改变——只是收取的利息金额每个月都休息 但是你应该将 IP 费用和私人费用完全分开，否则事情会变得非常混乱 - 整理起来非常昂贵 我希望这有助于澄清事情 Cheers LynnH
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嗯，我可能没有澄清110% 与我的经纪人一起，或者他省略了这样一个*次要* 细节嗯他们为什么不告诉你这个 *@#amp;$(*amp;# 我怀疑这不是他们不知道税务问题
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谢谢LynnH 所以如果你有一个LOC，你会如何区分投资和兴趣？什么是同一 LOC 上的私人用途，即您可以将您的工资存入 LOC，用它来支付投资费用您从 LOC 提取的任何额外的私人用途资金，您的会计师将如何计算提取金额的利息月复一月唯一的办法就是，如果你曾经把钱存入 LOC，那么你永远不能拿出任何东西供私人使用，否则会很头疼
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嗨，吉米，你有一个 LOC ( A) 对于个人提款，由您的所有收入（包括工资、租金、利息、股息等）提供资金，然后您有另一个 LOC (B) 用于所有投资物业费用，由 LOC (A) 中的多余资金和图纸上的提款提供资金LOC (B) 所以在这里你把你的账户分开了，以便于你记录 会计 LOC (A) 的利息是不可扣除的， LOC (B) 的利息是可扣除的 希望这有帮助
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看看这个Gatherumgoss 提供的免费电子表格查看“确定双重贷款的单笔贷款的可抵税利息支付posequot;
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让我试着用新手外行的话重新表述一下我的想法还是有点模糊所以从你目前拥有的一个房产中取出2 LOC（可能吗）LOC（B）是用于投资 LOC(A) 用于个人 LOC(B) 从 100k 开始（即支付新 IP 的押金） LOC(A) 从零余额开始（对于私人） LOC(A) 获得所有收入（比如 5k mth) 并支付任何私人使用放大器的费用；信用卡（例如 2k mth）因此您还剩下 3k（或 -3k 余额） LOC(B) 用于支付 IP 费用；利息（例如 1k mth） - 因此 100k + 1k 101k 现在您使用 LOC(A) -3k 余额，并放入 LOC(B) 因此 LOC(B) 现在是 101k - 3k 98k 因此 LOC(A) 回到零每个月，当你的收入进来时（你应该有足够的钱来支付支出）它还清了 LOC (A)，任何多余的部分都会立即汇入 LOC (B)
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这是一个有趣的电子表格 Redwing 所以基本上，如果您开始将您的 LOC 用于双重目的，您必须努力保存记录 您可以从一处房产中取出 2 个 LOC 吗？或者如果您现在有一个 LOC，您是否可以从同一房产中取出另一个 LOC 而不是增加 LOC用于描述的双重目的
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jimmijamz 你为什么不这样做：使用你目前拥有的房产设置 1 LOC 用于投资目的，用它来支付你所有的 IP 费用 现在设置附加的抵消账户LOC，将您所有的收入存入您的抵消账户，用您的信用卡支付您所有的私人费用，在月底使用 ba在抵消账户中长矛以支付信用卡这样你根本不会触及你的 LOC，除非它用于 IP 费用并且你的抵消账户也减少了你的 LOC 利息，同时保持你的私人开支分开
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不是我的银行 - 或者，至少，上次我检查我们不能但这并不意味着不可能确定我们的一位知识渊博的经纪人可以为您指明正确的方向Qlds007 Rolf L Rolf S lukentel Cheers LynnH
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信用额度一般不附有抵销账户 他们是一个类似的野兽 如果你想要一个抵销账户，通常你需要有一个可变定期贷款，奇数贷方提供 100% 的固定利率贷款抵消账户（例如阿德莱德银行、The Rock Building Society BankWest 提供 40%） 通常您要么拥有信用额度，要么拥有带抵消账户的可变贷款，因此前面提供的关于具有偏移量的 LOC 的场景并不真正在真实范围内可能性毫秒，然而，许多 SVR 贷款都有重提设施，用于类似目的，但如果它们是 Pamp;I
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我有一个 20K 位置与 ING 你是建议什么时候我去提取它（将它转移到另一家银行的交易账户，以便它可以直接记入律师信托账户），银行可以说，对不起，伙计，我们的信用太脆了，你不能拥有它我不这么认为, 它已经获得批准
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这是可能的，但在 ING 的情况下，ING 不太可能以坚实的存款基础和管理的大量资金开始放贷 他们不像大多数贷方那样容易受到信贷紧缩的影响在 ING
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之前，您可能会看到很多其他贷方倒闭不得不说但是没关系，我习惯了老年人不理我我会找到其他知道的人（是时候进行新的会计师编辑了：我的会计师正在向我提供一些她发送给我的信息，说明她可以扣除什么，不能扣除什么我可能会自己追查 ATO，看看我从他们那里得到什么答案用我的财务！
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至少现在你知道了，beekay！正如我们所想 顺便说一句，不要让别人推你或认为他们比你更好 只是因为他们年纪大了 这并不总是意味着他们更了解你正在努力实现的目标等 干杯BR
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beekay，我今天收到了 ATO 的电子邮件回复，我给他们发了详细的文字联系我们 GT;电子邮件查询，这是我的回复：税务局个人税务电子邮件查询服务只能提供有关客户个人所得税问题的一般信息当您的查询针对您的具体情况或涉及复杂问题时，我们建议您致电办公室周一至周五上午 800 点至下午 600 点之间的 13 28 61 如果您愿意，您也可以写信给税务局，以获取有关您在特定情况下的纳税义务的建议 请包括您的税号 (TFN)、您的全名（以前和新的，如果适用）、出生日期、您的地址（以前的和新的，如果适用）、您的签名、您的请求的详细信息和您的联系电话如果您需要寄信给税务局，您可以将其邮寄到您最近的评估通知上显示的地址 您也可以在我们的网站 wwwatogovau 上点击链接“联系方式”找到税务局联系人列表我们”在页面底部如果您需要联系税务局，请在周一至周五上午 800 点至下午 600 点之间拨打个人税务信息热线 13 28 61不再向 ATO 追究此事
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