澳洲澳大利亚房产 Batten Sydney 新网站

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所有，你可能会感兴趣 Chris Batten 刚刚推出了一个新网站，其中包含有价值的信息，包括指向 Investor One TV 的链接，该网站为投资者提供了大量信息 wwwinvestoronecomau
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说到 Chris Batten，今天的《星期日电讯报》有一个关于单位信托不公平征税的故事“税务专家克里斯巴顿今天发起了一场敦促变革的广告活动”：http:wwwnewscomaudailytelegraphstory0,22049,22775375-5006009,00html 虽然他们在讨论，但他们应该提到持有的高土地税成本信托财产 对不起，coastymike，不是要劫持你的线程
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感谢这个链接 我刚刚学到了很多关于遗嘱的知识，并且已经在那个网站上注册了 值得一看
评论< BR>感谢 CoastyMike 很高兴看到你回来访问评论

有趣的是，虽然 Chris 的新网站上提到了混合信托，但如果你在信任下他们没有列出，这是否意味着他已经从ATO
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居lia，如果您阅读该页面，上面写着“但是有很多变化，但基本的是单位信托和全权信托”；因此，混合动力并不存在，因为它们不是上一段中讨论的基本变体之一。关于他对混合信托和负债的看法，请参阅 http:prcmacquariegscomauclienti1 上的视频
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感谢coastymike ，我听了我的结论是否正确不能透露 Chris 和 ATO 之间的任何讨论以及这些讨论的结果，但商业利率、CPI 或市场价值必须在特殊收入单位的赎回时发生持有收益单位时的资本收益
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这是否意味着如果单位价值与CPI挂钩，因此，单位持有人在赎回时保证获得资本收益，那么这是一个有效的商业理由负扣税作为 opp习惯于将单位价值与房产的市场价值挂钩，这意味着房产的价值可能会上涨或下跌，因此无法保证赎回时的资本收益
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让我们扮演角色，看看会发生什么我们提出你是一名法官，主持一个税务案件，其中有一个混合信托，其中有一个财产，单位已发行 发行三年后，单位被赎回，CPI 每年增长 17%，该物业的市值已为每年 7% 殿下赎回这些单位的资本价值是多少
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但你一开始并不知道该物业最终是否会以每年 7% 的回报率返回，尤其是超过短短的 3 年——在此期间价值甚至可能下降然而，你一开始就知道，如果使用 CPI，你将获得单位价值的增加——这就像现在拥有“资本保证”投资就像那些麦格理银行产品一样，而人们一直对这些负扣税，经过几次如果不是因为产品中的“保本”功能，有些人甚至可能已经失去了资本价值 这难道没有商业意义吗？从长远来看，无论如何，投资最终都会变成正向的，而且你更感兴趣的是持续的收入，而不是未来实现的资本收益“收入” 对 SIU 的投资，其中基础资产是财产，例如投资麦格理银行结构性管理基金产品或其他齿轮投资，具有所有构成“商业”投资过程一部分的风险，你不使用巴顿的契约吗？帕特 - 如果是这样，你是说你不会根据 CPI 涨幅计算赎回单位价值，而是使用市场价值 感谢
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Jit，我不记得上次看到市场上起飞的 2% 保本产品 双方政治的目标是将通货膨胀率保持在 2%，让我们面对现实吧，他们做得很好，他们在这次竞选期间的所有言论都旨在将通货膨胀率保持在这些水平 我们使用 MGS 混合信托契约，并对它们感到非常满意并不适合每个客户，但在许多情况下，专注于积累财产的长期客户最好通过混合信托来服务 想要在上述案例中做出决定
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我想你也可以争论方式，但成功在很大程度上取决于特定投资者及其使用信托购买房产时的目标是正确的答案你对上述案例的看法是什么
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来吧Jit, Barristers m提出论点 法官们希望根据积极的常识做出决定 想再试一次
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常识可能是市场价值 但是你如何证明以房产的市场价值向购买这些房产的客户赎回单位是合理的HDT 的 嗯我现在有点困惑
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Bingo 和我忘了告诉你 Jit，在这个角色中你是一名高等法院法官，所以没有进一步讨论这个论点
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我还是不知道不要跟随你如何用这种观点来倡导 HDT 你是在建议你的客户根本不赎回单位所以没有收入流
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这样做似乎是自欺欺人最高收入者支付出售单位的资本收益，个人不会产生的收益，或者如果该财产在其自己的 DT 中，并且如果您以市场价值赎回单位，当它变成正齿轮时，那将会下降这条赛道大约七年，房产增长了 80%+，mak让 HDT 所有者为内部交易缴税，然后他们必须为他们找到钱人们会花钱来获得这个建议
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是的，我不确定帕特在这里得到了什么Jit，客户会是否有机会流动和赎回单位将取决于客户的个人情况那些情况与客户的数量一样多，所以没有必要讨论场景，我们将把它留给客户专业建议
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就是这样我一开始就说！ - 但你建议在法庭上，法官会看穿这一切，并以房产的市场价值使用常识和价值单位，因此我向你提出进一步的问题而且，我相信你是提出这个场景的人第一名！无论如何，让我们把这个溜给看守人
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对不起，你误会了，当我提到客户可以根据他们的情况赎回时，我不是在谈论赎回的价格，我是在谈论赎回的时机
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这就是我对混合信托更加保守并且不再推荐它们的原因对于那些认识我的人，他们意识到我的立场已经改变事实上我在与我的会议上提供了许多免责声明想要继续使用混合动力车的客户 不是因为利息可抵扣 我对此很有信心 问题是这些单位将以市场价值赎回 所以你有一个高收入者持有价值市场价值的资产 所以没有资产保护然后你有高收入者也被评估资产出售时的资本收益（之前赎回很少完成，通常两者重合）所以流媒体的机会很少所以我同意马戏团在我看来，混合动力车有用的情况确实有限在我看来已经减少到极少数人再融资原则是一个巨大的好处，并且能够将财产转移到超级但在我看来资产保护和收入流根本不再是好处我相信它们主要是有益的对高净值人士 从成本的角度来看，父母购买他们的第一个投资物业以混合信托购买它是没有意义的 会计和设置费用很高，而且持续费用也很高 省钱，购买下一个然后是你的下一个，也许是合适的
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感谢 Coastymike 的更新和链接到 Chris 的新网站 关于 HDT，它正在开始看起来唯一能说的就是臭虫了！干杯，GP
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GreatPig 我认为这就像生活中的很多事情随着事情的变化，法律的变化，案例的出现，新的解释产生，模型也随之改变也改变看看超级景观现在我们有分期付款认股权证和使用您的超级基金装备的能力感谢上帝，事情确实发生了变化，否则我们仍然会在沼泽中游泳
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Pat和Coastymike，简单来说，是否可以将使用 HDT 购买住宅物业的人描述为：（1）赚取高收入（2）正在购买负扣税、高增长住宅物业（3）积累并持有这些物业在很长一段时间内 (4) 不打算出售这些房产中的任何一个 (5) 随后积累大量股权或净资产 (6) 以股权为生以资助生活开支，因此利用再融资原则安达其他使用 HDT 的人可能是如果 HDT 案件上庭，则对当时的高等法院法官进行抨击虽然，Batten 可能不这么认为——也许是由于他与 ATO 的讨论，我会补充说，如果你年龄更大，更接近退休金的年龄对你有好处，并且有远见使用单位信托+ HDT结构，那么这将更有效和有益 这是一个很好的总结 提倡HDT的DaleGG自己使用它们，我想符合上述标准，据我了解，他在退休时使用 LOE（来自另一位海报在另一个线程中所说的）
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我还是不太明白！如果您在 SIU 的正向调整后很好地赎回单位，是否可以使用 CPI 而不是财产价值来确定赎回价格，或者在商业上更合理，那么
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Jit，我认为它们对 : 1 有用通过利用再融资原则可获得的其他不可扣除债务的利息扣除将大于赎回单位的资本收益一般高净值个人； 2 想要将住宅物业转入super的人 所以我认为你对谁适合谁有一个很好的总结 请记住，单位的赎回将是一个CGT事件，正如MRY所说，对于很多人来说会产生资本收益赎回将意味着资金无法用于支付资本收益或使用策略来减少这种收益 高净值个人不在同一条船上 例如，假设您以 10 万美元购买房产并在房产位于信托价值 50 万美元，因此您获得 40 万美元的收益 使用 50% 的一般 CGT 折扣，您在特殊收入单位持有人名下获得 20 万美元的收益 现在有很多策略可以减少这种收益，但对于普通熊市很难显着降低这一收益 预付价值 20 万美元的利息或购买价值 20 万美元的林业产品对于普通熊来说并不容易 对于高净值人士来说，这不是问题我的许多客户每年都购买价值 20 万美元的生物燃料林业产品以抵消他们投资的资本收益，许多人因为有资金这样做而预付了巨额利息 一般人不能 所以是的，我相信他们仍然一个非常有用的工具，但不适用于中等收入的人，没有计划将他们的住宅物业转移到超级或能够使用再融资原则最好看看其他策略
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感谢Coastymike的回复有道理我认为很多使用过 HDT 的人可能不符合所有这些标准对我来说，纳税人选择将单位价值与 CPI 挂钩，即使房产价值下降，他们也能保证其单位的资本收益，这当然是可能的，而且更是如此rt-中期时间框架以及在“全球经济衰退”和“房价暴跌”的背景下 就我个人而言，我认为澳大利亚住宅房地产市场在未来几年将变得比过去更加动荡，并且显示更多的波动，今天美国市场上的波动更加明显 这似乎是投资者做出的合理商业决定，对我来说也是一个合理的商业解释 关于这一点的任何进一步想法 Pat 或 Coastymike，Mry 或 Julia，或其他 对你来说这听起来不商业吗 看来 Batten 相信 ATO 和法院也会看到他的逻辑 仍然不是一个明确的 YESNO 对辩论的回答，但暂时必须这样做
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不幸的是，ATO 很难在不触发 CGT 事件的情况下与时俱进 干杯，GP
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Jit，我相信法院总是会根据单位与标的资产的关系来评估单位 CPI母鹿从商业角度来看是站不住脚的，而且交易是与关联方进行的事实更加强调了这一论点 正如迈克所提到的，在大多数情况下，单位的赎回将与物业的出售大致同时进行 HDT 是对于那些拥有 25% 或更多财产资金（包括印花税和法律费用）的现金客户仍然非常有用，然后他们可以将这一百分比的年度利润流出来，当他们是未成年人时，这变得特别有利。每年以及出售物业时明显的资本收益分配
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您确实意识到大多数带有通用单位申请表的HDT都说特殊收入单位的持有人不应拥有e 有权获得信托基金资本的任何部分 如果市场价值是新的头寸，则 1 - 拥有这些特殊收入单位的客户过去无权获得负齿轮，需要修改否认负扣税福利 2 - 从 HDT 发行的单位不再是特殊收入单位，它们只是像普通单位信托可能发行的“单位” “特殊收入单位”的概念；对于那些想要负齿轮的人来说已经死了 3 - 客户必须取消他们现有的已发行单位并创建新单位以确保新单位拥有这些资本权利 你不能回去追溯取消并重新发行新单位 4 - 拥有新单位的客户存在资产保护问题，除非他们选择赎回它们在我写的文章中关于混合动力车的问题中，以使它们成为非常非常利基的产品为代价，我仍然可以看到这种新解释的一些优势（例如，想要为自己购买“超级房子”作为 PPOR 的人几年后拥有 3 个 IP），但您需要解释这种策略的成本（赎回的 CGT）并仔细计划（将其与超级贡献相结合）不过，这种交易的后果可能不与该人以自己的名义购买房产并稍后将其转让给配偶或信托的情况不同 是的，他们会产生印花税，并且可能存在第 IVA 部分的问题，但他们可能会为自己节省其他成本，例如设置和运营即使采用再融资原则，这是否会限制信托中的扣除额除非他们可以将来自其他来源的收入贡献到该信托中，否则他们最终会在信托中获得税收优惠，而不会流向他们的个人头寸好几年了
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我仍然对“资本”和“资本”之间的区别感到困惑信任和“资本收益”；虽然我的信托文件也没有定义，但它通常谈论“资本”；关于信托的资产，在我看来，这似乎是指信托拥有的实际纳税资金和资产，没有人有权立即获得关于“资本收益”，随附的解释性说明信托声明，“收益将包含在信托的应税收入中，以与任何其他收入相同的方式分配或累积”；这似乎暗示着“资本收益”；是信托收入而不是信托资本但是，如果是这样的话，那么在我看来，信托资本只能从礼物中获得，除非不是所有的收入都已经分配，​​特殊收入单位持有人没有任何权利无论如何，因为它不能归因于单位这导致了一个问题：资本单位的持有人有权获得什么如果他们没有获得收入，包括资本收益，那么他们唯一有权获得自己的钱回来，或通过赠送 Curiouser 和好奇者 GP 获得的资产
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GreatPig，是的，一个常见的误解和 MRY 我必须承认，我很惊讶这种区别不明确 你的回答确实表明，也许这是一个对你来说有点不清楚 不要担心 我刚刚完成了税务硕士的信托税收，即使完成了该主题，它仍然令人困惑 文件说它无权获得信托的资本 特别在来单位持有人有权获得任何“收入”；现在我们可以对第 95 节、收入的定义和信托净收入的份额、比例观点（在 Zeta Holdings 案中得到证实）与量子观点（在理查森案中得到证实）、专员的观点进行冗长的讨论。资本受益人方法，这与高等法院所支持的方法完全不同，但遗憾的是，特殊收入单位持有人有权获得信托收入 信托契约明确指出，出于第 95 条收入目的，它将包括资本收益 现在这是否意味着当特殊收入单位持有人被起诉时，某人也有权获得资本（即基础财产）嗯，这是由法院决定的，但我很惊讶有多少人不知道信托语料库之间的区别（资本）和资本收益包含在第 95 条净收入中
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但是当单位变得正向负债时，你会想要收入流，你能合理地重新定义吗？他们此时使用 CPI 来评估单位此时您没有出售该房产 我明白您在说什么 所以当您购买价值 400k 的房产时, 并发行价值 300k 的单位，剩余的 100k + 印花税以现金支付，您可以在单位发行期间获得约 25% 的净利润，以及出售物业的任何资本收益的 25% 左右是否正确？所以，对于那些最初以 90% LVR 或 97% LVR 购买的人来说，这根本不是一个很大的好处
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我不确定这是如何工作的，你的意思是否则会产生利息这里的不可抵扣债务只能抵扣信托收入，而不是个人收入
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Coastymike，再次感谢您的解释回到我的最后一个问题，HDT 中资本单位的购买者（或unit trust) 期待他们的投资 如果他们无法获得收入或资本收益，除了他们的钱，他们还能得到什么 GP
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GreatPig，正是这一直是对方的问题A特殊收入单位持有人有权获得其单位认购价和任何未来收入流（两者均在来和资本） 但是，他们无权获得信托中的任何基础财产 这类似于年金 您正在购买未来的收入流 现在这就是问题所在 如果资本收益不包括在净收入中，那么什么样的流你买了吗 一个很可怜的一个 是不是这个广告 可能不是 这是否意味着利息会被分摊或不能扣除 可能我认为很多人在整个讨论过程中混淆了资本收益和资本 他们是两个非常不同的东西 曾经有和始终将是两个问题 用于获得 HDT 中特殊收入单位的利息的税收减免和“价值”；这些单位的资产保护目的现在我认为它们具有市场价值但许多人有不同的看法无论它们具有市场价值还是CPI价值还是由某个法院确定的价值这与他们有权获得的收入和利息不同税收减免
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我现在坚持使用 CPI 值，就像 Batten 一样，可能有点“激进”——否则 HDT 对 meCoasty 来说是垃圾箱（很高兴见到你回来） , 我指的是单位用于购买的信托资本中的利息，而不是所有信托主体特殊收入单位申请是指收入（个人将纳税），但如果第 95 （包括资本收益）归个人所有，这是否还包括对基础资金的权利 如果该人以 300,000 美元赎回，他们应该有权获得这 300,000 美元 这似乎暗示了申请拒绝的对该资本的权利 如果联合国它的应用程序不涉及信托的某些资本的权利，我觉得它会违反IT 2684，它仍然会否认负扣税这一切似乎太模糊了
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感谢Coastymike对您的坦率讨论混合动力车 在我看来，如果您可以在 CPI 兑换，它们只对妈妈和爸爸有用 所以我们的大问题是向 Chris Batten 在您的网站上讨论在 CPI 兑换，您是否有 ATO 的裁决，认为这是可以接受的？没有计划的测试案例或裁决
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如果有人以自己的名义对房产负有负面影响，并且在 3 年后不得不出售房产（无论出于何种原因），并且这样做是为了获得少量资本收益，甚至是亏损（因为该物业在这 3 年中贬值），从 ATO 的角度来看，这仍然可以，不是吗？这在父母的房地产投资者中肯定不是罕见的情况吗？ Soif 一个单位持有人负面齿轮特殊收入单位以自己的名义，3年后必须出售（赎回）单位（无论出于何种原因），并保证单位的资本收益（因为他们一开始就做出商业决定，将单位价值与 CPI 挂钩）并且没有资本损失，那么为什么不ATO 没问题 这对投资者来说不是更好的商业结果吗资本价值逐年保持一致，甚至长期保持现在当然我知道这里的会计师和我们其他人也在等待高等法院法官或 ATO 以书面形式 100% 确定的事情，但是现在，为什么它没有商业意义肯定 ATO 和法院会考虑到这一点，而不是基于错误的逻辑盲目地应用“一刀切”的规则
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Jit，它没有'对我来说没有商业意义，因为住宅房地产e 从历史上看，平均每年增长 6%-10%，所以如果你投资信托购买住宅房地产，为什么在从长远来看，可能会获得两倍或三倍的收益 当然不是所有的房产都这样做，但这似乎是趋势我认为，除非您预计房价会在不久的将来暴跌，并且您的时间框架已经过去了很长时间，否则您将有权获得这些单位，那么您不会想在这种时尚GP中限制自己的上涨空间
评论< BR>我只是认为，投资者单位持有人一开始就做出一个非常“商业”的决定，取决于他们的财务目标、风险状况和对市场的即时前景 与任何其他投资一样购买以获得收入流，您可能预计租金和整体收益率在中短期内会显着上升，从而为投资者单位持有人创造一个积极的负债情况，但可能不太确定资本价值在期间会以相同程度增加这次或以后你可能会选择一些资本收益的保证，而不是我真的不知道的，但巴顿的决定背后一定有一些理由，我目前只是假设
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我想在从这个意义上说，由于利率的不确定性，它可以被视为与固定您的贷款类似。但是，我的收入单位声明，在赎回时，单位持有人将获得单位的价值，只要它不低于支付的价格无论多么商业化决定采用 CPI 指数，这真的是“价值”吗？如果归属资产没有相同的资本收益 GP
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资本权不会自动包括收入权 也许资本单位的购买者也有权出资决定例如设置或增加租金、选择或更换租户或物业经理、参与法人团体的决定、维护决定、是否翻新或开发物业、何时出售物业等 特别收入单位持有人没有在任何这些决定中说，如果如此，那么您如何根据基础财产的价值来评估特殊收入单位？这与直接拥有基础财产的单位持有人不同，因为根据此处的定义，他们没有权利收入以外的任何东西（包括资本收益）因此，您需要另一种评估单位的方法，例如 NPV、CPI 等，确切的方法会有所不同，并且可以解释sense
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然后他们为此付出了太多，因为仅获得收入的权利通常不值得财产的资本价值 仅购买 50 万美元财产的租金收入不应该花费 500 美元K 有 5% 的净回报（比你现在在这里好），可能需要 15 到 20 年才能达到收支平衡，这取决于在那段时间租金上涨了多少，我认为这就是收入的概念- HDT 中使用的唯一单位似乎不太正确 他们似乎将其视为定期存款，因此当您赎回时，您可以收回您的资本以及持有时的所有收入对我来说，这意味着单位持有人对信托资本和信托收入有兴趣，为了取回您的钱，信托必须从信托资本中支付它所以收入单位实际上是收入+资本单位，因为单位持有人获得的所有收入为以及归属于这些单位的资本 我仍然看不到只有资本的单位持有人会得到任何东西她不仅仅是他的钱 GP
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是的，那是真的 我的理论是这样！这个绝对是给会计师的
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再想一想，对不起，我忍不住了！ - 您在开始时为收入单位支付的费用是否过多或过少真的重要吗 人们经常为财产、股票、管理基金和其他投资支付过多的费用 人们可以并且确实以完全不同的方式“评估”各种投资，基于众多客观和主观因素 这并没有降低投资的有效性，只要你有一个清晰的、“商业的”随着时间推移的投资产生收入的策略，那么这还不够
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在batten 的网站，他说我们可以用我们的退休金作为押金来购买出租房产（如果它是在混合信托中购买的）“你可以用你的退休金作为出租房产的押金”。这如何运作
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可能通过在符合 SIS 立法的单位信托中购买财产（即该财产不用作另一笔贷款的担保记住，Chirs Batten 使用 UTHDT 组合 EDIT - 并且还使用认股权证购买物业
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从单位持有人的角度来看，太少可能无关紧要，因为那样你的回报应该是合理的，并且更有可能共同验证您的利息支付，但过多可能被视为试图获得负扣税优势“商业”；通常意味着支付的费用不会超过其价值当然，如果你能证明这对单位持有人有什么好处，而不是对信托或其其他受益人更好，那么你很可能有一个案例 GP
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再想一想，如果你有一个 HDT，并以 CPI 价值赎回单位，然后出售房产并将资本收益流向低收入受益人，并且碰巧由 ATO 审计，没有问题，这会让其他会计师放心这里
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激进的 JIT 评论所以告诉我们吧

Rodimus，第 111A4 号退休公积金通知第 33 段指出：然而，在投资的情况下，唯一目的测试不太可能得到满足例如，受托人与基金的雇主-保荐人投资于特定资产或资产的合资企业（例如作为租户投资于房地产）常见的）可能不会，在ce在某些情况下，遵守唯一目的测试 要求 ATO 裁定第一个退休公积金和投资物业在 API 的 1 月版中得到解决
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我只是问这是否意味着任何东西（例如像 PBR）如果ATO 不确定或不置可否，他们会不会让它溜走，然后回来告诉你不行 我不知道有谁拥有经过审核的 HDT，但我确定他们他们是否通过审核是另一回事
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你的帖子朱莉娅你在我的网站上说我“讨论在 CPI 兑换”;我以为我知道我的网站上有什么，但我找不到您所说的内容，请您指导我到我所说的地方，因为我找不到它显然我不想被错误引用，因为似乎是此处和本论坛其他部分的案例您还说“在我看来，如果您可以在 CPI 兑换，它们只对妈妈和爸爸有用”；我可以恭敬地建议您遗漏了一些东西，并且在没有完全解决各种问题时发表评论可能很危险 我建议您阅读“信托和遗产”吗？由 Bernard Marks（优秀著作）、实践声明 PS LA 20051 (GA) 以及以下法院判决：Zeta Force Pty Ltd v Federal Commissioner of Taxation 98 ATC 4681 at 4693； (1998) 39 ATR 277 另见 Davis v FC of T 89 ATC 4377； 20 ATR 548； (1989) 86 ALR 195； DCT 诉 Richard Walter Pty Ltd (1995) 29 ATR 644； (1995) 183 ALR 168； (1995) 69 ALJR 223； 95 ATC 4067 和 FCT 诉 Prestige Motors Pty Ltd (1994) 27 ATR 160； (1993) 118 ALR 497； (1993) 47 FCR 138； 93 ATC 5021（对比默克尔 J 在 Richardson v FC of T 97 ATC 5098；(1997) 150 ALR 167；37 ATR 452；(1997) 80 FCR 58）我还会阅读 TR 2005D4、TR9220、TR9525、TR20002 , TR20039 和 TR200512 如果您仍然得出相同的结论，那么至少您可以说您已经阅读并得出了经过深思熟虑的意见
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克里斯，您在此处关于混合信托的视频中提到它为市场价值的另一个例子（当然是购买价格+ CPI）
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天啊，男人自己！看起来我们有一些功课要做
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