澳洲澳大利亚房地产复利 - 悉尼新 ATO 裁决

在澳大利亚地产投资



嗨，ATO 发布了一项新裁决，这对于希望在其 LOC 上复利的投资者来说是个好消息 这里是完整的 Dale ------------------------ ---------------------------------- ATO 解释性决定 ATO ID 2006298 复利所得税减免信贷便利 FOI 状态：可以发布 注意：这是税务局决定的编辑和总结记录 此记录不作为建议形式发布 它可供您检查以满足 FOI 要求，因为它可能会被使用由官员做出另一决定 本 ATOID 为您提供以下级别的保护： 如果您本着诚意合理地将此决定应用于您自己的情况（与决定中描述的情况没有实质性不同），并且该决定稍后被发现不正确，您将无需支付任何罚款或利息 但是，您将被要求支付任何少付的税款（或偿还任何多付的税款）如果您确实打算将本决定应用于您自己的情况，您需要确保该决定中提及的相关规定没有被修改或废除您可能希望从税务局或专业顾问处获得进一步的建议信贷额度，以获取创收资产 决定 是 纳税人有权根据 1997 年 ITAA 第 8-1 节对在信贷额度下为获得创收资产而借入的资金产生的复利进行扣除事实 纳税人在一家金融机构取得了信贷额度，该信贷额度分为两个子账户 一个子账户用于获取创收资产t（投资子账户）和另一个子账户用于非创收目的（私人子账户） 贷方没有要求偿还固定的最低本金和利息 纳税人没有从投资子账户中支付任何款项账户直到私人子账户全额偿还 由于投资子账户的利息已资本化，复利，即资本化利息的利息，应计入投资子账户 决定原因 ITAA 第 8-1 节1997 年允许扣除因获得或产生应税收入而产生的任何损失或支出，但前提是其不属于私人、资本或国内性质海莉诉联邦税务专员 (1958) 100 CLR 478； (1958) 11 ATD 404； (1958) 7 AITR 166) 利息的性质由借款的目的决定 一般而言，借款的目的可以根据借入资金的使用来确定，而利息支出通常从该用途中得出其性质（Fletcher amp; Ors v Federal Commissioner of Taxation (1991) 173 CLR 1; 91 ATC 4950; (1991) 22 ATR 613, Kidston Goldmines Limited v Federal Commissioner of Taxation (1991) 30 FCR 77; 91 ATC 4538; (1991) 22 ATR 168)因此，人们普遍认为，在 Hart v Federal Commissioner of Taxation (2002) 121 FCR 206 中，为获得创收资产而借入资金所产生的普通利息是允许的扣除额； 2002 空中交通管制 4608； (2002) 50 ATR 369 认为复利与普通利息一样，其特征源于原始借款的使用。在这种情况下，复利是根据信贷额度借入的资金产生的，以获得收入因此，复利是在赚取应税收入时产生的，并且是根据 1997 年 ITAA 第 8-1 节允许的扣除额 注意：虽然 1936 年所得税评估法第 IVA 部分的一般反避税规定不适用在这种情况下，第 IVA 部分的适用取决于对每个案件事实的详细分析 专员认为与贷款安排有关的计划需要具有与《税收》第 16 至 19 段所述相同的特征可以适用第 IVA 部分之前的 TR 9822 裁决 决定日期：2006 年 10 月 5 日 收入年份：截至 2006 年 6 月 30 日的年度 立法参考：1936 年所得税评估法部分IVA 所得税评估法 1997 第 8-1 节案例参考：Fletcher amp; Ors 诉联邦税务专员 (1991) 173 CLR 1 91 ATC 4950 Hart 诉联邦税务专员 (2002) 121 FCR 206 2002 ATC 4608 Kidston Goldmines Limited 诉联邦税务专员 (1991) 30 FCR 77 91 ATC 4538 伦尼放大器； Hayley v Federal Commissioner of Taxation 100 CLR 478 (1958) 11 ATD 404 (1958) 7 AITR 166 相关公共裁决（包括裁决） 税收裁决 TR 9822 税收裁决 TR 20002 税收决定 TD 199942贷款扣除费用 利息费用 第 IVA 部分 出版日期：2006 年 10 月 27 日 ISSN：1445-2782 --------------------------------- ----------------------------------------------------------- 这个作品是版权 单击此处获取版权通知 © Commonwealth of Australia 本作品受版权保护 您只能以未经更改的形式下载、展示、打印和复制本材料（保留本通知），用于您的个人、非商业用途或在您的组织内使用 除了1968 年版权法允许的任何使用，保留所有其他权利 有关复制和权利的请求和查询应发送至联邦版权管理局、总检察长部、罗伯特加伦办公室、国家巡回法院、Barton ACT 2600 或张贴在 http:wwwaggovaucca
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好一个GG ATO今天又回到了我的好书中
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感谢Dale发表该评论
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有趣应该改变一些严厉的观点感谢Dale ta rolf< BR>评论
以为已经是这样了，但很高兴能澄清一下谢谢 Dale Regards Marty
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我今天实际上正在考虑这个我的设置几乎相同，但我正在考虑偿还我的 IO 投资物业从deductible LOC子账户贷款并尽快还清non-deductible子账户在这种情况下，deductible LOC子账户是否仍然可以完全扣除，或者是否有某些税法阻止我这样做？例如，我有 2 笔投资房产贷款 IO，每月总计 3000 美元 我有一个带有 2 个子账户的 LOC 子账户中有不可扣除的个人费用，总计 20 000 美元 另一个子账户有总计 10 000 美元的可扣除费用 I建议每月向不可抵扣账户支付 3500 美元，以便尽快还清这笔贷款 在我这样做的同时，我建议从可抵扣账户每月支付 3000 美元，以偿还我的投资房产贷款一次不可抵扣贷款已还清，每月 3500 美元将用于偿还可抵扣 LOC看不出有什么问题”或“你可能会遇到问题，因为”
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感谢您抽出宝贵时间分享这个，戴尔
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有人问我以下问题：作为一个笼统的陈述 - 复合如果有证据证明财产（或任何其他业务）投资（使用 LOC）以产生收入的目的测试，则允许将利息资本化，但是否允许因要求负扣税利益而产生损失（如果收入被抽走以偿还个人债务）这使得门槛合规线变得模糊 你能发表任何评论请戴尔
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感谢分享，戴尔我只想让你知道，你的评论增加了我的底线数十在过去的几年里赚了几千美元你甚至不认识我！谢谢！干杯，A95
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也许 ATO 一直在关注 Corsa 关于资本化利益的线索
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感谢提醒 帮助我们在 OS 期间保持联系
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是这与不久前的一个案例相似，被裁定为避税 这与复利问题是分开的首先是帐户，直到还清为止 我似乎记得根据第 IVA 部分不允许扣除，因为子帐户结构除了减少已支付的总税款外没有其他目的，因此是避税 Dale，您能否确认也许这是从那以后被否决 - Dave99
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嗨，戴夫没有固定的还款要求，也许正是这种区别无论如何，这都是一个潜在的巨大问题，作为一种计划机制，可以更快地偿还家庭住房抵押贷款，从而用可扣除的债务代替不可扣除的债务在过去两天有趣的想法我已经接触过实际上的客户为 ATO 工作，看到 ATO 自己的内部通讯中分发的报纸文章，并且有兴趣实施类似的事情来改善自己的情况，我认为 w现在将看到相当多的抵押贷款经纪人在新一波营销浪潮中推广这一想法 Dale
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Hiya Simon 仔细观察税务局的情况，似乎传统观点正在模糊 它仍然是还早，我相信我们很快就会看到真正的专家对此发表评论只要我看到任何有价值的东西，我一定会在这里发布 Dale
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嗨，如果资金被撤回来自可扣除的 LOC 并用于偿还不可扣除的债务，那么我会戴上保守的帽子，并说传统上这足以让 LOC 利息的税收减免令人头疼新规则可能已经模糊了这一点但是，我倾向于仔细查看该裁决，看看您是否可以通过不对可扣除的 LOC 进行任何还款并将更多资金存入不可扣除的 LOC IF 并且仅在 LOC 条件不要求的情况下利用它来发挥自己的优势一定要还款向您的银行和您的会计师咨询，并小心行事 Dale
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感谢您发布此 Dale 此裁决与我（我相信其他人）的私人裁决相似，因此很高兴看到一致的路线ATO关于复利扣除的问题我希望这让不信的人注意
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你在开玩笑，你是我眼中的专家
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关于这与哈特的情况相似： http:lawatogovauatolawviewh991231235958amp;recnum4768amp;tot4791amp;pnALL:::JA ato 与 2006298 atoid 在同一天发布了这个 可能更接近 Hart 的，有趣的是你会注意到，虽然结论似乎是分拆贷款安排ATOID 将以与 LOC 安排类似的方式处理，ATOID 以：“尽管有上述结论，专员将根据 ITAA 1936 的第 IVA 部分行使酌情权，以不允许扣除P的应用艺术 IVA 载于税收裁定 TR 9822”；我想这些 ATOID 的主要好处是，如果专员确实决定禁止这些利息扣除，您可能不会受到处罚和 GIC
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感谢提供信息的人，我相信这会让我的会计师头疼，因为她会弄清楚什么是允许的，什么是不允许的。对我来说，与其说是税收问题，不如说是尽快偿还不可扣除的债务，并确保我保持可扣除和不可扣除的债务完全分开我刚刚设法让自己摆脱了被不可扣除债务污染的 LOC，我不想再这样下去
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所以, 100% IO offest 贷款是否符合“无固定还款要求”；我的理解是，这些贷款提供与 LOC 相同的功能假设我有 100k IO 抵消贷款，我想将其用于“房地产投资费用”。即利率、IP 贷款利息等 我完全提取贷款 ac 并将其放入 offset ac 中我实际上没有还款，直到我开始从 offset ac 中提取 与零余额的 LOC 相同当我开始从 offset ac 中提取付款时对于我的知识产权贷款利息和其他可扣除费用，我将被收取利息，该利息是根据贷款 ac 和抵消 ac 之间的差额计算的。这个利息将从抵消 ac 中提取，实际上是复利 还款额将随着抵消账户的变化而变化拟定 这是否会被归类为没有固定的还款要求利息）并将其定为非法只要确保“税收优惠”一词从未出现在任何文献中，如果 ATO 审计员提到您从中受益多少，请表现出惊讶在您的资本化利益结构中，您似乎会侥幸逃脱
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ATO 的路线是，如果您创建一个结构是为了获得税收优惠，并且没有其他合理的依据因为是，它避税那么为什么人们首先偿还他们的不可抵扣债务主要是出于税收原因是否还有其他原因可能 - 如果不可抵扣债务的利率更高，如果没有重提设施可抵扣债务等 但总的来说，税收是我认为不支付不可抵扣债务以最大限度地减少税收的整个做法在技术上属于第 IVA 部分的唯一原因，但 ATO 并没有始终如一地执行这一点，所以很难知道它什么时候会被选择性地执行，如 Hart - Dave99
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如果是这样，90% 的设立信托的人应该根据第 IVA 部分受到惩罚 有些人设立公司也应根据第 IVA 部分受到处罚，退休三年后设立 SMSF 并将资金投入到 Kerry Packer 曾经说过的名言“我设立自己的事务是为了避税吗？当然我设立我的事务是为任何没有头脑的人避税”； ATO 对他们的失败努力感到愤怒，因为 Kerry Packer 遵守了法律，所以提出了第 IVA 部分 然而，这项裁决并不属于第 IVA 部分的吉祥，因为我们不知道 这不是一个安排 为什么因为没有来自银行的文献 会议记录中没有任何关于敲诈 ATO 这就是我的问题——选择性执法不想失败 这是一项糟糕的立法如果他们这样做是为了获得“税收优惠”，就把地毯从纳税人的下面拉出来
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我同意你的观点，Mry，第 IVA 部分就像吓唬孩子，告诉他们你是否起床是个大怪物潜伏在那里会攻击你归根结底，您必须争辩说“唯一或主导”；目的不是为了获得税收优惠 6月份所有这些农产品怎么样，让人们获得巨额利息扣除并投资林产品 我相信他们已经做了大量分析并决定11年的回报时间对他们的产品是投资的真正原因是对的每次我们关闭一个“漏洞”；在澳大利亚做生意和人们只是去海外大多数朋友现在在海外工作并且都很高兴在他们年老时回到澳大利亚并利用我们税收支付的所有基础设施我认为里根的说法是正确的，较低税收并允许企业进行广泛的扣除并观察经济增长 我总是想知道为什么政府不取消商务午餐的 FBT 想象一下如果不再对与客户的午餐和晚餐征收 FBT 对餐饮业的增长它有助于增长商业，建立关系并帮助食品行业也许他们认为更多的午餐更多的卡路里更高的肥胖率更高的健康成本谁知道无论如何我晚上的抱怨
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我完全同意你第IVA部分太宽泛了并且通常不强制执行 但是使用 HDT 或公司结构也具有非税收优势，例如所有权的灵活性等 我认为这些是可以辩护的 正如coastymike 所说，它是他们在哈特身上看到的唯一主要目的，都是一样的债务。是为了减税而设计的人为结构，没有经济利益 ATO 打电话给他们 这是一个灰色地带，我将不得不和一些税务律师朋友谈谈他们的想法 - Dave99
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G'day CoastyMike，是的，我记得它进来了（80 年代末或 90 年代初）——它很快就变成了告别鲍勃（霍克）税，但是，天哪，它在过去的使用日期问候之后一直徘徊在远方，
评论< BR>有点像鲍勃霍克！
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我一直在考虑这个问题在我之前给出的例子中如果我没有不可扣除的债务，只允许我的 LOC（所有可扣除）偿还我的在不向 LOC 还款并允许利息资本化的情况下偿还贷款，我认为它仍然可以全部扣除 发生这种情况的原因可能有很多，例如，突然失业、急需资金用于其他用途等我假设这是合法的，我错了吗？如果是，为什么单独贷款不n-deductible 目的（无论如何可以管理）会影响可扣除项目的 LOC 事情的方式是，LOC 的不可扣除子账户的还款可能会给您带来部分麻烦IVA 如果允许 LOC 的可抵扣子账户变得更大 那只是没有意义 我可以理解为什么如果总债务（可抵扣 + 不可抵扣）没有减少并且只有部分 IVA 会给你带来麻烦转移到免赔额账户，但是随着时间的推移整体债务水平降低的情况呢？当然，我们不应该因为试图以法律规定的最有利的方式安排我们的事务而受到惩罚我很难理解为什么会有偿还债务会出现问题，如果债务的结构方式明确区分可扣除项目和不可扣除项目，并且在不可扣除项目上承担债务的成本更高我比免赔项目（即使在相同的利率），为什么不允许我先偿还最昂贵的债务这是最明智的偿还债务的方法有人请赐教我真的很挣扎这个
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傀儡师，我看不出有什么问题我远非专家，但是如果ATO要求你用个人债务平均支付LOC——比如你的个人房子，那么ATO本质上就是告诉你如何花费你的收入，这本身已经受所得税法约束只要你用收入而不是借款来偿还个人债务，那么我认为你应该得到保障 我的商业原因是我不想我的投资是自给自足的，并且如果增长超过了他们的兴趣，那么他们是 顺便说一句 - ATO 的裁决已成为法律多年（自 2002 年左右以来），ATO 终于完成了自己的研究并确认他们同意法律适用于这种特定情况，即他们不会不要和你争论这并不意味着在今天之前这种安排是非法的 拥有单独的贷款（例如 LOC）与投资和投资的 SCHEME 完全不同。个人债务被卷成一笔贷款，但银行先替你还清了个人债务
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ID 2006298 今天撤回了他们怎么敢以防止不确定为借口如何撤回裁决增加确定性！！事实是裁决是正确的，他们现在不知道该怎么做，所以他们只是要隐藏可打印版本 ATO 解释性决定 ATO ID 2006298（撤回） 信贷额度上复利的所得税扣除额 这ATO ID 被撤销是因为决定的事实和理由被认为是不完整的，因此可能具有误导性状态：可能会发布 该决定的状态：决定撤回 2006 年 12 月 1 日 julia@bantacscomau
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哦，现在这太恶心了 也许他们应该在发布之前做这些检查 顺便说一句，朱莉娅有一篇很棒的文章在最近关于这些复利问题的 API 中无论如何感谢 ATO 就何时可以复利以及第 IVA 部分如何相互作用给我们一个清晰简洁的决定。 BR>评论
由于我是synic，我不禁认为他们已经撤回了它，希望阻止那些在ATO做出解释性决定之前不会采取行动的人 我同意Julia，the裁决是正确的 好消息是法律仍然是法律，并且不需要 ATO 这么说才能使某事合法
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嗨，我不是法律从业者，这是如何工作的 举个例子，我有在这方面真诚并依赖 ATO 寻求和提供的信息的客户ATO 的结构和许多人已经花费了大量的时间和汗水 Soooooooooo，对于法律人民来说，在财务赔偿方面这里是怎么回事不管怎样，我建议他们每个人都打印一份裁决副本，他们在做出决定时认为这是他们尽职调查的一部分，并将其放在他们的“以防万一”中。文件 如下所述，该裁决不是法律，它只是试图提供一些澄清和确定性 法律根本没有改变 Dale
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DING 谢谢 Dale 我一直认为 ATO 是最高法院和那也许 ATO 有上帝的直拨号码 谢谢你提醒我他们也必须遵守物理定律 ta rolf
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只是说清楚，除非您获得税收优惠，否则将利息资本化是完全合法的在这种情况下，您可能（可能会）受到第 IVA 部分的打击，然后您就不能声称它
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