澳洲澳大利亚房地产 GST 和翻转和开发悉尼

在澳大利亚地产投资



我试图寻找一些关于这个问题的答案但没有结果，我阅读了 Bantacs 指南，我问了两位会计师（其中一位与 ATO 核对过）并得到了不同的意见，我的伙伴们给出了无数的回应，所以我只是想我会把它扔掉，看看是否有人能对此有所了解，也许我会投票赞成 - 如果我（非 GST 注册实体）从土地开发商那里购买一块土地（通常在保证金计划）并以盈利方式出售，我是否需要注册 GST 并相应汇出一次性交易是否与倍数有任何不同我怀疑答案是需要支付 GST（强制注册），但是 1拒绝并与 ATO 确认 - 如果实体注册了 GST 会怎样，这会自动改变情况 - 如果转售的物品是成品房，即购买期房并出售，会有什么不同吗？ GST 在第一个 s 处停止来自开发商的啤酒，如果该物业在转售前租用 x 个月会有什么不同 - 如果我在 GST 注册实体中开发 4 个单位并在此过程中要求投入并只出售 3 个，那么情况如何？剩余单位 如果该物业作为投资持有，是否需要退还所要求的 GST 如果所有资产都作为典型的“开发持有”策略的投资持有，如果同一实体是否是正规开发股票，答案是否会有所不同？谢谢任何输入
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嗨，Ausprop，很多问题！我会尽力提供帮助 首先，您为什么要在保证金计划下购买土地如果您是从另一个开发商那里购买土地，那么我怀疑您是否能够在保证金计划下购买，除非开发商持有土地自 2000 年 7 月之前起，并没有对其进行任何改进 我这么说只是因为要出售土地作为开发地点，必须先对土地进行一些处理才能使其首先成为开发地点土地可以触发 GST，而 DA 将被视为一项重大改进，因为它改变了土地的用途，从而改变了土地的价值。 有些人认为在保证金计划下买卖会减少他们的 GST 负债，但这真的不是现在的情况 小心保证金计划，目前正在发生变化 保证金计划是作为 GST 的过渡阶段购买的，涉及开发商和在建物业在实施期间请注意，当您在保证金计划下购买时，您仍在购买价格范围内支付 GST，您只是不会获得已支付 GST 的退款，购买时支付的 GST 只会从最终销售价格 您购买的土地是否会在您购买它和您出售它之间完全改变或增强？ ATO 可以将您视为以盈利为目标开展业务 在这种情况下我建议，而且我不是会计师，如果您的利润超过 50,000 美元，那么您需要注册 GST 并在您出售时将 GST 汇给 ATO 如果您的实体注册了 GST，并且您不知何故购买没有 GST 的土地，那么您不能申请任何投入信用因为您已经注册了 GST，那么您将有义务出售带有 GST 的土地，并相应地汇给 ATO 如果您购买的是期房房产，您将在购买价格中支付 GST 如果您重新注册 GST，那么您可以在您的 BAS 中申请这些进项税抵免 当您出售时，无论是在您结算之前还是之后一年，如果您是 GST 注册实体，您仍然需要将 GST 汇给 ATO如果您没有注册GST，您仍将在购买价格中支付GST，但您将无法为其申请任何信用如果您出售它，则无需支付GST，这有点棘手这一切都取决于您在开始项目之前的意图，并应咨询在该特定领域有经验的会计师如果您在此过程中已申请输入学分，并且您只出售 4 个中的 3 个，并且不打算出售第 4 个，那么您的会计师将需要对与第 4 个单元相关的已支付 GST 进行 GST 调整 您可能需要将与第 4 个单元相关的退款退还给 ATO 但是，如果您打算在 5 年内出售该第 4 个房产，那么您可以要求 GST 相关的机智h 该单元的建造，并且在您出售时必须将 GSt 汇给 ATO 如果您的意图是建造并持有并且您的意图是保留房产超过 5 年，那么我认为您不能申请gst Credits 我希望这会有所帮助，但您需要与专门或拥有对这些问题的丰富经验
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MT 2004D3 是你想看的 那里有很多值得一看的例子 房地产销售考虑的关键测试是是否有意图利润 如果有盈利的意图，那么它是一家出于 GST 目的的企业，并且出售将产生 GST 例外情况是住宅物业的销售不会产生 GST，除非它是新的住宅物业 如果土地是在没有征税的情况下购买的以盈利为目的，GST 在某些情况下仍可适用，但一般不会GST，您必须注册 盈利意图 检查是否是新的住宅物业（即它是作为住宅物业购买还是您需要建造它） 否 它是否作为住宅物业出售是 否 GST GST 仍将适用于出售，因为它是新的住宅物业，信用用途没有变化如果您开始出租，将需要按此处说明进行调整
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非常感谢感谢您出色的回复和写它们所花费的时间
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quot;Quote: 最初由 Ausprop 发表 如果转售的物品是已完工的房子，即购买期房并出售，是否有什么不同？它是否会随着开发商的第一次销售而停止 GST 是否会产生任何影响，如果该物业在转售前租用了 x 个月，是否会产生任何影响？建造）否 它是否作为住宅物业出售 是 否 GSTquot; ------------------------ 在刚刚与 ATO 聊过这个问题之后 - 似乎如果您立即转售“新住宅”它的性质没有改变，因此它仍然是一个新房产，因此当它被转售时，它需要缴纳商品及服务税，显然不会减少 CGT，因此比较两种情况：1）翻转一个新房产并赚取 10 万美元的总收入第 111 项为GST，其余按 50% 征税，净利润 $45k 2) 持有房产 12 个月左右作为租金免 GST，加上 CGT 减免，因此税 $25k，净利润 $75k 那么为什么要加倍努力才能获得相同的净效果, 坐等被动 这税制咬人
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奇怪 因为“新住宅”的定义； is-a) 以前没有作为住宅物业出售，并且以前没有成为*长期租赁的标的；或 (b) 是通过*对建筑物进行大量翻新而创建的； (c) 已建造或包含已建造的建筑物，以取代同一土地上的已拆除房屋 如果您购买了住宅物业，则在出售给您时已完全完工并可以居住，并且您在这种情况下出售它，您遵守立法并且能够免费出售 GST GST 在第一次销售后停止 GST 与它无关它与满足立法的定义有关 我会请注意，有些狡猾的人成立了两家公司，一家建造并出售给另一家，其中包括 GST，另一家公司购买房屋并要求退还 GST，然后以免费 GST 出售，因为它不是“新的”住宅物业”；不再，但他们由 ATO 完成在这种情况下，立法将不适用
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非常感谢您的意见 - 我当然很感激你能直接考虑“和”这个词吗？在第一个标准中 - 它可能以前作为住宅出售，但它不是长期租赁的主题，即它是“和”;不是“或”我是否误解了 ands 和 ors 我只与 ATO 业务帮助热线通话，所以他们的建议很可能是错误的
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在与其他人进一步讨论后，如果它失败了，我明白你的观点，它不应该再是新的我正在阅读一些裁决等，这些裁决也可能涵盖我的情况
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