澳洲澳大利亚房地产支付不可扣除的债务 - 替代方案？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家，早安！我一直在踢这个苹果，但一直没有找到一个确定的位置 场景 A - PPOR 价值 $500,000 抵押 $250,000 IP（信托） $300,000 抵押 $150,000 Q）我怎样才能获得 $150,000 的股权和将其应用于不可免赔额
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嗨教练 B 你能否：在你的 IP 上获得信用额度基于 80% 的 LVR，你应该能够获得 $240,000 的限额，所以你现在的额度要少一些150,000 美元的贷款，这将为您增加 90,000 美元的贷款 然后，假设您的 IP 每周租金为 250 美元，您是否可以将所有这些租金存入您的房屋贷款，或者甚至更好地用于抵消您的 PPOR 贷款如果您希望将这笔钱用于另一个 PPOR 或后续用途 这将导致您的房屋贷款每年额外减少 13,000 美元除此之外，您能否将您的 IP 贷款利息和 IP 财产成本资本化并使用您的IP LOC 支付这些费用e 物业费用，这将导致这笔贷款利息可以扣除 基于 150,000 美元的贷款，您每月偿还的利息约为 880 美元，基于 30% 租金的物业费用将为 325 美元，总计 1200 美元每月或每年 15,000 美元 因此，从广义上讲，每年将您的 IP LOC 贷款增加 15,000 美元将意味着大约需要 6 年才能达到您的 IP LOC 限制，而从您的房屋贷款中扣除租金大约需要 7 年将您的住房贷款减少 90,000 美元 您唯一能做的另一件事就是真正出售，实现资本收益，将其抵消您的 PPOR 住房贷款，并在您的 PPOR 住房贷款上获得 LOC 并借入更多的 IP 购买资金与您的会计师一起调查此问题，以尝试解决适合您情况的方案 希望这对您有帮助 希望科莎
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科莎，谢谢您的回复，我仍然有脱节，如果我的信任，您可能会帮助我博尔行 $90,000 并用它来偿还我的抵押贷款； 1 信托在什么基础上能够声称利息支出是为赚取应税收入而产生的：和 2 如果资金来自信托，是礼物、贷款还是分配信托对我应纳税 例如，如果它是通过贷款和来自公司实体的，它可以被 ATO 视为视为股息 再次感谢您的帮助 问候 CB
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嗨教练 B 我刚刚重新阅读你的问题，对不起，我发布了这个问题，就好像 IP 是在你自己的名字下一样嗯，我想知道您是否可以赎回信托中的所有单位，兑现您的贷款，然后以 300,000 美元的价格发行新单位或在现有单位之外发行新单位必须检查契约并担心第 4A 部分生效 它可能不那么粘稠ky 将房子卖给另一个拥有 300,000 美元单位的 HDT，但转让时必须产生资本收益和印花税 这将是转让成本与未来额外的税收优惠问题 如果您想获得贷款信托，并使用收益来偿还您的不可扣除的款项 您确实应该与您的会计师交谈，因为我不确定您是否能够安排它 通常，使不可扣除的债务可扣除涉及资本从一个实体转移到另一个实体当然其他一些会计师可能对这个问题有一些想法
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避税ATO的警告我今天和我的会计师共进午餐除其他外，我提出了将我的房子卖给信托并出租的想法返回 简短回答：否 ATO 对此的看法非常模糊——因为反避税法规定所有交易都必须出于有效的商业原因进行——而不仅仅是为了避税 他们认为这样做的唯一原因是转向不可抵扣的债务变成可抵扣的，因此将其归类为避税 本质上他们是对的，我想要这样做的唯一原因是避免不可抵扣的债务 我的会计师说 - 这就像向公牛挥舞旗帜一样说“审计我！！，罚款我！！”如果这样做是出于正当理由，例如这个例子：我要把房子搬到另一个房子里，然后把它卖给信托机构，然后把它租给其他人——那么它就是犹太洁食。与这里提出的方法不同 可能值得真正检查一下 如果您经过审计等可能会出现问题 有兴趣看到会计师对此的观点 总是好奇
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如果是你的 PPOR，我同意在这个线程中涉及到你可以用 IP 做什么虽然关于将 PPOR 出售给信托以出租是我永远不会考虑的事情 资产保护和资产所有权的重组是有效的商业原因和第 4A 部分，你的法律指，指出安排的主要原因不能作为获得税收减免的唯一目的 ATO 将其视为一项反避税法，大多数会计师认为这是对纳税人以前安排其事务的合法权利的限制一种税收优惠的方式，以及一项完全可以滥用的法律 我相信第 4A 部分是他们对 Kerry Packer 传奇言论的回应
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移动股本 哎呀 - 你对 a) 部分是对的信任 不是 PPOR 我的错误假设 我不会用我的一点思考来绕过这个讨论 关于转移股权以偿还 PPOR 然而：ATO 不处理资金是决定税收减免的因素 无论结构多么复杂 - 最终用途决定了可减免性 例如，如果您通过兑现您的单位、从银行借更多的钱并重新发行特殊单位，然后将其中的一部分用于在您的 PPOR 上支付您的抵押贷款 这笔钱的最终用途将是在您的 PPOR 上支付您的抵押贷款 不是投资目的 因此不是免税权利
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借来的资金的目的是决定免税的地方资金流向是一个指导，但不是决定因素BR>评论
不 - 你借来购买股票 那将是可扣除的 确保你获得交易记录和所有权以证实你的主张 请记住，重新提取与新贷款相同 所以如果你从一个房子里重新提取我的股票贷款现在是可扣除的债务相反，如果您针对个人使用的 IP 重新借款，则不能扣除就移动股权而言，我认为必须改变所有权才能发生这种情况，即财产出售给一个配偶向你借了 100% 加上成本来购买它 这笔钱然后进入你的 PPOR 这可能会触发 CGT 和印花税，所以在经济上可能不可行 希望这会有所帮助，但一如既往我不是会计师，只是一个好心的小伙子internet room
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以您的 PPOR 和 IP 为抵押，并在 12 个月后在信托中购买三个或更多 IP，出售您的 PPOR 并以市场租金移入您的一个 IP 您的债务现在可以全部扣除 ATO 是很高兴，因为很明显你不是为了税收目的而这样做的，干杯，Aceyducey（顺便说一句，这并不是我们所做的——我们有一个声明的 PPOR——我们不住在这里）
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或者用您的 IP 借款并购买现金债券（如 Steve Navra） 使用收入流来偿还 l oan
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嗨，我想答案将取决于：它是什么类型的信任；以及信托是否欠您钱以及欠银行的钱 信托只是能够以其在 IP 中的权益借钱并偿还给您的贷款 然后您用另一笔贷款（从银行），并且无论您个人如何处理信托支付给您的资金，利息都应该是免税的 Dale
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您好，我不完全同意您的会计师的观点，但是，我可以看到他的建议在让您远离麻烦方面非常好 有几个强有力的法庭案例表明，出于资产保护目的，将房屋置于信托内是完全合法的。信托获得房屋的基础是它正在建造一组房产，并且，您暂时只是租用其中一个房产，直到您搬到更大更好的东西上，然后您就拥有房子在里面的商业论据信托A长远眼光对您的计划很重要一个愉快的奖金 玩得开心戴尔
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抱歉这么密集！但是，这是否也可用于将 PPOR 转换为投资公司？这是我想知道的，似乎并没有直截了当出售 PPOR 时，将其出售给信托！即使我等了 12 个月，它也会简单地将不可索偿的债务转换为可索偿的债务，正确而且，在这段时间之后，ATO 不会过度怀疑
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Quiggles，谢谢你的选择我想知道你是否能启发我要考虑一些实际的考虑 比如说，我在信托内借入 90% LVR，这会给信托带来 12 万美元的现金，然后我在 3 年内以每年 4 万美元（约）的非应税收入购买现金债券 我该怎么做在不改变现金债券干杯 CB 的纳税身份的情况下，将资金从信托中取出并记入我的个人名下
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谢谢 Acey，我喜欢这种方法，但可以看到两个需要进一步考虑的问题； 1 告诉我妻子我们必须搬家 2 CGT 问题如果我决定以信托方式出售我的 PPOR 干杯 CB
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谢谢 Dale，这显示了 HDT 的主要优势之一但是，如果我借了购买信托单位的 15 万美元 IO（免赔额） 我仍然只能取回 15 万美元 我认为我必须通过赎回单位偿还任何可扣除债务而不是不可扣除债务 在正常的全权委托信托中，如果15 万美元作为贷款，贷款的利息可以扣除，但是，在偿还贷款的情况下，它违背了可扣除的债务 Cheers CB
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Dale，谢谢你的回复我同意如果可以证明有效的商业理由不仅仅是“避税”；那么就可以了 这必须记录并证明 对我的会计师公平 - 我可能没有尽我所能简洁地表达这个问题 我的会计师给我的建议是，如果我建立了一个信托，立即转移我的PPOR 进入它，并停在那里 - 这将是 ATO 的一个标志，我故意避税，因为没有明显的商业理由这样做但是：我理解你关于建立资产组合的信托的观点，以及 PPOR作为这些资产之一，我认为在我的情况下，如果我开始信托，将资产组合中的第一个作为投资财产，我会很自在。在稍后阶段，我可以考虑将 PPOR 转移到信托中，用于以下商业，有据可查的原因：a) 资产保护目的 b) 我在独立的企业中作为个体经营者进行交易，因此有承担责任的风险，并且我的资产存在风险 c) 信托正在建立资产，而 PPOR 是其中之一d) 我们要去在计划的时间范围内（记录在案，计划中）从我们的 PPOR 继续前进，届时它将变成一个 IP 我猜这种情况的机制意味着我会从我不再个人的信托中租用房产拥有任何资产 我会和我的会计师讨论这个观点 我想这里的关键是记录和证明我的行为有正当的商业理由 亲切的问候 ac
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3 或更多 Aceyducy - Bingo 为什么 3 或更多这是神奇的数字还是刚从帽子里抽出来干杯总是好奇Acey，为什么不只是以个人名义制作其中一个，另外两个以信托名义这样他们就可以进入个人并声称这是他们的PPOR并获得CGT免费状态（租用的第一期除外） MI
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PPoR 好主意 Acey 但是为什么你仍然有一个“宣布”的 PPoR 我们正在考虑购买下一个 Ipin HDT 并租用它'以市场租金'，我们显然会增值该物业很可能会在 2-3 年内搬出，新租户将搬进来我们将搬入下一个 IP 目前我们有 3 个 IP，虽然这将是 HDT 中的第一名，但我们也将通过信托购买股票，我相信这一点还将有助于证明它是一家商业企业
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