澳洲悉尼单元开发的澳大利亚房地产商品及服务税

在澳大利亚地产投资



我在 2001 年购买了一个具有发展潜力的投资物业并将其出租，直到我获得议会批准建造三个单位现在我正在这个物业上建造这三个单位，预计于 2004 年 8 月完工 我需要了解计算 GST 的最佳方法，如果我决定出售这些单位详细信息如下；购买价格 $300,000 (购买于 2001 年 4 月) 目前土地估价 (获得许可证后) $420,000 建筑成本包括许可证等 $430,000 (三个单位) 项目总成本 $870,000 预计售价 $360,000 (每个)
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我猜在出售时，您将支付 10% 的 GST 付款 3*360K 1080K 108K GST 您的开发成本，我希望包括 GST 是 $430K 其中假设 10% 是 GST $43K 您可以通过以下方式抵消 $108K你已经支付的 $43K 留下估计 $55K 你将不得不支付 记住如果你不卖你不需要支付 $55K！
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你好你没有提到购买价格是否包括在内GST 与否 假设没有，那么您在出售时可能有资格使用保证金计划，这意味着您收取的 GST 将计算为： 销售价格 (4 x 360,000) $1,440,000 减去保证金 300,000 因此，销售价格受制于到 GST $1,140,​​000 因此 GST 要收取ctedx 111 103,636 美元，并且正如已经建议的那样，您可以要求退还您在建筑商、分包和材料等上花费的 GST - 比如说 111 栋建筑物的成本为 39,090 美元 您在每个季度支付时要求退还 GST，您收取的 GST 是什么时候你卖了，所以一路上有一些现金流优势 Dale
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如果setunge将新单位出租一段时间，然后在一段时间后出售，GST是否适用
评论< BR>我想如果我保留超过5年，我不需要支付GST
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你好最初的BAS将根据当时的意图准备如果意图改变，那么，修改需要提交 BAS 这是一种丑陋的做事方式，可能会引起注意 但是，如果该物业出租超过 5 年，那么销售价格中将不包含 GST 如果租用期少于 5 年那么GST还是要收的 相信我，这不容易而且很丑 戴尔
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戴尔，用同样的例子你能告诉我们如果出租的单位超过 5 年，数学会是什么样子吗？我的看法是，如果 setunge 从一开始就决定将这些单位保留超过 5 年，他将无法申请39,090 美元的建筑成本，但话又说回来，他也不必在出售该物业时支付 103,636 美元的 GST，从而可能节省 64,500 美元，或者他仍然可以要求 39,090 美元而不支付 103,636 美元，这将使数字看起来非常好（是的 我知道我在做梦在项目过程中申报 GST 我在出售新空地时向购买者收取 GST 装修后的房产没有意识到我需要出售的价格，所以现在出租 从它成为“可供出租”之日起'纳税身份改变了，现在费用是进项税 以前的 GST 会计一直保留到五年如果我当时仍然拥有并租用该物业，那么我必须调整以前申报的 GST 并显然将其退还给 ATO 请记住，这将意味着在受此转变影响的五年内调整和重新提交个人纳税申报表，从 100% 退还购买时支付的 GST 到按边际税率部分退还包含在进项税购买中的毛税 如果我在五年内出售该物业，那么我有考虑购买销售金额（出租物业，进项税）和购置应税供应（创建吸引 GST 的新产品）有趣的是，当我发送包含购买 Meadowgate Drive 时支付的 GST 的 BAS 时，ATO 响了并要求提供卖方签发的销售合同、抵押文件、差饷通知和 GST 税收发票的副本，以证实我已支付的索赔税 他们批准了我支付的 GST 的退款，但花了几个星期的时间来处理 ATO 现在比以往任何时候都更加勤奋 当涉及到经济中这些巨额税款易手时，他们是鹰眼想到调整五年的纳税申报表需要一个Bex和一杯茶！我见过一些人，他们的主要业务是每个季度准备和住宿 BAS 也许我们都做错了 干杯克里斯汀
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你好 如果建筑物租用超过 5 年，然后，出售将免 GST 然而，Setunge 将不得不偿还在建造 3 个单元的过程中声称的 39,000 美元 这是凌乱的戴尔
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Kristine, Dale, 感谢您的意见 我一直在考虑这个问题，这就是我的想法 从现金流的角度来看，如果您打算将房产保留 2 年以上，那会更好不要使用保证金计划并尽可能地要求所有 GST 这可以通过一个例子来最好地说明 假设我们以 11 万美元的价格购买了一块土地，然后在上面建造了 22 万美元的房子，因此我们可以获得 3 万美元的退款GST 现在如果您这样做 2 或 3 次，您将有额外的 90K 美元可用于再投资如果该物业恰好出租超过 5 年，我只需将 30K 美元偿还给 Gvt 好处是我会至少 5 年有 30K 美元可用！对我来说，这类似于折旧您可以每年申请折旧以最大限度地减少您的应税收入，从而改善现金流，但是无论您声称的任何折旧都将被计入您出售时的资本收益的一部分这项工作是否可行并且您是否同意毕竟保证金计划可能不是一个好主意（从现金流的角度来看）干杯，Nom
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“当时的意图”太正确了；我的意图也随着时间而改变这就是为什么我认为我们最好尽可能多地申报商品及服务税，而我们可以，并重新利用这些钱来刺激经济我认为当房产不再被视为报价时情况会发生变化; 新属性根据 ATO，而不是是否租用（至少前 5 年）实际上想想，我不确定“租用”会发生什么；我们是否需要支付 GST 我不明白为什么它会影响您的个人纳税申报表，因为 GST 不是收入也不是费用（即使在实践中它是）我会做的（我可能是错的） ) 是，如果物业出租超过 5 年，我将在下一个 BAS 声明中支付 GST 金额 []
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您好被提名人考虑这一点：购买该物业的目的是“大幅”重新开发翻新从而创造一个“新”物业 新的或“大幅翻新”的住宅物业是待售的应税供应，卖方有责任注册 GST 并代表政府收取税款 因此，开发翻新工程开始进行，并且业主要求退还其季度 BAS 的 GST 退税 到目前为止，一切都很好 但无论出于何种原因，业主的意图都会改变 一旦该物业“可供出租”，它就是标准住宅物业 住宅租金不是应税供应，所以所有费用与赚取收入有关的 ses 收入是进项税 但是，虽然租金不征税，但代理人的佣金是 这持续一两年，延长为五年 从第一次签订购买合同时，现在流出五年 所以：对于前 12 个月的房产购买以及涉及其细分或重大翻新的费用被视为收购，收购的税款可 100% 返还现金流 其余四年的维护和任何其他基本工程，以及财产产生的收入已被征税，即购买和销售 进项税费用的退税取决于纳税人在该纳税年度的全部收入，因为他们的边际税率直到年底才知道所以有两套书在这里发生 在五年的时间里，原来的十二个月转换了，所以所有的项目都变成了采购和销售这意味着由于预期出售“应税供应”而通过 BAS 索赔退还的税款是“税后净额”的收购，现在必须加回到现在被认为是进项税的采购中，所以基本工程现在会受到折旧，可以根据该期间的收入进行调整，而商品及服务税，例如，转让费，必须加回费用中，费用现在在五年内摊销，而原来的情况费用是否在销售时资本化 其他所得税问题是，例如，将应用于销售资本基础的项目现在可能被认为是“维护”，并可针对费用发生当年的收入提出索赔但是，此费用现在包括先前已退还的 GST 准备金假设在购置应税供应期间以 110 美元购买了一个窗闩 在会计期末索赔 010 美元并退还 T他把 100 美元贴在书上s 作为资本支出 装修期间使用了电，账单为 220 美元 申报了 20 美元的 GST，此期间的 200 美元资本化 利息资本化 六个月后，该物业被出租 它不再是应税供应，并且准备金租金是不受 GST 约束的销售 通常的收入支出会计要求适用 所以安全照明的电费现在是一项费用 全部 220 美元在财政年度结束时与租金收入相抵消 在五个结束时年，如果该物业仍然出租，则原始窗闩可以按该物业从一开始就租用的方式计算 所以：该年的费用不显示窗闩，但将其资本化为 100 美元 费用应将闩锁显示为输入征税总额 110 美元（对于具有边际税率的人，010 美元的退税现在已降至 00485 美元的边际退税。纳税人实际上没收了 0051 美元的余额，因为间接 GST 因此，纳税人应返回并提交应缴所得税的调整，因为净收购现在已成为进项税采购，这肯定会影响 PAYG 和个人税收水平 将上述等式乘以因子 X 以实现实际数字，你会看到我们可以谈论严重的钱 我继续吗 你明白我的意思吗 这已经成为小型开发商的后勤噩梦 出售所有股票的大型开发商不会面临这个问题，但几乎专业的开发商会有在项目生命周期内了解项目投资的变化状态以及如果物业出租，例如，第 2 年、第 3 年 amp 会发生什么； 4 并在五年前售出 财产进出几乎像平行宇宙一样运作的税收系统 不幸的是，个人对此无能为力，除非确保他们保持清晰简洁的会计记录并特别注意日期何时以及如果财产状态发生变化 不，我不会为自己找工作 我只是试着掌握目前的情况，因为它可能会变成 M​​yrtle Cottage 已经从一个税收制度转变为另一个，医疗中心也是如此 事实上，我真的不记得我为什么首先买了那个 - 装修和出售或装修和出租 至于“简单的出路”，根本不注册 GST : 如果你做一次，还算公平，但是作为一个企业来买、装修、卖，那么一年营业额超过50,000美元是很容易的，这是注册门槛，事实上，我不可能不收集出售细分市场的消费税因为虽然这使销售变得非常困难，但我绝不会冒着微薄​​利润的风险被审计并告诉我应该从购买者那里收取 GST，如果我不这样做，我就必须支付它是的，注册商品及服务税后，您将退还商品及服务税现金，任何潜在的商品及服务税将来自这些未来的资金出售 现在我真的需要那杯茶，我把六月的 BAS 干杯克里斯汀放在哪里
我现在有时间回信，希望能写完。在开始之前，我需要明确说明我是从“开发商-投资者”的角度来看待这个问题的。不是建设者（我认为 Kristine 来自那里）我已经在电子表格中提出了一些想法，并附上了屏幕截图供大家查看 让我解释一下你看到的情况 有两种情况：A）销售5 年内 B) 5 年后出售 还有 2 种可能： 1) 使用保证金方案 2) 不使用保证金方案 还有一个例子，以 110,000 美元购买一块土地并在其上盖 220,000 美元的房子让我们看情景 A）可能性 2）（即在不使用保证金计划的情况下在 5 年内出售）在这种情况下，我们以 110,000 美元的价格购买了这块土地，并从 Gvt 作为 GST 获得 10,000 美元，然后我们以 220,000 美元的价格建造房屋并收回 $20K 从会计 (MYOB) 的角度来看，我们将这些数字输入为“销售成本”； )（非费用）如果该物业随后被出租，我们将在 6 月 30 日进行日记账交易，从“销售成本”中转移 30 万美元； “资产”当物业出租时，所有东西都需要缴纳进项税（我们不要求对租金管理费征收 GST，我们也不为租金支付 GST）如果该物业在 4 年后（建造后）以 44 万美元的价格出售，我们将不得不向 Gvt 支付 40K 的 GST 一切都很好 如果我们将房产保留 5 年以上会发生什么（场景 B））在 5 年时，我们将向 Gvt 返还 30K 美元并进行日记帐交易，使财产资产现在是“330K”；当我们出售比如说，$440K 的房产，我们不需要支付任何 GST我们可以，当我们可以时，（即最好不要使用保证金计划）因为我们可以使用这笔钱直到 5 年期限结束，届时我们将偿还 Gvt Cheers, Nom
评论< BR>Hi Nom 你似乎对它的运作方式有一个相当合理的处理 当你打算出售房产时，你要求 GST，以及你能得到的每一分钱 如果你把它出租，你最好有证据证明它正在出售，否则您可能会面临严重的罚款，请记住，税务局不喜欢不问问题就退还 GST，因此，如果您确实要求 GST，那么他们可能会关注您的销售情况，或者修改后的 BAS和你的善意的提议来偿还你收集的东西 需要关心 Dale
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嗨 Dale，谢谢你的回复 我对此没有任何问题 我想声称自己为 m 的原因uch GST 尽我所能，我可以将这笔钱用于其他开发，然后创造新的就业机会并促进经济当需要出售或如果我将房产保留超过 5 年时，我将偿还到期的 Gvt，但是与此同时，我会很好地利用这笔钱。我总是打算出售，但“何时”出售。是另一个问题 也许在一两年内，也许是 5 或 10 或 20 年谁知道（Gvt 是否会接受这个作为答案）您能否再详细说明一下您的意思是即使在它正在出租（我不确定租户是否会很高兴租用他们知道几个月后可能会出售的地方）或打算“最终”出售；足够好 谢谢，Nom
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HI Nom 我认为你会玩一个我不能容忍的危险游戏规则相对简单：如果你打算出售，那么，你可以要求退还 GST 如果你拿如果您在 5 年内出售，您可以再次要求退还 GST 请不要太聪明 Dale
评论< BR>Dale, 非常感谢 这是最后一块拼图我没有意识到如果我们有任何出租房产的意图（即使我们考虑在 5 年内出售）我们也不能申请 GST 这一切都让现在感觉很好，谢谢，Nom PS：我们并没有打算让 Gvt 变得聪明，我们只是试图了解规则并在这些范围内玩
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