澳洲澳大利亚房地产需要一些专家帮助悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我是这个论坛的新手，我目前有一个 IP，我不确定是要出售还是持有我愿意给他们发电子邮件 此外，如果有人可以推荐一个了解财产的会计师，当我比我的会计师了解更多并且我不是财产方面的专家时，这有点担心我在阿德莱德，我不在乎我是否必须去在州际公路上找到一位出色的会计师，希望听到大家的来信利得税是什么让你认为你应该出售而不是持有 -问候戴夫
评论
嗨，你为什么不把这些数字发布到这个线程中这样每个人都可以看看它们并为你提供一些反馈
评论
大家好，我把这些数字放在一起希望有人能给我一些从外部分析 可以这么说 类型：两居室加书房或三居室托伦斯 联排别墅 位置 cbd 阿德莱德 购买年份 1999 完成 2000（购买计划） 购买价格 土地 $100000 建筑物 119900 总计 $219900 家具单位 $15000 当前租约明年初到期借款金额 $240000@7% 只付利息$16800 租金 $340 每周 17680 费用 物业管理 10%1768pa+gst1761944 维护 600pa 电视视频 600pa 市政费 1200pa 水费 740pa body corp 320pa emerg ser levy 280pa 保险 700pa 总计 $63204 家具折旧 94% 3目前的固定装置配件2442 目前总计非现金 7852 当前收入 $48000pa 我担心如果利率上升并且我退出固定利率，我可能会面临更高的利率，因为它们会上升 折旧非现金减少并且需要更多现金来保持这个地方与资本增长如果值得保留很多公寓等在建未来的空置率和租金不知道是否有人可以帮助非常感谢欢呼bonecrusher
评论
BC Your 7仅百分比利息，是固定利率还是浮动利率 如果它是可变利率，那么为什么不以提供的较低利率固定 357 年 如果它是固定的但即将续订或到期，那么仍然考虑再融资利率风险可以被管理的房产目前的价值是多少（市场价值） MB
评论
嗨，不要忘记在 5 年或贷款期限内要求的借款费用的折旧，如果低于5 年 您也可以申请家庭办公费用 我知道 1999 年至 2000 年间在 CBD 出售的联排别墅和单元价格过高，如果您有其中之一，您可能需要决定减少损失或坚持到下峰邦迪
评论
Bonecrusher, OK所以你正在考虑出售一项主要资产，因为你担心利率可能会上涨几个点你是否计算过利率上升对你的底线的影响也许你可以通过负扣税和会更好！你有没有计算出在你持有的成本比你的财产每年通过 CG 升值更多之前，利率会上涨多少 干杯，Aceyducey
评论
大家好，谢谢你的回答我试着回答：mb364 贷款是利息只有固定贷款到期 2005 年休息成本 3500 美元此时房产的市场价值是 290000 美元 bundy1964 我知道借贷成本和非现金扣除的折旧 它的家庭办公室方面很好，这就是为什么我正在寻找一个像样的会计师我没有在这方面有任何帮助，我可以声称获得最大利益aceyducey 这些是我需要做的那种数字计算，我的会计师似乎不了解房地产投资任何负面的东西他没有时间我想我还没有能够进行这些计算的专业知识，如果您知道阿德莱德或墨尔本的任何以房地产为重点的会计师，我需要能够做到这一点的人非常感谢您的回复应该会有很大帮助 在这一点上，我不清楚敏感性分析类型的数据，需要有人为我做这件事 我不希望这是免费的 关于bonechrusher
评论
你好 bonechrusher 这个帖子可能有帮助在您的搜索中-http：wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp;threadid9591 我能想到一些我不会使用的我知道我未来的大部分工作将与信托邦迪合作结束
评论
再次感谢您的帖子想知道那些人们与各自的会计师相处融洽
评论
你好 bonecrus她，请问为什么要求 4% 的基本工作津贴，而不是 25% 干杯，洛塔纳
评论
嗨洛塔纳，因为联排别墅被用作旅行者住宿，它有资格获得 25 年的 4% 与 25% 40 年来关注bonecrusher
评论
BC 所以我在 1999 年末以 21.9 万美元的价格买下了这处房产 目前的市场价值为 29 万美元 以 7% 的固定利率以 24 万美元的价格贷款仅中断贷款成本为 3500 美元 基于你的数字，你每年有 5504 美元的现金损失（租金，减去利息和其他 exp） 账面损失（dep'n）为 7852 美元 所以，按照我的计算，按照你的边际利率（30%），你的现金流税后是 - 每年 1500 美元（大约）（每年减去 1500 美元）* * * 即 5504 美元 + 7852 美元 13,356 美元（损失），按您的边际税率计算，每年可为您节省 4006 美元的税款，但由于您的现金损失为5504 美元，您的实际损失是 5504 美元减去 4006 美元，等于 1500 美元 * * * 好的还有几个问题 您的固定贷款在 2005 年的哪一个月到期需要续订你有没有租过这个地方的问题 MB
评论
BoneCrusher 嗨，不知道你在阿德莱德的哪个地方，但这听起来像是阿德莱德目前盛行的“精品”安排之一 占 8%租金保证，我猜 - 但是你已经把你未来的一些收益还给了开发商，并且有点束缚我猜你需要更多的时间才能摆脱这个问题，如果你看的话从第一天开始的成本 该物业是否具有某种法庭年度和一般街头吸引力 它是否有能力独立而不被束缚在“管理结构”中因为您可以通过长期放置来降低成本租给一些体面的租户不会变得更便宜，这是你拥有的托伦斯标题你可以做的事情当当前的资金到期时，如果你担心提高利率，你可以环顾四周并获得更具竞争力的东西，以至于你可能无法跟上付款我去过那里，1988 年我被银行强制出售，并留下了需要数年才能还清的债务 没有人告诉我，我可以用我现有的股权借钱来补充我的付款，直到我负担得起或利率下降再次所以我认为你不应该太担心，如果利率上涨而不强制出售，有很多方法可以找到钱希望这能给你一些想法诺曼
评论
再次感谢您阅读我的帖子和家具答复 我真的很感激 mb364 贷款将于 2005 年 8 月到期 **** 我租这个地方没有遇到任何问题，因为它已经租给了一家住宿公司，所以租金已经整整 52 周了。此时我有一些选择目前的租约于三月初到期2004 年的 t 目前的租约可以选择再延长三年 这是通过双方协议，所以我可以同意或不同意 这开始是一个简单的安排，后来变得复杂了 我可以继续租约 希望住宿提供目前将该物业作为转租的公司 这是五年的租约 他们支付除市政费水费外的所有支出 emerg serv levy body corp 他们的净收入为每周 278 美元，他们还希望我拥有家具正如他们在纸上所说的那样，一美元在 5 年后一文不值，然后他们将负责家具等************************************************ NormH 嗨，诺曼听起来像你有阿德莱德经验的人，你听起来好像过去经历过一些艰难的教训帽子时间 是的，您是对的，我们去找了房地产投资顾问来开发房地产投资组合 这是一站式服务，会计律师抵押贷款监控等将完成 我们预付了 2000 美元，但没有发生任何抵押贷款监控服务 他让我们相信要走的路是在 sturt 街的 cbd 购买该计划 卖给我们的一些好处是降低了印花税和降低了市政费以鼓励购买，男孩是一个陷阱 没有经验，他似乎知道业务并且令人信服（你知道小彩色图表）如果你不能用光彩让他们眼花缭乱，用bst迷惑他们顺便说一句，这些数字被操纵来推销故事并使它们看起来很好，计算中有很多错误和疏忽糟糕透了，我还有所有的投影分析我们卖给我们的是负扣税，但现金是正数，但现实一直是负数 好吧，基本上人们都被说服购买这些房屋并提供它们，他会看到他们以 8% 的保证被出租 我们发现的大片出处是他拥有出租房屋的公司 这可能会持续下去，所以我无法控制所有细节，但基本上我们有两个协议 一个与这家公司 一个与物业管理公司 大约三个月后，一切看起来都很好法律纠纷爆发了，房产顾问想要控制这笔钱，因为他不喜欢解释这笔钱（它的去向）所以下午没有资源在法庭上与他打架，他们在庭外和解，然后他也是控制租赁和管理协议收取 10% 迄今为止，我们还没有一份检查报告维护预算预测等，但我们已经支付了 10% 的管理费用，每月 50 美元的维护费用e按照管理协议中的规定取出，但除了我们将所有资金集中在一起之外，没有任何明细账目或资金去向得到答复买家他当然是先付钱给自己他签了很多人摇钱树当他进行风险分析时，只是为了确认您有足够的股权来获得销售和融资等财产可以独立，因为我说它是托伦斯的标题它与任何管理计划无关我们购买了它 嗯，我不知道泥土我能做些什么，因为建筑物坐落在土地上，有 54 座联排别墅 什么是首席管理协议 我只是不知道人们怎么能逃脱这样做那个家伙对人们做的一些人买了很多更贵的东西并且大大延长了自己 银行告诉我，有些人在那里的办公室发生了故障，我们无法控制，规则不断变化以适应他们自己，我们现在聘请了一名物业经理，我们还没有得到一份没有逐项列出的维护账户信件，表明租约的转让（没有发生） 一家公司支付租金，但对于未经我们同意使用一些晦涩条款从我们的租金中取出的钱的问题由顾问负责律师他推荐的那个（大错特错）毕竟我们支付了一站式服务所以我知道它有点长但它是一个复杂的故事我可以继续所以真的缩短了我可以写一本书好吧，诺曼，我希望我没有让你感到厌烦，但是嘿，谢谢你也对这个故事感兴趣，我应该投票或持有我很高兴见到你在阿德莱德这很方便，我什至在聊天时给你买午餐你可能会引导我思考，因为我现在不确定该转向哪个方向我们把它留给了房地产顾问并支付了这项服务现在我们必须自己整理这一切尽管我们学到了很多东西，但我们并没有那么有经验 就像您在 1988 年的经历之后一样 我们的会计师一直很不幸知道您自己会推荐的任何好人 亲切的问候 bonecrusher
评论
这有帮助吗：您说明您的租金是 - 每周 340 美元 17680 和您的总费用为 6384 美元或每周 122 美元 因此当前的净租金为 340 美元至 122 美元 218 美元 如果您走这条路，您的修订条款将为 278 美元的新净租金减去以下：物业管理 10%1768pa+gst1761944 维护600pa tvvideo 600pa 保险 700pa 总计 $3844 或 $73 pw 新净租金 278-73 $205 因此每周收入下降 $1300 MB364 计算出该物业每年花费您 $1500 或约 $30pw，现在将花费您ut $4000 pw（税后） $40 每周约 $2,000 每年 房产 CG 的潜力是否大于此 那么“您的判断”，关于每周花费您 $40 的投资是否值得持有 如果资本收益平均为 5 %，即 CG 为 290,000*5% 每年 14,500 美元；只花了你 2,000 美元 我想我是对的，但不要完全依赖它
评论
嗨 abcdiamond 谢谢你的回复，你的数字很清楚，我理解有时我只是觉得所有这些数字就像一个标题波和混乱集我确实理解你所设定的但那些预测分析数字折旧等，一个不是很有帮助的会计师肯定不会让我自己轻松只是澄清一点，278 美元是净值，没有财产管理成本或由承租人根据本 arra 承担的维修或保险费用是市政费 1300 约水费 800 约 body corp 320 约 esl 280 约 tvvideo 600 约 总计 $330063pweek 所以这种安排的回报是 278-63215 在哪里计算抵押贷款利息以查看全貌 关于碎骨机
评论
嗨bonecrusher 你可以给DHC集团的大卫希尔顿打个电话 他是一名会计师，也是一名房地产投资者 他的办公室在维多利亚广场 电话8218 4888 我们用他来建立我们的投资结构，因为他似乎有与 Dale G-G 相同的方法 Duncan M 提到过其他人 尝试搜索功能 Terry
评论
大家好，Bonecrusher，如果这是我的财产，我会卖掉 推理与你的数字没有太大关系呈现，但因为心意你总是可以用任何利润投入到你完全控制的其他东西你给出的估值来自什么来源你的语气你的帖子告诉我你对这次购买不满意，你想确认你的直觉对我来说，考虑投资时我对痛苦的容忍度很低，如果你的“损失”，我会很快减少损失。恰好处于“利润”状态；那么一切都好 祝你决策好运，并记住以上只是我的意见，我已经知道是错误的再见
评论
你好 Bonecrusher 和其他回复此线程的人我很感兴趣，因为我是这个论坛的新手你对联排别墅的糟糕经历，B，但怎么会有这么多人得到如此糟糕的建议或多收费我知道这发生在昆兰的单元房，但我认为这不太可能发生在阿德莱德我必须说我很想买一套在城里正在兴起的漂亮高档公寓，但在阅读了你的故事后我还需要一个像样的会计师 我们的会计师刚刚告诉我们不要投资房地产！很高兴我们没有听他的话 他确实说这座城市是一个高风险地区，但不喜欢新的服务式公寓租赁的声音 我会从这个线程中查看所有指向体面帐户的链接 非常感谢我也开始了一个关于在阿德莱德买房子的新话题，我想在几周内完成 Arrietyhi arriety 感谢您的回复 我觉得阿德莱德即将迎来一些好事 阿德莱德机场升级 darwin line barossa 会议中心已预订直到 2012 年，如果您有公寓或联排别墅，请考虑一下，目前的市场价格约为每周 250-350 元 有很多公司人员来到阿德莱德，每晚预订 200 多间客房，具体取决于他们入住的次数阿德莱德对于商业来说，他们长期租用房产实际上更便宜，比如全年每周 300 元，全年 15600 元，并且在任何时候都有来回的可用性，其中大部分都是自给自足的美丽单位或联排别墅与 78 间住宿，每晚 200 美元，基本上是一个房间和一张床或者学生市场所以我认为人们是根据墨尔本的经验来判断的我重新评估我们拥有哪些房产 我总是问自己这个问题——这个房产今天会是一个好的投资吗（不要忘记考虑买卖成本、税收等）如果答案是肯定的，那么持有——如果不是，那么考虑机会成本持有该房产 - 您出售和购买另一处房产可能是值得的
评论
大家好，因为我发布了这个帖子，我仍然拥有联排别墅，还没有卖掉我发现有趣的是越来越多的人回复：代理商等对我说这是在阿德莱德购买 cbd 的好时机 郊区比城市更贵 这不会永远持续下去，因为传统上 cbd 更贵 所以市场存在缺陷你们对这样的评论有什么看法？我的旅程还没有开始
澳洲中文论坛热点