澳洲澳大利亚房地产工作信托投资结构示例悉尼

在澳大利亚地产投资



任何人都可以提供一个通过混合全权委托信托购买和经营出租物业的工作示例，包括正向和负向示例谢谢，克里斯
评论
很好的问题，我也想看看它是如何完成的朱莉
评论
我可能会提供帮助，这取决于你想要的详细程度 我刚刚建立了一个混合体，很快就会购买 我的大部分知识和理解来自戴尔的书“信任魔法” ' 你读过吗 让我知道如果你认为我可以摆脱一些光 干杯，保罗
评论
嗨，克里斯这是一个了不起的问题我也很想看到“工作”我也想设置一个信任，并且在阅读 Dales 的 Trust Magic（不止一次）的同时，我认为这是一个“典型”负放大器生命周期内发生的购买和日常交易的快照； pos gearer 会很棒！！！任何接受者佩德罗
评论
来吧，勇敢的灵魂，如果没有人自愿，那么我将扮演我认为应该发生的事情 谢谢，克里斯
评论
长期依赖（对不起）你好这里有一些东西：例如，假设如下： 1 比利从银行借了 250,000 美元，以假设 85% 的利率购买混合信托的单位 2 信托以 240,000 美元购买了投资物业，每周租金为 240 美元 该信托可能显示以下结果： 租金收入 12,480 减去代理费 960 市政费 800 折旧 2,000 保险 320 特殊建筑核销津贴 3,000 水费 360 总扣除额 $6,720 净利润 $5,760 然后分配给比利，因为他拥有赋予他权利的信托单位因此，Billy 的个人纳税申报表如下所示： 混合信托收入减少 5,760，支付的银行利息减少 21,250，支付的银行费用 110 净亏损 $15,600 而且，由于这种情况，Billy 可以如果他的年收入超过 60,000 美元，那么他可以获得大约 7,566 美元的退税 现在如果数字更好，让我们尝试以下操作： 例如，假设以下情况： 1 比利从银行借了 250,000 美元购买单位在混合信托中，利率为 65% 2 该信托以 240,000 美元的价格购买了投资物业，每周租金为 280 美元 该信托可能会显示以下结果： 租金收入 14,560 减去代理费 960 市政费 800 折旧 2,000 保险 320 水Rates 360 Total Deductions $3,720 净利润 $10,840 然后将这笔利润分配给 Billy，因为他拥有信托中的单位，有权获得信托的所有收入 所以，Billy 的个人纳税申报表如下所示： 混合信托收入 10,840 减去，支付的银行利息少 16,250，支付的银行费用 110 净亏损 $5,520 由于这种情况，如果比利的收入超过 60,000 美元，他有望获得约 2,677 美元的退税一年 最后，如果我们将情况更改为： 例如，假设以下情况： 1 比利从银行借了 125,000 美元，以 60% 的利率购买混合信托的单位 2 信托购买了投资物业120,000 美元，每周收到 180 美元的租金 该信托可能会显示以下结果： 租金收入 9,360 减去代理费 960 市政费 800 保险 320 水费 360 总扣除额 1,720 美元 净利润 7,640 美元 然后将该利润分配给比利，因为他拥有信托使他有权获得信托的所有收入 因此，Billy 的个人纳税申报表如下所示： 混合信托收入少 7,640，支付的银行利息少 7,500，支付的银行费用 60 净收入 80 美元 而且，由于这种情况, 如果他的年收入超过 60,000 美元，比利可能会收到大约 39 美元的税单但是，在这个阶段，比利会有其他选择我希望这对戴尔有所帮助
评论
谢谢s 的解释，在这个阶段，这一切看起来都非常无利可图！它确实证实了我对收入如何流动的一些怀疑，但是这些人是如何获得“财产财富”的
评论
克里斯请不要误会，但你在期待什么对混合信托的好处的理解是即时税收优惠提供的现金流改善，而不是像标准全权信托一样必须将损失向前滚动
评论
但除了资产保护之外，还有什么与仅以个人名义拥有它不同，我们能否举一些其他好处的真实例子朱莉
评论
你真的应该拿一本关于信托的书，“信托魔法” by dale 是我有一些费用可以用信托在分配之前持有的收入来支付 - 有效地使其成为税前支出单位持有人还有一个再融资原则，允许从信托资产中提取和分配股权。在这种情况下，如果信托必须借钱来为提取该股权提供资金，那么贷款可以抵扣信托的税款。作为个人不要这样做 - 您可能需要咨询专业建议，因为我可能会在接下来的轨道上进一步混淆，通过信托，您可以将收入分配给自己和其他受益人，以便最大限度地减少您的整体纳税义务 如果您拥有资产，您也拥有收入，并将相应地征税！克里斯
评论
我想摆脱它的主要观点是清楚地说明了与信托的负扣税，所以我很高兴关键是你正在借钱购买收入中的收入产生单位产生信托，使这些借款可以扣除 你也可以直接购买单位信托中的单位并达到相同的结果 我看到的另一种结构是，该物业是由单位信托购买的，单位信托的单位由不同的人持有实体，包括混合全权委托信托和超级基金，公司甚至个人在适当的情况下 有一点创造性的想法是无限的可能性
评论
谁能解释我如何使用信托提高我的 DSR 如果我有一个负利率信托这是否意味着我不必告诉银行 是的，我已经购买了 Trust Magic，强烈推荐斯特林
评论
大家好，我读过 Dales 的书籍，我想我了解各种类型的 tru sts 查看 Hybrid Desc Trust 这篇文章中的 Dales 示例，其中包含亏损和赚钱的财产，您将如何在一个 HyBrid 信托中同时考虑 -ve 和 +ve 齿轮属性例如，该信托拥有一个财产（贷款信托名称），因此该信托通常会在扣除所有费用（包括信托运营成本）后分配该利润，并且您还拥有一个 -ve 资产以及您已借钱（以您的名义）并且信托已发行单位给你你是否在信托中分别核算它们并分摊运行它们之间的信托的共同成本我希望这个问题很清楚！
评论
在显示的负扣税示例中，实际的信托仍在显示利润，因为借款不是信托的费用，而是单位持有人的费用 因此，在这种情况下，信托似乎很难亏损，除非折旧（票据费用）或维护成本（现金费用）很高 如果这 trust 在一处房产上损失了 5,000 美元，但在另一处房产上赚了 5,000 美元，那么收入将为 0 美元，不会有问题 有人请确认这一点，因为我需要确保我的理解是正确的
评论
我认为折旧是对信任的成本 julie
评论
我认为可以公平地说，折旧只能由资产的所有者要求！克里斯
评论
主人是信托 julie
评论
其他优点 不要忘记信托的另外两个优点 1）资产保护放大器； 2）直接收益放大器的能力；资产给任何人 - 所以如果一个合伙人不能使用税收优势，信托可以将优势引导给另一个合伙人
评论
Re: 其他优势，但不要忘记如果你想要贷款的负扣税收益在信托之外，即发行单位时，收入必须归单位所有者所有，利息费用才能个人扣除 如果收入可以以任何方式转移到其他地方，我怀疑利息费用将是可扣除的，所有者是信托 克里斯
评论
混合光盘信托的另一个优势：继戴尔的例子之后，5 年后以 240,000 美元购买的房产以 340,000 美元的价格出售给特殊收入单位持有人每 240,000 美元 1 美元 信托资本收益 100,000 美元 50% 一般 CGT 豁免 - 应税收益 50,000 美元 现在，如果以 inc gt; 60,000 美元，税收 约 25,000 美元 如果分配给非工作子女或配偶，则为 12,000 美元 这可能会根据其他家庭成员的收入而进一步减少传递给单位持有人 有趣的观察问题在这里提出：在折旧和其他费用超过收入的假设情况下，混合信托会发生什么例如，长期空缺怎么办？即使忽略，信托本身也会亏损我认为在这种情况下的利息账单损失仍将被隔离在信托内，或者可以解释由单位持有人（你显然不能给单位持有人一个“否定”，对吧）
评论
我相信损失将被“结转”以抵消未来的收入信托
评论
信托损失 克里斯是正确的——损失将“结转”以抵消信托的未来收入
评论
混合盘信托下的情况是什么 可以收入部分从信托分配给其他收入较低的受益人，部分分配给信托的贷款人，以及贷款人向信托索赔的总利息费用这样，最高收入者（贷款人）的税收损失可以最大化 -是收入流动的方式可以发挥作用还是我在这里偏离了标记 评论 MattT

考虑到混合信托中持有的单位购买了归属于这些单位的收入的权利持有的单位需要分配给单位持有人 用于购买单位的贷款混合信托将由高收入者持有，以在借款的可扣除利息上获得最大的税收优惠
评论
信托是否允许您因其结构而以更高的税率要求您的净亏损它的利润计算是添加到您的总收入中以获得总总收入，或者仅从这个角度来看您是否在信托中无关紧要或者只是从所有来源添加所有收入以获得总总收入然后从所有来源减少总扣除额以获得总应税收入这对我的 60K 薪水，然后我的税收减免是否针对 80K 税基而不是 60K 基数
评论
我了解混合可自由支配信托的运作方式，并且可以受益于允许个人以外的个人进行负扣税信任粗略地发行收入单位（或类似的） 我也了解信托如何与正向负债的财产一起工作 然而，这种类型的信托的好处似乎对于每个不同的财产都不同 EG - 如果财产为负数，您希望发行的单位如果财产是积极的，你想使用信托收入分配的自由裁量权来减少利润税这里的问题是你可以同时在同一个信托中经营，也就是说，你可以有收入单位针对一个或多个已发行的负扣税资产，同时在该信托中拥有其他正扣税资产（但没有针对它们发行的收入单位），因此对于这些正扣税资产，您可以将利润分配给信托的受益人自由裁量权 MF
评论
我相信您可以指定某些类别的收入可以分配给不同的受益人以获得最大收益t 税收优惠可能
评论
我可能会在这里扔给我当你购买信托单位时，你是在购买信托单位 这听起来很明显，但据我了解，你不是在购买单位财产也就是说，不能将一个单位分配给信托持有的一块财产因此，只要有未偿还的单位，收入就必须指向这些单位的所有者，但我想错了，因为你的建议打开了一个充满可能性的世界 克里斯
评论
克里斯，我相信你可以在负扣税时将单位与特定财产联系起来 例如 - 如果我借 250k 并购买该价值的单位在信托中，然后信托将所有资金投资于特定投资（IP），那么该投资的任何利润都必须分配给我如果有两个或多个来自不同受益人的贷款以及每笔现金信托通过出售这些单位筹集的资金是你sed 购买特定的 IP，那么对于每个 IE 来说都是一样的 - 每个人都会从他们的钱用来购买的特定 IP 中分配利润 我认为这可以购买发行类型特定的单位 IE - 单位“A” ;与投资“A”有关； （那个特定的IP）等等我想你也可以做相反的事情并购买通常只与信托相关的单位，这样信托的整体利润将根据金额按比例分配给所有单位持有人他们持有的单位，与您的资金用于的投资没有特别联系，但我的猜测是，如果您这样做或两者都做，您将无法使用信托的可自由支配的收入分配利益，直到所有单位都被回购并且信托恢复到它的自由裁量特征所以m 我正确地说，您不能通过信托对一项投资拥有未偿单位，并且仍然使用可自由支配的收入分配方面从其他投资中获取利润。例如 - 一些由单位资助的负齿轮 IP 和其他通过同一信托购买的正齿轮 IP ，由信托（不是与单位），同时我认为如果情况如此，您将不得不建立两个单独的信托 一个用于负齿轮和正齿轮属性 当然，正如讨论的那样，您可以根据您的物业组合、目标和个人情况，更改个人信托的使用以支持发行或回购单位 Dale and Nick MF
评论
回复：MF35 的问题我也想听听如何正齿轮和 -ve 与单位在 Trustl 中发布的作品 我试图在这个线程的前面提出同样的问题，但它比 MF 的帖子更令人困惑！期待更多关于此的信息
评论
好吧，现在我很困惑！朱莉
评论
嗯，这里也一样 Pedro
评论
对我来说似乎完全合乎逻辑
评论
嗨，伙计们，恕我直言，我相信你正在寻找的答案是信任的措辞deed Cheers
评论
WillG，在我看来，如果你有一个信任，你几乎可以写你自己的规则！
评论
嗨，克里斯，我不确定在信托注册 我认为正确使用措辞很重要，否则某些政府组织可能会提出一些探究性问题 Dale - 你知道必须采取法律措施以确保信托契约的措辞是可以接受的 干杯
评论
我发现画几张图会更容易如果你开始画图，现金流等等，很多问题都是显而易见的！更令人困惑的一点是混合光盘信托的收入是否可以分配给非单位持有人的受益人，答案是肯定的！我再次确定这是正确的，我被告知“绝对”。我正在使用 MGS 的混合全权委托信托 我被引导相信并非所有行为都是相同的 Dale 你能确认一下吗（第三个意见总是好的干杯，Nom
评论
提名我和你在一起关于图片 我希望你对收入分配的看法是正确的 那是我不久前试图问的问题 如果混合光盘信托的收入可以像你所说的那样分配，那么贷款的利息和其他成本是否用于购买IP 通过信托向借款人全额扣除，即使该人仅从信托获得部分分配 或者贷款成本是否按照信托分配的方式分配 例如，为了保持数字简单，投资者 A 借入 100,000 美元@通过混合光盘信托购买知识产权的 10% 来自财产的信托净收入为 5000 美元，分配给包括投资者 A 在内的 5 名受益人（每人 1000 美元） 投资者 A 能否就税收目的索赔 9000 美元（即 1000 美元的份额）信托收入减去 10,000 美元的利息成本）MattT
评论
如果单位持有人借入 100,000 美元购买信托中的 100,000 个收入单位，每个单位 1 美元，那么信托会使用这些资金购买价值 120,000 美元的投资物业，我相信该财产收入的 1012 或 56 需要分配给单位持有人，其他 16 可以由受托人酌情分配。单位用于“资本”；仅分配，一旦物业出售 因此，如果您拥有所有单位并出售物业，那么您将获得所有销售利润，您必须为此纳税（或资本收益的 50%）所以资本收益按受益人持有的单位比例分配给受益人此外，混合信托的好处是，如果您的妻子不工作（我相信即使在家，她也会工作，但您知道我的意思）然后您可以将所有收入（通知收入与资本收益不同）分配给她（即使她没有单位），您仍然可以根据自己的工资要求偿还利息这就是为什么信托是全权委托的（即分配收入由您自行决定）混合（单位会告诉谁在出售房产后得到什么）相信我不是律师，所以请不要相信我的话 Nom
评论
Hi Nom 我不知道认为 ATO 将对可自由支配收入分配的利息扣除索赔印象深刻ribution 感谢 Pam
评论
nom，如果你说的是正确的，我已经看到我们建立信托的第一个真正好处似乎很奇怪，尽管 ato 允许一个人在不收集的情况下声称拥有利益收入（即，将收入转嫁给另一个人）可以戴尔或尼克确认这是否正确朱莉
评论
嘿，诺姆，我同意你的上述观点t - 你可以分配给非单位持有人但这如何影响为维持这些单位的贷款而支付的任何利息的扣除对我来说似乎很清楚，如果你为这些单位获得贷款，你只能申请如果你对这些单位的收入拥有唯一的权利，那笔贷款的利息我看到戴尔和尼克姆有一段时间没有触及这个话题了克里斯
评论
虽然人们似乎已经指出了一些信托可以提供的好处 我不相信它们可以同时使用因此我在本文前面提出的问题 我们需要在这里解决的是什么时候可以使用混合全权信托的哪些特征认为这样的信托可以从一种模式“切换”到另一种模式也就是说，以单位信托或全权信托的特征运作在这里，但我认为税务人员不会允许这种灵活性 Nomine es，如果您建议 HDT 中的所有收入可以由信托自行决定分配，即使信托向一个或多个人发行单位，并且单位仅与资本收益的分配有关，您将能够通过一些简单的交易按您喜欢的方式分配所有收入和 CG 例如，如果有 250k 单位发行给受益人“A”； （负扣税的高收入者）并且所有收入同时由信托酌情分配（包括从向“A”出售单位筹集的资金用于投资的收入）那么，要对收入和资本收益拥有完全的自由裁量权，您所要做的就是让信托从“A”回购单位；在出售与这些单位相关的投资之前 IE - 回购单位，您在分配 CG 时不再对单位持有人承担任何义务 这实际上是通过同一信托同时分配您喜欢的收入和 CG 的许可！如果可以做到那就太好了，但对我来说似乎很好，我倾向于更有限地使用“混合”；尽管 DALE 信托的特征我很愿意犯错 这一切都说了又做了，即使这些特征的使用有更有限的用途我仍然相信有很多充分的理由可以使计划积累多个信托的人受益属性 只是意味着我们可能必须提前计划一些特定的目标 许多人会建议我们无论如何都应该这样做 MF
评论
在其他线程中，我认为混合信托通常作为一个单位运作信托或作为全权委托信托，而不是两者兼而有之 所以我同意 MF35 NickM 的说法，即在混合信托中购买单位代表一种收入权“收入权”；似乎与“自由裁量权”大相径庭。信托的性质，并且（对我而言）强化了这样的概念，即信托在任何特定时间都是一个或另一个关于购买混合信托中的单位，然后将收入支付给你的 [非工作] 妻子，我无法想象 ATO 会看好这种情况（为没有收入的投资申请利息）决定混合信托是发行单位还是恢复其全权委托性质的是投资组合中所有财产的集体负债率负扣税福利；如果投资组合是正齿轮，则回购单位并使信托恢复其自由裁量性质（大概将收入分配给最低税级的受益人）将正负齿轮属性放在单独的信托中的想法不是我的合适方法意见，因为迟早负扣税的财产往往会变成正扣税 您可能会出于其他原因（例如更好的资产保护）经营单独的信托，但我不会[个人]在此基础上拆分为多个信托，因为这个原因像大多数人一样在这个线程上的帖子，我提出我的观点理解，这可能是错误的 O' Dale，O' Nick - 你在哪里
评论
谢谢Kev，你已经很好地总结了我的理解，非常比我本可以做的更有说服力
澳洲中文论坛热点