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在澳大利亚地产投资



大家好， 父母已决定尝试自我管理的超级，并将住宅物业视为他们的弓弦 这样做有什么利弊，在他们走这条路之前应该考虑什么 提前感谢培根
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Hi Bacon 我看到的主要问题是SMSF不能贷款所以你失去了杠杆bundy的力量
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Hi TheBacon and Bundy 去年和我的会计师聊天并建议我和我的 SMSF 成立一家合资企业 SMSF 提供存款，我通过投资贷款提供余额 所有费用和收入按比例分配 他认为这可行 与您的税务代理人核实 可能是我们许多人使用我们的一种方式超级资金进入房产 Neil
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TheBacon，我很想用 SMSF 购买房产 但我不知道这是否可行 - 除非 SMSF 直接购买了一些东西 Neil 的帖子暗示了一些东西 -但我会在下楼之前寻找佐证t 路径 我认为 Chris Batten (http:wwwchrisbattencomau) 是在建议一种你可以沿着这条路走下去的方法 但我对会计的了解不够，无法理解这意味着什么 来自 Dale 的想法将不胜感激（我认为这可能很感人Dale 一直在调查的混合信托）如果 SMSF 无法使用杠杆，我肯定会调查 Steve Navra 的基金，当它在 2003 年初可用时 - http:wwwnavracomau至少塑造我的一些想法
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我建议你从 ATO 阅读此链接 http:wwwatogovaucontentaspdoccontentProfessionalssuper19109htm 我认为定义声明是“没有资产对他们收费”;对我来说，这意味着没有资产抵押我可能是错的，这不会是第一次，所以请与比我了解更多的人核实 bundy
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一个很好的链接 Bundy-它涵盖了很多我即使我说话，现在也在寻找漏洞，但我认为它对弥补漏洞有很大帮助，而且我认为像我这样的业余爱好者不会找到任何
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祝你好运 GW 我认为他们在 99 中关闭了它们在我看来，你不能投资于杠杆基金，无论是邦迪
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我认为这个链接说明了一切 http:wwwatogovaucontentaspdoccontentProfessionalssuper19097htm 看了看，觉得我不值得我努力开始邦迪
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嗨，再见，大，你会发现这个策略非常困难，如果不是不可能做到的话 正如已经提到的，政府几年前改变了法律，以阻止人们在退休金中借贷购买房产 对不起戴尔
评论< BR>75% 的指导方针与设置有关——会计师应该能够为你做这件事，而无需很多麻烦 有公司在这方面有专长-我的会计师使用了其中一家（会计）公司
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试试 wwwonlinesupercomau
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谢谢大家 谢谢大家，我会查看链接并继续我的研究 TheBacon
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TheBaron，我有一个 SMSF，如果你不能直接购买，财产绝对是 NONO 如果这个人是受托人或受托人公司的董事，因为您不允许亲自从 SMSF 的投资中受益 我听说过一个故事，关于一个人将他的 SMSF 投资于绘画，然后将它们挂在他家的墙上 - 几乎得到了这样做是为了从中受益，最终不得不把它们收起来；不要看它们以使其合法您需要阅读 ATO 关于 SMSF 的文档奇怪的是，您可以投资各种股票市场产品，这些产品在应用于房地产时会不符合 SMSF 准则-是的，推动 Super 有很大的偏见资金进入股票市场并让他们远离财产 - 我不知道为什么（有人听说过“像股票一样安全”的说法 干杯，Aceyducey
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其他说法 安全作为 ATO 的私人税收裁决 Safe作为经过审计的公司声明（请参阅安然等）与“安全如房屋”并不完全相同，尽管 eh TheBacon
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我一直在非常仔细地研究这个选项，并相信我可能仍在研究一旦我澄清了情况就会回来来自CPA网站：“该法案似乎还允许养老基金和关联方作为共同租户共同拥有非经营性财产，然后出租给第三方”http:wwwcpaaustraliacomau03_p ublications02_aust_cpa_magazine199910_oct3_2_10_31_slab4asp
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非常有趣 - 现在让我们看看你怎么走 - 我敢肯定，如果你幸运的话，大多数论坛成员都希望他们的超级基金为他们的存款提供资金 - 你在 99 年前就已经建立了债务 - 这意味着你被锁定在同一贷方但是你也得到了超级
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我刚刚和我的会计师再次讨论了这个问题他已经为他的一些客户设置了这个你可以与你的smsf和你自己作为共同租户投资房地产以任何比例对购买和收入支出的扣除按相同比例分配据我了解，smsf 的受托人必须与其他租户相同的人在标题上我仍在详细了解如何（如果）该物业被视为您持有的组件的贷款担保（smsf 当然不能借用） 所以，理论上如果您购买 300k 物业 50% smsf 和 50% 自己作为租户共同所有交易平均分配 对于 smsf，您必须有单独的银行账户，并且每年您必须提交纳税申报表并接受基金审计t 涵盖所有要求，因为它相当复杂，但它是可能的
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当您了解更多时请发布，并感谢大家的回复 TheBacon
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我相信我有一个正是这个的 IP安排 所有权是我的 30%、我妻子的 30% 和我们的 smsf 的 40%（共同租户） smsf 份额以现金支付（即这是我们的押金）；我和我的妻子通过贷款为我们的份额提供资金 由于 smsf 不能涉及与债务相关的资产，我们的贷款以我们的 PPOR 为担保 知识产权是在 1992 年以 125,000 美元购买的，我们当时的策略是向我们的 smsf 捐款，并将这些资金用于 smsf 购买我和我妻子的股份，我们将用这笔钱偿还贷款 也就是说，随着时间的推移，我们的 smsf 将拥有 100% 的 IP，贷款将是全额偿还 设置好之后，政府改变了规则——smsf 不能再从受益人那里购买资产——这很好，只是他们使规则具有追溯性，也就是说，我们不能再用 smsf 的资金购买我和我妻子的股份然后用这笔钱偿还贷款 好吧，IP 现在价值 230,000 美元，我们的贷款是 90,000 美元 所有权仍然相同 - 30% 我，30% 我妻子和 40% 我们的 smsf 这将把我们留在哪里 所以现在, 我们在 IP 中有 140,000 美元的股权，我们不能使用s 安全性（因为 smsf 不能涉及与其相关的债务的资产） 我会再这样做吗 不可能！！！为了摆脱这种混乱（例如，让我买断 smsf 并解锁 IP 中的股权以进行其他投资），那么我将不得不支付印花税，而 smsf 将不得不支付 CGT 我们正在讨论4,000 美元，实际上，什么都没有改变（我们现在拥有 100% 的 IP，重组后我们将拥有 100%，尽管通过不同的实体） 告别 4,000 美元！嘿，如果我错了，谁能告诉我！！！我将不胜感激
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KieranK, 你必须支付 4,000 美元才能释放 140,000 美元的股权（减去 4,000 美元）让我们看看，成本是 4,000 美元 SMSF 有 40% 不可用 140,000 美元减去 4,000 美元减去 56,000 美元减去 80,000 美元，有 CGT 您暗示 4,000 美元的成本包括 CGT-但我怀疑情况并非如此 我不知道 CGT 如何适用于 SMSF 有两种不同的方法来计算 1992 年获得的 CGT（据我了解）简单地说，使用新方法，你的收入和你妻子的收入各得 20,000 美元 最坏的情况（高收入阶层）仍然会给你留下 60,000 美元的股权 而且你可以做很多事情 不要在家里尝试这个 寻求专业建议 我要说的是，数字可能对你来说还可以，不管花费多少 看看所有的大道，打开所有的门 当所有的门都关闭时，检查 windowsgeoffw，我相信我可能把自己弄糊涂了以前的帖子 所以我会再试一次 我们的短信f 拥有我们 40% 的 IP 购买时，其份额为 50,000 美元（即 125,000 美元的 40%）；现在其份额为 92,000 美元（即 230,000 美元的 40%） 因此，smsf 的资本收益为 42,000 美元 由于 smsf 的 CGT 为 10%，如果该资产持有超过 12 个月，则 smsf 将支付 4,200 美元的 CGT现已出售 虽然我们的 smsf 拥有其 40% 的 IP 份额，但我们不能将 IP 用于安全性（即使我们在 IP 中拥有 140,000 美元的股权）要解锁此股权，我的妻子和/或我自己需要买断 smsf 的 40% share 如果我们今天购买了 smsf 的股票（90,000 美元），那么我们将支付 2,075 美元的印花税 (Qld) 因此，释放这 140,000 美元股权的重组成本为 6,275 美元以上（我在上一篇文章中匆忙忘记添加印花税）实际上，重组并没有改变什么——我们现在拥有 100% 的知识产权（尽管通过 3 个实体）；重组后，我们仍然拥有 100% 那么为什么要让 smsf 参与共同购买 IP以后花钱解锁股权 在我们的案例中，我们白白烧掉了 6,275 美元这就是为什么我建议不要让自己和自己的 smsf 参与购买同一个 IP 它会锁定你的股权！！！在我们的案例中，如果政府不改变规则，我们的 IP 现在将完全归我们的 smsf 所有a smsf 一旦政府改变了规则，他们就把我们留在了“无人区”；这些相同的规则今天仍然适用——这就是我说“不行”的原因。事实证明，我确实想释放我目前正在寻求（支付）专业建议（两名独立会计师）的知识产权中的股权，看起来就像我上面概述的那样 正如我在上一篇文章中所说, 我希望有人 (Dale) 来证明我是错的 如果有人能提出一个更好的 (更便宜的) 方法来摆脱我的混乱, 我会欢迎它
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Kieran, 这是相当多的钱但是好处解锁股权可能很值得这笔费用它不必自掏腰包如果您可以获得某种贷款作为临时措施，您可以使用贷款支付这些费用 - 然后获得由房屋担保的LOC购买您的 IP 并支付相关费用 - 包括临时贷款（大概比您的 LOC 利率更高）您得到专业建议很好
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geoffw，谢谢您的回复 这是最我们可能会继续进行重组，这样我们就可以释放我真正尝试过的股权g 警告其他人不要将自己置于这种情况当我们这样做时，规则支持这种方法，我们这样做有充分的理由今天，规则不同，恕我直言，我不相信有任何充分的理由给其他人使用这个策略没有人对我的困境提出更好的建议
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谢谢基兰，我相信无论如何都不能再复制你建立的结构了我有同事也被赶上了有类似问题的感谢提醒
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SMSF的另一种策略 上一个例子是买断SMSF的股份来使用股权 过程是否可以朝另一个方向发展 即SMSF可以买断股权吗来自其他各方 这样，一个人可以使用来自其他来源的退休金，比如不同的退休金并将其滚入 SMSF 中。这样可以实现 3 个结果； 1 释放股权以供立即使用 - 即 SMSF 向您支付一定比例的现金，以获得增加的财产（或整个财产）份额，您可以将其用于另一家企业 2 增加 SMSF 从租金等中获得的现金回报 虽然这可能不会对尚未退休的人来说是令人兴奋的 它可能对离退休年龄只有几年的人很有吸引力 3 它通过 SMSF 将超级资金（您的超级资金，记住这属于您，而不是政府）置于您的控制之中本质上，在大多数情况下，投资于房地产的 SMSF 将产生约 5% 的回报（净租金收益率）加上资本收益 这并不引人注目，但可以放心地假设 5 年或更长时间的资本增长为 3-5%，因此最终会得到8-10% 的整体增长仍然不是很惊人，但许多理财规划师会称之为高收益！！！复杂 是 但是根据您的情况可能对某些人有好处我的情况
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kierank 是对的，虽然现在限制更广泛了 来自ATO ( http:wwwatogovaucontentaspdoccontentProfessionalssuper19109htm ) “受托人不得从养老基金的‘关联方’获取资产”； “养老基金的‘关联方’涵盖养老基金的所有成员及其关联方，以及养老基金的所有雇主发起人及其关联方成员的关联方将包括其亲属、商业伙伴以及他们控制的任何公司或信托（单独或与其他同事一起）”；有几个例外，主要是商业房地产，但我不会在这里讨论 kierank 的唯一出路是出售并承担我认为的成本 - 希望专业人士可以提出更好的策略如果有人提出，我会很高兴听到这个真的很愚蠢的规则 - 你会认为购买剩余股份的 smsf 没有问题，只要你能证明交易是按市场价值进行的，我仍在关注但现在考虑不要将个人 IP 资金与 smsf 纠缠在一起以避免这个问题，即用我的 smsf 直接购买 IP 对我来说，这意味着找到价格较低的房产（约 150,000 美元）可能较低的资本收益潜力但较高的收益率，可能在一个区域内我仍然在折腾这种方法与其他可能具有更高回报和更少复杂性的投资类型的优缺点 通常的杠杆优势是' t 可与 smsf 投资物业
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