澳洲澳大利亚房产 应计方法 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，伙计们，这是我最近在另一个论坛上进行的讨论我的知识不能让我走得更远，所以我希望在这个论坛上被一些好心人展示一下我认为主要问题是税收是否可以通过将尚未售出的物业的成本与其他物业销售相抵销来减少本财政年度的毛利来递延当物业在一年内购买但在下一年出售时会发生什么我认为必须在当年申报成本他们被招致了 在这种情况下，应计方法如何工作 预先感谢您的帮助 -------------------------------------------- -------------------------------------------------- -------- Mike 你能否巧妙地利用房产交易来推迟纳税 例如：你买卖五套房子，净利润是 5 万英镑，你能在纳税年度结束前投资 5 万英镑吗？您正在翻新的另一所房子的净利润，因此该年度没有交易利润并支付零公司税问候，安迪 ------------------------------------------ ----------------------------------------------------------- 是 购买的房产翻新和转售将被视为交易股票 每年必须计算交易股票毛利润 在财政年度开始时，您可能正在进行翻新 该股票的成本价格是手头的期初股票的价值 示例: £100,000 翻新后假设您以 150,000 英镑的价格出售您的毛利润为 50,000 英镑 您再次执行此操作，结果相同，因此您的总利润为 100,000 英镑 财政年度即将结束，因此您以 100,000 英镑购买了第三处房产 您不要出售，因此您手头的期末存货成本为 100,000 英镑 您的总销售收入为 300,000 英镑 您当年的成本也为 300,000 英镑 因此您的毛利润为零 让我补充一下，您不一定必须购买房产以尽量减少毛利您也可以购买材料使用我n 下一次翻新 问候，Mike -------------------------------------------------------- ---------------------------------------------- 迈克，我找到了您的插图令人困惑，因为您忽略了应计概念，即当您出售房产时，您只能抵消与该房产相关的成本在您的示例中，您已将 3 处房产的成本与 2 处房产的销售收入进行了分配，我相信税务机关会不允许这种做法换句话说，您从财产 3 获得的费用将被禁止 Felicity ------------------------------------ -------------------------------------------------- --- 嗨，Felicity，我打算进一步评论我的例子，因为在第二年没有成本来抵消第一次房产销售，因为该房产的成本是在前一年使用的 所以第一年的优势似乎变成了第二年的一个问题 - 需要对更大的毛利润征税 感谢您提醒我注意应计制方法 我相信我s 公认的贸易收入核算方法 但是，向商店交货的小部件供应商与进行翻新的房地产交易商之间存在很大差异。稍后的某个时间 对于贸易商而言，谁知道翻新需要多长时间以及它将以什么价格出售 现在，对于小部件供应商而言，由于销售价格已知，供应商必须将该收入返还为虽然是在同一年收到 费用发生了 这是关键点，费用必须在发生的同一年申报 您建议在出售物业时抵消次年的费用，因为您说成本必须与成本相关的财产相抵消rily 必须在它们发生的同一年被抵消但是，如果 IR 坚持认为成本必须在它们发生的那一年被抵消，那么我在上一篇文章中的情景仍然有效，如果有问题的话 问候，Mike - -------------------------------------------------- --------------------------------------------------
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嗨，迈克，我是不是会计师，所以我所说的只是我的拙见 我不认为有好处 在澳大利亚，商业会计必须在应计基础上进行（您没有任何其他选择）但请注意，商品及服务税责任可能是如果您选择，则以收付实现制计算 从会计教科书中：“在权责发生制会计中，收入是在赚取收入的会计期间实现的（例如，一旦提供了合同服务，就满足了拨款规定等），不管现金何时来m 收到这些费用和捐款 费用在所欠时记录（例如，订购用品时，打印机完成您的小册子，员工实际执行工作等），而不是在支付时“对于房地产交易业务，这应该意味着应使用合同交换日期，而不是结算日期因此，根据您帖子中的示例：库存现货 172002 100K 美元已售股票 182002 金额 150K 美元 P1 以 100 美元购买（交换）192002 P1 以 150 美元出售 1122002 K P2 以 100K 美元购买（交换）112003 P2 以 150K 美元出售 132003 P3 以 100K 美元购买（交换）162003，存款 $10K ---- P3 已结算 1572003 损益：销售 $450K 期初库存（手头 172002） 10 万美元购买 30 万美元的期末股票（手头 3062003） 10 万美元 ------------------------------------ ------------------- 销售成本（期初股票 + 购买 - 期末股票） $300K Profi t loss 销售 - 销售成本 $150K 如果您决定不购买 P3，您的损益将如下所示： 销售 $450K 期初股票（手头 172002） $100K 购买 $200K 期末股票（手头 3062003） $0K -------------------------------------------------- ----- 销售成本（期初股票 + 采购 - 期末股票） $300K 利润损失 销售 - 销售成本 $150K 数字相同 问题是当您购买 P3 时，它不能归类为费用，它的等式两边都加上了价值 但是实际费用，例如保险，检查，P3 的 QA 报告可以在当前财政年度扣除 说奶酪 Lotana
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感谢 Lotana，我的困惑是索赔成本和索赔费用 房产的成本，即 100,000 美元只能抵消出售同一年的房产，但是，购买 t 的费用他的财产可以在他们发生的那一年被认领 多谢问候， 迈克
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大家好， 你们中的一些人知道我在英国，并且我被可靠地告知，虽然应计方法适用对于 Oz 的房地产交易，它不适用于英国的房地产交易，所以安迪在我的第一篇文章中的例子显然在英国有效在未经训练的人看来，这确实是一个很大的优势。在我看来，只要将利润直接投入资本支出，您就可以继续将利润再投资以购买更多股票并缴纳少量税款多个翻新转换开发同时进行然而，在某些时候，将会有一个税收计算这个策略只会推迟不可避免的，但它似乎是最终建立大量购买以持有投资组合的好方法你怎么看，Mike
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在美国不是说是“延期纳税”吗？如果您将出售IP的利润转入购买新IP，则无需支付CGT。当您停止购买IP并实际获利时支付
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