澳洲澳洲房产20年战略（另一篇）悉尼

在澳大利亚地产投资



你好，我是这个论坛的新手，我认为写下我未来 20 年关于房地产投资的目标计划可能是一个很好的练习。在未来几年看看这个会很有趣，看看我的想法在哪里当前时刻，如果这有点自我放纵，我提前道歉我是房地产投资新手，在过去十二个月左右才开始深入研究，我一直对股票更感兴趣，但房地产作为一种资产类别的经济学对我来说似乎无法抗拒——它似乎越来越像对澳大利亚的完美投资，我研究得越多几年后，我现在每年的盈余收入约为 2 万（我有一个室友帮助支付费用） 为什么选择房产 我认为房产是一项伟大的投资的主要原因是： - 对资产的需求不断增长（人口增长） - 固定某些地区的供应（首府城市郊区的建筑限制） - 能够在没有追加保证金的情况下（与股票一样）利用高额杠杆（资产价值的 80% 以上，而股票价值约为 60%） 更多为您工作的资产价值；固定的债务金额，随着时间的推移，资产被通货膨胀的力量推高 - 税收有效（对未实现的收益不征税，负扣税和账面损失的可能性以减少税收） - 房地产价格下限为 70%市场是自住者 - 如果价格下跌，不太可能出售，因此房地产崩盘的可能性较小 - 能够在供需方面以相当准确的程度预测未来 供应方是邻避主义，政府惯性（将责任从联邦转给州议会 - 然后再转回来）和富人保护自己的利益发现缓慢变化的趋势，例如移民 我的策略 我计划购买以下资产： - 住宅物业 - 具有自住业主吸引力 - 位于澳大利亚四大首府城市 - 位于到 CBD 通勤方便的郊区 - 位于收入中位数不断增长的郊区（超过两点可能会将我的大部分购买限制在单元而不是房屋上） - 将允许我通过整修来增加价值，以增加租金和购买市场价值 我将倾向于已建成的房产而不是期房 我计划外包很多工作，例如选择资产以及与卖家、银行谈判等 我计划使用具有良好记录的买方代理-通过与房地产经纪人等的关系进行市场购买喜欢看房子做检查 资产选择对我的策略来说绝对是至关重要的，因为我计划长期持有它们，和 5% 的增长率之间的差异未来几十年 7% 的增长率将是巨大的风险 我看到的主要风险（以及减轻风险的方法）是： - 利率风险 - 我计划尽可能长时间地锁定利率以降低利息风险利率上升（5-10 年固定 - 取决于利率）如果我购买多处房产，我会尝试错开每笔固定利率抵押贷款的到期日，这样我的预算就不会受到冲击 - 惯性 - 我可能会过度分析事情，所以风险将不会做任何事情我计划使用买方代理作为我购买的催化剂帮助激励我 - 债务 - 我有保险，以防我失去工作，遇到意外的冲击等，但它会仍然是一个很大的风险，可能（在接下来的几十年里）负债数百万美元，并且只有一份收入倾向于错误地将过去的短期结果很好地投射到未来（这可能是人类与生俱来的） 结果我在错误的时间出售了资产，因为它们的价格（股票）短暂下跌了 购买房产本身应该可以减轻风险，因为我将无法每天看到价格巨大的交易成本可能会阻止我做出任何轻率的决定 - 缺乏租户潜在购买者 -我计划通过购买对大多数公众有吸引力的资产来减轻这种风险（即该地区的中位价格范围，有大量买家市场的首府城市） - 选择不良资产 - 我计划使用买方代理良好的业绩记录，可以避免购买高估房产、在贫困地区购买等陷阱——这可能会让我倒退几年，所以我很高兴现在为高质量的 BA 预期增长率的建议和服务付出代价，我相信未来几十年将与过去几十年有很大不同，房地产投资金融放松管制，家庭债务增加和利率下降在这段时间内显着推高了所有房地产资产我认为这种情况不会持续，因此选择优质资产将是至关重要 我认为优质资产位于靠近中央商务区的首府城市 我计划在四大首府城市的内中环郊区购买，因为： - 我预计大部分资金以每年 40 万的人口增长迁移到首都城市 我相信人们会被吸引并居住在工作所在的地方 我不相信，在查看数据之后，工作会流向人们所在的地方（人们可以远程办公）有相当有力的证据表明，首府城市的中央商务区的就业增长最为强劲，我相信，鉴于我们目前在澳大利亚拥有的知识型经济，围绕这些地区的工资将在数十年内实现强劲增长——我相信由于议会的限制，内中环郊区的房地产供应将持续短缺，邻避主义 我预计未来资本增长率约为 6% 名义增长率，平均而言，我预计利率、通货膨胀、工资和 GDP 增长将在可预见的未来保持低位，这将限制我可以预期的资本增长 但是，这可能让我购买更多的房产，因为我偿还债务的能力会更高 我的计划是购买资产仅作为利息，等待房产升值并使用股权为另一次房产购买提供资金 我希望每两年购买一次房产，但这是一个非常粗略的估计 因为我计划购买主要是为了资本增长，我购买的资产可能会抑制我的偿债能力，我将无法如此频繁地购买资产（与“购买收益”相比；策略）我对此很满意，因为我计划在未来 50 多年内持有我所有的资产，所以我可能在几年内看不到收益无论如何我现在能想到的就是这两个下周的买方代理，我可能会选择一个与我合作购买我的第一套投资物业（希望是第一套！）感谢所有阅读过这堵文字墙的人，我很想听听任何反馈方式来改进我的策略干杯编辑：我还想补充一下，更多的是为了我未来的自我利益，我现在处于这种情况下感到多么幸运和幸福，对自己很舒服 - 我真的生活在一个得到回应的祈祷中！
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干得好！我和你的情况很相似 我想你打算在哪个城市购买你的第一套房产 我选择布里斯班是因为进入市场的成本更低，并且处于房地产周期的正确阶段 外包一切的原因是什么 我最初认为我会做同样的事情，但后来我意识到我真的很喜欢这个过程，并且会从学习经验中受益更多 值得深思 在 somersoft 甚至 google 上与 REA 谈判的好技巧有很多 我也听说过这本书 quot;secrets of权力谈判”；是一本好书（在我的待读清单上）
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嗨，Propertynewby，关于你的问题，我也将关注布里斯班——因为你提到的原因以及价格没有上涨的事实在 7 年内全市范围内（根据 RBA 图表包）很高兴听到我们对投资地点有相似的想法，我们都必须走在正确的轨道上（希望如此！）无论哪种方式，祝你好运，我一定会坚持下去记住你对外包的看法 对于外包，我想我的测试是提供服务的人是否在增加价值，是否做得比我能做的更好 例如，抵押贷款经纪人是不费吹灰之力的，因为他们是免费并且可以接触到很多贷方 同样，物业经理对他们增加的价值毫不费力 关于买方代理，我可以理解您的观点，即我会通过自己进行研究，谈判等来提高自己的技能, 这些将是非常有价值的技能我的第一个 IP 不宜使用买方代理，因为我认为这是将购买表现不佳的产品的风险降至最低的好方法我完全不了解投资世界的来龙去脉，我所有的知识都是从阅读中获得的，所以我敢肯定，我第一次购买时会有很多事情做得不好一旦你购买了一个房产 撤销以前的错误会非常昂贵，所以我宁愿谨慎行事并尽量减少错误 首先我可以看到使用买方代理的巨大好处 他们了解市场，与房地产有关系需要数年才能建立并因此获得“第一批”的代理；对于任何希望快速出售其财产而不是将其放在 allhomescom 上或进行公众观看的卖家，我绝对愿意自己做更多工作的想法在进入这个论坛之前我不知道有这么多选择（开发，雷诺，商业地产等） - 确实值得深思 我会继续浏览这个网站，看看我想出了什么新想法，感谢您的意见
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干得好，你想关于一个合理的策略，这比大多数人得到的要远 大约 10 年前我和你的情况相似，我很高兴我一直坚持下去，绝对比非投资者处于更好的位置，未来 10 年是当巨大的收益可能到来时所以坚持下去，学习，阅读，提问，参加这个论坛，你已经遥遥领先
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谢谢 - 我打算我以为我有大部分（房地产投资）想通了，但每次我研究它时我都会学到更多——有很多东西要学！如果您不介意我问，您的策略是什么？多年来它是否发生了变化DSR可以让你买更多的房产 学习！
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干得好无常 感谢分享你非常详细的amp;深思熟虑的帖子您已经意识到房地产投资与房地产无关 - 对于任何刚开始的人来说都是一个很好的教训
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谢谢 Rixter - 这个论坛上有一些非常精明的人，我在这里得到了一些很棒的新想法你（或其他任何人）能推荐一些“必读”吗？在这个网站上，我一直在看论坛顶部的贴纸等，但我很想安顿下来，度过一个愉快的星期六，喝杯咖啡和学习
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非常感谢您花时间为我链接所有这些 - 我喜欢这里的正能量，比惠而浦论坛更喜欢编辑：第一个来自过去的爆炸 - 2001 年！让我想起了 1989 年左右的 Jan Somers，随着时间的推移，事情并没有太大的变化，他们是否进行了双重编辑：第一次回复 Michael Yardney 这将是史诗般的
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