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在澳大利亚地产投资



嗨，这里只有新东西 只是想知道人们对 OTP 投资的看法 当他们做广告时说，例如 60% 已经售出等，这不包括开发商持有的东西，还是因为 Woztrac 能够促进销售的一些技术性
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取决于，我现在会避免在悉尼进行任何 OTP 投资 我相信我们正处于市场的顶峰 IMO 这太冒险了
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Hiya 有大量关于计划外的帖子（或OTP）如果您在论坛上进行快速搜索，您会发现有关 procons 的大量信息（后者很多）同意上面关于在 Syd 购买的帖子 - OTP 在上升高峰市场可能非常危险，特别是我不会也不要太在意他们的标题抢夺广告牌 - 这一切都是为了产生炒作和感觉或紧迫感 干杯杰米
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谢谢我们在布里斯班寻找这是通过我的财务顾问，我只是好奇开发商的持有量，如果这对售出这么多等来说很重要的话
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您的财务顾问建议您购买 OTP Cheers Jamie
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请小心，未来布里斯班市中心的口袋里可能会出现供过于求的公寓在做出任何决定之前自己进行研究 IMO 我会去昆士兰州寻找一个旧的联排别墅进行投资（距中央商务区约 15-20 公里）或在悉尼（利物浦、坎贝尔敦或帕拉马塔附近）建立一个 2 床单位我相信在悉尼的 unitApartment在西部或西南部附近有足够的增长空间是的，售出的 60% 很可能包括开发商持有的所有房产
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他建议它不会在 18-24 个月内完成，并且这可能更适合我们，直到我们现在必须解决，因为我们现在正在建设确保你对它周围的区域进行研究我通常对 OTP 购买所做的就是在 t他在同一个郊区购买了大约 3-5 年的类似房产，价格不应该高得多（大约 30-50k 以上），即如果您以 500k OTP 购买 2 床 2 浴室公寓，请确保该地区已建成的 2 床 2 浴（相当新）的售价约为 45 万左右
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嗨，Woztrac 综合楼里有多少人
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他是“金融”吗策划师quot;在一家叫铁鱼之类的公司工作
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他从这个建议中赚了多少钱 干杯杰米
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我的想法到底是什么还是他的原因是什么我不是理财规划师，但我确定如果我去杰米，他会引导我很清楚，如果我什至遥想他们（如果你看看我以前的帖子，我不会这样）
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他很可能违反了他的职责根据公司法，他将自己的利益置于自己的利益之上，他可能会得到大约 4% 的佣金——现在一半用于结算 小心你的“顾问”
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他们都称自己为“财务”顾问”但实际上他们只是一个普通的销售顾问房地产经纪人最近我的朋友加入了一家销售OTP的公司，她声称自己是物业财务顾问，她问我这是否与我们所做的一样，我给了她一个完整的关于顾问的工作和他们需要的资格的讲座 我想知道这些人是否会受到法律处罚，因为他们会误导消费者相信他们是合格的财务顾问
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好吧，也许我应该接受他的建议一年前，那是完成我们的房子的建造然后看一个投资物业但是因为我们想要进入的市场所以问我们现在是否可以做一些事情直到我们完成我们的家等等我想我推动了但也许这适合他
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营销 60% 已售出可能意味着； 1) 60% 的项目营销人员分配 2) 60% 的特定部分公寓，如果它分阶段发布 3) 整个项目的 60% 4) 一个虚构的数字，使其听起来像卖得很好查看他们的可用公寓清单及其价格，还请您的规划师披露他们在销售中获得的佣金 我对一些 OTP 交易的主要问题不仅是您可能会被出售价格过高的普通狗箱公寓，而是您没有显示所有可用的选项 我的建议是，如果你不准备做自己的作业，请使用 BA
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需要澄清这一点 我只是问广告 60% 的问题出售 这实际上并非如此 我所拥有的是独立估值报告、BMT 税收折旧表、RE 租金评估、品牌厨房用具等的包含清单、带有 M2 尺寸和建筑图纸的平面图以及所有待售单元的清单秀意ng 一些由开发商持有 在这个阶段我应该查看的任何其他信息评论

估值报告没用你的银行在 24 个月内不会依赖它
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他们为什么提供我把它看作是该地区同等房产的比较 我的银行会收回已经批准的东西当你的OTP完成时，银行会在你的财务结算之前进行估价
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而且不是他们的估价开发商建造者制造的一个
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- 支出 - 费率，车身公司 - 排除 - 窗户家具等 - 保修过程（如果建筑配件有故障） 完工时你会去那里检查 通常有很多东西需要修复和缺少的东西一旦它声称完成了 Y-man
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为了让你感觉更好，你没有被扯掉 那很好而且有效 正如其他人所说 - NO 如果在 24 个月内发生财产崩盘，你的单位可能价值低很多然后你需要拿出很多现金来解决Y-man
评论< BR>我在问我现阶段是否需要其他任何东西在结算前再次基于估值
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有价格，等待BC不包括窗户家具等待合同确认其他东西将去那里检查一切如果有财产崩溃我需要找更多的钱
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不太清楚我理解这个假设现在的val是$ 650k，这就是你签署的购买合同如果你需要贷款（如果你有现金不是问题付清全部费用），银行将在完成后重新估价假设由于经济衰退或其他原因导致价格下跌，第二次估值为 50 万美元银行可能会借给您 500 美元的 80% k（即 40 万美元），您需要拿出 25 万美元现金（“存款”）来结算 如果 y你在签约时已经支付了 10% 的定金（$65k），在这个例子中你将需要额外的 $185k，否则你会被起诉 The Y-man EDITED -Thanks Will!!
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根据我的通常的建议 - 他们告诉你的任何金额都增加三倍（为了安全起见） Y-man
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银行不会承诺任何尚未完成的估值，一旦你的银行将与独立评估员一起评估房产公寓竣工 就像其他人说的那样，如果市场崩盘和估值不足，您必须补足 例如，如果您以 500k 的价格购买此 OTP，并且您投入了 10% 如果您的公寓竣工时市场崩盘，则在 2 年内银行可能估价 400k 所以这意味着结算你的财产你需要在初始存款的基础上再拿出 100k 这就是风险 如果在 2 年内价格上涨到 600 的回报，那么在结算时你的初始存款将足以覆盖 20%，这意味着没有 LMI，如果您设置一个抵消账户，您将有可用的即时资产所以真的一切都在你身上，如果你对该区域研究得足够好并且你对该区域处于上升趋势充满信心，我看不出有任何理由让你害怕 Otp也可以给你强大的现金流，因为前 5-10 年的折旧通常非常大
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但是，如果你与建筑商签订了 650k 的合同并且需要借其中的 80%，你将拥有一些实际问题 PP 650k Val 完成 500k（400k 贷款 80% LVR） - 意味着需要 100k 这意味着您购买 650k 时您的贷款将是 400k，因此您需要 250k 现金来购买房产或离开您的 65k 初始存款（PP 的 10%）但是如果市场繁荣并且这个地方价值 900k 统计数据是 PP 650k 贷款 520k（只会借出 PP 或 val 的 80% 折扣，以较低者为准） 您的 $$ - 130k 股权 - $250k（大约是您总额的两倍押金)
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哎呀！！当然你是对的 - 搞砸了我的数字谢谢 Y-man
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在大多数情况下你也不能走开 - 由于无条件合同你被迫和解所以你可能需要出售其他资产等 Y-man
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我知道你知道，但我想我会更清楚一点
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没有银行批准将持续 18-24 个月他们为什么提供它它有效在你身上，不是吗
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我从来没有见过任何OTP提供强大的现金流折旧也是基于你的收入，如果你是普通收入，折旧不会做很多我想加上分层费用通常会杀死你所有的现金流，我从来没有遇到过一个人一旦解决了他们的OTP就没有问题 通常第一年的分层费用是900Q美元，然后突然跳到2美元kQ，因为管道有裂缝或泄漏等，偿债基金账户总是空的，2 年后地下室自动车库门将开始出现问题，电梯不断停止服务
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另外请记住，代理商通常会告诉您这些 OTP 比现有 OTP 更贵的原因是因为它们是全新的，它反映了未来的价值 它们是绝对正确的，所以当您支付比当前单位多 10 万美元时会发生什么，例如：* 当前单位 50 万美元 * 两年后 OTP 单位 60 万美元 * OTP 单位已结算60 万美元 * 当前单位重新估价为 58 万美元，因此 OTP 买家帮助推动了经济并帮助现有业主提高了股票 不要相信全新单位可以租更多的 BS，想想供求我'已经看到 OTP 业主拼命寻找租房者并提供各种激励措施，因为他们需要租户来偿还贷款，否则他们将无法使用！！！
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一般来说，较新的单位可以给你 15-20k 的折旧前 3-5 年时间 如果你赚了 80k+这是 15-20k 的 37%，仅折旧就相当于 55-7k 我在 3 岁时买了我的第一个单元 Strata 是 650，它只增加到 695（在 5 年内）它有电梯，但没有游泳池健身房 从来没有任何问题（我可能很幸运） 我从来没有见过没有游泳池健身房 2000per 层季度的 2 床公寓
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不，我不同意租金部分 在我的地区我一直在寻找一个在 Lane cove 翻新的已建成的 2 床单元（大约 30 年历史），每周租金约为 500 美元，所有新完成的 OTP 每周租金为 700-800 美元在我居住的地区类似当下（Westmead）：未装修的旧单元每周出租400左右，翻新的旧单元每周440左右，新成立的单元（3-5年）出租480-500< BR>评论
你确定他们真的以那个数量出租，但不是指要价，因为通常他们都是否定的otiable 当你看到 Rhodes 时，亲爱的 Rhodes，我有朋友买了 Rhodes OTP 空置一个月，他们需要降低租金以满足当前的第二手单元租金来吸引租户，我的另一个朋友甚至提供 1 周的免费租金买在 RhodesWentworth Point
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5 年内 45k 是一个很差的 CG，我预计 5 年后你应该至少 800k 价值而不是 695k 这让我觉得当你买 OTP I 时他们高估了公寓大约 3 年前以 500k 的价格购买，大概是 600 到 600 年代中期（620-650k），这是我的猜测，但由于马路对面的一处出售未装修和少 1 间卧室，所以价值超过 600k非常糟糕 但这是由于该地区的供应过剩 这取决于该地区 例如在 Westmead 的空置率为 16% 还有 Rhodes 和 Wentworth 点，这些郊区仍然相当新，所以老旧的通常在 5- 15岁，他们大概有e 相同的功能和感觉就像新的（即 2 床 2 浴室，带电梯，和安全的车位） 如果你看看一些更成熟的郊区（即 Lane cove 或 Westmead），旧单元也可以上涨 40- 50 岁了，感觉和新建的单位完全不同 一般来说，它们就像 2 床和 1 浴室，有 1 个不安全的车位 例如：这 1 床单位已经租了 570 http:wwwrealestatecomauproperty-apartment-nsw-lane +cove-415367479 http:wwwrealestatecomauproperty-apartment-nsw-lane+cove-415367447 这2床的广告还是750，今年年初，同一栋楼里有更多的2床2卫和2个车位出租超过 800 PW http:wwwrealestatecomauproperty-unit-nsw-lane+cove-415312199 旧的周围（下一条街） 2 床 1 浴室的广告为 470 http:wwwrealestatecomauproperty-unit-nsw-lane+cove-415365339
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那个值就是地层的价格 我在2010年6月买的价格是426k t 已经增加到 650 （上周刚刚再融资）
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我认为 Windyzz 指的是 Strata Fees
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虽然它不是 OTP，我买的时候大约 2-3 岁但是我不得不承认，折旧带来的现金流非常好，我每年从纳税申报表中得到很多回报，即使当时的利率是 65-7%，这也有助于我的现金流
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Marketing Woz ，回到您最初的问题和您拥有的材料 REAProject 营销人员提供的任何内容都不是独立的 正如其他人所说，估值对银行毫无意义 虽然它可能反映该地区公寓的价值，但银行将对其进行估值一旦 OC 放大器;个人产权已发布-因此可能在结算前 2-4 周您需要访问的是该地区附近新房产的结算价值-订阅 PricefinderRPResidex 我认为 Pricefinder 每月 200 美元 - 非常值得投资 使用此数据比较该地区附近新的和现有的其他 OTP 的价格平方米 您拥有的折旧文件将只是一个估计值 除非时间表作为一部分包含在内结算时，您需要自己出资 将 REA 提供的租金评估降低 10%，看看经济状况是否仍然有效，然后尝试 20%到评估 找律师审查合同 如果您准备继续进行，请注意； 1) 日落条款 - 它可以为你工作，也可以对你不利 2) 开发商获得押金 - 一个很大的不，不 3) 你不能反对的事情 - 我在这些部分看到了一些饼干 4) 你有多久解决（通常是 14 天，包括周末） 5）缺陷期和流程 6）包含物 我只会去 OTP，如果你能找到一个不同的公寓；视图、方面、大小 Trev
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