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在澳大利亚地产投资



大家好， 我已经有一段时间没有来这个论坛寻求建议了 我是一个年轻家庭的唯一收入者 我的丈夫是个体经营者，但维持下去并不容易所以我们花了很长时间才保存并为我们决定下一步 我们最终决定购买 PPOR 2014 年 1 月 自我们签署虚线以来已经快 1 年了 意图是在价值较低的情况下购买，并有可能通过最小的外观改进来制造一些增长 我们不确定目前的价值，因为该地区出售的房屋似乎没有随着市场价值升值（我们住在布里斯班和黄金海岸之间的北部走廊），当该地区仍然显示出大量新房供应时，这无济于事已建成 我不确定下一步我能做什么或应该做什么 我最初的计划是在布里斯班购买该计划的 IP（单元），并且延迟结算（2015 年底）可以让我节省更多并为另一个 IP 购买有更大的押金 希望对于一些ca重要的增长，我可以从PPOR和IP中获得股权，我可以成功地扩大我的投资组合我现在的问题是我正在遭受投资者分析瘫痪！我们一直在研究和了解更多的市场以及仍有资本增长的地方 我知道的知识比一年前更多，但我似乎无法采取下一步 我赚了大约 105,000 让我进入高税率 沮丧, 我想知道如果我有一个 IP 来帮助减税会有多大的不同 我不是会计师，但我相信这会减轻我需要支付的税额 另外，我很想搬出我们的PPOR 并再次开始租房 我从没想过我会再次租房 但是有了知识和一些个人错误，我现在明白为什么可以租房而没有 PPOR 我想知道你们中是否有人有类似经历 你会从这里做什么我怎样才能在短时间内积累财产财富（我今年刚满 39 岁） 关于我们的一些信息，只有储蓄在抵消账户中 $35k 与丈夫合并的 super 100k 持续储蓄 $1kmth 房屋贷款仅 350k 利息，房屋价值est $380k 我知道什么时候谈到投资，没有保证安全计划这样的事情 在我的财务状况下，我无法承受与年轻家庭做出错误或冒险的举动 任何想法，建议或经验分享将不胜感激！提前致谢 干杯！ cathaygirl
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根据您的情况，计划外可能会毁了您 强烈建议避免将其作为您的选择之一
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如果您的丈夫是部分所有者，那么谁拥有PPOR，那么如果您把它租出去，它会亏损，你只能在你的纳税申报表中索赔部分损失投资损失也会影响你的家庭税收福利折旧和建筑注销可能更容易处理在我看来，从有限的您提供的信息 如果您因某种原因不能工作，您需要考虑管理您的风险 看看您需要什么保险 不要购买专注于税收优惠的投资 您需要首先确定它是否是一项合理的投资 税收是后效 如果您的抵押贷款利率为 5%，请记住您的抵消 ac 中的钱实际上为您提供了 8% 的税前回报，因此当您考虑如何投资时，努力储蓄并将资金用于抵消可能是值得的 薪水牺牲进入退休金也会给你节税，虽然你几年都不能访问这些
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嗨，Cathy，你有没有考虑过建立一个 SMSF 并通过你的超级基金购买房产 当然发现它目前非常受欢迎，每人 105K每年您只需支付超过 80,000 美元的 37 美分税款，因此不会特别繁重使用合适的贷方，您的 SMSF 借款不会影响您的个人服务能力 干杯
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还有购买单位 OTP，当它完成时您将与所有其他单位竞争寻找租户 这意味着您将需要降低价格以确保早期租户或在您租赁之前没有收入另外如果您在第一天有一个租户，大多数租约为 12 个月这将意味着，如果租户决定继续搬迁并与综合大楼中的其他人相同，它将再次成为价格问题
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您谈论购买OTP单位用于税收目的正如此处的另一张海报所说，并且作为这个论坛上有很多（可能是大多数）w不明智的建议，出于税收原因购买是购买房产的最后一个原因之一 当然是其中之一，但不是选择房产的主要原因之一 搜索 OTP 或期房或新房产等，你会发现很多人搜索这种类型的策略财产 由于您的丈夫是个体经营者，一个好的会计师将能够管理你们之间的税收，以优化您的收入和情况 T你的帖子的标题是分析瘫痪，我相信你会对这个建议感到不寒而栗（我第一次读到它的时候肯定会这样做）但是做大量的阅读 - 在这里，其他论坛，书籍来制定你的长期战略曾经您了解您的长期战略，您将知道要查找哪些信息，减少分析瘫痪您提到如何快速积累财富；您是否知道每个房产如何适合您的策略以及您的策略是什么，以便在您想要的时间范围内积累您想要的财富水平如果您有一个长期的策略，为什么不在这里发布，其他人可以评论它，了解您财务和个人情况
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感谢大家的回复和中肯的建议由于你们中的许多人都有同样的看法，我在OTP上进行了搜索，它确实让事情变得清晰了为什么它可能非常危险 为什么OTP看起来很吸引人，我经常出差工作，购买压力最小且维护成本低的东西似乎是合乎逻辑的在这个论坛上阅读，你们中有多少人成功地投资并过上了应得的生活这是我们的梦想，拥有一个投资组合来为我们的退休提供资金，但由于我们起步较晚，这似乎遥不可及-我看过整数o 收入保护并将得到组织 任何人都可以推荐一个好的保险 目前，我确实有我的公司提供的良好保险，但不认为它包括收入保护 -我热衷于通过我的 Super 进行投资，但它似乎很长而且运行复杂且昂贵 是否与 super 一样，购买 OTP 是否安全，或者风险没有什么不同 - 我应该搬出去租我的 PPOR 是否会在税收方面产生任何差异 再次非常感谢那些谁回复了我的故事并对我的故事感兴趣，我非常感谢任何评论干杯！ Cathaygirl -
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这些都是针对你的广泛关注的问题，因为你还没有设法定义你的中长期财务目标是什么 一旦你更具体地确定了你想做什么以及为什么你需要实现这些目标，你的问题会变得更窄 ta rolf
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你的帖子让我想到了几件事，这些都可能不适用于你，但就像一个头脑风暴的想法 1 调查是否销售将您的 PPOR 的一半存入一个名字（一个或另一个会以他们的名字命名 - 可以帮助税收） 您可能需要支付印花税，但节省的税款可能是值得的 与会计师仔细检查谁懂这些东西，也是这个论坛的经纪人之一 这可能对你没有任何帮助，但值得检查，特别是如果你将你的 PPOR 变成 IP 并在其他地方租用 2 我已经给出了名字我们最近在这个论坛上使用的保险经纪人，它出现了s 两个人对他很满意 他在黄金海岸，在他接手我们的业务之前，我从未见过我通过电话打交道的经纪人可能 15 年或更长时间 Jason 来布里斯班接我们作为他接管业务的一部分，但“满足”同样容易。他通过电话 自从见到杰森以来，我了解到一些关于杰森的事情 他阻止了我不小心取消了错误的政策检查我取消了正确的保险 该保单似乎是劳斯莱斯保单，因为丈夫实际上并未受雇，但如果他受伤并且无法工作，该保单将全天 24 小时为他提供保障 他的保障基于他当时的收入他拿出了保单对我个人和财务上（当然还有情感上）和联排别墅建造（希望如此）这意味着如果事情变成梨形，我们需要他能够重返工作岗位，我们很高兴继续支付保费支票无论您采取何种收入替代政策，都可以为您提供保障，直到您可以重新从事您现在从事的工作类型的工作。有些政策只为您提供保障，直到您可以“以任何身份”工作为止；如果你是一名工程师并且伤害了自己，但保单上说你足够好，可以作为结账小妞工作，他们会削减你的钱 这是非常重要的 Jason 最近安排了我们的人寿保险，以符合我们的生活状况、债务状况, 风险等级等随着联排别墅情况的变化，我们将对此进行审查，但同样，现在，我们需要掩护，因为我们的风险很高gh 除了对他如何理解我们的风险状况、我们的实际风险和对不同保险的需求印象深刻之外，我与他没有任何关系 你可以打电话给他或任何其他经纪人 我认为经纪人比直接打电话给保险公司更合适 那需要时间，他们不会告诉你他们的政策在哪些方面不如另一家公司的政策，这是经纪人的工作 他的详细信息 - Jason Nairn | Financial AdviserDirector Linked Financial Services (ABN 27164559951) 是 AMP Financial Planning Pty Limited Suite 5, 211 Ron Penhaligon Way, ROBINA, QLD, 4226 | 的授权代表PO Box 711, Robina, QLD, 4226 T 07 5593 0561 | F 07 5593 0103 | M 0432 918 214 jason@linkedfinancialcomau
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wylie 的精彩而全面的帖子 当然同意使用好的经纪人（在市场竞争的许多领域） 公司自己会说他们的政策适合你但是经纪人会查看所有不同的保险范围并选择最合适的我还发现您可以询问经纪人“您为什么推荐 x”，作为回应，他们通常会向您展示其他政策并解释差异 - 不能在接触个别公司时得到这个
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我可以评论 PPOR 问题我住在一个只有 5 年历史的 PPOR 中，这是一个巨大的浪费和过度资本化，比我需要的更多 一旦搬出去租房，我的纳税申报单上至少有 20k 扣除额 租房也给了我这些好处：-更好的位置更适合我，那是在我买不到的城市地区 但是低收益地区租房比买便宜 -更好的可维护性银行，所以我有能力购买几处投资物业 - 降低维护担忧，因为我的 PM 会处理事情 - 长期税收减免 我对该物业还有另外 30 年的折旧减免 考虑 PPOR 的积极因素, 有家人可能会觉得不用搬家更安全, 但说实话租房没那么难 大部分房东都是长期持有, 不需要经常搬家
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简而言之，房地产投资的主要优势是价值复合，而租户让您还款。这​​是一个滚雪球效应，要发生这种情况，神奇的成分是我们无法购买或改变的东西，时间是买第一个容易得多，但买第二个变得更难，很难买第三个然后开始变得更容易，因为通常，现在时间已经在第一个创造了资产如果你购买的区域还没有移动（只有一年）也许你需要找到另一个区域，这样无论哪个先搬，你都会获得一些股权 否则，我会按照前面提到的那样做，搬出 PPOR，对你租的地方有点选择 也许和 PM 谈谈，告诉他们你想要长租约某人的投资房产，而不是某人旅行时空置的房子 要求 12 个月或更长时间的租约，并尽可能成为一个没有问题的租户 在那里三年，有一点自由，可以在 PPOR 股权上移动可能会产生巨大的差异
如果您确实决定退出您的 PPOR，并且不想等待整整几年直到增长，您可以通过执行以下操作来加速您的储蓄并更快地购买您的下一个 IP：1 使用抵消账户每个月把你的一部分工资存起来 2 在你的地方做一份折旧报告ty，这让您要求的金额比您的会计师估计的要多得多 3 确保您将在 5 年内对所有折旧和借款费用（如果 LMI 等）进行抵税）同时最大限度地提高您的其他扣除额，例如与工作相关的 获取一个不怕为你提出强烈要求的好会计师 4 做一个 PAYG 预扣税变化，这样你就可以每个月保留很多税款，并将其存入你的抵消账户 现在钱比钱更重要 支付更少的税非常适合现金流和节省利息 您还可以在变化中包括其他扣除，例如与工作相关的、机动车辆、收入保护、家庭等 您会惊讶地发现您每个月可以节省多少税 5 做一个适当的预算 I使用 YNAB 软件，它有很大帮助，而且对于更大的开支也更安全，我不会再收到意想不到的大笔账单 在布里斯班南部（例如 slacks creek）可以以 20 万至 23 万美元的价格购买高收益联排别墅那个兄弟租金超过 $300pw 要购买这样的房产，如果使用抵押贷款保险，您需要不到 $40k，这包括印花税、律师费等 如果您可以节省 $40k，您可以购买便宜的公关操作作为你的下一个 然后做另一个折旧报告，现收现付变化，并再次开始存入抵消账户 这将更容易，因为它本质上是正现金流 然后一旦你的第一个财产增长一点，你可以获得新的股权贷款并购买你的第三，但这次考虑一个更昂贵和资本增长的领域>评论
嗨，你真的需要看看节税投资来增加你的投资组合，无论是财产还是股票 你的 PPOR 不应该被视为一种投资 现金储蓄虽然有利于理智，但不利于节税 你可能会发现艰难几年，但一旦起飞，就会变得越来越容易 KY
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Kum Yin Lau 我不确定我是否同意你需要节税来增加你的投资组合可服务性 如果您对节税负有责任降低您的可服务性，因此一旦您遇到可服务性墙，就会限制您的增长，每年 110k 会很快到达那里，并使用一些负扣税的道具拥有 PPoR 会增加您的不可扣除债务，但可以节省支付租金租金可能更便宜，但也可以很高兴有 PPoR
同意 j_p 关于可服务性的观点 KY，您能否在保持可服务性以积累财富的同时分享其他关于节税的选择
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是的，只是牺牲工资以达到允许的 3 万美元限制如果你现在开始39 你不必担心负债，债务等，退休时拥有非常舒适的超级金额只是说
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谢谢贪婪，从没想过超级不是我喜欢不的想法直到很久以后才能使用我的钱（我可以这是错误的，因为我从未读过它）我想在使用我的超级之前退休
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如果你愿意等待，超级是可以的，但我们中的一些人希望在 45 岁时实现财务自由或 50 条超级规则阻止关于税收的评论 - 您仍然可以通过折旧或借贷成本等非现金扣除的形式获得正向资产的税收减免 您仍然可以扩大您的投资组合并获得税收优惠，因为这是一个好主意增长和战略是重点，税收仅作为奖励考虑
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根据您的年龄，您可以以自己的名义（或您选择的其他结构）购买 IP，然后在 Super 我同意我不想等到我达到退休年龄（并且在 super 内部进行持续的投资管理可能比以您自己的名义拥有更困难）但是如果 super 规则允许您在达到退休年龄时从投资中获得收益，那么在你找到之后，一定要去做我想在开始投资之前了解购买和管理超级投资的来龙去脉 我认为你应该首先建立基础和理解 我同意投资你已经在超级里面拥有的东西仍然很重要，但我不知道'不喜欢super中的财产 另外我永远不会在super中牺牲任何薪水，因为我可以更好地将$用于财产，长期有效地进行资产负债管理，并且由于与财产相关的税收减免，仍然对这些$支付有限的税 问题如果您将其保留在 super 之外并尽可能多地在 super 之外最大化您的购买量，您是否可以更快地增加您的投资组合？super 中的最低金额（仅占工资的 9%）成本低的文书工作原因即使您首先在 super 外部购买，然后决定在 super 内部购买一处房产，它仍然会减慢您的速度 所有贷款给 SMSF 的贷方（我知道）req获得受托人董事的个人担保 这将保存在您的信用档案中，并且必须以您的个人名义永久报告所有未来的贷款申请（除非您支付贷款） 因此，如果您在您的超级基金中借入 800,000 美元，那么您的以您个人名义的借贷能力将始终减少 80 万美元 这可能会对您扩大投资组合的能力产生巨大影响，特别是如果您购买超过 1 个超级基金 例如，如果您的借贷能力只有 100 万美元，那么在考虑到您的超级基金中的贷款（假设 80 万美元的超级债务），您只能以自己的名义借入 20 万美元 这是一个非常简单的计算，它涉及的不止这些，但我希望您能看到它是如何严格限制的，除非您收入非常高 这些是我在超级基金 IP 中看到的问题： -负扣税收益 n没有以相同的方式收取工资 - 利率更高 - 设置成本更高 - 费用更高 - 对更多信托和受托公司的要求 - 年度合规和管理 - 要求更高的存款 - 不能利用一个财产的股权将投资组合扩展到下一个财产你必须“存钱”；你为每一处房产单独定金最终你购买的第一处房产的 LVR 将如此之低，以至于它会充满懒惰的美元资产，不适合你
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感谢大家的想法和建议有很多东西要学，我知道我最终会到达那里我一定会联系到前面提到的名字现在这是一个好的开始！感谢并祝大家圣诞平安，新的一年万事如意！ XX
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