澳洲澳大利亚房地产 有效市场假说如何适用于房地产？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨 Somersoft 社区，我是一个有抱负的房地产投资者，但我背后有一些股票买卖对我不利 我了解一些金融学者认为股票交易是浪费时间，因为所有可用信息都被计入所有时间点，因此除非他们承担额外风险，否则无法获得超额回报这个想法被称为有效市场假设我有兴趣了解它如何适用（或不适用）房地产我的一些书'已经阅读表明，通过购买“最佳”;房地产（根据一系列标准）您可以超越市场平均表现有效市场假设表明，所有可用的关于房地产的知识都被考虑到其价格中，因此一个人不能仅仅通过挑选最好的房产来超越>评论
他们的标准列表是什么
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有效市场假设是存在“完美竞争”的市场的先决条件 这就是当许多条件一致时会发生的情况 - 大量买家在市场，众多卖家等如果满足所有条件，则该物品的买家数量（无论是什么）和卖家数量在该物品的特定数量和价格下相遇，因此市场“出清”（即所有商品都以特定价格出售）不存在完美竞争，原因有很多，其中一个是信息不对称——有些人对产品了解得更多（例如，他们了解一家公司的信息，该公司拥有不t 通常向股东披露），这意味着这些人可以比普通的普通投资者更好地确定该公司股票的价值。这个特定的例子通常被称为“内幕交易”，对“防止”内幕交易发生；然而，这些处罚远非完美，因此总会有一些“知情者”根据他们更深的知识做出买卖股票的决定 这只是我可以举出的大约一百万个例子中的一个 简短的故事就是，有效市场假说正是这样——这是一个无法在现实世界中复制的假说
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有效市场理论甚至不完全适用于股票如果是的话，你就不会看到人像沃伦·巴菲特（Warren Buffet）对于房产，远非如此。与股票相比，信息更少，即使在同一个综合体中，也没有两个房产是相同的
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有效市场假设在现实世界的应用中很快就落空了 Just pick ASX 上的几家公司并观察他们在一周内的价格走势 即使您可以争辩说价格变化反映了所有可用的公共信息，不同的各方，例如： - 即使所有信息都可以免费获得，市场参与者也会到达基于对数据、风险概况、监管限制、战略目标等的不同解释的不同估值 - 信息不是免费提供的，例如：ASX 上的大型交易者可以访问分时数据和订单簿，这使他们在很多相应地评估供需和利润的更有利地位 不管怎样，关于房地产市场的效率： - 没有两处房产是相同的，因此很难建立可靠的基准 - 过去销售信息的公开可用性较差（维多利亚州肯定是这种情况，我认为政府应该解决） - 难以获得收益率占用所有权成本信息，难以真正评估内在价值 - 与公共交易所相比，销售拍卖流程不透明 - 高度分散的监管体系不断变化（联邦、州级放大器；议会级别），这会影响物业的价格和拥有成本 PD
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除了上述良好的反应之外，每个人的风险都不同 - 我们都有不同的技能组合；一种不同的风险管理方式，例如，如果我试图飞往月球，那将是有风险的，但对于 NASA 爱因斯坦来说，在这种情况下引用的风险要小得多“理论上，理论和实践是相同的，实际上，它们不是”
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以下是我多年前在城市经济学上研究过的一个单元的一些笔记 注意——该单元（以及这些需求和供应因素）侧重于土地（而不是房屋、单元方面的财产）等），但是许多因素似乎适用于后者在另一个名称（城市土地开发）下，我学习的城市经济学单元是澳大利亚皇家规划研究所认证的城市规划学位的核心单元可能城市土地需求的决定因素 1 收入——潜在购买者的可支配（税后）收入“需求”；意味着由购买力支持的欲望，而不仅仅是欲望 2 Price - 术语“需求”；应始终将其视为“给定价格下的需求量”； 3 融资成本和可用性 - 高利率将减少购买者能够负担的借款金额，从而抑制对土地的需求（不是评论：土地供应） 4 人口的人口特征 - 人口规模（在与给定土地面积的关系）、年龄分布、家庭形成率、自然增长率、移民和移民、地理分布、内部迁移等，将对土地需求产生影响 5 场地的物理特征 -大小、坡度、底土、植被、盛行风、景观等 6 靠近便利设施 - 学校、商店、公园、体育设施、交通设施等 7 靠近就业机会 8 租赁机会 - 繁荣的租赁市场可能会提高土地价值高于可在业主自住区获得的价值 9 多次入住 - 如果规划法允许更高密度的住房，那么土地价值可能会增加rease 10 通胀和通胀预期——未来通胀（或资本增长）的预期会让人们不太愿意支付更高的价格 11 政府拨款，例如 FHOG 等 实际结果（是否对买家更好）取决于无论是买方市场还是卖方市场，例如供需弹性 12 重新分区或重新分区的前景 - 当土地从较低的位置重新分区时，土地价值通常会大幅上涨到更高的用途，例如从农业到住宅或从住宅到工业 对未来重新分区的预期将促进土地价值的上升趋势，随着实际重新分区的临近而加速 13 分区限制 - 土地价值将趋于如果在特定地区为特定目的划定的土地数量少于该地区为此目的所需的数量，则上升 14 经济状况 - 土地价格，与其他商品的价格一样，将受到影响经济的总体状况，例如人口的富裕程度、就业（和失业）、CPI 以及财富和收入因素 15 退休金和退休计划 - 一次性支付可以促进土地市场，因为这些资金经常被投资在房地产方面 16 邻里效应 - 周围的开发项目等会影响房产的价值 例如，建设繁忙的道路、机场或工厂可能会降低土地价值 相反，桥梁的建设、休闲公园的开发、或关闭一条街道以供直通车通行可能会提高土地价值 城市土地供应的可能决定因素 1 物理特征 - 土地供应受河流、山脉和土地坡度等物理特征的影响 2 开发密度 - 对土地的物理限制土地供应可以在一定程度上被更集约化的开发所抵消 3 时间段——任何关于“供应”的讨论；土地供应必须在一定时期内发生 在很短的时期内，进入市场的土地供应是相对固定的 在较长时期内，城市土地的供应将具有一定的灵活性，供应将趋于对价格变化更敏感 4 用途之间的替代——即使土地的总供应量可能是固定的，但可以通过将土地从其他用途（例如娱乐和工业）转移来增加用于一种特定用途（例如住宅）的土地供应5 地块存量——住宅地块供应量随着需求的增加而增加的速度将取决于当前空置地块存量的大小以及这些地块所有者的动机 6 投机——关于一方面，有人认为，投机者通过从市场上扣留土地或只允许其少量“涓涓”，迫使土地价格上涨并剥削土地的最终用户。另一方面，有人认为投机者在城市土地市场中发挥着有用的作用：他们通过确保将土地分配给出价最高的人并因此投入“最高”使用来协助价格机制的运作，以及通过投资资金和承担风险，他们促进了发展进程 7 垄断和限制性做法——在任何给定时间、地点和价格（与已经存在的分区土地数量不同）进入市场的城市土地供应可以受所有权集中程度和/或业主之间的限制性协议（明示或隐含）的影响 8 开发成本 - 开发成本和开发商的预计利润会影响城市土地的供应 开发商当然会尝试t 将这些成本转嫁给消费者，但他们这样做的成功受到需求价格弹性的限制 9 行政延误 - 开发商经常争辩说，已开发地块价格高昂的一个主要因素是获得所需批准所需的时间许多部门 在某些情况下，部门的要求可能（并且曾经）相互矛盾 10 税收和土地税率 - 例如，高水平的土地税和税率有可能阻止人们持有大量土地，因此可以鼓励他们将土地投放市场 11 利率——不用说，高利率往往会减少对土地的需求，从而降低土地价格。从而迫使价格上涨 最终结果很难预测，因为它将取决于对立力量的相对强度 取决于提高的能力e 租金，较高的利率也有能力降低出租物业的价值，因为如果不能增加租金，较高的利率将降低预期租金的现值； 12 政府收费——例如​​印花税税收的情况 确切的发生率（谁最终支付）尚不清楚（这取决于需求曲线的斜率等） 13 死亡税 - 由于澳大利亚没有死亡税，因此需要出售土地来支付纳税义务大大减少 * * *#8203;所以，OP - 你如何从所有这些中获得一个有效的市场你不知道，如果有人想知道，我已经在 11 年前在 SS 上发布了这个列表 - 所以我不必重新输入
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有效市场假设显然不适用于股票市场 我想不出一个信息不对称更多的市场 大多数散户股东甚至可以说出他们所购买股票的首席执行官，如果可以的话，可以让他每天问问题 我可以告诉你，同一个持有 10% 的对冲基金可以说出他的名字，并在快速拨号上有他的电话号码 房地产市场好一点，但不多 平均推动市场的投注者没有关于该地区正在筹备中的重要基础设施项目、规划举措、人口变化数据、竞争对手对重大项目的了解等方面的信息，也无法获得信息。投资一个他们不了解的市场并致富是幸运的 Sharemarket i s 通常是一个很好的例子
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