澳洲澳大利亚房产 乔伊在悉尼 AFR 上的有趣作品

在澳大利亚地产投资



乔伊刚刚在 AFR 发表的有趣文章，他是更好的市场评论员之一 不确定他是如何计算其 10% 被高估的 拉伸估值似乎主要与某些郊区有关，不一定是广泛的 http:wwwafrcomppersonal_finanices_headed_for_record_gSdGyBWsYfyuDcVBwatptN
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有趣的文章，感谢发帖 我同意“买家当心”的信息。这适用于房地产周期的所有阶段
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谈论整个澳大利亚房地产的文章往往过于笼统地概括悉尼和墨尔本正在蓬勃发展到泡沫水平，而布里斯班堪培拉阿德莱德则落后很多不同周期 之前的高峰下降与澳洲联储加息有关，这反过来又是因为通胀推高工资 目前矿业繁荣结束，失业率小幅上升，消费者商业信心低迷 澳洲联储大幅加息将需要一些剧烈的变化 下一个一年，如果 sydMel 再有两位数的增长，那么它的危险 imo
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所有胡说八道 在之前的泡沫中，我看到价格在一年内翻了一番 那还没有发生 我们仍然安全，IMO，如果你决定不承担任何责任投资并失去一切，最后触及木头，这不会很快发生
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同意，完全荒谬的东邓普斯维尔距离悉尼 20 公里不等于澳大利亚房地产市场 啤酒也即将到来成为历史上最昂贵的 - 并不意味着它会很快崩溃（但我们可以希望）
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它是相对于收入而言最昂贵的吗？不是
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悉尼房价怎么可能比2004年的峰值高不了多少 在10年里，收入增长将使工资名义上提高约30% 利率低于10年前 如何这是否使今天成为有史以来最昂贵的
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ABS Syd 指数：882（2003 年 12 月）至 118（2013 年 12 月） 上涨 34% Residex Syd 房价：573,500 美元（2004 年 1 月）至 786,500 美元（2014 年 2 月） 37 %上涨
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CJ既不是末日预言家，也不是你惯常的房产敲门人，我不会就这样把他撇在一边 事实上，在2010年的小繁荣时期，房价与家庭可支配收入之比约为和现在一样，他最直言不讳地驳斥了任何关于泡沫的说法 任何人都知道他为什么改变了自己的语调 而在他看来，什么是o 2010 年和现在的不同
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是的，阅读这篇文章并不能肯定它的内容是正确的
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我以前看的时候他经常在瑞士，然后出来了有奇怪的意见
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因为他的意见不是你想听到的喜欢上面的原始链接文章
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任何认为我们处于泡沫中的人（也许是悉尼，我不知道也不知道）兴趣）在云杜鹃土地 当然在我所在的这个市场中，一旦价格恢复到大约 8 年前的水平并且我们获得了一些可观的增长，那么我们可以重新审视这个论点 我理解像黄金海岸这样的市场仍然是一个篮子像 mandurah，比 2006 年的价格低 20% 泡沫领域是 2006 年的坎宁顿，每周上涨 10,000 美元
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文章说，如果目前的轨迹继续下去，价格将是有史以来最昂贵的（相对于收入），几个月内你用名义价格谈论啤酒来反驳这一点你能更详细地解释一下哪一部分f 文章不正确以及为什么
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[QUOTE[I]datto;1147958]胡说八道 在之前的泡沫中我看到价格在一年内翻了一番 那还没有发生 我们仍然安全，国际海事组织，如果您决定投资并失去一切并最终触及木材，这不会很快发生[QUOTE]我对悉尼一年增长15％的观点感到困惑，它正在走向秋天 和你一样 Datto , 我看到市场在一年内翻了一番 我们租了一个朋友的房子，他们刚花了 95 k 买了大约一半的时间，尽管一年中有人以惊人的价格买下了隔壁的漂亮房子145 k 六个月后，我们以 205 k 的价格在两条街外买了一个带有户外厕所的垃圾场，这在接下来的七年里一直横着走 我们的 PPOR 在过去的几年里一直走在一边，直到最近才涨价在上一个高峰期出售（无论何时）我被文章中的评论逗乐了确实，澳大利亚只是蒙特远离历史上最昂贵的住宅房地产市场 鉴于房地产确实会随着时间的推移而上涨，而且我们正处于价格上涨的时期，我很惊讶我们还没有达到澳大利亚最昂贵的房地产市场历史，所以如果我们还没有到达那里，这意味着市场仍低于之前的峰值，因此还有一段路要走 Cliff
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任何认为我们的人处于泡沫中（也许是悉尼，我不知道也不感兴趣）处于云布谷区 当然在我所在的这个市场中，一旦价格恢复到大约 8 年前的水平并且我们获得了一些不错的增长，那么我们可以重新审视论据 我知道像黄金海岸这样的市场仍然像曼杜拉这样的篮子，比 2006 年的价格低 20% 泡沫领域是坎宁顿 2006 年，每周上涨 10,000 美元
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第二次在这个线程中，上下文（在文章中）它朝着有史以来最昂贵的方向发展是相对于收入而不是名义价格以名义美元计算时，价格已经超过了之前的峰值（在全国范围内衡量）
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看起来尽管在过去 10 年左右的时间里，它接近或超过了这个指标大约 6 次，这将代表多少泡沫和多少修正
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看起来这是当前低利率环境的新常态衡量标准的变化成为新常态 我们'不太可能回到上世纪中叶的比率而且像价格收入这样一个简单的指标是相当没有意义的，我原以为会有一些其他因素是高度相关的而且他选择了他的数据集包括 2000 年左右的 v 高负担能力期，取 10 年的平均值（而不是 13 年或更长）会给出不同的结果 - 选择不同的数据集放大器；得到不同的结果有些人可能认为乔伊是在试图耸人听闻，谢谢，认为我们都去过那一点
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有人向我暗示，他的转变发生在他离开Business Spectator和Property Observer加入费尔法克斯马厩时大约在那个时候，他停止发表自己的独立博客，以支持房地产的立场我不知道该怎么想，真的
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其他人似乎认为他的主张有点基恩斯克
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对不起，我有点慢与每两周有一个长周末有关大脑一定在慢动作悬崖
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您的链接无效，但我在这里找到了这篇文章：http :thekoukcomblogthe-kouk-vs-christopher-joye-on-house-priceshtml#UzjpMfmSy2U Koukoulas 似乎很乐意让乔伊尝尝他自己的药（几年前向格兰瑟姆提出的挑战）然后步行到雪山几乎和 Mt Kosciuszko 一样敏锐！
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Price-Income r atio 是 imo 那些无用的指标之一 它给人一种房地产市场是否泡沫的错误印象，并且经常被末日忧郁者使用 1 它没有考虑储蓄 例如，有 100 万储蓄和 0 美元收入的人购买 100 万美元的房子看起来很离谱在这个比率中 顺便说一句，自 GFC 2 以来，澳大利亚的储蓄率大幅上升 利率是真正的驱动因素 看看 RBA 独立后的比率 相同的收入，5% 的利息意味着你的购买力是 10%+ 天时的两倍 3 住房与其他基本需求相比是弹性需求食品服装运输无论多么便宜，您都只能吃这么多，而所有节省下来的钱总是可以用来买更大的房子（公众，当然是非党卫军成员）< BR>评论
今早新文章中的长期图表（价格与家庭收入）：http://wwwafrcompbusinesspropertyhouse_prices_flash_red_record_debt_MPI3fve6eztNMyT62R4P1J amp;另一个（家庭债务占收入的百分比）：任何认为未来 30 年我们可以看到与过去 30 年类似的房价上涨的人都是在自欺欺人
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自布雷顿森林体系以来到 1971 年结束，这使得所有货币都成为纯粹的数字游戏，一切皆有可能 这一切都取决于通货膨胀利率 由于 RBA 的目标是 2-3% 的通货膨胀率，这是我将长期瞄准的目标 真正的房子与硬通货（黄金、石油）相关的价格很可能保持不变但对于法定美元的数字，一切皆有可能
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在错误预测房地产市场 3 年后，我们又来了< BR>评论
流浪汉 - 你似乎喜欢张贴从 1990 年代初到现在的房价与收入和负债率的图表 小心张贴从 1990 年到现在的零售利率图表 这可能有助于解释一些事情将有助于转移对 le 的讨论ss 这些相关指标
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这远低于我们在过去几十年中看到的价格增长 住房或多或少地达到了实际价格或相对于收入的最高价格 我们现在有双重收入支付许多房屋，利率处于创纪录的低点；价格达到或接近收入、GDP、租金的最高水平 我们可以看到哪些重大的人口或市场相关变化驱动价格高于通胀收入增长 如果我们看到经济衰退或利率上升，则下行风险要大得多。仍然对增长感到惊讶 珀斯是对的 否则不知道 3 年前的预测是什么意思
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实际上，流浪汉预测近 6 年来房地产市场下跌 15%-20%
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有些人可能会从 CBA amp 中找到这张图表； RBA 与现实更加相关 它显示了相对于我们的可支配收入，我们支付了多少利息 看起来这是 10 年来最好的！所以我们有足够的可支配收入来继续购买更昂贵的房子。但是，请记住，澳大利亚央行可能也有同样的感受。拉利率上升杠杆
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再次用你的谎言跟着我转转，随意链接到 6 年前的预测
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2009 年 9 月 1 日来自 hobo 的帖子 我的电话大约 12 个月前，我们将在未来几年看到名义价格顶部的 15-20% 我仍然认为我们会看到它 这场危机远未结束 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt55187amp;page3 期待您的道歉
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感谢您发布 Keith - 一个非常有趣的图表 虽然这是真的，但 RBA 需要担心的不仅仅是房价 他们一直试图说服他们，但这些声明中始终值得注意的是他们缺乏实际使用 IR 杠杆的行动 我的猜测是，他们将继续对房价大加议论，但只在其他问题需要时才使用 IR 杠杆——比如就业、商业投资、经济增长和通货膨胀 除非这些事情需要更高的 IR，否则他们会让房价运行 - 我t 是他们试图用单一利率杠杆控制的所有邪恶中较小的一个
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什么道歉你要为继续经常歪曲我所说的话而道歉 http:somersoftcomforumsshowpostphpp1141970amp;postcount128 我在过去我打错了电话这不是一个持续到我死的公开预测哈哈你的措辞暗示我一直预测6年来情况并非如此而且它是2009年中后期，而不是我的帖子暗示的12个月前（ AFAIK 我在那篇文章中说错了），但如果你能找到我 6 年前（2008 年 4 月甚至 2008 年任何时候）的预测，那么我欢迎你分享它所以土耳其人大概考虑到你的语气，你认为历史将是重复，价格将继续超过收入，就像过去 15-30 年一样，在 2030-2045 年，我们将背负大约 300% 的家庭债务收入
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每个人都忘记的是政府希望提高房价 提高价格, 增加财富, 增加信心, 增加建设, 增加支出, 导致增加税收, 因此减少令人讨厌的支出减少, 每个人都会认为政府做得很好我希望在这个自由党政府结束时, 他们没有'不要开始试图在承诺降低税收和增加支出方面超过工党反对派，并坚持他们的相对财务节俭枪支任何闲钱支出都应投入基础设施（尤其是 Hexaham 旁路）和明智的支出以证明我们的经济未来建立在澳大利亚的优势领域，而不仅仅是更多的中产阶级福利 克里夫
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你很快就会指责说谎，但这些是你的帖子，我正在发布你现在在八月的另一个帖子2010 年重申 2008 年看跌房地产的立场 也许一年后你又犯错了 随着 2008 年房价危机通过大幅降息、放宽房价避免ign 所有权法和 FHOB 的引入我们无法知道今年秋天会有多糟糕，但我当时的个人意见（在 FHOB 宣布和降息之前）是我们会看到 15% 的价格折扣几年，但是刺激措施将其削减至 55%（全国从 ABS 指数下降），然后价格再次开始上涨，也在同一篇文章中您听起来好像我随着时间的推移改变了我的论点，但是如果你回到 6 个月您会发现情况并非如此，例如，这是今年 1 月初的一篇帖子：2010 年 1 月 7 日 Quote: 最初由 hobo-jo 发表 查看 2008 年在“崩溃”上的帖子；我通常与我经常发布的房地产多头组合在一起，通常是为了捍卫房地产价格（因为阿德莱德的一些郊区仍然有合理的价格） 2008 年，我认为那些想要 PPOR 的人仍然有机会，但是认为作为投资购买没有多大意义对我来说，在阿德莱德市场，作为投资的房地产没有意义（eg 现在购买）自 2007 年初以来，我在 2008 年停止寻找我的第一个 IP是转折点，当谈到他的房价预测时，我不是 Steven Keen 的追随者 2009 年我观察到 FHB 继续涌向房产，继续过度借贷购买，继续主要坚持浮动利率甚至开始再次攀升 对我来说，在经历了他们所见过的最大金融灾难之后，年轻一代在不到 1 年的时间里仍然一头扎进定价过高的资产，这对我来说毫无意义。不仅如此，政府还通过增加2009 年的 FHOG 绝对散发出疯狂泡沫的最后阶段因此到 2009 年底我变得相当看跌并出售了我拥有的唯一房产（还有其他促成因素)，它是作为第一套房子购买的，目的是细分赛道最终可能会变得更糟 我的预测是临界点是 2010 年第一季度（这可能只是意味着开始时增长相对平稳） 虽然我的预期并不像之前的一些人那样悲观 我们已经看到下降在 FHG 减少后从 FHB 借款，而且这种情况只会继续下去，因为我相信它会在 12 月 31 日再次减少（）投资者目前正在收拾残局，但不相信会继续加息（包括非 RBA贷款成本的增加）、信贷可用性、FHOG 的减少，所有这些都将是导致明年开始房地产出现负增长的因素 我认为 2010 年大多数资本至少有 5% 的折扣 如果我们看不到下跌和房地产价格保持平稳，那么我认为blaster的滞胀情景而房地产价格不上涨似乎无论如何都可能降低它们的实际价格如果我错了，我就不大惊小怪了具有5％回报（-高成本）的高估资产是我不是很感兴趣，所以即使房价没有下降，我也可能会继续寻找其他低价资产来投资我的观点与上述没有太大变化，尽管价格调整的开始花了在取消 FHOB 后比我预期的要长一点，我想我应该考虑到这种提振带来的资金流需要几个月的时间才能从系统中缓解，以及上市需要几个月的时间以增加投入卖家开始降价的压力 http://somersoftcomforumsshowthreadphpp702596
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我预计未来 30 年不会像过去 30 年那样看到类似的房价升值 我认为价格公司我们的理由是由于独特的情况，我看不到在未来 30 年被复制因此我的投资策略依赖于略高于通货膨胀的稳定增长，而不是房价每 7 到 10 年急剧翻一番为什么你会期望价格持续上涨超过通货膨胀（即使只是少量）你认为房价可以无限期上涨吗？你暗示预期该图表中的指数将无限期上涨
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感谢Keith这是非常有用的图表 RBA 提供了更多有用的图表 http:wwwrbagovauchart-packhousehold-sectorhtml
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实际上很有可能 这是一个线性比例 如果你以指数比例绘制它，它看起来会接近一条直线，那才是真正的比较 Cliff
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当然是因为它是一个真实的价格指数（即根据通货膨胀调整） 对你同样的问题：你认为房价可以无限期地上涨吗？实际上升
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我过去曾查看过菲利普·苏斯（Philip Soos），该图表的来源，我最初的反应是给我留下了深刻的印象，但是一旦我继续阅读，我就变得不那么印象深刻了。最近从图表中看到，很容易找到与任何理论相匹配的东西，一旦你开始调整它们，我发现它们变得不那么相关我没有开始辩论使用调整指数的专业知识我在过去是价格的长期图表（未经任何调整，房地产质量通胀等），当绘制在指数图表上时，它显示出一条长期线性线。在那种图表上，我预计会看到持续的长期增长，直到这样当我们在世界经济的性质上发生翻天覆地的变化时，例如共产党接管并冻结价格或神盾局将买卖定为非法财产 或者我们的外星霸主没收所有财产并向每个人收取租金或院长和他的兄弟（想不起他的名字）在与地狱的战斗中失败，恶魔接管了世界悬崖
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人们问我，什么时候是买房产的好时机 A：当流浪汉开始打破厄运图时
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那么，任何时候都是购买悬崖的好时机
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但他不是一只熊，他是一个现实主义者
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啊啊啊，所以他是一个节俭的悬崖
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所以你认为数据源是可疑的 什么数据源是可靠的 你的轶事'厄运和忧郁'指标 那么怎么样来自 AFR amp 的图表；克里斯托弗·乔伊（或者他们也被污染了） http:wwwafrcompbusinesspropertyhouse_prices_flash_red_record_debt_MPI3fve6eztNMyT62R4P1J 你认为价格收入比可以无限上升吗 债务积累能否继续超过家庭收入 有没有任何数据会让你相信价格太高或不能？不会像过去那样继续上涨，还是真的会像您提到的外星人入侵一样，当线程中某些用户的主要反应是人身攻击时，这是一个明显的迹象 没有兴趣支持价格可以继续上涨的论点永远超过通货膨胀或收入哦
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我不认为我说过价格可以永远超过通货膨胀或收入，或者当我说制造时你不明白我关于不太关注调整后的数字的评论 谎言，该死的谎言和统计数据 老实说，我个人不太关注所谓专家的意见就像克里斯托弗·乔伊斯、斯蒂芬·敏锐和登特等人 如果我跟随这些人，我会在过去的十年里袖手旁观，无所事事相反，我会听这里的讨论，尤其是像妻子这样的人，GeeCeeCee，罗斯五世、迈克尔·克罗夫特等过去在与那个阶段的一群新手进行讨论时，他们现在是 quot;老政治家的论坛，如雅克，quot;熊“ , KeithJ , Dazz 等等 结果我的财务状况比十年前更有保障，并考虑在未来 1-2​​ 年内减少我的工作时间 你怎么样 Cliff
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LMAO 如此真实，我喜欢权力的游戏在中世纪，他们曾经为运动而打败熊克里夫
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你又问错问题了，问题应该是，如果降息，价格是否可以再次翻倍减半，达到大多数其他发达国家在过去五年中所经历的水平 这个问题的答案无疑是“是”。如果您认为这不太可能，那么我的问题就变成了，为什么过去 20 年的降息趋势会突然逆转？在我看来，由于矿业繁荣，过去 5 年我们的 IR 一直在挑战国际重力现在这已经结束了，在国际背景下，利率没有理由保持如此之高 所以要么世界其他地区的 IR 会上升，要么我们的 IR 会下降，如果后者那么房价将再次上涨他们以前有的原因，与收入关系不大
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那是你引用我的帖子时的对话；说“实际上很有可能”；对于我的问题，通胀调整后的图表是否会继续无限上升价格不太可能再次翻倍（相对于收入，基于抵押贷款利率从 6% 降至 3%），这里是一个快速还款计算（基于恒定还款能力）： 300,000 美元借入 @ 6% 还款 2000 美元每月 23 年，2 个月还清贷款 还款总额 555,903 美元 借入 600,000 美元 @ 3% 每月还款 2000 美元 46 年，4 个月还清贷款 还款总额 1,110,421 美元 --------- 也就是说，实际利率是已经略显负面，我非常怀疑澳大利亚央行会在通胀上升并几乎高于目标区间时大幅降息 你能否更详细地描述一下你预计利率大幅下降的环境盟友，即我认为，矿业资本支出繁荣的结束将给未来的增长带来巨大困难，如果这会导致经济下滑；降低利率，这也可能是在失业率上升的背景下（现在已经高于全球金融危机水平），这不是房价上涨时期的良好驱动力
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我遇到的一个问题是关于房地产的绘图声明工资或财产的价格y 相对于通货膨胀的价格增长在很大程度上是假设房地产仅用国内资本购买 在我看来，房地产价格增长的一个重要来源源于亚洲财富的增长（在许多国家实现多元化）和亚洲对澳大利亚房地产的投资增加（再次多元化这两个因素的重要性日益增加，降低了澳大利亚房地产价格相对于国内工资的相关性相对于国内收入，因为它们的价格与国内收入几乎没有相关性
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奇怪的是，任何类型的图表都可以让人们相信他们周围的现实——似乎答案不是质疑数据，而是忽略证据在典型的郊区，如米德兰，典型的廉价别墅：http:wwwrealestatecomauproperty-unit-wa-mi dland-115351159 的价值几乎相当于 8 年前的水平，但显然我们正处于所有繁荣的母亲之中，冥王星的中位数价格即将到来，我们即将崩溃 OMG 我们如何才能维持这些倍数！ （实际上已经在实际和名义上急剧下降了这个属性）

很公平，我在最初阅读你的帖子时错过了最后你证明有人错了我承认这一点现实是它没有影响并且与我已经做过和将要做的事情无关 我不依赖高于通胀的持续增长 只是正在发生的持续增长 Cliff
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在上一个周期中，我们以更少的价格购买了几处房产在某些情况下，卖家最初在 8 -10 年前支付的费用 未来 1-3 年内有人会在 Mt Druitt 这样的地方购买，他们最终会做同样的 Cliff
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我更喜欢用只付息贷款的计算 我看不出还款与手头的话题有什么关系 买房时是否有神圣的还款期 我不这么认为 至于你的最后一段，很可能是最后矿业资本支出繁荣，保持充分就业的唯一途径随着通胀压力消失，刺激政策再次成为维持增长的唯一途径，目前的利率远低于当前水平
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