澳洲澳大利亚房地产长期战略 - 请悉尼评论

在澳大利亚地产投资



大家好，当我现在开始在我的房地产之旅中取得进展时，我认为我应该记录我的房地产相关目标以对自己负责我投资房地产的主要原因是确定财务自由，感到财务安全，并能够花更多时间做我喜欢的事情，无论是与朋友、家人还是我自己我目前 24 岁，并设置了以下内容30 岁和 40 岁要实现的目标 30 岁：拥有至少 400 万美元的资产基础 40 岁：10 万美元的净被动收入，税前约为 14 万美元 我将我的策略分为两个阶段，住宅积累阶段和商业积累阶段，将用于实现上述目标 第 1 阶段 - 住宅积累 到我 40 岁时持有 400 万美元的资产基础，我将寻求购买 10 处房产每个 40 万美元 瞄准市场的低四分位数使我能够保持高收益以协助现金流 我目前有一个价值 35 万美元的投资物业，在我 25 岁生日时建造第二个物业后，我的资产将达到 71 万美元，我的贷款将是 59 万美元，手头现金为 4.5 万美元 通过提取我的第二个 IP 中的股权并使用手头现金，我将能够以大约 35 万美元的价格购买两个额外的 IP，每个 IP 给我 1400 万美元的资产和 5年达到 400 万美元 每年我将能够节省大约 4 万美元，在早期可能会少一点，在以后的几年里会更多 从我的积蓄中，我希望每年购买 40 万美元的房产，为期 5 年 总计资产 1400 万美元 + 200 万美元 3400 万美元 购买良好以及任何增值 我的目标是能够再提取 10 万美元，以便能够以 40 万美元的价格购买额外的一两个房产，30 岁时总资产为 4400 万美元 任何在这里评论我为这 10 11 处房产提供服务的能力银行的眼睛 我的收入目前约为 7 万美元，到我 30 岁时应该会增加到 12 万美元左右随着时间的推移，我将拥有大约 30 万美元的资产和 400 万美元的资产 相当高的 LVR 但是，嘿，我还年轻，购买所有房产时都会考虑到现金流 如果房产升值 5% 左右，那么股权将约为80 万美元（资产 4200 万美元 - 3400 万美元贷款） 第二阶段 - 商业地产（假设资产 4200 万美元和 3400 万美元贷款） 我计划的第二阶段是从我的住宅物业中获得股权以购买高收益的商业地产出于这些计算的目的，我估计住宅物业将以 5% 的速度增长 增长可能更低或可能更高，策略将不得不相应调整 假设增长 5%，32 岁时资产将达到 4600 万美元ns 3400 万美元给我 1200 万美元的股权 如果我能够将这些物业提取到 90% LVR，我可以兑现 78 万美元作为 1800 万美元商业地产的押金，并用节省的资金支付关闭成本商业地产 1 1800 万美元85% 收益率 32 岁时的现金流基于 65% 的利率 每年 36,000 美元 假设租金上涨 4% 每年 40 岁时的现金流 每年 92,000 美元 商业地产 2 2500 万美元，收益率为 85% 在 35 岁时，住宅股权房产将足以支付 100 万美元的押金 + 2500 万美元房产的成本 35 岁时的现金流量，基于 65% 的利率，每年 5 万美元 40 岁时的现金流量，基于 4% 的租金增长，每年 96,000 美元 40 岁 - 统计数据假设住宅物业增长 5%，商业物业增长 3%，我的资产和负债如下： 资产 1200 万美元 贷款 7600 万美元 净资产 4400 万美元或 63% 的 LVR 来自两处商业地产的现金流40 岁 每年 188,000 美元 每年减少 3% 的通货膨胀率是有效的t 以当前美元计算每年 120,000 美元，住宅物业的额外租金应支付我的目标所需的剩余 20,000 美元 在这个阶段，目标是让通货膨胀发挥作用，租金每年至少增加 20,000 美元，甚至以 3% 的资本增长率，每年 360,000 美元的股权 在此阶段可能的选择是出售几处住宅物业以减少任何麻烦，并在偿还贷款后购买更多商业物业 TLDR：购买许多住宅物业来建造建立稳固的资产基础，然后利用这些物业的股权购买高收益的商业物业，以在未来提供被动收入流感谢任何设法通读整件事的人​​您想提出的任何问题或观点都非常重要赞赏
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看起来很周到生活总是会抛给你的东西，不管是好是坏，工作变动，家庭孩子，搬迁等等 准备好你所有的保险，包括收入保障 你有没有想过发展以更便宜和更快地建立资产基础 1 可以变成 3 或 2变成4等 祝你好运 干杯
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详细计划 正如HD_ACE上面所指出的发展或其他增值将使其更快 你不必等待市场移动3％或5％相反你可以创造自己的资产增长 祝你好运！
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谢谢各位，计划是30后结婚等，所以我想在那之前打下坚实的基础 你们是从什么时候开始开发我的'一直认为我不会再有足够的股权存款，否则这将是我想去的方式 数字是根据我的喜好设置的，但是购买的类型或房产会增加价值等等都是可以调整策略以获得期望的结果
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Asheam, 一个深思熟虑的策略 多年来肯定会改变，但你有一个很好的起点 根据我自己的经验，我在早年看到的最大障碍是试图对齐您对其实际应用的策略，将是您找到具有适当收益率CG组合的房产的能力，以使您能够持续购买并降低持有成本，同时增长到足以为未来购买重新提取股权真正的关键是尽可能多地储蓄和注入尽可能现金，特别是如果未来 5 到 10 年内不会实现增长祝你好运！
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策略在高水平上很好，但事情一直在发生，我认为最好买最好的房地产，一旦你获得了足够的股权 - 你可以选择你以后想做的事情，因为大多数人都在为股权而不是现金流而奋斗
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设定大而广泛的总体目标（例如，我想40 年赚 5000 万美元）然后制定 12 个月的步骤计划过于死板的前进会分散你对机会的注意力，因为你太专注于以一种方式做到这一点
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大目标现在根据长期利率（尤其是商业利率）做你的模型，然后为所有人您的商业资料，基于 15 年 Pamp;I 您现在的现金流情况如何，您会在计划内购买 PPOR，还是在 Pinkboy 之后购买
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太好了，你这么年轻就有计划了 -这是尽早建立资产基础的好机会 就像已经建议的那样——最好是自己增加价值和现金流，而不是仅仅依靠市场来做到这一点 雷诺、祖母房、开发项目等都是创造机会汗水股权除非你能从其他额外的努力中获得可观的收入，否则这是一个早点到达那里的好方法（尽管你的计划看起来已经很雄心勃勃了）
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感谢大家的回复所有的点都会被采纳董事会 总体计划是未来 6 年努力工作尽可能创造最大的资产基础我会寻找创造股权的方法，比如这次 50m x 40 听起来不错的 delta，我会不断寻找方法来扩大我的资金，特别是当我进入商业领域时如果我设定如此崇高的目标，我想人们可能会嘲笑我！ Pinkboy，计划在西郊租房，这里的收益率非常低而且最好投资差价我稍后会为你做一些利率和 PI 建模，但我认为它们会是现金流为负前 7-8 年 这是雄心勃勃的
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Pinkboy 我已经根据 7% 的利率和 800k 仅 7% 的利息（兑现）和 1m 7% 本金和利息 前两年的净现金损失为 11,000 美元和 4,880 美元，第三年约为中性 到我达到 40 岁时，现金流量将达到每年 40,000 美元，一旦以 47 现金支付 100 万美元流量将为 22 万美元 大约 5-6 年后，来自 Comm IP 1 的现金流量将能够抵消来自 Comm IP 2 的损失，直到该现金流量也变为正数 关于商业贷款通常是短期内的本金和利息的观点定期贷款 是否所有商业贷款通常都以此为基础提供？仅还息期仍然可用
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许多 comm 贷款通常都有 IO 期，但最好在最长 15 年的 PI 期限内工作，除非你确定你可以重新回到另一个 IO 期 ta rolf
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Asheam 听起来是一个很棒的计划，并且与我正在做的非常相似 其他人提到了发展 我已经研究过很多次了，但是虽然非常有利可图，但总是发现它需要太多的股权和个人时间 你有的策略概述是生长产量和风险并且仍然相当被动 这适合我个人稍后开发（也许在从全职工作转为兼职工作之后）每个人都喜欢不同的组合，但我有足够的麻烦，甚至让一个像样的技工做一些小工作，更不用说开发了
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Asheam 很高兴拥有一个计划，但我会挑战你的一些假设 你假设 CIP 的资本增长低于 RIP 你从哪里得到这个想法 过去不是这样，将来也不太可能 他们只是在不同的周期和要购买的周期可能最好取决于每种类型的房产在其周期中的位置以及您想要购买的时间和地点，而不是它们如何符合您的假设 您已经概述了一条与我们所采用的非常相似的路径然而，如果我有时间，我会尽快直接跳入 CIP 它们仍然可以以较低的价格使用（尽管不如大的有吸引力，但仍然比 RIP 好），随着你的成长，学习将是无价的 我估计你的年龄30 目标在您可能的薪水的典型 RIP 收益率上看起来非常瘦 也许这里的一些经纪人可以让您获得贷款，但这并不一定是一个好主意 您必须能够承担风险以及让自己暴露在上升空间 这不是单向电梯！ RIP 给您的唯一优势是高杠杆 - 超高杠杆带来的 LMI 成本并非微不足道，这意味着我们实际上将 RIP 的 80% 与 CIP 的 70% 进行比较 在这种价差下，来自 CIP 的净现金流更好可能值得减少风险敞口，特别是如果在周期中的正确时间购买，并且如果您可以以可观的收益率购买 CIP，该 CIP 在市场上并且即将进行审查 - 运行一些数字，看看它看起来如何记住你可以还可以将额外的现金流再投资 CIP 为您提供了更多的潜力来发挥和识别可能被其他人忽视的价值，这可以弥补减少的风险 RIP 通常更“普通”；并且在没有雷诺工作涉及的鲜血，汗水和眼泪的情况下像该地区的市场一样表现我将开发归类为工作 - 如果你喜欢它很好，但如果你更喜欢你目前的工作，你可能想坚持下去买家当然要小心这一切——你可能会在 CIP 土地上买一条狗——你必须自学这只是一个风险和回报的问题 CIP 中的大多数玩家都是自学的 正如其他人所说的保持灵活性——存在的好机会他们自己在奇怪的时间，可能不适合你的计划 - 你必须用拳头滚动祝你好运！
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感谢HiEquity的精彩帖子老实说，商业地产的估计资本增长是非-我眼中的事件 目前，经验不足，我无法说明商业地产可能会实现什么样的增长 目的是通过住宅物业增加足够的股权，以便我有足够大的存款用于商业地产，这将产生th退休后的现金流量 在那个阶段商业地产的任何资本收益都将是奖金，用于进一步购买更多的商业地产和股票关于我微薄薪水的 400 万美元资产，现阶段的女朋友很有可能会带来额外的 80k+，但我现在想保持我的策略只基于我自己一旦我确实有一些住宅物业超过在接下来的几年里，我一定会听取你的建议，看看一些较低级别的商业地产然而，再次感谢您的详细帖子
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计划是BS，战略是王未来总是不确定的，如果你离婚了会发生什么？ ns 如果你有八胞胎 如果你失去工作会发生什么 如果你得到 100% 的加薪会发生什么 如果你背脊会发生什么 如果你失去兴趣会发生什么 如果你成为一个赌博成瘾者会发生什么等等等等等等 有广泛的现实目标并尝试超越它们，或者有不切实际的目标并尝试实现它们，当你失败时，至少你已经实现了比你的现实目标更好
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没有Pinkboy不知道他在说什么即使这是真的，您也不会失去您支付的本金 - 您只需在下一个 IP 获得更多股权时是时候重新评估再融资了
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当您制定计划而不了解策略时，计划只是BS只是为了确保我不会偏离期望太远 几年前，我把一切都计划好了 我的妻子认为生活很悲惨 我认为生活很好 我现在回顾并意识到我的妻子是对的
评论< BR>Asheam，很高兴有一个书面计划和长期目标，以及你试图实现它们的原因 一些评论：买得好 在不同的州进行多样化，以最大限度地减少土地税并利用不同的房地产周期 考虑结构和资产保护早于晚 寻找增值机会（建议新南威尔士州的奶奶公寓会增加现金流并提高您的借贷能力） 确保您始终拥有缓冲或 LOC 设施以应对经济低迷或意外成本ts 尽可能多地使用不同的贷方 - 最大限度地降低贷方风险，更易于使用重估和再融资策略，并最大限度地降低 LMI 成本 为每个物业选择使用哪个贷方，首先基于较低的服务标准，如果您选择利率远比利率重要想要快速建立大型房地产投资组合 时刻牢记——为了能够为下一个 IP 获得融资，这个当前 IP 需要什么特点 你的第一个 CIP 不需要 1800 万美元，它可以更低 节省你自己的现金资本尽可能多地使用 OPM，所以在混合的某个地方有一个抵消设施来存放你自己的资金祝你的计划好运，期待听到更新
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嗨，Asheam，我印象深刻与您的策略，我非常喜欢它对您有好处我会补充说，作为投资者，保持积极的态度非常重要，多年来我注意到人们看到自己的玻璃杯半空为实现最终目标而奋斗永远不要低估e 人际网络的重要性 永远不要停止学习，走出舒适区，培养技能，无论房地产周期如何，都能让您赚钱 继续阅读 SS 帖子 MTR+++1 说得好 MTR 完全同意 谦虚，永远有一种可以向某人学习的心态，当你有足够的回报时，无论是金钱、时间还是知识，都不要贪婪
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我认为被动收入的大目标是伟大的，但会认为阶段1 可能是最好的关注点，然后在 40 岁时重新评估你的目标，并制定未来 20 年的战略，正如其他人提到的那样，生活中确实会发生事情，但随着时间的推移，我们对生活的关注也会发生变化，我设定了 20 岁的目标我对现在的成就没有兴趣，纯粹是因为我在此过程中的生活经历重新构建了我对某些事情的感受，但我认为你的态度很好，并且始终牢记，灵活地改变会让你在生活中保持良好状态那些不能收茶nge，在生活的各个方面都停滞不前
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嗨，格雷格，谢谢你的详细回复 想在西澳购买前几辆，因为过去一年似乎有不错的机会 这里的土地税率很不错慷慨，这是一个奖金之后，我的目标是在任何看起来开始我拥有的增长阶段的状态下购买，并将与我的经纪人讨论贷方，将尝试及早使用更紧的贷方，然后向上移动从那里开始，我将不得不考虑在什么阶段使用各种结构 一旦我可以开始购买一些现金流正投资，肯定会使用信托 干杯
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嘿MTR 论坛上似乎有不少人提倡积极态度和心态的好处 也许他们正在做某事取决于我的工作方式 我将着眼于未来的发展，也许是为了帮助获得我现在正在建造的房子的那 10 处房产很棒的学习经验 我将不得不在未来的某个时候与您和威斯敏斯特一起坐下来，为您的发展开动脑筋！每个人都提到您需要资金和现金流才能开始发展；在开始您的第一次开发之前，您是否需要最低限度的资金评论评论

所需的资金和现金流将取决于入门水平、资金 LVR 以及您在旅途中有多少项目我准备每个项目的预算，非常基本的东西，我确保我的抵消账户中有一个缓冲，以防万一我有多少取决于当时发生的事情（买入卖出控股），有时它很大，有时它很瘦我也看看我想在未来 3 年内实现什么，与我的会计师一起解决这个问题，并在节省税收结构和我不打算做什么方面制定策略我的利润 在我的议程上，我将多元化投资到另一个回报可能更高的资产类别 阅读 Blair 和 HD-ACE 的帖子，他们都保留了房子并建在后面，这可能是开始和建造的好方法从这里开始，都来自珀斯 还有许多其他经验丰富的开发人员，例如 Sanj，他们已经挖了块并卖掉了，当然请确保您阅读了所有威斯敏斯特的帖子，钢铁般的女人还有，来自墨尔本的开发人员 oc1 ，他有许多详细的项目，您可能会喜欢阅读 All the best MTR
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