澳洲澳大利亚房地产 反馈我如何找到现金流为正的房地产悉尼

在澳大利亚地产投资



关于如何找到现金流积极财产的建议大家好，从每个人的帖子中学到很多东西我是论坛的新手，我对您对我的计划的反馈很感兴趣计划购买并持有 在我存​​钱的同时，我正在尝试改进我对房地产的研究方式并需要您的反馈 这就是我正在研究的内容：查看中位价格范围在我的预算上下 10% 以内的郊区 - 必须是抵押带郊区目前只能负担大约 30 万美元的贷款 看看 10 年增长 > 6%（我很高兴看到我的房产在 12 年内翻了一番）租金收益率更高 > 52% 空置率低于 3% 估计现金流（最好是 CF+ 或中性） 然后我将研究议会计划、基础设施、人口统计、就业和收入、自住者百分比、租户百分比、对郊区好坏区域的看法等 如果我喜欢我所看到的然后我会去寻找我认为最适合郊区的房产类型，这些房产不在主要道路上，靠近学校、商店、PT 等，找到可比较的销售数据并寻找低于市场价值的购买我应该研究时考虑其他任何事情 如果我的时间框架超过 10 年，查看 12 个月 3 年 5 年增长数据的最佳方式是什么值得考虑负现金流的房产（如果我认为成本在我的能力范围内）谢谢你们的帮助！
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你好，欢迎所有这些标准——增长>6%，收益率>; 52%，空置率 lt;3%，低于市场价值购买——可能意味着你什么都不买房地产市场通常会出现一次高速增长，然后是一段持平或负增长，然后再次增长此处为 2770）正现金流物业通常是精明的投资者在表现不佳的物业中看到机会对其进行翻新或开发以增加资本价值并提高租金的结果候选物业通常看起来很悲伤，因为它们需要工作-这就是为什么他们可以低于“市场价值”购买；做的事情越难越贵，它可能增加的价值就越大现有的厨房和浴室还不错）甲板，车棚和棚屋也增加了价值，但并不多 增加空调很容易，但可能不会增加任何价值 30万美元的预算在悉尼不会有多少，不知道墨尔本单位是多少更便宜，但他们更难做任何事情来增加价值，除了油漆和里诺厨房和浴室的房子提供了增加价值的最佳机会，其中包括双重入住和细分的可能性，这增加了最大的价值作为负扣税，就像 Dirty Harry 说的：你感到幸运吗？你认为你购买的房产会以足够快的速度升值，足以支付购买、持有和出售的成本，并且比仅仅把现金存入b ank 请记住，负扣税的房产只能与其他收入挂钩：如果你停止工作，策略就会停止工作（嘿，我只是编造了那是我的报价！）
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总的来说，我喜欢你的标准，可能不是在本地，但在州际公路上是可以实现的 长期来看，这是一个可能会运作良好的公式 不过不要自欺欺人，当您考虑所有持有成本（物业管理）时，52% 的租金收益率甚至不接近正现金流, 维护, 费率, 身体公司等) 你可能需要接近 8% 的收益率
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还需要考虑一旦利率开始上升会发生什么即使是很多收益率在 7% 左右的房产也将不再现金流为正 你可能不会在墨尔本找到你想要的东西 你可能会在更远的地方找到更多的运气，即使在墨尔本 150 公里半径范围内 我个人会采取平衡的观点 没有点寻找 CF+ 属性如果它没有其他潜力（强大的 CG，低于市场价值，reno，细分），因为条件的变化很容易影响您的现金流 资本增长和股权创造的潜在收益远远超过您可以获得的收益 CF+< BR>评论
同意在两者中，只有股权创造是我可以控制的
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感谢您的意见我对过去的表现有同样的想法我不记得哪个“大师” ' 建议找一个t 一个郊区的 3 年增长趋势，在研究和选择过去 2 年呈上升趋势的地点时，假设一个周期为过去 7 年，例如第 1 年：1%、第 2 年：3%、第 3-5 年：在 5-7 年可能出现低迷之前可能会有更多增长 从理论上讲，这对我来说似乎是个好主意，并且可能会探索它，而不是仅仅看 10 年的增长数据我理解雷诺和发展可以提供帮助，但它不是我感兴趣的东西还没有，尤其是当我看到更多符合（接近它）我的范围内的标准的房产在墨尔本以外的地方可用 绝对在未来我会这样做 更好的商标引用可能会被盗
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绝对找到现金流为正的资产是一个挑战（开始认为这是不可能的） 我完全同意如果我只专注于 CF+，我需要至少 8% 的收益率 我在计算中使用的利率比当前利率高 1-2% 我'我也看过人口过万的农村小镇，远离m尽管我同意平衡的观点，但我更喜欢 CF+ 或中性的城镇，我会选择 CF-，我可以买得起长期具有良好增长潜力的房产，再次感谢大家！
评论< BR>与这个地方类似的 4 居室的租金为每周 350 至 400 美元，所以从第一天开始就是 +cf http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-115354171 下面的房产刚刚以 172,000 美元的价格售出（是的，高于要价价格）虽然需要一些工作，但每周租金约为 300 美元 如果您可以根据预算进行翻新，这将是一笔不错的交易，并且可能会被翻转以获取利润 http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-115905751 如果你是认真的关于在 IP 中赚钱，对 reno 和开发感兴趣 你可以明白为什么： 4 个卧室的地方（大约）每周 400 美元，这比 3 个卧室的地方每周（大约）300 美元 2 个卧室的地方多 50 到 100 美元地方每周只能得到 200 到 250 美元——我不看 2 个床位，除了看是否有发展机会 为房子增加一间卧室会大大增加其价值和租金回报，只要在此过程中没有牺牲另一个房间（如休息室）
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至少7％
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太棒了 喜欢这个！永远不会考虑 Goulburn，因为我需要改进的限制性标准也同意 Renos 但资金和时间有限，我看不出这对我来说是可能的 Vaughn，我真正想知道的是你是如何缩小范围的到澳大利亚数千个郊区中的古尔本或任何地区 缩小到郊区进行研究的过程是什么
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哇，我也注意到了这个，简直不敢相信收了这么多！我不知道新业主是否知道他们正在从事什么工作，工作量很大，需要重新获得土地价值 13 万美元左右，我估价在 120-13 万美元
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我喜欢你的风格 Ryan如前所述，将您的收益率提高到 7% 以上，您应该承担所有成本，可能还有一点剩余而不考虑折旧 CF+ 的客户购买通常位于 Orange、Albury、Wagga 等地，洛根的房产破旧不堪当然要打败死马，伊丽莎白（普莱福德议会一般）我会说整个澳大利亚市场有大量的CF +属性，但关键是过滤掉高风险和低CG性能的属性
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感谢 CJay 对于一个新手来说，这是一个好兆头，当你们更有经验的人确认我在做正确的事情时，我正朝着正确的方向前进计划 关于如何缩小选择范围的任何建议郊区的
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我已经发布了我的一般购买标准我之前没有提到的一件事是靠近悉尼作为风险最小化策略从中央商务区开始，径向向外工作，直到达到标准（预算、收益和资本增长）所有这些数据真的非常容易在 recom 上找到 在大约 20 分钟内，您可以大致计算出在各种条件下出租的地方和出售的地方（几乎是完全翻新的） 两个寻找“便宜货”的提示； recom 中的属性： 1) 设置 recom 以通过电子邮件向您发送所选郊区的任何新房源 这些新房源很少包含便宜货：这是一个长期的目标，而且它们很快就会发生，因此您必须快速跳转，不低-打球（因为很多其他人也在这样做） 2）在 re-com 中执行搜索，但更改排序顺序以显示“旧”；清单第一 这是“讨价还价箱”；财产，没有其他人想要的这些总是需要工作，但无论如何这就是钱的所在一个非常好的想法修复成本是多少奖励提示：冬天购买我的第一个IP是在Mount Druitt地区，我购买了尽管关于这个地方有多糟糕，资本增长前景不佳，可怕的租户的可怕警告自购买以来现金流中性（或略为正），并且在我拥有它 LATWTHB 的 2 年内享有超过 20% 的 cg！我只希望我买得更多，因为 CG 实际上是个问题：我再也买不起悉尼了 所以我不得不扩大搜索范围 利物浦，中央海岸并不便宜，而且收益一般 我错过了这条船纽卡斯尔，在我买Whalan的时候被告知了所以我把半径展开了看区域出现了两个地方，Goulburn是一个，我印象非常深刻，我刚刚在那里买了（准备交换）我没有向南看到 Illawarra 和 Wollongong，无缘无故，除了我无法立即分析所有地方外，我几天前与 Brett 经纪人交谈，他对这次出售非常满意，我们希望那天检查它 BTW 与房地产公司进行对话经纪人，他们真的很乐意讨论事情 例如，9 个月前，布雷特以 26 万美元的价格向投资者出售了一处房产，他们的情况发生了变化，他只是将其重新出售给他们，除了持有它之外什么也没做，价格为 27.2 万美元，即 5增长百分比 它通常不是相同的属性卖得如此之快，所以这是一个很好的市场指标，古尔本现在正在冒泡d 曾认为“靠近高速公路”；将是一个积极的卖点！）它刚刚开始引起人们购买和翻新的浪潮，所以有很多需要工作的库存仍然很便宜 - 但我估计现在这似乎结束了 6 到IP 杂志将在 9 个月内对此进行报道，大手笔的赌徒将一拥而上（我可以想象在 M7 Mt Druitt 出口处有人穿着一件带有箭头形标志的鸡服，上面写着“Bargain's (sic) Goulburn 90 mins”）和开始多付别误会我的意思，我希望发生这种情况，但只有在我买了一对之后，我才没有提到我正在寻找的其他地区
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时间会告诉我应该已经在 goulburn 买了更多！
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你知道吗，因为地板不平，走起来可能不安全，所以需要重新树桩吗？还是代理商告诉你的
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绝对的，经纪人也告诉我，我可以花 7000 美元把整栋房子都修好，所以如果只有几个树桩，那就更少了
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找到你的东西并不难e 寻找 OP 这些是过去 2 年的一些购买 Elizabeth East, SA - 购买价格 $175k - 当前租金收益率 77% 购买时 71% - 10 年平均增长 1084% - 当前空置率 15% 在购买时 1%新南威尔士州西巴瑟斯特 - 购买价格 $265k - 当前租金收益率 68% 购买时 65% - 10 年平均增长 774% - 当前空置率 43% 在购买时 26% 新南威尔士州奥斯汀山 - 购买价格 $216k - 当前和在购买 租金收益率 76% - 10 年平均增长 979% - 当前空置率 55% 在购买时 35%（新南威尔士州的区域房产空置率都是针对整个邮政编码的，而不仅仅是特定郊区在 REcom 和奥斯汀山上查找 10整个邮政编码 Bathurst NFI 中的 404 处可供出租的房产，因为他们不喜欢透露巴瑟斯特的地址）找到符合您条件的房产并不难，但这并不意味着他们会未来表现但我确实喜欢你正在考虑的调整收益率，这样你就不会为房产流血，同样重要的是你的长期关注点是 CG
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必须为其他人留下一些
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你想要确保除了拥有强劲的收益率之外，CG 前景还可以保持高于通胀的水平 我寻找的关键因素是： 积极的人口变化——贫民区随着时间的推移变得更好 高于平均人口增长——创造更多的需求和更高的价格 私人和政府投资基础设施和发展 发展潜力翻新潜力是可取的，但房地产经纪人认为 5% 是一个神话般的收益率
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感谢分享我一定会和 CG 一起看看增长动力，而不仅仅是硬数字
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主要原因是你不想要10%的收益率而资本基础不断下降，否则你的总回报率正在下降，维持或增加租金回报的长期前景就会减弱祝你好运
评论< BR>嘿，沃恩，你来自Goulburn 那些租金数字似乎非常乐观我在高中期间一直住在那里，还有一点点，父母仍然住在那里，我经常去那里对那里的房地产保持合理的兴趣无论如何休姆街上的 4bed1bath 绝对是一个低级区域（很多前政府等）不一定是坏事，但你说的那些租金让我觉得非常高不想下雨游行在这里，我当然希望你是对的！ “直观地”我原以为那个地方最多可以租 $320wk 但又很开心，希望被证明是错误的 干杯
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不，我不是来自 Goulburn 这些数字来自现在的实际房源，并不乐观 你是否一直在关注最近的房产和租金价格 房产在 Goulburn 移动，恕我直言，现在与几年前的 2770 非常相似除非你每天都在看这些数字（我也是，房地产经纪人也是）你不会注意到直到它发生后才改变 一个迹象是房产的售价超过了挂牌价，合理定价的房产正在这样做，而且现在正在迅速这样做: 4 卧室: http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-409767123 http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-409852535 http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-410934727 http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-40724453万维网ealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-412007979 http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-412429275 3 个卧室：http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-412440647 http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-412397247 http:wwwrestateale-comauer -nsw-goulburn-409151607 http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-405474201 http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-409223495 http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-goulburn-407645773 对于那些如此倾向的人来说，15 卧房：http:wwwrealestatecomauproperty -other-nsw-goulburn-409112155 我认为我可以证明我之前引用的租金数据的合理性 我的销售数据的合理性是留给读者的练习
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这正是 2770：前政府 诀窍是引用;ex”部分题外话：偶然我昨晚在 SBS 上看了一集 Housos 可能是一部纪录片
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我今天给经纪人打了电话回复：休谟街 27 号目前每周租金为 280 美元新油漆和一般装修后，经纪人说“也许能进 300 多岁”；
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我在古尔本的破旧地区翻新的 3 居室每周可获得 270 美元，那就是有点幸运，在休谟进行了翻新，你会很难每周推 300 美元不确定 4 bdr 因为没有很多，但我的猜测是每周 10-15 美元以上
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有没有人通过允许宠物找到 -房子内外增加租金和租户的住宿
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我认为是个案我有一个较小的单元，我允许宠物（猫）相同的租户2年以上，租金在较高的范围内该地区的类型我有另一个单元，租约将在几周内到期；我允许小宠物 已经向代理询问了关于宠物的问题 管理代理说她将添加宠物条款并将考虑额外的保证金 那一个在该地区的类型的较高租金范围内也可能是另一个 SS'朋友们会有更多的经验，但在我有限的经验中我认为它是一般的，无论位置如何，我认为如果你允许自己有更多的选择，你会得到更好的回报
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大宠物呢
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单位没有大宠物 房子很好，只有你有房间
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我允许宠物，因为我拥有的房产类型不是你会挑剔的后院 您将获得双倍的租户查询、更长期的租约和略高的租金 如果您说不养宠物，他们无论如何都会养宠物，但只是带它们去散步 在检查期间将它们留在亲戚家 监管和获利总比拒绝好并遭受负面影响
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鬼鬼祟祟的租户
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