澳洲澳大利亚房地产 NRAS - 对悉尼租金和房地产价格的影响

在澳大利亚地产投资



我想知道对于一个地区可以建造多少 NRAS 房产是否有任何指导方针限制 如果比例很高，我想知道如果它引入了较低的人口，它是否会对郊区产生负面影响 我最近看到一个大公寓楼与许多 NRAS 公寓一起出售，我认为有这么多我的物业经理提到她失去了租户，因为他们已经搬到 NRAS 物业，我想这可能会降低租金，如果你竞相吸引人口较少地区的租户
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我不明白 NRAS 物业如何能全面降低租金 NRAS 物业不能出租给任何人，只能出租给经批准的 NRAS 租户 我无法想象投资者会降低他们在非 NRAS 房产中的租金以尝试“竞争”；并吸引 NRAS 批准的租户入住他们的房产 他们将简单地忽略那些 NRAS 批准的租户，并向希望居住在该地区的其他人口收取市场价格 在任何国家，可以批准 NRAS 的房产数量都有限制给定开发和面积​​，但我不确定它们在我脑海中是什么我购买的所有区域都没有过多的 NRAS 房产
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我确定我不完全了解 NRAS，因为我没有进行太多研究我认为租金不会上涨全面下降，但可能在更便宜的郊区或建造 NRAS 房产高度集中的地方 我想知道，（纯粹是假设的）例如，如果在 Woodridge Qld 建造了一整堆 NRAS 房产，那里的收入较低且主要如果有大量 NRAS 房产可供选择，为什么租户会选择为私人出租房产多支付 20% 的租金 http:wwwnrasaustraliacomaunational-rental-affordability-scheme-nras-租户 http:localstatsqpzmcomaustatsqldbrisbanesouthern-suburbswoodridge 另一个例子：第一阶段正在建造 69 个“NRAS”单元 第二阶段将稍后开发 如果您附近有类似大小的房产，我认为业主可能会失去他们的低收入或单身租户 http :wwwfindinvestmentpropertycomaupr-arbour-on-charlotte-nras-apartmentsseo
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根据记忆，NRAS 的集中度在任何一个开发区都不能超过 20% 郊区 在西澳并不是一个大问题，因为大量 NRAS 分配的地方被一个财团吞并，他们没有交付，所以他们被收回
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上面布里斯班的开发项目将有 69 个 nras 单元和 74 个其他单元 也许 Qld 的规则是 n o 每次开发超过 50% 的 NRAS
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这个比例会让我担心！

你知道他们在说什么如果你不能打败他们 - 加入他们 卖掉你的非 NRAS 并替换为NRAS，如果您担心您的收益被竞争压低 NRAS 可能会带来 就像银行及其高额费用一样，购买他们的股票并享受一些战利品 更严重的是 - 我不认为这是一个问题，除非你在您的非 NRAS 投资物业所在的地方有很高的空置率，然后 NRAS 进城，偷走了可能有的少数租户，但在这种情况下，无论是否引入了 NRAS，您都会面临高空置率的风险。该地区的空置率非常低并吸引了良好的收益率，除非该地区的 NRAS 绝对饱和，否则它不太可能对 NRAS 有害，如果发生这种情况 - 这不会是短期影响 这将是 10 年，所以请参考上面到“你知道他们在说什么”
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The指导方针是； 50 人或更少的建筑物允许 100% 集中 51 人或更多的建筑物允许 30% 集中 但这些是指导方针 我已经看到少数项目有 100 多个单元，其中 75% 或更多被批准用于 NRAS 他们没有全部出售尽管对投资者来说，因此并非所有 NRAS 都被激活 不要假设所有 69 套 NRAS 批准的住宅实际上最终都会以 NRAS 的形式出售，尽管在昆士兰州，开发商只交付了不到 30% 的 NRAS 批准的项目住宅
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Euro73 被召回的 NRAS 分配会发生什么 会被重新分配还是不复存在
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投资者股票的高度集中会影响 vals 下降 - 这不仅是 NRAS 的事情，而且通常是 ta rolf
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您指的是Yaran Residential Investments 是的，他们没有交付绝大多数分配，政府在5月份收回了他们 如果你看到他们为他们的项目收取的一些价格，你会 知道为什么他们找不到买家 那些没有被取消的分配已经转移到 Questus，交付 Yaran 不是唯一的——所有 NRAS 财团都受到了严重的指责，许多人在 5 月收回了大量的数字 一个大型 SA 财团得到了非常非常认真地交谈-他们向开发商收取巨额费用，以将未使用的分配转移到项目上-几乎 20K 难怪SA中有这么多股票没有增值！无论如何，超过 2,000 个被取消的回拨分配现在将重新分配给他们所谓的“准备就绪”。项目 - 必须能够证明它们将在 2014 年年中完成，即它们需要已经在进行中，有充足的资金并且不需要预售 开发商必须申请分配 标准非常严格，所有住宅必须在交通、学校、主要零售店、医疗设施等的 1 公里范围内关于 2,000 笔拨款的公告将于 8 月发布，但随着选举的召开，政府已进入 Care Taker 模式因此决定被推迟到选举之后然后在 12 月，最终的 10,000 将再次被授予这一次的标准是令人难以置信的严格开发商必须显示损益表，2 年财务，“好像完成”;每个开发项目都必须进行估值，每个开发项目都必须预先进行租赁评估，并且必须达到至少 5 星能源评级才能提出申请 政府最终确保向前发展，NRAS 项目将质量极高，物有所值，等等等等，基本上他们厌倦了牛仔经营者使用分配来抬高价格，他们已经取消了 2,000 个，明年达到下一个交付里程碑时将取消更多那些尚未交付的- 消失了
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要回答你必须了解它们是在池中分配的，或者“第 1,2 和第 3 轮在 2009 年底分发了 23,500 个分配，给予或接受第 4 轮已分发2011 年末 @ 16,500 个分配，给予或接受 每轮都有不同的交付截止日期 例如，1,2 和 3 都本应在 2012 年 6 月之前交付，但由于全球金融危机使商业融资变得不可能或几乎不可能对于开发商，政府给了许多财团 12 到 18 个月的延期但是在今年 5 月，他们的耐心逐渐消退，你看到 2100 多个被召回，其中 2100 个现在将在第 5a 轮重新发布 - 铲子准备好下个月发那么剩下的“池子”称为 Round 5b ，将宣布 计划 10,000，但那是在回拨发生之前，所以我们可能会看到多达 12 或 13,000 个宣布 并且可能还会有更多回拨 明年 5 月将有另一次审查，并且16,500 个第 4 轮分配中的部分或大部分尚未交付，或者如果财团无法证明它们正在交付的路上，它们很可能也会被召回——我们可能会获得第 6 轮，具体取决于增加的数量很难知道但与政府表现出的耐心不同，前 20 多万个分配的交付不足（公平地说，这是可以理解的，毕竟 GFC 对开发人员来说是一个真正的问题）我不认为他们会像慷慨地为第 4 轮分配提供扩展和第二次扩展 联盟和开发人员已收到通知 使用 em 或失去 em 您需要知道的关于谁拥有什么以及他们在哪里拥有 em 的所有信息 - 就在这里，只需快速 google se拱 - http:wwwfahcsiagovauour-respoal-affordability-scheme-performance-reporting
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为链接干杯那里有很多信息！
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我确实去和他们谈过一段时间了，什么他们提供的服务并不令人印象深刻 珀斯以南鞭打伪两居室的地方，我相信他们得到了“密度奖金”。这样做的好计划在贪婪的手中旨在帮助人们注定要失败！
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优秀的链接和信息，谢谢我可以转！我会多读一些关于 NRAS 的文章！
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是的——而且它并不值得有人去翻阅它，因为它每月都在变化，除非 NRAS 是你的业务，但前几页至少告诉你有多少分配已经分发了，他们在哪些状态，还有多少是保留的（未激活），有多少是激活的（租户）如果有人（像我）真的想被打扰，你可以浏览其他 30 多个页面并检查列出已分配分配的特定邮政编码，但对于投注者而言价值不大，因为大多数尚未交付，因此他们可能不会最终到达这些位置 他们m可能会被召回或转移到其他地方但这是每月发布的文件显示 wherewhatwho 等，以防有人想阅读事实而不是小说 您还会注意到，在许多情况下，NRAS 批准的参与者（财团）实际上已经交付（激活) 非常多的 NRAS，是大学和其他类似的团体，他们不向公众提供他们的任何股票ACT 的表格显示了一些非常明显的对大学交付的偏见，例如您还会注意到，各州有大量的社会社区住房提供者，这就是“污名”的地方。社会住房的数量被 NRAS 抛弃了——但即使是对他们控制下的实际激励措施数量的非常简短的一瞥，也可以非常清楚，很快地，NRAS 内的社区住房部门数量众多，但影响很小，即他们没有大量的分配而且再一次，他们没有向公众公开他们的任何股票，所以你和我（也没有任何 somersofters）不能购买他们的 NRAS 财产 - 是的，有社会社区提供商运营 NRAS - 但它的与您和我这样的投资者隔离开来社区团体建立，保留它，为自己争取激励，并将其用于自己的客户群，这正是批评者提出的社会住房论点如此有缺陷和荒谬的原因然而，您和我以及其他人可以购买的 NRAS 财团是 Questus、QAHC、Ethan、Aspire、Providence、SA 的经济适用房咨询公司、QL 的经济适用管理公司等团体D 等通过私人开发商提供股票 - 无论是 Joe Bloggs 还是 AV Jennings 这与大学或社区团体提供的 NRAS 非常不同 - 你可以看到这些团体控制着大部分分配 这是你和我和其他人可以购买并进入 NRAS - 这就是为什么 NRAS 不是社会住房但这也有助于解释为什么 NRAS 股票目标的交付远远落后因为这些私人建筑商开发商不像大学那样享受国家资金或社区团体，他们必须去银行，而 GFC 后的环境对他们来说很困难，因此很难交付这些少数团体虽然是重量级人物，并且控制着绝大多数分配 - 这就是细分市场在讨论你、我和其他人可以投资什么时需要考虑的 NRAS 的内容 你去 - 30 多页的几段阅读
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这将解释非常统计中的中低收入，是学生
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正确在迄今为止交付的库存中，有相当大的一部分是学生宿舍，并已出租给学生随着越来越多的 2 和 3 卧室上线, 你会看到收入数据有一点移动 目前它偏向下方，因为按比例来说，特别是 Uni 的交付更多、更快 但是他们现在所有的分配都完成了，所以你会看到收入数据在蠕动随着 2,3 和 4 居室、联排别墅等在 2014 年及以后交付，随着这些租户明年获得年度收入审查，您的收入也会上升，等等请记住，他们的收入可以比符合条件的收入增加 25%门槛，他们仍然可以保留资格 http://wwwfahcsiagovauour-respoility-scheme-nras-household-income-indexation
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是的，不公平竞争真的就像有人说的那样，如果你不能打败他们我最近看了引入 NRAS 是否具有 m广告空置率上升 我发现对于 NRAS 存在率较高的郊区，从 2009 年到 2013 年初，它并没有太大变化。其中一些空置率甚至下降了Camperdown、新南威尔士州的 Fairfield、Caboolture、Pimpama、QLD 的 Redbank Plains、Armadale、WA 的 Crawley、Ashwood、VIC 的 Dandenong 等我发现的唯一例外是南澳的 Andrews Farm（从 12% 下降到 2% 左右），但仍然, 2% 不值得担心
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我在昆士兰州有一个正在建造的投资物业，即将完工 我已经联系了一些财团，看看他们是否有任何闲置的 NRAS 分配用完，但他们没有（目前） 下个月左右出现未使用分配的可能性有多大 这些财团多久重新分配未使用的分配以防止它们被政府收回由于不使用或者，绕过财团，有什么机会做我必须在下个月获得准备好的 NRAS 分配或两个直接来自政府作为私人投资者 6 个月前我会说零机会，但现在我在这里阅读了题为小投资者机会的 pdf，我想知道
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我至少在这里广泛发表了哈
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PM我看看我能不能帮忙
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其实我的机会还是零！！他们希望我们通过财团我可能做的就是打电话给 DSS 并找出哪些财团持有未使用的 NRAS 分配
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Shovel 的申请在今年五月初准备关闭的可能性很小，并且申请第5轮于8月6日结束
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DSS不会告诉你，财团不会告诉你你可以查看NRAS月度绩效报告
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我已经联系了三个财团，但无济于事！！那些报道过去是每月发布，但今年6月停止
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看守模式新部长FAHCSIA旧部门分裂为DSS等报道将很快重新上线
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欧元任何想法关于悉尼最近的资本收益
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悉尼部分地区的资本收益短暂而急剧收益率，一般在 80 万以下的郊区，而且到目前为止只是短期的 肯定没有很多首次购房者活动或新房开工，银行报告的信贷查询仅小幅增加，其中大部分这显然是由 seas 投资者推动的运行如果它继续这样进入三月及以后，我会准备改变我的观点，但我认为它不会
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返回原帖，NRAS如何影响租金论坛常客可以先与您分享她的经验手 7% 增加 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt80142amp;highlightnras
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