澳洲澳大利亚房地产 为什么新的火车线路中产阶级化后，这个郊区的资本增长率很低？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，从 2000 年到 2013 年，我查看了悉尼北莱德和麦格理公园特定街道的房地产销售情况在距火车线的不同距离处 我正在使用来自 onthehouse 的房地产销售数据 为了比较苹果和苹果 我正在查看自 2000 年以来已售出多次的房产，以便比较每个房产的个人资本增长 我正在查看的街道资本增长有限（大量销售数据）是 Macquarie Park 的 Fontenoy Road 一条老公寓街，距离 Macquarie Park 火车站约 600m - 1200m 我发现有 26 处房产在 2009 年火车线路开通之前已售出，之后转售2009 年平均年资本收益为 18% 这与 North Ryde 的一些街道形成鲜明对比，后者的年平均资本收益在 5-8% 之间，具体取决于街道（我试图不包括已经装修过的房产）我很想听听您的意见，为什么这条街上的房产没有像北莱德站（下一站以上）附近街道上的房产那样升值，例如北莱德的帕克兰路（每年约 6%增长）、Kent Road North Ryde 等 虽然我了解房地产远非一门精确的科学，但我了解资本增长背后的几个驱动因素包括一个地区的高档化（麦格理公园购物中心在 2000 年显着升级）和新的公共交通（铁路线）如果我准备在 2008 年重新投资，我当时可能已经投资了麦格理公园，认为新开通的铁路线会升值房产并给我一些快速的资本收益 - 现在回想起来，我似乎会进行了一项糟糕的投资（但北莱德并非如此，实际上距离 1-2 公里）
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我刚刚看了街景，与 Fontenoy Roa 相比，北莱德的帕克兰路要好多少d 带着我的自住者帽子，我知道我比较想住在哪里！此外，根据上次人口普查数据，看看郊区，Macquarie Park 有 631% 的租房者，而 North Ryde 为 217%和苹果在这里 可悲的是，即使只看两条街道上相似的单位和看起来相似的司机，它也没有可比性 - 都是关于上下文的！真的是两个不同的领域imo Quickstats - 比较它们的不同指标，如此不同！ http:wwwcensusdataabsgovauce11quickstatSSC11437opendocumentamp;navpos220 http:wwwcensusdataabsgovauce11quickstatSSC11759opendocumentamp;navpos220
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一些启发谢谢 JennD 正如你所说，631% 的人口是租房者 所以随着中产阶级化交通的改善，你会期望租金回报提高，而不是资本增长同样，您是否会期望在一个租户比例较低且基础设施升级的地区会有更大的资本增长？这些论坛上的许多人说“某某地区具有良好的资本增长潜力”或“该地区可能会在 xx 年内看到租金需求增加”只是试图围绕这些概念来思考）
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我的上一篇文章的措辞不是很好，我再试一次：查看麦格理公园 2006 年的人口普查数据，该地区的租金中位数为 255 美元与 2011 年的每周 360 美元相比，租金中位数每年增长 71% 改善后的该地区基础设施已经看到主要投资类型的增长回报：即租房者 所以重新提出我的问题：如果我正在寻找资本增长，应该我将研究重点放在自住者比例较高的地区，没有计划的公寓开发同样，如果我正在寻找积极的物业，或者租金会迅速上涨的物业，我是否应该专注于租房者比例很高的地区（并且没有计划中的公寓开发将提供大量供应）我的目标是了解资本增长和租金回报增长背后的潜在动力和驱动因素，以帮助我确定投资的好坏区
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我对为什么会出现的观察可能有所不同；麦格理公园主要由老式公寓和企业组成，没有乡村社区的感觉，没有学校 North Rye 有很多自住房屋，Cox's Road 上不错的当地购物街，很多当地学校 有乡村社区的感觉
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与所有事情一样，我认为它会随着时间而改变，如果我们还没有完全承诺的话，我会考虑购买该地区。原因查特​​伍德北部北部这条海岸线你必须爬到 hornsby 才能获得相对于 Maquarie 的价值，它是 Chatswood 以北的第二站，在某个阶段人们从 City 来到北海岸线，或者在 Chatswood 工作并向北行驶，将开始关注与 行驶 距离 相关 的 价格 差异 那些 街区 目前 不是 很大 , 但 它们 靠近 大学 和 很多 高端 市场 行业 , 我 认为 它 会 改变 可能 不会 在 下周 改变 , 但 肯定 在 某个 阶段 克里夫
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我看到这些地区的问题，尤其是麦格理公园，是未来 12 个月上市的新公寓数量和未来计划的发展 今年早些时候，这两个地区都被州政府指定作为悉尼 8 个新建高层公寓区中的两个（另一个是 Epping），多达 30 个故事 时间会证明一切，我们都知道政府会编造东西 但是该地区很有可能成为新的 Chats木材，可以方便地进入城市铁路，麦格理中心区的显着改善也使其成为商业中心放大器；显然是Mac Uni
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非常有趣的点Cliff和Slammindan 但我也忍不住想：quot;这（Cliff对未来可能增长的论点）是不是一些投资者在2005-2008年时的想法？正在建设中 他们在线路开通前购买了房产，认为它会（可能超过 10 年左右）成为下一个 Chatswood 但是他们已经看到平均每年增长（在非常靠近车站、大学和购物中心的街道上）过去 5-8 年不到 2%”；我在这里看到的是一个符合资本增长条件的地区（更好的交通、更好的商店、其他地区变得昂贵等），但近十年来增长不佳，我只是不想购买 6-9 的地区几个月打勾上面所有这些框，然后表现得像麦格理公园虽然该地区可能会在未来 5-10 年内增长，但我宁愿不要等待 10 年以上让我的第一个 IP 欣赏我不是在说 10每年增长 %，但像 North Ryde 这样的体面的东西在 6-8% 左右，这将使我能够重新评估并利用杠杆来购买未来的 IP 正如 JennD 所提到的，这是否主要是由于租户比例很高，如果 Macquarie Park 实际上是 90% OO 你会期望它的表现更符合北莱德评论

对我来说，当悉尼的部分（大部分）正在蓬勃发展时，它仍然表现不佳的论点是一个很好的考虑理由在那里买但是你需要对回报、空缺等进行研究没有人会去地面上没有一个标志说这个地方将在未来 12 个月内上升，但如果它有一段时间没有移动并且悉尼的其他地方正在蓬勃发展我们很幸运（即我们已经做了很多研究）并且我们购买的每个 IP 在短时间内都有良好的资本增长每次我购买时，我都希望我能获得良好的短期增长，并期望我能获得非常好的中期增长唯一的地方我们没有到目前为止没有短期增长的是我们 1-2 个月前在布里斯班买的我们大约三个月前在悉尼买的已经涨了大约 100 K 我一直喜欢 East Ryde，但它更贵 我们看过有好几次，但从来没有找到接近堆积数字的东西 Cliff
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很难说 90% OO 是否会改善资本增长 如果是的话，我们可能会谈论一个完全不同的麦格理公园 购买能吸引大多数买家的正确房产类型很重要搬进郊区 Macqaurie Park 主要由公寓和公寓组成。租房者，整个地区主要是房屋和房源； OO 家庭，例如隔壁的 Marsfield 主要是房屋和联排别墅，我猜这是 CP 比赛，如果不是更好的话，North Ryde Mac Park amp;北莱德与 2002 年之前相比仍然存在 CP 差距如果是这样的话，麦格理公园除了一个新火车站之外还有什么其他驱动力可以缩小与北莱德的差距
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我明白了，如果我穿上我的回到 2008 年的侦探帽是我的想法：我会看到麦格理公园的租户比例很高，这表明它不是人们想要永久居住的区域（即自己购买和生活）这对我自己来说是公平的不觉得那里有足够的东西想要永久定居（还）因此业主占用者不太可能推高价格因此如果发生资本收益，它将不是由OO驱动，而是由追逐良好收益的投资者驱动 他们可能是想“嗯，麦格理公园已经对租房者很有吸引力，当这条新的火车线路建成后，它会更具吸引力，最好买下！”如果大麻不少投资者是这样想的，那么需求很高，资本增长结果 但是（可以公平地说）追求高租金回报的投资者非常受硬数字的驱动 所以虽然在“铁路线”之前可能有一些购买增加开幕”;大多数投资者会等着看在线路开通后是否真的有更多想要租房的人涌向麦格理公园。也就是说，大多数投资者会等到看到租金需求增加的证据后再承诺（例如，等到看到人口增加（尤其是年轻人-中等专业人士），空置率下降，没有高层物业的开发申请（所以他们知道市场上不会有大量供应）等 虽然我肯定需要做更多的研究，但我的假设是资本增长很差Macquarie Park 的原因是，如果租房者的需求确实很高，那么投资者就会蜂拥而至，并由于诱人的收益率而推高房地产价格（这就是我要开始测试我的假设的地方）但是对于所有更有经验的投资者来说，确实如此这听起来像是一个明智的推理路线或者我真的不了解房地产世界在现实中是如何运作的
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焦急地看着这个线程我即将到来的 PPOR 是一个 O Macquarie Park University 的 TP unit 我不了解 CG - 不要认为该区域适合家庭，而更多的是适合年轻夫妇和喜欢便利的专业人士，这几乎与我喜欢 Chatswood 的原因相同 - 我可以买不起Chatswood 不幸的是，便利火车就在隔壁，30-35 分钟到市区 总是坐新火车（对像我这样的通勤者来说是一个加分） 如果您与大型老公司合作，他们的办公室通常在麦格理公园和北莱德麦格理中心附近您需要的一切，我非常希望通过他们的“世界级”来增加便利性；发展 如果没有，我就去Chatswood 附近没有学校，但它距离Chatswood 和北悉尼只有一趟火车 61% 的租房者 - 我想主要是学生，因为 Macquarie uni 就在隔壁
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我能问一下吗你的发展在哪条街
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当然你可以问只是不要突然出现在我家门前它是鲱鱼路的麦格理中心2年前买的还有另一个叫做麦格理村公园的发展项目有点远，但他们说 2017 年结算，我认为这是因为该网站目前是斯坦福德酒店（他们可能需要拆除它） - 起价比周围的单位贵得多，一张床 465K 美元，高 600 美元两张床的价格
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你发现了统计数据的基本谬误 nhan4769 也就是说，你看到的反映每年 5%+ 增长的中位数价格往往受到新建房产的影响（例如，就像您进行的 OTP 购买一样）使中位数和平均值偏斜 Li kewise，在翻新过的房产有很多转售的地区，即使是在同类出售中和升级但保持现状（或只是吸取回报）你所看到的更接近于真正的喜欢转售而不是标题制作“街头唱片”
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是的，我已经读过这个问题这个这就是为什么作为我研究的一部分，我一直在查看个别街道，例如，对于 North Ryde，我选择 3 或 4 条街道并分析该街道上的房产，最好查看个别房屋实现的资本增长（显然这意味着必须有我比较的房屋至少有两次单独销售）我尝试过滤掉经过明显装修的房屋，因为这会扭曲资本增长数字我的想法是这会给我一个更准确的画面，因为：你比较房子在一个一年后的一年（假设没有进行装修，而不是您将苹果与完全相同的苹果进行比较） 较新的房产不会扭曲此数据 我不是在看个人房价 我在看个人资本增长 同样，房产类型组合的转变（例如，公寓突然涌入市场，以前由房屋主导）不会扭曲我的增长数字，而如果我比较郊区的中位销售价格，这种变化的组合可以人为地随着时间的推移扭曲中位数价格当我认识的人购买了房产（OO而不是投资者）时，他们通常会检查同一条街道上的哪些房子最近去了，以了解他们应该支付的费用所以查看个别街道是有道理的，因为看起来成为 OO 在购买时使用的基准我不确定，但我认为在调查一个由于投资者兴趣而没有升值但欣赏由于 OO 兴趣 投资者升值（例如 parramatta）是由高收益和低空置率驱动的，而 OO 升值（例如 North ryde）是由 OO 想要住在那里，因此愿意支付更多费用来获得他们想要的房子生活有点费时，但现在我有时间我可能会在一个月内发现这种方法实际上并没有教给我任何东西或显示出任何明显的房屋升值模式在这种情况下，我会想出另一种方法分析
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