澳洲澳大利亚房产 需要指导 - 先还清所有债务还是存入押金？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好！我在这个论坛上潜伏了一年多——它帮助我巩固了我的投资策略（资本增长在 15 年内取代收入），我最初的短期目标是在高于平均增长的地区购买两处优质房产，在接下来的三年里——但我不知道如何开始我有很多问题！背景：我今年 29 岁，收入 8 万美元，丈夫 28 岁，收入 7.5 万美元，我们有一个孩子，我们每个家庭节省 1300 美元，（最近才可以这样做，但现在可以长期这样做），我们目前只有 10,000 美元储蓄 由于之前与维克的前合伙人购买并于 5 年前出售的房产，我们不适合首次置业者我们非常乐意继续在这里租房并开始投资房地产，以实现强劲的资本增长并让其他人为我们偿还大部分抵押贷款债务：我们欠汽车贷款 16,000 美元，（还款额略高于最低 350 美元）我们都有 hecshelp 债务 - 丈夫欠 5000 美元，我欠 12k 美元左右 我的问题是：我们应该先还清汽车贷款，还是我们的 hecs 债务，还是继续为我们的第一个 IP 存钱，然后专注于消除债务我们想尽快进入房地产市场 - 什么5% 首付的利弊是什么 资本化 LMI 的利弊是什么 房屋和土地配套与已建成房地产的利弊是什么 更多、更便宜的财产或更少、更昂贵的利弊增加投资组合时的房产 我如何计算出我们可以购买多少房产或房产的总价值，负扣税，在我们不再被允许贷款之前谢谢大家，任何你能摆脱的光都将不胜感激！
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低百分比游戏是两者兼而有之，并要求延迟解决 论坛上的大多数人会建议建立，但我认为如果你能得到一个在 cc 这样的领域建立新的价值车站附近价格合理的空置街区
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1 卖车，买更便宜的车，免贷款现金我可以还清 HECS 并从中获得 0 回报或将其存入一个 IP 的押金中，该 IP 产生的收益将超过 CPI 涨幅%) 你需要支付按揭保险 保险金额取决于贷款的大小，例如，对于我的贷款，按揭保险将花费约 10,000 美元，这是一笔不小的数目，所以我存了 20%
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任何首付低于 20% 的购买（无论是首次置业或 IP）都需要 LMI
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John Burley 书中有一个很棒的减债计划； quot;富人的金钱秘密； 7个金钱步骤”；基本上，您首先将尽可能多的超额资金投入最小和最高利率的贷款，并尽快还清您继续偿还其他债务 - 虽然更大 - 是最低还款额的低利率贷款然后，您将多余的资金被用来支付较小的贷款来偿还下一个最小和或更高利率的贷款，等等因为你有存款，你可以开始
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比较你的贷款利率和你可以期望从投资中获得的那种回报 汽车贷款可能高达 16% 或 17% 除非你姓巴菲特，你不太可能从任何投资中赚到更多，所以谨慎地偿还它相比之下，今年 HELP 贷款的指数为 2% 我不知道 HECS，但我猜这是一个相似的税率 你在税后得到的税率是多少你的积蓄 如果高于就不要出汗，如果低于则还清
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看，摆脱不可抵税的消费贷款总是更好 但是，随着房地产市场的发展尤其是在新南威尔士州更高的地方，你可能会在接下来的 2 年中错过很多好的 CG 比如说，当你忙着偿还看起来相当小的汽车贷款时，在你的收入允许的情况下还清这些我认为没有利息（）无论如何，这些贷款我们在谈论什么债务 16,000 美元的汽车贷款看，当您还清汽车贷款时，您可能需要另一辆车 汽车贷款是生活中的事实（好吧，拥有一家公司会有所帮助和公司汽车-因此贷款具有税收优惠） 优点：更快进入市场 缺点：必须支付 MI 优点：保留现金 缺点：为 MI PRO 支付贷款利息已建成的：你知道你得到了什么——你可以检查它 已建成的树木、公园、基础设施、设施 已建成的缺点：一些维护问题可能不是你所认为的“完美”物业总有一些妥协 新的优点：大量折旧 低维护 新的缺点：您必须支付利息（没有租金进来），因为贷款被提取以支付建筑商的进度付款 建筑商可以增加；确实在项目中期破产 未知成本（通常是场地成本 - 直到你离开地面） 处理对工艺缺陷的索赔 通常在最初几年没有良好服务的新庄园 我认为你不需要现在决定当您拥有几处房产时，您可以进行讨论 Oooooh 银行会让您知道 大多数人一次只持有 2-3 处负扣税房产（因此它不会对他们的生活方式产生太大影响） 在负扣税之后中性或积极的，你可以买更多
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Jbird，你即将开始你生命中一个非常退出的阶段有很多不同的策略，你会得到很多不同的，由于投资者而相互矛盾的信息风险概况和目标仅以下我的看法要在 15 年内取代您的收入意味着高收入房产或 300 万美元的房产没有任何贷款，利息为 5%，每年将给您 15 万美元要做到这一点，有几种方法关于它，但每个人都需要建立一个重要的投资组合有一个 15 年的计划，在 2001 年购买 10 处房产，而我遇到的问题是，在 4 处房产之后，银行不会再给我钱了 收入差不多，我的房产是中性的 我经常听到的一件事是对我自己来说，我应该在它们更便宜的时候买更多 一旦你了解了银行如何贷款，你就会看到在你陷入困境之前你可以购买多少 IP 这里有些成员拥有超过 500 万个投资组合 也许他们可以给你也有一些建议
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这取决于你的负担能力有多紧 如果你的收入和其他财务状况表明你只能买 40 万美元的房产，但你想买更多，那么还清其他债务会增加你的负担能力（实质上）另一方面，偿还其他债务会消耗您的存款，这可能会延迟您的购买能力，因为您需要将一些自己的钱用于购买房产 优点：您需要更少的钱来开始 缺点：大多数贷方收费更高的利率，LMI 非常昂贵（与 10% 的存款相比），获得股权变得更加困难，因为从一开始您的股权保证金就会减少 请记住，您不仅需要 5% 的存款，而且还需要用于其他购买成本的资金，例如印花税、利率调整、产权转让和可能的 LMI（见下一个问题） 资本化 LMI 意味着它被添加到贷款中，而不是您必须自掏腰包 这意味着您不需要必须预先拿出尽可能多的现金 请记住，并非所有贷方都允许您利用 LMI 优点：您会得到一栋按规格建造的闪亮的新房子，印花税较低，因为它是基于土地价值的ue（不是全部最终价值），在大多数州，首次购房者的补助往往更加慷慨所有这一切都表明它们不是一个很好的投资 优点：更容易购买更多房产，通常具有更好的租金收益 缺点：可能有较低质量的租户，资本增长可能不太可预测并且可能较低 注意：真的很难做到关于这一点的任何准确陈述，这在很大程度上取决于您在哪里购买以及购买什么我已经看到很多与这些利弊相矛盾的例子如果您确切知道房产的价值，资本增长和租金收益率那么容易预测未来的利率以及贷方政策、您的收入、政府税收政策以及一个非常非常聪明的抵押贷款经纪人将能够告诉您您将能够购买多少房产以及何时 Realisti实际上，没有办法以任何真正的准确性来确定这一点，尤其是您自己一个抵押贷款经纪人可能会给您一个模糊的指示，但是有太多的变量和未知数顺便说一句：如果您确实知道上述变量的答案，给我打个电话 如果您确切地知道利率会做什么以及为什么会这样做，那么赚更多钱的方法比房地产投资要容易得多 总体而言，最好的你能做的就是和一位精通投资的抵押贷款经纪人坐下来，他可以了解你的整体情况并帮助你开始制定长期战略
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真正信息量大的帖子PT，谢谢关于质量住宅IP租户，我不确定您可以说每周支付$ 320租金的人的质量低于每周支付$ 500的人大概，物业经理已经审查了租户和支付能力因此目前为止$ 320的租户可靠性可以和 500 美元的付款人一样好 作为多年前的租户，由于专业情况需要我在不同的地点，我一直处于这两种情况我不能说我的质量改变只是因为我付钱或多或少 关于物业的处理 - 没有证据表明 500 美元的租户不会比 300 美元的租户更磨损
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同意中国，就像我说的，这是一个非常用绝对不能回答的棘手问题ute 准确性 我也没有将市场的低端定义为每周支付 320 美元的租户 在我看来，这可能略低于中位数 低端将是每周 220 美元或更少 我很确定我可以看看我的过去 12 个月的客户列表，查看他们的租金报表 应用统计分析并验证这一点 幸运的是，我的“坏租户”很少市场的高端或低端 就我个人而言，虽然我通常在收入高于平均水平时有更好的租户 当然，一个很好的反驳论点是，由于政府的援助，人们往往可以支付最低金额 在这些情况下，租金援助通常可以直接支付给房东，因此您通常会得到最低金额的保证 我的父母也会浮现在脑海中 他们的房产正好处于市场的最低端有不少也包括毒贩在内自己的经验和与其他投资者交谈超过 15 年的一些观察结果是： * 好租户和坏租户无处不在 * 一些低收入人群非常高兴有一个屋顶，并且会走极端以确保他们保留它 * A好租客如果分居或失业，很快就会变成坏租客 * 有些人会在付房租之前养活他们的孩子 * 有一些优秀的、很多一般的和一些糟糕的物业经理 * 自力更生的人管理可以干得漂亮，享受出色的结果 * 自我管理的人往往会成为连续坏租户的目标 * 自我管理的人往往有更高的坏租户比例
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好坏租户是命中注定的事情但从观察来看，几率遇到不支付租金的租户破坏您的围栏更有可能发生在中位数价格较低的郊区
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是的，我们有不同的社会经济范围的地区和 IP 水平大多数 - 低端，但其中一个更高端 - 全新的 3x2 DLUG 联排别墅，位于 4 栋建筑群中 - 在 Mentone，靠近海滩、火车和 Mentone Grammar 这是美丽的木地板、甲板等当时的预期租金是 $450pw，最后是 $350 pw 我们得到的租户是一名中年护士，带着 2 个十几岁的孩子，他们去了 Mentone Grammar 她是那里所有其他居民的噩梦 最后把她踢了 相反，我们在 Kalgoorlie 有一个 IP - 2x1，大部分是从来没有空置，也从来没有糟糕的房客租金回报率没有什么神奇的公式，而且往往下层人是没有钱的好人，但他们是光荣的获得良好的LL保险
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每个租户都是不同的但是，我会抓住每周支付 600 美元的租户的机会，而不是支付 200 美元的人 为什么因为支付 600 美元的人更有可能获得更好的收入，而支付 200 美元的人将处于低端，而且最有可能在 Centrelink 我认为你不能真正做到认为低端的人不太可能成为问题租户 人们是人，但人口统计数据不会撒谎
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