澳洲澳大利亚房产 为什么大多数大型 LPT 归悉尼养老基金所有

在澳大利亚地产投资



一些论坛成员提到他们正在调查 LPT，这是我对它们的看法， ASX 是进行进一步研究的好地方 退休后产生收入的方式有很多 投资 LPT 是一种流行的方式 LPT 是上市财产信托 他们是由信托拥有的一座或多座建筑物的集合 该信托在澳大利亚证券交易所上市，因此可以很容易地以低成本立即购买或出售股票 该信托由专业团队管理，负责租户管理、维护、升级、购买新建筑、空置、纠纷，就像住宅物业经理一样 LPT 投资的主要领域有 3 个——零售、工业和办公行业优势 LPT 的收益率相对较高——目前约为 70%-80% 租金（因此分配）与 CPI 相关——收入（amp; 资本）随着通货膨胀而增长LPT 股票的最大持有者是行业退休基金 他们拥有多元化的租户基础——通常有 100 多个租户 他们拥有多元化的蓝筹租户——例如 Telstra、BHP、Big Banks、Woolies、Coles 等 他们错开租约到期日——低空置风险他们有长期租约——通常是 10 年以上 他们是低风险的——大公司总是需要在某个地方工作 他们的波动性低——租金每个月都是一致的 他们每季度或每半年分配一次——你可以获得 2 或 4 次支票直接信用一年 他们通常是部分递延税款的——这意味着您现在不需要为部分收入纳税，但是如果您真的卖掉了，那么您在未来支付（通常是 50% 的折扣）CGT 知识产权投资者应该乐于投资于商业财产——只是不同等级的租户！股票是流动的——你可以在午餐时间卖掉它们； 3 天后收到现金 - 尝试使用 Res 或 Comm IP！可以通过保证金贷款（通常最高为 65-70% LVR）借入它们——您不会失去杠杆银行出于可服务性目的确认收入——它们降低了多元化投资组合的波动性——您可以保留一些 IP您可以从 $1 起买入任意数量的股票；退出成本或低通常低于 02% 相比之下，3% 印花税加上 3% 代理费加上法律费用，再加上…… 没有持有成本 - 没有土地税、物业管理费 低维护 - 没有堵塞的厕所需要修理星期天 几座建筑物的大型资产基础通常价值 gt; 1B 美元多元化——行业、州或全球 劣势 它们仅以与通货膨胀率大致相同的速度增长，而不是像股票或 IP 资产那样以高于通货膨胀率的速​​度增长每年随着通货膨胀而增长，因此 LPT 完美地满足了这一需求 您无法完全控制 - 但如果您退休了，那是一件好事 他们的价格是基于他们的收益率 作为一个粗略的指导，他们的收益率大约比 '无风险利率，这意味着当利率上升时，其 15% 的收益率溢价得以维持，因此价格下降 反之亦然– 汇率，低本地知识 我不是财务顾问，这只是我的意见
评论
Hiya KJ 没有更多的 225 供应商退出税请告诉我它已经消失了
评论
对不起，我前一阵子写了这个，但找不到我已经编辑过
评论
Welch John Welch 的“澳大利亚顶级房地产信托”也是一种资源 目前在我和 LPT 交易时翻阅这本书我个人非常喜欢它们 正如基思所说，它们的产量很高因此，您总收益的大约一半将以 BAH（购买和持有人）的收入形式出现我不认为会有很多，因为收益率并没有那么高，但是如果没有一点下行风险来平衡它，你就不会获得 +15% 的回报 我很想知道（我对 LTP 几乎一无所知！）-史蒂夫
评论
零售、工业和商业写字楼与当前的商业经济息息相关 所以商业的严重衰退意味着没有租户即没有收入 干杯，Y-man
评论
嗨，史蒂夫，主要风险是利率 如果利率上升，那么“无风险”利率就会上升 为了让 LPT 收益率保持在 15% 以上，它的股价（在 ASX 上）必须下跌 如果你不卖，那么这不是问题如果利率持续上升，那么“储蓄者”将获得比 LPT 投资者（在上升之前投资）更好的收益，而没有风险所以如果 y您预计利率会显着上升，然后不要投资于 LPT 时机起着重要作用 还有所有其他常见风险 - 货币、空置、灾难 (911) 等 这些通过对冲、长期租赁、优质租户 KJ 进行专业管理
评论
Keith，谢谢你的详细分析概述我目前正在关注 LPT 不是为了退休收入，而是作为多元化投资组合的一部分一直“想法”它们收益高，因此可以很好地抵消负增长资产，但不太确定可能的不利因素我将在未来几周内研究特定基金再次感谢保罗
评论
你会留下那些额外的吗$$'s 在 100% 抵销账户中与 CF-ip 投资组合或转入 LPT 的现金流量（税后）而言，它们将是平衡的，但 LPT 目前可能具有更好的增长前景
评论
嗨，WillG，我的观点（在周期的这个阶段）是让尽可能多的资产增长我的任何闲钱都进入保证金贷款账户（这实际上是对股票 LPT 借款的抵消） LPT 与股票相比相当稳定，所以我喜欢利用多元化的投资组合，有更多的理由去投资，因为它们与股票具有相当的反周期作用而且一些 LPT 有税收递延分配 - 部分或全部所以你不需要纳税（一些) 收入基思
评论
要充分了解您需要了解信托分配的税务处理（特别是信托分配的任何递延税项）以及在资本利得税制度下如何处理任何递延税项（假设已持有信托单位）超过 12 个月）来自 http:wwwasxcomauinvestorlmihowproperty_trusts_taxhtm quot;递延税收示例 上市财产信托 财产信托和基础设施基金的回报可以来自支付给投资者的分配（股息）和信托中持有的财产价值的变化 递延税收组成部分通常在总股息的 15% 至 100% 之间 股息的递延税部分降低了投资者的成本基础，这意味着投资者在出售信托和优惠资本收益之前无需为这部分股息纳税税率 例如，投资者以 8% 的股利投资 10,000 美元的 LPT其中 40% 是递延税款的 每年投资者持有 LPT：收到 800 美元的股息（8% 为 10,000 美元） 应按 480 美元纳税（股息的 60%） 原始成本基础减少 320 美元（40%股息) 5 年后，投资者决定以 11,500 美元的市场价格出售财产信托 最初 10,000 美元的成本基础在 5 年内每年减少 320 美元，导致新的成本基础为 8,400 美元 售价为 11,500 美元减去 8,400 美元的新成本基数，得到 3,100 美元的资本收益 在优惠资本收益税制度下，50% 的资本收益应纳税，因此投资者将按 1,550 美元纳税（3,100 美元的 50%） 为简单起见，本示例假设没有股息或股息的税收递延部分的变化，实际上可能会发生变化 如果在 LPT 的持有期间，递延税收的股息将成本基础降低到零，那么税收将就未来的全部金额征税股息 合订 LPT 证券也可以产生红利信用，因为合订证券是与相关公司的组合信托，投资者有权获得通过该公司产生的红利信用”；我想知道从 LPT 到 SMF（自我管理的超级基金）分配的递延部分会产生什么税率，在该部分信托单位在 12 个月后出售（我假设这将是 75%-SMSF 税率15% X 50% 的优惠 cgt 待遇）还提出了一个问题，即在哪里连续持有单位（即由 pty ltd 公司或个人持有），任何 LPT 分配的递延税部分永远不会被征税，但持有的实体或个人这些单位可以从收入流中借款 有没有一个网站可以细分来自各种澳大利亚 LPT 的分配的通常百分比递延税款我可以看到由此产生的保证金贷款策略，其中 LPT 中的单位具有高税率延期分配是永久购买和持有的（尽管不是由限制借贷的 SMSF） Ajax
评论
嗨 Keith，好帖子我目前在两个未上市的房地产基金（UBS Property Securiti es Fund 和 Vanguard Property Securities Fund）我正在考虑出售我所有的管理基金并购买上市投资公司，因为它们的成本较低，我正在考虑 sel将上述两个单位信托基金和购买到几个上市财产信托基金但是通​​过http：asxcomauinvestorpdfLMIPerformancepdf这个列表我看到有很多可供选择我可以问一下你的购买和持有偏好是什么谢谢
评论
Glebe , 除非我弄错了（而且很有可能），我的理解是大多数“非上市基金”；诸如先锋基金之类的财产信托实际上会购买 LPT 的干杯，Y-man
评论
也许你是对的，我想我并不在乎他们是否做我是什么大惊小怪的是在保持或增加股息和增长的同时降低 MER 我认为上市的财产信托可以在这里帮助我 它似乎在股票世界中有所帮助（例如街轨、Argo、AFI 等与殖民归责基金等） 我想摆脱顾问费、进出费、买卖价差驱动模型，因此 LIC 和 LPT 似乎是要走的路
评论
嗨 Glebe，如果您不想选择单个 LPT 的麻烦，那么列出 StreetTracks房地产指数基金非常出色 毫无疑问，您可以通过仔细选择个别 LPT 来获得更好的回报，但这是一把双刃剑，如果事情变得糟糕，那么对您的投资组合就会产生重大的负面影响 指数基金可能只会提供平均市场回报，但您的投资风险如果我的情况不同，我会将大部分资金投资于更好的 LIC，即 StreetTracks ASX 200 amp；上市房地产指数基金 没有贪婪的基金经理向这些公司收取高额的 MER MER 非常低 加上这些公司管理出色，长期回报非常好 他们的主要目标是为其股东增加股息收入流 一些经过长期验证的 LIC表演者有：ARG、AFI、MLT、CHO amp； AUI 和其他一些人 说了这么多，但是我现在会犹豫是否在这些方面进行过多的投资 由于过去几年牛市的影响，他们的股息收益率目前非常糟糕 所以就像房地产一样，当收益率按照历史标准开始走低 谨慎行事可能是谨慎的 在市场如此强劲的情况下，在很长一段时间内将资金注入 LIC 可能会在一定程度上降低风险 当然这不是建议，而只是个人意见，很可能会证明to be wrong 干杯 - Gordon
评论
Hi Glebe, 过去我持有 MOF,MCW,DRT,WDC,ABP,MLE,MGQ,GPT,MGR,SGP IPG,MXG,AVJ ATM 我特别像 ABP,MLE,WDC 我认为 WDC 将在可预见的未来发挥作用 显然他们进入了零售领域，因此对 MLE 发展良好的周期有一定的依赖；它的预测将继续（您也可以免费进入 Dreamworld！）ABP 在开发时风险较高，相对较小，管理积极主动（平易近人），也多元化，进入基金管理，收益率略高最初让你的研究更容易一些，忽略那些 lt; 5 亿美元，决定你认为哪个行业（零售、工业、办公、休闲）需要一个上升的放大器；看看该行业的 LPT 并且 SLF 跟踪 ASX200 房地产指数如果您是交易员，请参阅我的 LPT 股息剥离帖子 只是为了强调我的投资时间框架永远不会与其他任何人相同，所以不要基于任何对我发布的任何内容的决定 Cheers Keith
评论
嗨，戈登，我发现昂贵的 LIC（相对于他们的 NTA）是高估市场的指标之一，当基金经理可以时，LIC 通常交易低于 NTA没有找到价值，他们将资金存放在质量低、波动性低的 LICs 我认为这不是特别重要，但只是大局中的一小部分 Cheers Keith
评论
嗨 Keith，谢谢您的回复您之前在 Sommersoft 上的许多帖子您已经很好地研究了这些领域是的，NTA 也是一个考虑因素，精明的买家将利用购买“质量”的优势。 LICs 以折扣价交易 对于长期投资者而言，考虑到时间框架，偶尔以溢价购买可能不是太大的问题，但就像所有资产一样，如果你能以折扣价购买它们，那肯定是一个红利 所以除了整体市场、LIC 的长期表现及其 NTA 我仍然希望它有合理的收益率 干杯 - Gordon
评论
Keith 你对投资于 Streettracks 或 Vanguard 等房地产指数基金有何看法而不是直接投资进入 LPTs Pros Cons Regards Luke
评论
嗨 Luke，购买该指数消除了大部分公司风险，这都是行业风险 但是，请注意 WDC 占该指数的 30%，SGP amp;每个 GPT 10% 目前收益率在 75% 左右，你可以通过购买特定的 LPT 变得更好 我可能会去对于 SLF，主要是因为我对 Vanguard 一无所知如果您有耐心，由于价差，您可以在购买 SLF（销售时溢价）时获得轻微折扣 Cheers Keith 感谢您的帮助 Keith 我当然想了解这个行业更好
评论
嗨，刚，你当然可以为财产信托部门的研究信息付费：http:pircomau http:pircomaumpproductamp;spmon 我认为PIR会很乐意给你寄一份他们的报告样本至于LIC的ASX 网站有很多很好的研究信息，以下是一份非常有用的季度研究报告： http:wwwasxcomauinvestorpdfAegisResearchpdf 干杯 - Gordon
评论
尽管最可取的往往是至少政府部门你希望他们这样做！查看实际的信托，看看他们是否管理到期日 我认为 ASX 的最低交易是 500 美元，但我可能是错的（可能是经纪人）无论如何，足够的细节我之前提到的其他生物是未上市财产信托在这里我对它们的了解*非常* 非上市信托与上市信托具有非常相似的特征（正如您所期望的那样！）除了：未上市时，它们通常具有较低的流动性，即您可能无法卖出并兑现当您想要实际上类似于拥有相关财产的共同所有权，并且（取决于结构）可能需要大多数单位持有人决定出售实际建筑物并分配资金另一方面，回报（非上市信托的收益率）通常高于上市信托（我的意思是，你正在承担流动性风险，所以一定有一些上涨空间）我想原因之一是经理不需要满足各种上市要求ASX 非上市信托的合规规则通常是为单个建筑物创建的，并且可能由已经拥有 LPT 的公司管理 - 例如投资、ING 等 通常，如果您持有 LPT 中的单位，您将收到“特别优惠” ;来自经理关于“新（未上市）信托”的信息；不受限制的信托的最低门槛也往往更高 - 通常是 1 万美元干杯，Y-man
评论
嗨 Keith，我只是检查了 ABP、WDC 和 MLE 从 2006 年到 2013 年的表现我没有就像我看到的 WDC 股价 2006 年 18 美元 股价 2013 年 1130 美元 2006 年每股股息 1065 美分 2012 年每股股息 495 美分 ABP 股价 2006 年高 7 美元 股价 2013 年 222 美元 2006 年每股股息 118 美分 2012 年每股股息 165 美分（尽管在2009 年仅支付 78 美分，2010 年支付 32 美分）MLE 不幸的是，似乎不再列出 [PS：我使用 E-Trade 查找了所有数据] 您是否考虑更新任何优点缺点干杯，甲骨文
评论
MLE 现在更名为 Ardent Leisure Group, AAD 同样的东西，只是更名，不再由 Macquarie 管理 见你的
评论
感谢 Topcropper AAD（以前称为 MLE） 股价 2006 年 $250 股价 2013 年 $176 每股股息2006 年每股 145 美分 2012 年每股股息 117 美分 A增益，从 E-Trade Cheers 获得的数据，甲骨文
评论
上市房地产信托是全球金融危机期间受打击最严重的股票之一，高杠杆与非流动资产，不是一个好的组合 我现在会买吗嗯可能不会我认为在进入 LPT 之前我会先购买其他股票

我支持 Greedy West，2013 财年：澳大利亚股票在 20122013 年上涨 219% 对冲国际股票上涨 213% 由于澳元下跌，未对冲国际股票大幅上涨 331% 上市房地产也带来了巨额回报，澳大利亚房地产投资信托基金上涨 24 20122013 财年国际房地产投资信托基金交付 172% 未上市基础设施增长 111% 未上市房地产增长 84% 另类资产带来合理回报，私募股权增长 56%，对冲基金增长 92% 国际债券上涨 46% 澳大利亚债券上涨 28% 全年现金交付 33%
评论
如果从 2006 年的这些数据看，与 2006 年相比，很多股票和几乎每一个 LPT 看起来都会很糟糕现在 但是那接下来呢 只是使用 AAD 或 MLE 就可以了，它的股价自 2006 年以来大幅下跌 股息也下降了 但是它在截至 2008 年 6 月的一年中支付了每股 196 美分的股息 我买了大约在 2001 年每股 60 美分左右，当时它每股支付 6 美分 所以 7 年后，我获得了 30% 的收益率，我现在在 12 年内收到了两倍于总购买价格的股息对我来说，AAD 是从不卖，因为它不欠我任何东西的当前价格为 175 美元，每股支付 13 美分，因此收益率为 75% 或者如果以 12 年前的购买价格计算，它的收益率很高，我为什么要卖掉它？看看你的
评论
我不知道一个从不卖的情况，它取决于价格与 IV 但它是我 5% 的头寸之一（很少见，大多数头寸要少得多），我很高兴能保持在这个水平 也受益于作为其部门之一的澳元下跌：主要甚至是在美国 关于提到的许多其他上市信托，我不做任何功课，我推测他们在全球金融危机期间以低价进行了大规模融资以偿还债务，这将严重损害那里恢复到 2006 年的能力水平，因为它会非常稀释
评论
对于 WDC，您需要添加 Westfield 零售信托分拆的影响所有资产类别都会经历周期如果您回过头来分析 1999-2006 年的这些股票您可能会得到完全不同的结果
评论
嗨，甲骨文，LPT 已经发生了显着变化自从在全球金融危机之前就写好了 他们的收益率要低一些，尽管在相对利率的基础上仍然大致相似 他们的债务水平在全球金融危机期间导致价格大幅下跌；他们看起来不像在短期或中期恢复 LPT 并不孤单 - 许多 cpys 股价上涨；股息仍未恢复到全球金融危机前的水平 他们目前的逆风是澳元下跌 - 随着我们的美元下跌，美国基金正在抛售 我认为这是澳元稳定时的机会 Cheers, Keith
评论
很好，我错过了一个真正的 LPT 在那个时间范围内会产生惊人的结果见你的
评论
有趣的谢谢 Keith 在你关于退休的著名帖子中，你决定用你的财产股权购买一堆看起来多元化的股票您是否仍然持有类似的多元化投资组合如果您今天必须采取类似的举措进入股市，您会做任何不同的事情吗？一堆股票 我明白我所能期望的就是这样做的市场回报，但我对此感到满意，因为我更感兴趣的是拥有尽可能被动但仍能在长期内获得令人满意的回报 C继承人，甲骨文
澳洲中文论坛热点