澳洲澳大利亚房地产租金收益率仅为 3%——我应该出售（削减亏损）还是试图持有？悉尼

在澳大利亚地产投资



希望得到一些关于在这种情况下你会做什么以及为什么问题的建议 - 我应该出售那是基于“减少损失”的出售；并且不要一直试图持有成本太高的房产持有的替代品，每年都会遭受一些损失，等待市场回升；继续增长 注：租金收益率仅为约 3% 负利率：去年总结：税前损失 34,000 美元，税后损失约 24,000 美元（假设不包括任何增长） 物业价值约 650,000 美元，因此总体损失相对于价值约为 37%（即假设当年增长为零） 财务：接近 95% 处于融资状态（因此利息成本很高） 房地产（目前的住宅）确实有 DA（用于联排别墅），但对于我现在执行现在的策略只会是持有并等待增长加班（对建筑商开发商）我的想法（告诉我我的想法是否有缺陷）：注意到租金收益率疲软，我需要市场来选择上涨并以超过 37% 的年增长率达到收支平衡 我的直觉可能是我应该强烈考虑在短期内出售这处房产，即使在情感上我有“永不出售 - 总是持有”；在我看来，问题 2 可能是 - 大多数采用购买策略的房地产投资者愿意在平坦的市场中承担什么样的百分比损失，或者对于购买完全融资的租赁物业，大多数房地产开发商会考虑的最低租金收益率是多少 编辑: 注意到各种不同的反应，我添加了一个民意调查，希望能总结一下
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那是 3% 的毛收益率吗？如果抛售它并继续前进吗？这不是一个平坦的市场，总体趋势是下降的，尤其是在布里斯班和东南部昆士兰州在哪里
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@evand - 3% 的租金收益率是一年物业价值的租金 物业距离布里斯班中央商务区沿主要火车线 7 公里 感谢回复 购买型投资者希望获得什么样的收益率最低限度（假设他们目前正在购买）
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所以这太恶心了你不能为了未来的上限收益而继续承受如此大的损失这不是成功投资的秘诀至于什么投资者期望最低收益率因人而异我不会买低于 7% 的收益率，但那只是我 你看起来很年轻，还有很多年的投资我以前卖过以避免损失，你有足够的时间进行更成功的投资冒险但如果你坚持这一点一个它可能会大大影响你未来的结果只是我的意见
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你持有房产多久了，你购买时的初步计划是什么最有可能通过应用程序也为感兴趣的开发商节省 6 个月）
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@redwing - 我给出的估计值是考虑到 DA 批准效果（销售将集中在开发商身上）
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问题是，在当前的气候下，你很难向开发商推销，除非你几乎把它给了他们他们现在会提供花生
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有趣 - 可能值得持有，直到事情好转很少 - 任何关于建筑周期通常如何与属性 cy 保持一致的想法cle 总的来说，我真的只是在等待当前房地产市场的改善吗？建筑商的需求往往会大致遵循这个
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我的一处房产的情况非常相似 - 约 68 万美元，租金 $420pw 它在墨尔本市中心 现在我只是在等待它我可以负担得起，虽然它正在成为一个真正的拖累 - 价值上涨 5 年，但在我考虑购买成本和负 CF 后总体下降 50k 一年 10% 的增长将纠正这一点，但不确定何时会到来（并且每年在净 CF 上向后退 18-20k 美元）对我来说，我决定如果我能获得 5%+ CG 的长期平均水平，它就可以了，我相信长期平均水平会是这个或更高，所以我我现在住在这里 这是一个真正的刀锋决定很短的时间来弥补，然后通常会过冲所以我们现在的情况，我认为房地产价格不会有任何变化很长一段时间，尤其是在过去 10 到 12 年的巨大收益之后，我已经看到了 3 个周期的这种东西，我会卖掉
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不要听埃文德他只是一个苦涩的老悉尼笨蛋不喜欢 Joh 镇，我认为你正处于经济上的重大事件的风口浪尖上，MU，再过一两年真的可以看到 Brisvegas 领先主要是，没有人的水晶球是完美的（除了我的)
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^ ^ 完全正确 在任何 7-12 年的周期中，您都可以期待长期的平稳期ins 可能只在那个周期的 2-3 年内出现，有时可能是 40-50% 你的问题（以及其他所有人的问题）是你不知道什么时候会有大收益另外，似乎总是成为每个完整周期中获得这些收益的不同原因您真正知道的唯一一件事是，如果您卖出，您将不会获得任何收益，期间，句号，但是您必须有现金来为持有期提供资金即便如此，一开始 3-4% 的收益率还是相当糟糕的，如果目前的持有成本无法承受，你可能会过得更好，减少损失并购买更中性的东西以坚持下去
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好点对于这个问题，你可以假设如果我卖掉我会重新购买另一个收益更高的出租物业
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问题需要问自己1）这项投资是否会伤害你的生活方式（变得更多担心胜于享受）2）如果问题1）是肯定的，那么丢弃它 3）如果问题1）不是，那么保留它一天结束，你不能因为你的投资而享受你的生活，这有什么意义
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@scha9799 - 我自己对 Q1 的回答是否定的 但是在收益率损失上，我现在真的怀疑它是否继续持有真的有经济意义，并希望市场很快回到>35%的年增长率请问你保持它的想法是什么
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很多人投资是为了投资真正投资的东西是为了让我们的生活对许多人来说更愉快意味着能够离开他们的日常工作所以如果投资房产不能给你你应得的享受，那么真的需要问问自己你持有的房产有什么合适的地方对于一些财力雄厚但可能不适合您的开发商，我之前也犯过类似的错误，我意识到房地产投资不仅仅是数量，而是您的生活享受，希望对您有所帮助: ) 泰勒
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没有答案寻找 scha9799，这是我的 2c 我经常看到这种情况 投资者坚持并坚持咬指甲和绞尽脑汁多年持有一些 neg geared 财产 然后他们达到了他们的情感绳索的尽头，并在 2 年后出售价格翻了一番卖的人宣称他永远无法在 RE 中赚到钱 2 年内买入并翻倍的人认为他是 RE 天才 他们都错了
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现在享受，或以后，Scha 延迟满足是人生财务成功的秘诀 即时满足是获得政府养老金的途径（假设你活得那么久）
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对我来说，投资房产的思维过程类似于买鞋！您需要找到一双合适的鞋子，以便您可以舒适地朝着目标前进而受伤或放慢您看到的进度做长的和房地产投资一样 有些人有很多闲钱和很多时间，那么他们可以承受巨大的负扣税财产并等待长期资本收益 有些人只有很少的钱，那么负扣税可能不会成为一个适合他们的房产他们需要找到一个中性的积极资产评论评论

混合，你正在经历“撤资”;这就是你需要在更广泛的投资意义上寻找的东西 这不是常规接受的东西 在这种环境下你的东西对我来说看起来有毒，但这就是我你好混合，另一个想法，你能建立一个抵消房产账户并将现金存入其中，目的是使房产保持中立 再次出售和购买会产生一些成本，你真的必须权衡这是否真的会让你在长期内走得更远确实，持有 -ve 资产会影响你的生活方式 - 例如将你与工作联系在一起等 许多人从 -ve 资产开始，然后随着他们的进展调整他们的策略问候 Jason
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你会必须投入大约 300,000 美元才能使其保持中性 您可以在定期存款中获得 300,000 美元的 5% 利息，因此每年要花费您 15,000 美元 换句话说，随着对现金流的投资，该物业不会工作它不是为了资本收益而工作ither
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我的观点始终是 你最初的房产策略是什么 最初的假设是什么，这些有什么改变另一件事是，房产的高交易成本对那些改变策略的人并不友好
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如果它的LVR是95%，而毛收益率只有3%，你可能真的需要质疑你的房产价值了你可能提到过但是根据购买价格你的估值是多少 如果是这样，你什么时候买的（希望不是 200708 为了你的缘故）离得更远，在这种情况下你可能别无选择，只能持有并希望否则，总是有“叮当邮件”;
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谢谢-我的感觉是中短期出售（即房产不再令人满意最初的意图），但要等一会儿（一两年），直到现在我必须了解更多关于如何选择这个的信息 在这里为这个创建一个单独的线程：http:somersoftcomforumsshowthreadphpp914615#post914615
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添加了一项民意调查以帮助总结（注意人们提出的各种建议）
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哈哈在布里斯班拥有3套房子并密切关注市场 但这是一个全国性的问题，而不仅仅是我昆士兰州的一个估计GC上一定有一些便宜货问题是yie ld
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不管它是否伤害了他的生活方式，谁愿意每年烧掉 34,000 美元，也许房价会下跌多久 没人知道 好的投资决策不是根据它是否对你的生活方式有好处而做出的 他们是靠美元和数字赚的 没有别的 道具，如果他现在卖掉，你是对的，他永远不会在某个时候用那处房产获得上限收益 但是你可以用每年 34,000 美元做很多事情，他可以实现一段时间后用另一处房产获得收益 用你们自己的一句话（我喜欢）希望不是一种投资策略 在这种情况下，希望市场在某个阶段出现转机 从纯粹的数字投资的角度来看，拍摄狗
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你好，我可能会卖掉，但不是在房产上洗澡，我会用供应商融资（VF）把它卖掉这个策略应该能够把房产从负现金变成正现金流量，每月大约 400 到 500 美元当这个正现金流被添加到您当前的每月亏损，这是一个很大的转变使用这种策略，您正在出售房产，因此您确实无法获得长期资本增长但是为了平衡，您可以转向上述正现金流并且您能够解决（锁定）您的资本收益 另一个可能的问题是您无法从传统销售中获得资金，继续前进并做其他事情 但是，如果您已经确定了您的资本收益和财产每个月都会把钱放在你的口袋里，那么也许你不会太在意;-) 干杯，保罗
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Excellent Idea Me likey dat
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你有没有想过添加一个奶奶平提高收益率
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不明白你的数字 收益率为 3%，租金为 195,000 美元 95% 的负债率和约 65% 的抵押贷款利率，即约 40,000 美元的利息 不确定你最终如何获得 34 美元k 净损失 额外的 15,000 美元在哪里，不要告诉我你的身体公司 + 费率 + 土地税加起来是 15,000 美元
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同意数字不是dd up 我用 40 周租金和 7% 的利息计算，但税前仍然没有 27K
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我可以想象，一旦你加上 PM 费用、保险、费率、body corp，这可能会解释剩余 7K
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只包括 40 周的房租应该能承担所有的费用
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Hi Lofty - 没遇到过这个概念，也不太明白 做有一个链接到哪里我可以找到理解这种方法谢谢
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非常正确很抱歉真的是 100% 在财务 (不知道为什么我输入 95) 计数 IP 贷款放大器;来自 LOC 的输入 所以利息 44k 然后是这之后的费用
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管理费 + 维护 + 保险 + 银行费用 + 其他费用比贷款利息要多得多
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你好混在一起 wwwnegative2positivecomau我们大约 50% 的核心业务都围绕着这个概念干杯，保罗
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LMI、印花税和负现金流也可能被资本化了 它会加起来混合 - 也许你应该使用 Excel 并运行一些数字 场景 1 - 坚持 X 年 情景 2 - 出售，承担损失并再次购买（新的交易成本）您期望表现更好的房产（更高的收益率，更好的短期增长） 我们都知道再次出售和购买会花钱，但有趣的是看看需要多长时间，即哪种情况会让您在 5 年和 10 年内处于更好的位置 a) 您当前的财产，当前 3% 的收益率，4% 的平均 CG b) 出售，购买400k 房产，LVR 较低，收益率较高 5%，平均 CG 为 4%您会在 10 年内通过选项 b 领先还是由于交易成本而仍然落后
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从一些损失厌恶偏见开始，再加上一些所有权偏见和一些现状偏见，你就有了 OP情况定义混淆了，问问你自己s - 如果你没有这个 IP 或贷款，你会以你认为当前价值的价格购买它吗？如果你能以 2 万美元的折扣购买它（代表销售成本），你会重新购买吗？ '不，那你现在有什么理由不卖掉 害怕亏损，错误地相信它会因为你拥有它而更有价值，更容易闭上眼睛并希望如果你要重新开始，在什么你会以 100,000 美元的价格购买这处房产吗？如果是这样，你可以以高于该价格出售的任何价格都可能是你可能会获得的利润，如果你在轨道上再卖一点
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情景3：在可预见的未来远离表现不佳的资产类别
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情景4：找出所有资产类别都有很多机会，包括那些表现不佳的资产类别
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Hi Mixedup As你现在可以看到你没有好的选择，你只是想选择一个“最不坏”的选项；我去过那里所以我知道它是什么样子你在这里学到了一个非常重要的教训，这个教训的价值可能比你现在正在经历的任何痛苦对你未来的财富意味着更多，无论它可能或似乎不是没有讲座或“投资大师班”；如果您以正确的方式处理它，就可以像这种真实的经历一样教学所以将其视为对您的教育的宝贵投资！我没有你的答案，这里的其他人也没有，只有你有答案就像这里的某人在他们的签名中一样，如果你在硬币上扔硬币，而硬币在旋转，你希望它朝哪一边我唯一真正的评论是确保这节课不会让你放弃投资，因为你现在很可能在未来比过去做得更好你知道，回到你没有的时候没有上过课，但不知道你不知道什么，更不用说为你的未来做出牺牲的感觉如何，最终得到的选择比以前更少 所以选择任何能让你继续成长和创造的道路每次更好的投资，不断学习真正的经验，提高你的回报并增加你的选择对于一些人来说，他们必须在这一点上后退一步才能继续前进，其他人只能把它归结为经验，比如说“向前”下次做得更好 只有你自己知道答案 但关键是，如果你继续前进，有一天增长曲线可能会开始呈指数增长，你会为这一课感到非常高兴 但如果你现在停下来，这就是你将永远是
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电子表格的问题是需要为资本增长写下一个数字，大多数人假设7％到10％左右所以持有房产的数字看起来不错 现实情况是，现在周围很少有地方实现 gt;3% 的增长，很多地方都是负增长，任何低于通胀的增长实际上都是实际负增长 大多数人不需要电子表格弄清楚在资本负增长时期持有负利率资产并不是一项好的投资真正要问的问题是：房地产市场需要多长时间才能出现转机，并且有足够的资本增长来覆盖 5 年小幅负增长， d 每年 34,000 美元的负现金流 我只是拼凑了一个电子表格来计算它 玩弄第 6 年的 cg 值，看看需要什么才能收支平衡 黄色的任何字段都可以更改 欢迎评论 这不是财务，法律 (甚至好）建议
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嗨，沃恩，你在第一年没有允许任何资本增长，是你的税前或税后现金流量 任何低于通胀的增长实际上是负增长是一个神话real terms
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我更新了之前帖子所附的电子表格，为通货膨胀添加了一行，并使现金流与OP的数字相匹配。第一列是0年——起点没有资本增长因为你刚买了它 其余的列（第 1 年等）是经过一年的资本增长、通货膨胀和现金流后的位置 现金流应该是持有的财产成本如果你负齿轮然后放负扣税后从口袋里掏出的金额发挥了它的魔力从通胀中恢复，或者在很长一段时间内增长低于通胀
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还值得注意的是，经过一年-5%的增长，然后一年+5%的增长，我们没有回来到我们的原始价值 原始价值 $100,000 -5% 之后的第 1 年价值 $100,000 - $5,000 $95,000 任何后续的资本增长都来自当前价值，而不是原始购买价格 +5% 之后的第 2 年价值 $95,000 + $4,750 $99,750
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是的；周末就扔一个 轻松 找个伙伴帮忙 周六早上早点开始在 Bunnings 装载设备和材料，以击败人群 不会花费太多，不需要任何许可证，一切都在晚餐前完成周日晚上的时间，准备好休息一下，认真地看主厨；等到他申请并获得许可，制定计划并获得批准，支付所有相关费用，解决所有邻居的反对意见，然后最终建成（假设他的高度负利率地位允许他找到现金或获得进一步贷款 - 值得怀疑）这将是一年的轻松
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感谢@DavidMc的伟大反馈家伙 - 我正计划处理数字，所以我会开始这个 - 好主意 PS无法抗拒问一个问题，如果现在购买新的出租物业，人们会考虑的最低收益是多少 - http:somersoftcomforumsshowthreadphpt79342
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我的投资理念在很大程度上受到了我所拥有的意大利老亲戚的影响一个有财产的小伙子 那是结婚的亲戚 btw 他们总是坐在一起，喝酒，抽烟，谈论生意，家庭，财产等他们不知道电子表格是什么，负现金流意味着什么（但他们知道这个概念） ，以及现代房地产投资已成为的所有其他花哨和深入的术语、策略和公式 他们用简单的术语来看待房地产投资，例如“利率上升，房地产价格下降，利率下降，房地产价格上升”；等等 他们中的大多数人几乎没有受过正规教育，但他们凭直觉知道并讨论了什么是好的投资，什么是坏的投资 他们不会坚持甚至购买坏投资 他们不会在错误的时间购买周期，否则他们不会以低收益购买（但不是以这种方式） 他们已经通过财产变得富有，并且他们通常在退休时将财产传给孩子，这样他们就可以获得养老金或其他任何东西 他们也这样做是为了给成年孩子在生活中领先一步我在这里得到的是，如果你的财产本能地和美元明智地买错了（不管希望未来的上限收益），就像现在一样摆脱它并继续前进回来进入市场，当时间更好和受益，然后我认为你知道你应该卖掉它，问题是你得到的最多比你认为的要少这本身就是一个问题但我不会应付 34,000 美元的头发每年削减这对财务和投资没有意义我会即使市场正在上涨，我也不要应付，我只是认为无论房地产价格走向如何，投资都没有意义我能问你​​为什么买它当我看投资时，我认为如果它没有意义对我以前没有受过教育的意大利派萨尼来说，那对我来说没有意义这一切都很简单人们不遵循简单就会遇到麻烦
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这取决于你的投资策略在购买之前决定它是什么房产 这两种策略（基本上）是：买入、持有并等待资本增长，然后卖出；或购买并持有，租金收入通常资本增长策略持有成本高，使用负扣税来缓解一些痛苦（注意投资策略不是负扣税，策略是资本增长）问题是资本增长策略依赖资本增长发挥作用 有时房地产周期不支持资本增长策略 我也认为投资者之间的思维方式也存在差异 那些追求现金流的人意识到需要明智地购买，降低成本，始终专注关于回报 那些追求资本收益的人通常想要“最好的”；房产并准备支付高于市场的价格来获得它们，知道它们的价值会翻倍，yada yada yada 钱很容易花
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对于熟练的幸运投资者来说，这是真的 对于普通的下注者来说，我们已经刚刚经历了有史以来最大的房地产牛市，现在是“妈妈和爸爸”；投资者正在为大脑混淆牛市就像在90年代赚钱并把它归结为技能然后在纳斯达克崩盘后将其归还的股市赌徒
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嗨Mixedup似乎你的收入只有在30% 的税收规模 获得更高薪水的工作怎么样 不能解决问题他从根本上说是糟糕的投资，但确实允许您继续进行其他投资并为其他投资提供资金干杯
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我不知道您购买了什么或您购买的位置的前景但我可以告诉您，我一直在市场 18 年，后悔我卖的一个房产 看起来你买了一个有发展潜力的房产，通常都是低收益高潜力 CG 反正我看到的唯一问题是你能负担得起长期持有并继续投资 我的习惯建议是，如果您有能力持有并继续投资，您将在 20 年后回首往事，想知道所有的大惊小怪是什么
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要不要找一个开发商来合资，说起来容易做起来难，当然不是没有很大的风险，但可能会出局
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