澳洲澳大利亚房产 Granny Flat Saturation 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 只是一个想法，但随着新南威尔士州 SEPP 法规的实施已经有一段时间了，而且投资者之间似乎出现了奶奶扁平热，我想就长期影响开始一些辩论 首先是那里这种将更大规模的使用更改为双 occ' 的风险可能会对当地市场产生不利影响，或者相反，它是否有利于我为投资者所知的领域，它大大提高了收益率，但从资本的角度来看，你会这样做没有得到一美元的回报，一般来说，大多数一般的雷诺你会期望每投资 1 美元至少 2 美元 此外，在销售方面，你是否也不会限制你的市场是否有短期机会来获得一些在现有的双 occ' 属性之前具有巨大的价值，而初始支出并未反映在价值中，并且这种情况会改变吗？无论如何，只需几个问题就可以让球滚动，并且肯定会有更多来自那些去过那里并做过或正在做的人（特别热衷于这里的买家代理如 Propertunity 和 Jacque 以及像 Brazen 这样的 GF 开发商的想法）这当然可能只是猜测，但我很好奇每个人对这可能会如何发展的想法是什么
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我观察西悉尼市场的观察时尚仍在流行 * 后面有奶奶公寓的房子比没有房子的房子租用的时间要长得多，在租前减租，并且更频繁地回到租赁市场 我能想到我所在地区的一些房产每 6 个月重新进入租赁市场 * 一些奶奶公寓的要价高得离谱，接近类似大小的单位（或有时超过），因此他们可能需要很长时间才能租到 是的，他们的内部通常更现代，但这并不弥补您住在后院的某人车库的事实后院时尚中的盒子在我看来，如果你必须用它来制造回报，并且如果不将尽可能多的租户塞进一个房产，那么房产就不能作为一项投资，那么这不是一个好的投资除非它是一个巨大的街区，否则人们（尤其是家庭）确实喜欢有一个后院，而有孩子的家庭总是会因为有一个陌生人住在后院而感到紧张
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请记住，这个“奶奶公寓”立法”于 2009 年 2 月生效，并在新南威尔士州全州范围内生效，因此其影响不仅是“本地”市场，而且是所有新南威尔士州市场，我认为它必须采取某种方式解决（至少新南威尔士州）住房短缺问题。多年来，许多地方的租金低于 1% 开放以 15 分钟的时间段和十几个或更多的意向租户进行租赁检查是司空见惯的 租金拍卖仍在进行，因为租户陷入竞标战 由于需求而租金仍在上涨 我们发现祖母房总是受到租户的高需求： 1 不想住在单元街区的养老金领取者，可能想要一点花园来陶醉 2 离婚者——通常是 40 至 50 岁的单身男性或女性（50不幸的是，婚姻失败的百分比） 3 刚起步的年轻夫妇 他们唯一的其他选择确实是单元房市场，所以这必须提供某种服务即使是小型别墅放大器也可以提供超保守的贷款； thouse development 是的，这是正确的，但请记住，增加一个祖母房不是 reno 这是一个开发 对于您的 $80,000 支出，作为 LL，您将获得 $250pw 的回报 这超过您的 16% 的回报钱 是也不是 比如说游泳池也会限制你的市场，当你也卖的时候 我认为，转售房屋和祖母房的市场是： 1 其他寻求收益的投资者 2 有年迈父母的人可以独立生活但是谁需要留意，以防生病、跌倒等 3 有十几岁孩子的人想要搬出家——带着他们的鼓包等 4 有孩子的父母在关系失败后搬家，或婴儿等 5 只想在作为 PPOR 住在房子里时从公寓赚取额外租金的人
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你是说奶奶公寓应该以低于类似大小的单位出租吗？您列出的问题中的一个是有效的，但如果土地较大，则可以避免nd 适当隔离 它与战斧开发非常相似 如果您计划长期持有该物业（say 超过 20 年及以后）那么我根本看不出有任何问题！
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发生这种情况的不仅仅是悉尼 W 区自从怀昂郡议会最近取消了 Sec 94 对奶奶公寓的贡献以来，我我被告知，尽管理事会工作人员在最近的一篇报纸文章中引用了“我们预计不会出现大量申请”，但仍有大量新申请。确实，可供选择的租户数量较少，这可能导致空置率略高 这种设置并不适合所有租户，因为他们实际上是共享房产 注意如何缓解： 1 空置率可能会继续吃紧，因此如果您遵守适用于任何其他房产购买的同样严格的房产选择标准，这应该不是问题 2 以合适的价格出租的房产总是有市场 房屋租金可以与在自己土地上的类似独立屋相比较低 较低的租金对一些租户具有吸引力 这远远超过了从祖母房收到的租金的补偿 例如，如果独立的 3brm 独立屋的租金可能为 $380pw，那么它可能只如果院子与祖母房共享，则租金为 $350pw 但是祖母房的租金可能为 $220-250pw 这取决于仔细的租户选择和您聘请的物业经理管理物业的技能例如，你不会让一个年轻的单身男性在外婆公寓里和一对退休的夫妇一起在嘈杂的音乐和派对中陪伴他们例如，做错事或停在错误的地方），它们必须得到管理但请记住，这是由物业经理处理的。同样的事情也会发生在单元块中。根据我的个人经验，当您获得匹配的房屋租户放大器时；祖母房租户，他们经常住很多很多年 我们有房客为祖母房房客割草，同样，祖母房房客为房客做奇怪的保姆任务（并且应该）类似的祖母房或类似大小的单元 我的经验，祖母房根本不需要很长时间才能租到 你必须像租户而不是 LL 一样思考只是因为你不想住在祖母房并不意味着其他人没有 没有减租 - 我们会定期增加租金，就像任何其他房产一样 租户喜欢住在那里 不真实，基于错误的假设 土地上的房子可能位于合理的 CG 区域并显示5-6% 收益率位于土地上的奶奶公寓，位于合理的 CG 区域并显示 7-8+% 的收益率 这并没有使原来的土地上的房子成为一项糟糕的投资
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我的意思是经常建造一个 GF比同等单位的标准要低得多 一些 GF' 建造得很好，适合家庭和周围环境的外观和感觉 我自己没问题，就像你说的，几乎是一把战斧 我不喜欢的是看起来就像一个可拆卸的建筑，在后院的树桩上砰砰作响，通常太高了，或者是一个纤维覆盖的车库 建造便宜，不适合，没有正确的围栏或不安全的访问 这些是我在市场上看到的多年来的选址 有一些很棒双occ的收益在那里，一个有品位的做肯定会增加未来转售给其他投资者的价值但让我讨厌的是廉价建造的无味的，我认为它们是房产的贬值者而且廉价的出现在到处的后院，它确实改变了街道的感觉，我希望在对价格产生连锁反应，可能会以负面的方式产生当然只是我的意见也许我太老土了
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戴夫，我认为即使是里诺或家庭的补充也是如此我们已经所有人都开着车走在街上，看到了一些有损于原始财产的可怕的重新加建
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正确建造的奶奶公寓和一些劣质的扩展转换之间的区别是关键 IMO 为它增加任何长期或短期价值应该是与原来的房子分开并用栅栏隔开，有适当的街道车道通道（不是一些穿过前屋一侧的小巷），应该至少有 2 张床设计也应该尽可能“像房子”，而不是一些带有暴露管道的矩形可拆卸大部分我看到空置的质量很差，但你永远不会在市场上看到真正漂亮的 100k 构建的围栏也非常重要 - 非常值得投资 1k 来隔离二侯呸！我认为在未来十年，当婴儿潮一代退休时，房子+祖母房对不想搬家的家庭的需求会更高。不要把他们的父母送到一个蹩脚的退休村
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当你住在主屋的时候，奶奶公寓是如何被租用的，因为 PPOR 去纳税 我想你可以让一个 QS 对奶奶公寓做折旧报告单独并使用提供的数字来提名部分贷款进行负扣税
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是的，正确的还有要计算出售的CGT问题
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应该与如何处理非常相似家庭办公室设置正确
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大家好，我们担心在未来的公寓租赁市场上分开租房子和奶奶公寓，但也喜欢奶奶公寓的想法所以我们在一个43 m的角落街区购买了IP一条街道的正面这样，大约三分之一的街区可以与主屋隔开，有栅栏和安装有自己的街道门面、道路通道和院子的奶奶公寓主屋还有很多院子，对于它的租户来说，这真的和住在隔壁的另一个街区的房子没有什么不同 Theref矿石，全方位的隐私和安全，并希望为我们提供优质的租户和最小的空置率 干杯，阿里
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Granny Flat Hiya 我在 Greystanes 的房子已经改变了 2 位租户，但到目前为止，奶奶公寓的租户仍然在那里开始（所有人都希望永远如此） 是的，艾伦有很多单身（男人和女人）以及离婚的人来寻找这样的住宿当你有这样的租金短缺时（嗯至少在悉尼市中心 20 公里半径范围内）恕我直言，在一段时间内对奶奶公寓的需求将会很高 我的韩国朋友正在 Epping、Carlingford、Pennant Hills 和 THornleigh 找房子出租，但非常困难 她上次说她在 Epping 看了看，有 40 个家庭出现了她被赶出了她的单位，不得不在 4 周内搬走，因为房东想要单位回来 不，我不想成为悉尼 atm 的租户
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干杯大家提出了一些非常好的观点所以埃森最终，优质的 GF 开发项目，包括适当的设计整合，以及与主要住宅的适当隔离，似乎是最好的。总的来说，我喜欢这种制造更高产量的方式，但我肯定担心资本增长的长期影响以这种方式改变的属性，尽管我真的很喜欢人口老龄化婴儿潮一代人口统计变化的观点谁能告诉我我的想法是否正确即 3 床 + 2 床 GF 双 occ 5 床单 occ 如果是这样的话，那么有没有人看到很多现成的像样的双 occ 物业进入市场 如果是这样，这肯定会带来潜在的好购买
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我在 Nowra 租我的奶奶公寓时遇到了零问题 我在定居期间有无数人接近我 1 租户到目前为止，他很棒而且无意ving 大约五分之一的人在检查主屋时对公寓表示关注，但大多数人甚至不知道它的存在 这是一个角落街区，公寓通往市中心的一侧，因此位置很重要 当地建筑商是在Nowras郊区的worrigee建造无尽的房子+公寓通常会填满整条街道，并且与邻居摩擦看起来不太好 可疑的租户和看起来很丑的建筑物 位置和设计起着重要作用
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这是CRUCIAL Proper规划通道、视觉声学隐私和停车位是必不可少的 如果你想让租户满意，你必须创造尽可能多的分隔，以使主要住宅和祖母房都对租户有吸引力 我经常得到想要的潜在客户在距主屋仅 2 米，距后边界仅 3 米的街区上建造祖母房——因为主住宅距后边界仅约 10 米，我建议他们不要这样做 租户需要隐私 您确实需要至少 15m 长的后院，然后您可以创建一个伪“战斧”分配您可以使用树木（铅笔松很好）和张开的栅栏以增加这种隐私 只是食物因为我所知道的就是我完全同意奶奶公寓所以你真的需要一个长长的后院;除非当然是为了他们的家人，但即便如此，我还是问他们是否打算在那所房子里住到死，因为潜在买家会看这些东西评论
这是至关重要的 正确规划出入、视觉声学隐私和停车位是必不可少的 如果你想让租户满意，你必须创造尽可能多的分隔，以使主住宅和祖母房都具有吸引力致租户 我经常有潜在客户想要在距主屋仅 2m 且距后边界仅 3m 的街区建造祖母房——因为主住宅距后边界仅约 10m 我建议他们不这样做 租户需要隐私 您确实需要至少 15m 长的后院，然后您可以创建一个伪“战斧”分配您可以使用树木（铅笔松很好）和张开的栅栏以增加隐私
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我实际上正在寻找一个带有奶奶公寓的房产作为我的下一个 PPOR 必须安置岳母（是的，我知道，为了一个痛苦的世界）我实际上认为随着人口老龄化，他们可能会成为更受欢迎 我们必须把老歌贴在某个地方
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有祖母房的房子 嗯，我实际上上周看到一个有祖母房的场景对我来说太性感了，但可能适合那些正在购买自己的 PPOR 的人，如果有兴趣，请 PM 我< BR>评论
谢谢 Brazen 我一定会密切关注的展望未来 你是否看到许多人重返一般市场
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