澳洲澳洲房产 考虑卖负转正悉尼

在澳大利亚地产投资



有时候我想卖掉这些负利率的房产，然后重新开始购买正利率的房产有时我只是不知道，有时我怀疑我能做什么你有没有觉得你做错了也许我做错了，我不确定我在布里斯班彻姆赛德的全权信托中有一处房产，租金是 $400pw 加上我所有的费用和保险，我每年要花费 16,500 美元来持有不包括任何税收优惠的房产 Carina Heights 的另一处房产在我的自己的个人名字 $420 pw 这每年要花费我 $16,300 不包括任何税收优惠 PPOR 有 178K 欠款价值 450k 我做分包工作每年赚 120k 我的合伙人是 80k 我一直在寻找一些现金流积极的房产最近，它让我开始考虑放弃这些负面属性并减少损失f 我确实决定再次购买 我会寻找一个能在我口袋里放一些钱的房产 同时我不知道如何处理上述这些房产
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你有什么提供的是现金流头寸 - 这是需要的 但是如果没有当前的估值，对他们的贷款和 CGT 头寸，如果他们被出售，图片是不完整的 更多信息请
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chermside 房地产贷款是 447k 银行估值来了在 2009 年购买时以 490k 的价格在该地区进行销售，其更可能的 440k Carina Heights 贷款是 503k 这包括我的印花费和 val 将是 470k
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如果作为负扣税物业购买，将您是否正在查看税收减免，尽管我不确定您为什么不将它们包括在此评估中您是否为 Capital Growth 购买了这些房产，以及在拥有的时间里，它是如何发展的 为什么您在全权信托中获得了 IP并承担损失她的计划是什么e at inception
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其他人更有经验可以提供更好的建议 - 但我会说卖 卖 卖 30k neg geared x 10 年是 300k 你可以在 10 年内以 200k 的价格购买 10 套中性齿轮的房子，每套 30k 存款用那笔钱甚至更多，当您考虑使用股权购买更多房产时请记住，由于高抵押贷款和低价销售价格，您将再次从 0 开始，甚至通过出售这 2 个来赔钱
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它可以追溯到您最初的策略您在 2009 年购买，现在是 2012 年，所以您执行的只有 3 年 请告诉我您计划持有 10 年而不是 3 我不禁认为您正在尝试由于短期的痛苦而提早退出你的策略没有可以确定的股权但是房地产不会以线性方式增长我不喜欢购买现金流为正的棒CG可能需要很长时间才能到达那里并且你肯定不会以 20 美元/周的现金流购买那里
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是的，购买是为了资本增长，两处房产都在 cbd 的 10 公里范围内，但在洪水和市场之后，房产的价值下降了全权委托信托是根据我会计师的建议设立的 这超出了我的领域，刚刚使用了那里的建议 他们用我的一些合同收入来抵消这一损失 希望这听起来不错
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是的持有 10 的计划几年加上不考虑退出只是对我的持有成本有一些怀疑有一点时间，如果我决定这样做，我确实可以选择从我的 PPOR 中提取股权以进行下一次购买
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我同意 Prop 的观点，因为房地产的大笔资金来自资本增长 以每周 20 美元的额外收入购买“现金流中性正”的房产是不值得的 通常在这些地区没有太多的资本增长，而且很难确保租户，如果他们离开了，立即抹去了你每两周 20 美元的现金流
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我认为你可以购买 4 或 5 处类似的负齿轮物业或潜在的 20 多个 pos 齿轮物业哪个最有可能获得更多的上限增长 20 处房产或 5 处
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真的不能说虽然如果你可以在都市区附近的房产中获得现金流中性，那就更好了 - 当然可以做到 只需要比库存标准的买+租更有创意
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可能有5个位置好，而不是20个在与租户匹配的次优位置
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关注点，从0和开始失去 30k 负齿轮，我没有包括税收减免，所以必须考虑到这一点以及多年来的租金上涨
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嗨歇斯底里，我在下面做了一个简短的信息表关于您的房产 目前的贷款利率是多少 您是否有一份详细说明您的收入、支出、租金收入、房产成本和税收的电子表格在你面前你可以预测这些成本支出，比如 5 年的租金，看看这会把你带到哪里我使用一个基于 Stuart Wemyss 的名为“The Property Puzzle”的书中的一个例子它真的帮助我看看哪个我的投资组合的方向在他的书中，斯图尔特·韦米斯（Stuart Wemyss）做了模型，投资者随着时间的推移用现金流（工资和财产收入）偿还贷款，这是在所有费用之后剩下的（钱实际上是存入抵消账户）我喜欢这个因为它可以帮助您建立缓冲并减少支付的利息，从而加强投资组合的现金流量是否可以卸载您的一个 IP 以改善您的现金流量我认为您可能需要一些专业的建议如果这些房产给你带来压力，我会摆脱它们并重新开始 但这只是我 Chermside 房产价值：440,000 美元 贷款：447,000 美元 租金：400 美元每周 Carina Heights 价值：470,000 美元 贷款：503,000 美元 租金：420 美元每周PPOR：价值：450,000 美元贷款：178,000 美元问候 Jason
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如果租金需求良好且租金可能随 CPI 上涨，我会持有 x 2
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我很确定积极的我买的那些几乎和城市里的增长一样好——但时间会证明我要付出很多努力才能找到我想要的积极的东西你可以双向赚钱显然也从个人的角度来看如果你失去工作等，这可能会给你带来压力。也许在垃圾区的 20 多个齿轮属性不会像城市里的 5 支枪那样增长，但我认为如果我能找到 20 多个齿轮属性，它们的表现甚至会超过 10 city properties
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谢谢Jason，利息是67% 每个亲都有信用额度perty 没有任何问题 coll The chermside property 使用信用额度来支付存款和印花税等，以及 quick reno 如果重新估价并设置了另一条信用额度 这些资金用于支付 IP 2 (carina) 的存款成本 不确定在这个阶段抵消一个房产或以更高的收益率考虑下一次购买
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对于房产，进入和退出投资都有很高的交易成本这就是为什么我不喜欢出售如果您已经购买，除非您购买了狗 Carina amp；切姆赛德不是狗郊区 你有相当不错的收入，但如果是我，在你下次购买时，我会寻找更多现金流中性到正数但仍处于良好郊区的东西 已经提到过，但是什么关于家庭放大器；奶奶公寓生产 2 块租金，下次在一个好的郊区评论

歇斯底里，我们应该让你知道，有一个普遍的法则，如果你决定卸载房产，它的价值将上涨 30%次年 The Y-man
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更多的债务可能是你现在最不想考虑的事情，但也许可以考虑用你的 PPOR 中的股权购买一些 cf+ ips 来抵消你的 cf- 的总收入20 万美元，你为什么不过几年的入不敷出，还清抵押贷款？这实际上会让他们 CF+ 它实际上对我们中的一些人有用
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我认为这些房产和这些地区非常适合资本增长，但不幸的是，您在昆士兰州房地产周期的高峰期购买了它们跑赢大盘 我发现最难的是开始的前 10 年，你处于积累阶段，尤其是特别是如果您在高峰期购买如果您的策略是长期的，那么您为什么要出售我在 2000 年购买的 Carina 房产，在 2001 年租用（建成），以 246 美元购买，现在价值 45 万美元（即使现在估值低迷）以每周 460 美元的价格租用 我知道您可能会感到沮丧，因为您可能无法在需要时复制，但您应该始终了解您的风险以及您的感受 如果您无法支持现金流，那么您应该考虑提供帮助的替代解决方案（例如增加租金，抵消账户，预付款，现阶段不重复，再融资贷款和锁定利率等）财产，特别是对于CG来说是一项长期战略投资，非常无聊，这不是一个快速致富的计划 就像这里的其他人说你的策略是什么 如果你开始销售尝试这个并且它可能会变得昂贵，因为你有资本收益的影响（虽然不是在你的当前阶段），代理佣金的损失ns，印花税，律师费（全部加起来） Unfo幸运的是，我们目前正面临一些相当艰难的时期，所以这真的取决于你是否要学会坚持一个策略变得更加主动而不是被动投资者 你是哪一个 我想我在这里的某个地方读到过，并比较了我有 13 处房产价值约 8 百万美元的投资组合，而有人可能有 60 处价值相似的投资组合价值的房产 你更喜欢哪一个 它会所有人都来接受教育和您的经验，并确保您以合适的价格开始购买没有遗憾，因为我一直有安全感，在艰难时期我能够生存 我发现很多新的年轻人认为他们可以随时复制，但不幸的是，房地产的增长过程缓慢s 所以也许你需要接受额外的教育 你的收入很高，所以我很惊讶你购买了这么高的 LVR 并且可能支付了 LMI，对 这一切都取决于你的储蓄、你的策略以及你能管理得有多好和有多舒服您的现金流 我们也是个体经营者，因此我们的非正常收入令人担忧，这就是为什么我们采用储蓄以获得更多存款，而不是仅仅为了存款而重复存款 也许调整这些因素可能会让您感觉更好 我希望这会有所帮助长期 20-30 年，即使您在昆士兰州房地产周期的高峰期购买，我仍然喜欢您的地区也许您的新购买应该进行更多研究，并支付更高的存款（或独立存款 - 不要动用您的资产） , 购买价格略低于或以该地区的平均价格购买, 贷款结构适合您的情况 谁在您的团队中为您提供帮助, 您是否有自己投资的会计师或经纪人, 您信任的导师st 和学习，谁可以看看你的整体情况并提供建议账户 然后自己租一个地方，或者搬进你的一个 ip 如果不是，那么也许你只需要等待几年直到租金上涨，然后疯狂地将你的工资收入存入你的贷款抵消你和你的伴侣正在高收入削减你的个人预算你可能只需要在购买另一个IP之前度过几年（如果它是一个NG的话）
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是的，这就是我们正在考虑做的事情，减少我们的 PPOR 尽可能快 我们确实有节省来抵消 PPOR
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感谢大家的回复 我确实了解房地产周期等 我早在 2000 年就在布里斯班购买了 2 个 IP 四年后我决定购买进入特许经营权：http:somersoftcomforumsshowthreadphpt77140 我有大约 300k equi那时我在这些房产中占有一席之地 但是嘿，我并没有在使用它时蹲下 我不是真正的投资者 我只是购买了这些房子并忘记了它们 不幸的是，我进入了一个代价高昂的特许经营权 我不得不在 2006 年卖掉这些房子来偿还债务 所以最近我设法回到正轨 我想我只是因为我以前的商业经验而有些怀疑 我只需要在这里其他人的一些远见和清晰 我养着这些小狗！再次感谢
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嗨，歇斯底里 你的负利率 Chermside 物业每月负数为 1,375 美元每月从 1,775 美元转至 1,778 美元 我还猜想您的会计师可以比以您的名义赚取的利润更有效地处理您的全权委托信托中的利润 这种转变可以通过与供应商融资（VF）一起出售来完成。 ) 分期付款合同 这种技术应该允许这种水平的每月正现金流，加上允许您锁定您的资本收益（通过设置 VF 销售价格） 与大多数策略一样，存在权衡 在这种情况下，您出售的是财产，从而失去获得长期资本收益的机会 但是作为一种提高您在这两个财产上的地位的策略，可能值得考虑干杯，保罗
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嗨歇斯底里阅读以上内容后帖子并查看您的情况 我有几个问题每个人都从销售贷款的角度来看这个许多床和浴室，或者如果它是一个单元或房屋，从租金 pw 来看，它们要么是 2 卧室单元（新），要么是较旧的 3 卧室房屋，但 Sales 价格说的不同 有没有可能他们被租了你没有钱，你支付的管理费是多少，或者给我打电话，我可以让你通过几个选项来最大化这些房产的回报 Russell Reter 0406 743 965
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离题，但是我注意到“内部蓝筹股最佳增长，外部 burbregional 良好的 CF 但增长不佳”的评论并且不得不不同意这是我自己的研究表明的 - http:somersoftcomforumsshowthreadphpp570101#post570101 我开始更同意 Lomas 和 Ryder ，我认为你可以两者兼得 就我个人而言，我想知道我是否应该出售我的“主要内部”Toorak 顶层 50 年代的公寓，该公寓在拥有 5 年的所有权中实现了 109% 的平均增长和大约 18,000 美元的负现金流爸，而我在外面r burb stuff 做得非常好（增长 8-10%） 与 OP 的情况非常相似 但是，正如 Y-man 所说，如果我明年卖掉它，它会做 20% 有人说墨尔本刚刚显示出增长的早期迹象，但我认为这只是炒作 我认为至少再过一年
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我在过去 2 天发现的股票有这样的规律 但是跳跃发生在一天后 有时发生在 2 小时后
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当我购买它时，我有一个更容易记住的股票，你只需要回到图表并查看它达到的最高价格，那就是我购买时，那个提示图表，就在它倒下之前 时间是一种艺术形式，唯一安慰自己的方法就是把图表倒过来
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这让我今天笑了 红翼 感谢
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希望下面的数字加起来 如果使用 Jingo 的数字，您的房产总价值为 1,400,00000 美元，贷款为 1,088,00000 美元，LVR 为 777% d 整个投资组合的 312,00000 美元股权 以 67% 的利息计算，即所有财产每年 72,89600 美元或每周 1,40185 美元，包括仅投资财产的 PPoR 67% 利息，为每年 63,65000 美元或 1 美元，每周 22404 个；不包括任何税收减免或加回，例如非现金扣除 假设投资物业的租金回报率为 45%，则即每周 42,75000 美元或 82212 美元，但 Jingo 的租金数据显示每周实际数字为 42,64000 美元或 81923 美元，所以足够接近 如果您出售您的投资物业，您当然会产生适用于您个人税收情况的 CGT，您还将失去您投资组合的任何未来资本增长假设未来十年经常吹捧 10% 的资本增长率，那就是每年 95,00000 美元，不包括您的 PPoR 的任何增长 假设未来十年资本增长率为 75%，那么每年 71,25000 美元，不包括您的 PPoR 的任何增长 以上不包括任何这十年期间的租金增长，尽管它确实假设了长期持有策略和持续的资本增长，你知道他们对“假设”一词的看法；您投资物业组合的 2% 成本也相当于每年 -$19,00000 收入：租金收入 $42,750 每年 资本收益 $71,25000 + 每年 支出：利息偿还 $63,65000 每年 那就是 -$20,900 每年或 -每周 40192 美元，不考虑税收因素和附加费 以上也不包括您的 PPoR，在许多情况下，它们的价值更高并实现更高的资本增长，因为我们的家是我们的城堡符合您未来的期望 - 当您带着这个目标购买它们时，人们会假设（再次出现这个词）如果您的投资组合在十年内翻倍，那么您将看到价值 2,800,00000 美元的财产，贷款（如果固定）为 1,088 美元,00000 ，导致整个投资组合的 LVR 为 389% 和 1,712,00000 美元 这些数字看起来好多了，所以让我们强调一下 新投资组合价值 2,800,00000 美元 新贷款 1,088,00000 美元 LVR 389% 股权 1,712 美元,00000 租金收入现在约为每年 85,50000 美元或每周 1,64423 美元 不是很清醒，但这都是基于未来预期的假设和杂耍数字 您可以出售一个 IP，也可以购买其他几个 IP这一时期;你可能会分散投资股票，或者世界金融市场可能会再次受到打击，如果你没有做好准备，无论他们受到什么打击，你都会受到两倍的打击；在一天结束的时候，生活就像一根香肠，是一个神秘的袋子祝你好运玩数字，它唯一的数字，意见和假设，我会仔细检查我的
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非常感谢redwing抽出时间我想我正在设置那个帖子我的目标是短期的，而不是看整体的大图 正如你所说的，它只是假设，但你帮助我把头放回了积极的思维框架，让我坐下来看看更大的图景和长期目标
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没问题，这里有一个较早的版本，它可能也有助于解决情感和财务方面的旅程 生活和投资的循环周期 - 听你的长辈 ;o) - 十年是很长的时间 -去年时间很短 没有完美的交易 - 但我在论坛上读过一些非常棒的 - 事后诸葛亮 - 轻微的不完美是生活的一部分 - 现在是完美的时机 - 有很多方法可以给猫剥皮 - 拖延症可能是一种持续性和使人衰弱的疾病 现金流为王 - 它是生命线，资本增长是肌肉 - 有缓冲 - 资本增长锻炼得很好，可以利用重物 什么是为什么 - 你为什么要建立投资组合 -对我们来说，它的生活方式选择和财务自由，超级只是不会削减它你的策略是什么 - 对 Rixters（和其他人）预先确定和深思熟虑的路径和计划感到惊讶 最后谈话很便宜 供应超过需求 点击展开
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哎呀，这是一个巨额支出，我会卖掉
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Histeria U r 显然处于投资旅程的积累阶段（就像我们中的许多人一样） 积累的方式有很多种 - 似乎房地产投资（就像许多人一样）其他人的努力）分裂人们，他们真的想捍卫他们特定选择的策略 但是，就像在生活中一样 - 有许多不同的方式可以实现相同的结果 财产示例是 CF+（低增长）或 CF-（高增长）另一个主要的分界点是 LOE 或 LOR 我们都必须对我们选择的任何一条道路感到自在：a）这并不意味着其他人的道路是错误的，或者 b）你需要单独选择一个特定的策略或另一个我们已经走了走另一条路 - 树枝t CBD 中的前三个道具，每个都相当负现金流，但出现了大幅增长 我们在偏远地区购买的最后两个道具更接近正值（但我们的增长预期没有那么高） 我读了 Nathan Birch - 我最近是怎么做到的，很惊讶地发现，在他早年的时候，他和你所说的一样消极（现在看看他）无论如何 - 祝一切顺利，干杯，马托
评论< BR>购买时间的代价作者：Tony Melvin 和 Ed Chan 这与 Redwing 向您介绍的内容非常相似，但本书更进一步，它提供了“购买时间成本”的策略，因为这就是我们计划为 CG 和长期策略做的事情想象一下，在接下来的十年里，您的房产（在好地区购买时）会发生什么，所以从 Redwing 继续下去，它将是： 新的投资组合价值：5,600,000 美元（如果在 10 年内再次翻倍） 贷款：1,088,000 美元（如果保持不变） LVR: 194% 净值: $4,512,000 只有在 20 年没有做任何额外的事情、买得好、能够维持策略和管理你的债务之后才更加清醒现在想象一下这在接下来的 10 年再次被复制，所以在 30 年的时间里，现在你告诉我这些数字，看看你是否理解（即使你假设 5% 的资本增长，你也应该看到模式）很多人陷入“细节”，问题和挑战，但从不了解全局 我认为你会觉得那本书很有用因为他们甚至更进一步，并说明如何在没有收入的情况下偿还债务（哎呀，这很值得深思，对）所以投资一些教育，找到帮助你处理“细节”、“挑战”的策略，并采用一个长期的策略是你的策略如果你愿意学习并且你理解你就会成功，所以祝你好运
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我以为它只发生在我身上！
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让我知道下次你卖东西的时候，所以我可以买！哈哈，终于 DAXFTSE 开盘了让我们希望 Samp;P 保持势头并在一夜之间崩盘 迫不及待地想在明天回购一些
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