澳洲澳大利亚房产 16 处房产中有 6 处空置！悉尼

在澳大利亚地产投资



好吧，我想我会分享我过去 2 个月的经验 在此期间，我有多达 16 处房产中的 7 处空置这可能会给我留下高达每月 7k 的负现金流空洞 在任何时候我有最多 6 个空置 其中一些涉及（实际上是 2 个）租户潜逃的地方 似乎生活成本压力肯定在伤害人们无论如何在过去几个月里，我已经设法将空置房产的数量减少到 31 有一个租户周四搬出去，1个刚满，1个正在装修中（刚买了这个）所以我的经验故事的寓意是：1遇到这种情况，如果是的话就赶紧降房租租客市场不佳 一个房产因为懒惰的代理人有 3 个月的空缺 我把他们赶走，现在即将被填补 如果他们不好，快点解雇他们！不幸的是我应该早点这样做 2 保留 6 个月租金收入作为缓冲 3 保留记录4 最重要的是 CF+ 为王我很幸运，因为有大量的 CF 盈余我每个月的自付费用不到 1000 美元 我将房产循环到租赁市场 我看到没有这样做的房东他们是翻倒边缘！我认为在某些地区 - 即墨尔本和布里斯班，新南威尔士州的租赁市场很差让我继续前进！！！去 Le Bleu！很想听听其他人的经验
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职位空缺 什么职位空缺 停止购买 Woop Woop mate
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如果你打电话给墨尔本、布里斯班和阿德莱德，呜呜呜！ Hoppers Crossing 的租金必须从 280 美元降至 250k 美元，但由于不称职的经纪人，我应该早点解雇这个人。好消息是，在不到 5 年的时间里，以 170k 的价格购买了 160k 的 CG 除了从我在奥尔伯里的一个，在新南威尔士州的所有其他人都在 1-2 周内租到！此外，我倾向于购买 232k 获得最高租金 $350pw 现在一切都好
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肯定不是 Somersofters 一直在说空置率处于创纪录的低点，租金会上涨和上涨你是正确的窗扇我认为增加生活成本压力将反映在停滞不前的租赁市场
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目前，但由于 JOOOLIAAA，建筑价格将上涨 已经在放缓，我怀疑平衡将转向对租赁市场施加压力 即使在昆士兰州，这种情况正在发生但一些地区需要大约一年的时间才能解决供过于求的问题
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我发现每个市场的租金都很强劲，我没有任何房产空置，尽管我确实有几个租户拖欠
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很快你就会有一些空置，当你需要驱逐拖欠租金的租户时
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所有16处房产的6个月缓冲
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Yesthat是正确的 它允许我翻新或修复可能被租户损坏的财产 保险公司不接受支付速度非常缓慢 空缺正在发生，但我也敦促经理们用体面的租户填补房产 如果他们不能我摆脱代理 我认为一旦开工下降，租金会大幅上涨目前一年的租金约为 230-240k，希望将这个数字推高至 250-260k（假设没有进一步购买）有了这个，我应该有大约 60-70k 的 CF+，假设利率保持不变，我也应该有大约 40- 50k 的折旧扣除额 所以我只对大约 20-30k 的收入纳税 我应该能够将大部分收入收入囊中 这不包括其他扣除额 但是，我确实为我的个人收入缴纳了大部分税，这很容易相当于 CF+收入
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火腿，灌肠
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可惜我们不能把他送到印度尼西亚的屠宰场他们不吃火腿只有牛肉，羊肉和鸡肉
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为新南威尔士州感谢上帝！
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通常我只是让他们留下来，乐于帮助战斗者s 只要需要，记录是 18 个月有人不付钱就呆了，只要他们有一个好的哭泣故事，我都很好
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感谢分享，Sash 表明它不全是啤酒和吃喝玩乐 我所有的房产都在墨尔本 租赁市场肯定很慢 管理我 IP 的代理告诉我，房产已经空置很久了，一些房东反应迟缓（即拒绝降低租金） Point Cook 的供应过剩租金，根据我的一个下午的说法，目前可能需要 2-3 个月才能在那里租到一处房产在 9 月 - 无论如何，这都是寻找租户的坏时机 我们借此机会翻新了房产 是的，至少目前我的每个房产的缓冲期将持续 7 年，我认为这也向代理表明你有e 对您的房产情况有一个清晰的认识 是的，或者至少有足够的缓冲来帮助您度过艰难的租赁市场学生市场 更不用说 KRudd 决定让国际学生在课程结束后立即回家 我们当然处于有趣的时期 找到优秀的物业经理当然非常重要 善待你的 pm - 因为如果你照顾他们，他们会对你很好！问候 Jason
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18mths 你经营的是慈善机构，而不是投资组合 我为退休而努力工作，而不是租客白费 所以你说你没有空置是“准确的”；你只是乐于留住不付房客
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Bigtone，我想你在这场风暴中失去了蓝风暴 - *咳嗽*讽刺*咳嗽* Boods
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哇西郊受到打击非常糟糕，我并不感到惊讶，但我认为会有更多媒体对此的报道
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几年前，我们在新南威尔士州也遇到过类似的情况，我们的许多租户决定购买自己的房产，所以有一个空置率高 我没有问题，但我知道有些房东必须提供 1 和 2 周的免费租金，甚至还要降低租金才能让他们的房产出租建筑批准，看起来我们不会在新南威尔士州再次遇到这种情况
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我在 2004 年发布了类似的内容 在悉尼有很长一段时间有 3 处空置物业从那时起，我在克洛弗利和兰德威克一直在上升，我认为他们还有很长的路要走
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腰带，我认为你的支持rties 是 CF+ 增加了您的问题（或导致了这些问题） 您喜欢在边缘低收入的狡猾地区购买，在那里您可以获得 CF+ 这些地区在事情变得艰难时会受到影响 您巨大的空置率是您所在地区的直接结果Buy inVacancy Hiya 但是 Sash 在这些“狡猾的边际”上获得了巨大的资本收益。我确信的领域（从他的职位上知道 Sash 是多么的聪明），他很好地锁定了重估的 LOCoffset 这些无疑将帮助他缓冲现金流，直到租金再次稳定 别忘了会有税收返回以帮助他，因为他（我认为）税率很高！但是，话虽如此，我必须提醒自己及时修理我的好房客，他们总是在梅尔顿西按时付款另一方面，我认为这是再次去布里斯班购物的好时机再次感谢 Sash 的分享你的情况！这样做需要一个勇敢的人
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是的，我们都有资本增长匿名论坛上的东西
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勇敢的你好“勇敢”因为我们中的一些人认识并亲自见过 Sash；它可能对你来说是匿名的，但对我们中的一些人来说可能是匿名的
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在某种程度上我不同意首府城市的地区，比如悉尼西部的一些郊区，是人们在艰难时期为了更便宜的生活费用而搬到的地方 我相信这是市场的高端受到的打击更大但是我同意你对两个马镇的看法< BR>评论
胡言乱语！你可能会说我投资的低收入和或狡猾的领域我曾经有过的最糟糕的空置也是6同时空置一个本地因为市场缓慢（但在几周内再次出租）和5 （1 个房屋放大器；4 个单元的街区），因为一个狡猾的 PM 偏爱当地的房东。解决问题的时间有点长，因为我们被喂了很多 BS，但是当我们更换 PM 并且有现在有相同的租户 5 年了 我们在当地的空置只是物业的正常循环 另一个是 PM 对当地房东的偏见 与租户的收入水平或“狡猾”无关该地区的哦，我的大部分作品集也是 CF+
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就在 'woop-woop' （如果你可以称之为维多利亚地区城市的话），我们往往有一个问题，即呈现得不够好出租物业可供出租 持续短缺 从未有空缺（足够接近） 9几年我一直在投资其他几个区域城市投资者在游戏中打了 20 年同样的事情，没有空缺，而另一个投资伙伴，20 年只是买了 Horsham 我无法证实，（但从谈话中可以肯定通过），他对想要租房的人没有任何问题，但他现在和他的女朋友在奥兹周围巡游，我只能留下一个 ph 消息当心我应该的 woopwoop 刻板印象和概括还补充说，后者投资者的女朋友在南澳大利亚的“城镇”拥有知识产权，已经投资了 15 年，虽然这不是我深入了解或投资的市场，但她也有完整的租约，租房不是问题 她有较旧的地方，（很好）和建筑）和我的其他投资朋友一样，“新旧混合”
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我们通常只有在租户放弃房产时才有空置拥有自己的网站通常对我有很大帮助至少提前一个月通知即将到来的空缺我立即开始在 Kijiji（类似于 Gumtree）上做广告租约，以及其他需要 12 个月租约的房产 除了 3 处房产外，所有房产都对狗友好（移动房屋公园规则，不是我们的） 我们会在申请人想要查看房产时展示房产，而不仅仅是周六 15 分钟 如果那不可能，我们尝试 t o 在几分钟内显示申请人，但也要给予他们个人关注昆士兰州和悉尼西南部传统上是困难时期抵押贷款违约和高空置率最大的地区
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他们在那里吃火腿大多数人不吃但他们仍然这样做
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有趣的评论杰森 - 点厨师是的，那里有太多的房产可供出租，就像内城一样 - 是的，他们已经下降了一点，但仍然有很多人在寻找
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同意 从来没有空缺中央商务区或内城，更不用说更高的价格意味着有缓冲降低价格并在需要时具有竞争力
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嗯，这篇文章肯定已经消除了负面影响，我只是分享我的经验，所以我把事情从今天的角度来看，我现在只有 2 个职位空缺一个我在 p装修过程 另一个明天空置 我这周刚填了一个 租户下周要搬进来 我在过去两周里填了 3 个 至于评论 我在贫困地区买的 没有 我的大部分房产都在中郊和远郊墨尔本、悉尼、阿德莱德和布里斯班等城市 我在偏远地区只有一个城市 Virgoyou 对资本收益的看法是正确的：1) 我在 2006-2007 年购买的墨尔本房产上涨了 80-100% 2) 中期购买的阿德莱德房产2007 年上涨了约 30% 3) 2009 年购买的布里斯班房产上涨了约 10%-15% 4) 2010-2011 年购买的中央海岸和卧龙岗房产上涨了约 15-30% 5) 2009 年购买的奥尔伯里现在价值高出 10%，但回报率为 96% 从我的角度来看，考虑到当前市场，我的估值相当保守，并且基于当前市场的 vals
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I '确定每个人都只是分享想法，仅此而已像往常一样，如果我们不能接受批评，那讨论的意义何在
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只是证明了在郊区购买的风险就像达美所说，如果你不喜欢人们的评论，为什么要抨击你你自己邀请了他们
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你是说目前在近郊购买的风险较小吗？我认为你可能需要重新评估一下，考虑到银行对这类郊区的风险。在悉尼的 Mosman 这样的郊区获得贷款比 Cabramatta Care 更难分享您在内郊区有多少地方与坎伯韦尔、坎特伯雷和布莱顿等地的很多房东交谈 他们开始担心和正在计划出售 他们只获得 3% 的回报 大多数已经取得了不错的收益，但很难让人们支付 600-700pw 的租金 有些地方已经下降了 200k 所以他们将他们的 350k 收益减少到一对夫妇的 150k几个月 我在 Hoppers Crossing 的住所有 stag在增长中，但仍然值得 320khave 在 2006 年以 170k 的价格购买，所以仍然获得 150k 的收益 迄今为止，购置和维护成本不到 15k 你能说对于市中心的一个地方
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同意市中心有自己的问题——银行根本不喜欢贷款价值超过 200 万美元的房产，因为最大 LVR 下降到可怕的水平 仅供参考，我有 6 处市中心房产，我从来没有遇到过出租问题，他们在过去的几年里经历了巨大的资本增长我休息一下
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哦，废话，我很高兴我的租户非常热衷于在 Pt Cook Ick 获得为期 12 个月的租约 2-3 个月的空置< BR>评论
问题是什么时候在漏斗路口出售它会值320K
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这不是他们担心的200万美元以上的东西他们正在工作在 Kew、Hawthorn、Caufield、Mitcham、Oakleigh、Burwood、Balwynalot 等地的房子里到处都是 750k-13m 之间 最暴露的这个市场末端 他们也被婴儿潮一代所拥有这与之前价格的快速上涨将产生后果银行知道这一点，并将在这些地区越来越谨慎当我在墨尔本西部购买时人们笑了但这个地区将成为大部分增长的地方未来 10 年 为什么因为负担能力 比较一下 Hoppers Xing 的 320k 和东南部的比较 这不是我说的，Bernard Salt、Bill Zheng、Terry Ryder 和 Margaret Lomas 等人也这么说估计时间会告诉我，我在西墨尔本总共花了 45.5 万买的 3 栋房子在不到 5 年的时间里价值近 90 万，从 CF 的角度来看，它们花了我很少的钱我不会把它变成东方与西方的辩论——但事实是，即使婴儿潮一代在卖房，东郊总是更受欢迎更好的食物等，这就是为什么这些房产吸引溢价银行只减少对不应该借款的人的贷款此外，由于低收入人口更容易受到影响，银行更担心西区而不是东区经济衰退，更高的 LVR，也因为估价师在评估西郊房产时总是有更高的“风险”
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我很高兴包括 Sash 在内的人们分享他们的想法和经验这使论坛成为收集信息和想法的好地方 当然，我们所有人，无论我们的财产在哪里，都承认在经济周期中会有更多或更少的需求r 某些地区的出租物业 毫无疑问，我们大多数人都允许这一点，如果需要的话，我们可以通过现金缓冲和 loc's 来利用他们自己的优势和劣势 我从我自己的投资组合中观察到以下几点： 1) 在内城区持有的房产 - 过去 10 年资本增长巨大 租户通常按时付款（并非总是）由于该地区吸引了更短暂的人口，因此租户的周转率更高 以美元计算的租金​​增长高于中间和外部房产（但不一定是百分比） 2) 中间郊区的房产 租期通常比内城区 IP 的租户长按时付款 良好的资本增长 3) 外部区域 租户往往停留更长时间，通常按时付款 遇到一个 IP 问题，租户经常在后面付款 好 pm 管理这个 IP，现在 h有新租户 资本增长 - 不如内部 IP 强劲，但持有成本也更低 能够利用内部 IP 的股权增长在外部区域发布标题 这些评论仅来自我自己的直接经验 住宅质量也是需要考虑的事情 - 并且可能有助于吸引更好的租户，无论 IP 位于哪个郊区 感谢分享，Sash，我很高兴你现在让他们中的大多数重新出租 问候 Jason
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同样感谢分享关于这个线程的一些有趣的见解
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感谢 Sash 的分享你让我重新访问我的预算现金流量要增加我的缓冲（在偏移放大器中）股）对于负资产的初学者来说有点困难
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这仅包括1986-2006年的数据 北部，西部和远郊一般是最后加入繁荣党的 如果你看CG 最近几年，上述地区的增长（百分比）比一些蓝筹地区要高得多 在地区内，一些郊区的表现比其他郊区好，郊区内的个别物业也是如此等等 两者各有利弊入门级和蓝筹区域 Sash 在入门级区域的购买表现不错，并且发布过时的 CG 地图并不能改变这种情况 短期中期，最好在区域繁荣之前而不是之后购买 繁荣通常开始于在全球金融危机后的繁荣时期，我看到西部的个别房产在不到一年的时间内翻了一番。出租r' 地区和骑自行车是一个可靠的游戏计划 这可能适用于任何郊区 目前有人在内东区亏本出售房产 价格修正是哈全线发展，一些最昂贵的郊区正在引领潮流这不是东西方或优质与入门级的问题，而是进出的时间问题
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谢谢分享腰带 你提出的一个好点是跟进一个糟糕的 PM 的时间长度随着时间的推移，我们会失去事实，应该继续关注
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这是真的，但如果我要离开的话并在 Point Cook 与南墨尔本出售 - 与我在这两个郊区拥有的 Point Cook 相比，我在南墨尔本的资本增长下降幅度很小，并且可以看到修正的影响 是的，如果您购买 2-3 百万美元的房产- 这是一个超级高端市场，在缓慢或下降的 mkt 中可能会大幅打折
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说到 Hoppers Crossing，我在我们的一家公司有一名员工，他在那里有一个地方他设法还清了 10 美元k 3 年后 - 当然不是因为薪水过低而将所有费用都花在 ciggys 和 alco 上霍尔等 此处不一概而论，只是说我认为您会在那里找到更多此类产品，并且在经济低迷时期，他们是第一个受到打击的人-而不是已经还清了 KewCanterbury 布莱顿房屋的婴儿潮一代
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嗨，Sash，感谢您对您的投资组合进行了非常诚实的描述，并且它正在进行中一种美妙的感觉保持在它之上冠军
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这条评论是黄金，应该装瓶这是很多人没有意识到的内在，辣椒，德万克，金戈和达兹感谢您的支持评论现在我只有 2 处房产 vacantone 今天空置，一处昨天开始装修 信不信由你，但我想我可能会在市场低迷的时候再买一些 那里有一些非常好的购买
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相信你可能会得到Point Cook 的租户需要几个月的时间我在那儿拥有，所以我也有点担心
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窗扇，只是想知道你的雷德克利夫房产进展如何 租户填补那里的空缺好吗
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马盖特的那个今天空缺一个欺骗湾在 5 月份空置，当时租户做了我前一周填充的跑步者 看起来租赁市场比去年这个时候好得多
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无需防御 - 如果你的策略为你工作，太棒了 如前所述，人们只是提出了一些讨论点 仅此而已
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同意 每年都不一样甚至一年中的不同时间 对于我们的一个物业，似乎我们之间有一个月的空缺租户当我们预计会遇到困难时，它会租用真正的 fastgo 图
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你好吗 Sash 任何空置的 IP 都已填满
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除了马盖特昆士兰的那个以外，都已填满（变得空缺）上周 - 7 月 14 日）和一个我正在装修的所以又回到了积极的 CF 领域！！woooohooooo
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对不起，但是哟你显然生活在一个不同的星球上，而不仅仅是大城市的另一面 真的，更好的食物 我们都生活在这里的第一世界城市
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老实说，我今天正在阅读我的美食指南没有看到太多（如果有的话）在阿尔托纳或塔内特等一流地区有 1 或 2 家帽子餐厅（我可以说请西）
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如果你要带那些郊区作为例子和代表墨尔本西郊的巨大区域，那么您的东部等价物应该是 Mitcham 和 Greensborough Snap 之类的地方 - 那里也没有太多的大型餐饮场所（您可以说任何您喜欢的东西，它没有t使其正确）
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