澳洲澳洲房产 学生公寓涌入......悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我注意到每周在报纸上，我都会看到 VIC 大部分地区的廉价公寓广告，例如城市、卡尔顿、邱、山楂、普雷斯顿、里士满等，起价 135,000 美元！几年前我去看了一个（以及它的计划），发现它们很小很小，即使这些都是我对这些属性的评论问题，实际上是我的意见，所以如果人们可以评论它，那么我会非常感谢 1 他们有这些出租担保人，我觉得他们很傻，好像你不能在担保期之后出租东西，反正你被塞满了 2 出租给学生意味着他们中有很多人在海外，这意味着他们会去海外结束那一年意味着大约 1-2 个月没有租金 3 为什么它们如此便宜，我的意思是 135,000 美元，而且我知道这是最便宜的最糟糕的一个 4 作为你的第一个 IP，他们会怎么走，我的意思是他们很便宜，所以资本增长可能很好，但我真的真的真的很怀疑 5 如果他们一周又一周地做广告，这显然意味着 htey 正在努力出售 6 这些在精品区的廉价公寓，一个很大的避免和应该避免再次感谢大家！ akumaslair
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这是他们最大的失败 - 他们只真正适合学生住宿（墨尔本肯定有强烈的需求） - 但是出于估值目的 - 你不会看到那么多 CG - 它不适合自住业主当场 - 避免租金保证 - 就像他们一样（也许 - 阅读条款） - 一定时间段的保证 - 不保证未来的租金 - 比较该地区的类似房产以找到“真实”；市场租金 它们是如此便宜，因为您之前所说的这些类型的单位的资本增长实际上很差-它们的价值通常取决于租金收益，因为它们更像是商业类型的财产（您不会让自住业主竞标对他们来说——他们构成了超过 70% 的市场）——有限的买家，非常小的“土地组成部分”；让这些成为风险更高的住宅投资——如果你纯粹追求收益，你会想要大约 8-10%+ 的东西来支付持有 Yep 的成本，在墨尔本多年来看到完全相同的房产——而且它们的价格似乎只是变得更便宜！ （但它们可能只是变得越来越小）我会远离 不一定（取决于房产！！）如果您正在寻找商业房产并且它有很好的收益，那么这是一个糟糕的投资，因为总会有一个高学生至少在墨尔本有需求 - 但作为住宅物业投资 - 我认为这是个坏主意 如果你真的热衷于学生住宿 - 你可以通过靠近大学的房子做得更好 - 仍然会吸引自住业主从长远来看，它更有可能体验到更高的 CG 欢呼声，Jen
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阿德莱德也在阿德莱德得到完全相同的东西，Rundle 上的 Uni House 是最糟糕的公寓，大约 15 万美元，35 平方米，57 %（是的，57%）的租金用于维护和装修我想这些接近好的购买的唯一方法是如果你是或者家里有一个大学生——如果他们有伴侣甚至更是如此一个兄弟姐妹，与地理位置优越的住宿共处约每周 220 美元的 100% 贷款利息偿还，最后您可以将其转售以支付购买成本和可能的部分还款 *耸耸肩*
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哇！我已经看过那些 UniSA 上市多年了，从没想过它们会是一笔不错的投资现在你告诉我，除此之外，他们还拿了 57% 的租金！！！！！！你一定是对的，你想要一个的唯一原因是如果家里有人真的需要自己住在里面，太糟糕了！ PS 即使那样，我还是宁愿租一个，把 15 万美元的贷款更好地用在其他地方！
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你还需要考虑这些房产的融资，除非是半商业的（这就是这些，我想想）有免责条款并且超过最小面积（50平方米），大多数贷方不会帮助你 这会大大减少买方市场，这意味着对此类房产的需求很低 如果你可以购买大部分建筑物（或者你自己与合作伙伴）然后也许一旦租金用完，您可以加入几个单元以形成体面的住宅物业 我有 2 个半商业 IP，但当长期租约运行时，两者都可以作为优质的内城单元出租out
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VY，你需要相当多的这些来建造一个体面的公寓，我会说 8 或 9 个：http:wwwrealestatecomaucgi-biamp;headeramp;c614300amp;ssaamp; snfrbsamp;tm1190173161
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135,000美元对你来说只是便宜，因为你已经习惯了我们目前的价格using mania 如果你能得到 $260wk 那么 $135k 会给你 10% 的收益，这高于利息成本加上一点缓冲 你的大脑是否因为房东实际上可以通过将他们的资本置于风险中赚钱而爆炸 你应该付钱让其他人留在你的房子里吗？
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如果你的租金收入的 57% 都花在维护和成本上
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理论上这很好，但在实践中你也会遇到涉及股本缩水的问题作为初始融资和长期价值
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我想我可能会给这匹死马最后一次鞭笞，所以这里考虑我的两个投资物业选择： 1 北墨尔本的全新 1BR 学生公寓 优点： - 便宜 @ $160,000 - 良好的租金收益率 @ 每周 260-280 美元（收益率为 8%） - 易于出租给学生 - 维护成本低（由于是全新的） - 有可能在 5 年内还清，并获得每年 13,500 美元的租金收入，我可以投入争取我的下一个 IP 完全拥有它也意味着我可以保留该物业可能数十年 - 5 年后价值约 200,000 美元) - 学生从 12 月到 2 月放假 3 个月（你能提供 1 年租约的公寓吗） - 未知的维护成本 我读过这些可能高达我回报的 50% 谁能告诉我我有哪些费用可以期待除了车身公司和问题修复之外，因为它是全新的 2 2BR TownhouseUnitVilla，位于城市 20 公里内的良好郊区优点： - 易于出租 - 靠近便利设施（公共交通、商店、1 区） ) - 在强劲的市场中具有高达每年 10% 的良好资本增长潜力 - 易于转售 - 维护成本低（由于使用时间不到 10 年或经过翻新） - 有可能在 10 年内还清并获得每年 16,640 美元的租金收入我可以将其用于我的下一个 IP 所有者g 它完全也意味着我可以持有该房产数十年 - 5 年后它可能价值 465,000 美元 缺点： - 成本 @ 310,000 美元 - 平均租金收益率 @ 每周 320 美元（5% 收益率） 除了资本增长，我为什么要如果我能在 5 年内完全拥有它，在你看来不要去买学生公寓，长时间不转售，维护成本也不可笑
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拥有学生公寓的缺点：1 通常学生公寓在一个街区被锁定在与物业经理的长期管理合同中 物业管理和沉没成本等成本可能会被物业经理扭曲，使其上涨速度超过年租金 2 贷款人不喜欢小型学生公寓，因为它们对于正常情况来说太小了住宅和缺乏设施，例如内部洗衣房、套间浴室和起居区 寻找商业贷款以外的贷款和 LVR 为 70% 或更低可能是一场噩梦 3 学生公寓通常聚集在一起许多在一个街区，因此缺乏稀缺需求 市场上提供的产品太多，价格可能很低，最初的海外所有者在孩子毕业后匆忙出售并打折，但由于强劲的澳大利亚，仍然做得很好美元兑换回海外货币 资本收益将在很长一段时间内看不到 优点：学生公寓通常提供良好的收益率（> 8％），指数年租金和高效而严谨的物业经理 赚取稳定现金很容易如果物业经理离开学生公寓市场并将公寓归还给业主，业主将有很好的机会将公寓重新装修为正常住宅使用示例：2 bdrm学生公寓变成更宽敞的1 bdrm城市公寓可能会吸引城市退休人员，因为他们靠近许多公共支持设施、内部设施（礼宾部、卡片钥匙、桑拿、餐厅、健身房和游泳池）和d 周围都是需要兼职工人的工作场所，几乎不需要旅行或汽车
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基于 8% 的收益率，除非存款非常大，否则你不可能在 5 年内拥有它 否则无法实现这你需要大约 20% 的收益 或者更多的小费 5 年后你会有一套二手公寓，可以提供一些收入，但以 steveadl 为例，这将不到租户租金的一半支付 8% 的总收益率看起来不错，但如果你减掉一半，你将降至 4% 或更少 这将是一个非常特别的学生公寓，其成本（占租金收入的百分比）低于主流房屋或单元将有可申请的建筑物折旧，但几乎没有增加价值或租金的空间，因为同一综合体中的其他单位将与您的单位同时出租相比之下，价值 30 万美元的联排别墅 20 公里外（在像 Thomastown 或 Ringwood 这样的郊区）并没有什么特别之处，但基本上还不错它的价值将超过你的花费 假设它位于一个没有公共设施的小街区，它的法人团体、管理和维护成本将很低 所以在你 5% 以上的租金收益中，除了利息之外，你将拥有接近 4% 的收益 如果你想更快地还清你仍然可以（尽管它需要比学生单位更长的时间，因为它的购买成本更高）没关系，因为你的股权应该随着质量更好的资产增长更快而且因为利息是唯一不随通胀上升的成本 利息成本高 比法人成本（随通胀上升） 尽管郊区别墅的总收益率较低，但净收益率要高得多他一样 而且几年后它会更高而且我什至没有考虑租金增长可能会更高，郊区单位看起来更好你的例子是一个例子，超级保守的廉价方法购买绝对地下室并快速还清将导致拥有劣质资产，放弃数万美元的资本增长甚至可能的租金收入（扣除成本）而在远郊或良好区域的学生公寓类型预算应该能够购买资产更持久的价值和收入潜力
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我一直在考虑建造一个，我可以直截了当地说——这取决于谁经营它们，它们是否可行。它们是大时代的狗箱 - 17m ，这意味着你走进一个很小的区域，你可以同时在厕所里小便并触摸学习桌上的课本，同时看着单人床上的螺栓 可怕的地方，完全取决于亚洲儒家思想为了容忍实际建筑成本方面一文不值，即钢筋混凝土砖，生活区很小，除非您是开发商管理公司，否则请警惕它们 基本面与利润脱节，这使您为在管理不善或教育旅游发生变化的情况下造成巨大损失 imo太冒险了 作为开发商，是的，作为买家，是的，不，17m的成本大约是30大加土地面积，我绝不会为此支付数十万, 不管收入如何（哪个 imo 是善变的） 为了给你讲故事，我最好的朋友之一刚搬进了 rundle 街 锁定了 11 个月的 250pw 合同 如上所述的小房间 大公共区域，全新，大屏幕等等 无论如何，他想解除合同，不得不支付 11 格朗德这样做相反，他做了其他事情 他投资了 2 箱酒，买了 16 个巨无霸，并在公共区域进行了一场食物大战 第二天，管理层叫他见面他们说：“所以，x 先生，我们听说您想搬出去，但不支付 11 000 美元”； “是的” quot;你觉得今天下午 2 点怎么样？您真的很想为那些东西做好准备 对于一文不值的东西 cmon
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感谢弗朗西斯科，蜘蛛侠 amp; 的建议海洋建筑师，有道理我会把学生公寓房地产页面放下然后走开
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我已经购买了墨尔本中央商务区的学生公寓作为我的第一个IP，个人认为它们很棒，不仅限于学生低廉的价格和高租金收益，它让我可以投资于其他知识产权，但我承认，尽管让学生作为租户有很多负面影响，即在每组租户搬出、设备齐全、物品齐全后，房产会受到很大的磨损由于学生（尤其是国际学生）不喜欢这个地方而导致家具损坏 为了解决这个问题，我已经对物业中的每件物品进行了定价，并让他们签署并同意在物品丢失或损坏时更换或扣除押金超过正常磨损对于任何考虑购买学生宿舍的人，我只建议在大学或塔菲附近购买，这样就可以避免竞争如果我是一个愿意付钱的学生每周 260 美元，最好在步行距离之内，这样我就不必支付交通费用，否则我宁愿住在合租公寓里这些公寓的另一个缺点是银行不会放贷超过 70%（有些银行只会放贷高达 50%）如果有人存了 10 万的押金，用它买房子会带来更高的资本增长 亲 - 良好的租金收益率（有利于正现金流）
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难以获得融资，因此很难超越 对于 SMSF 风格的投资可能更好，因为现金流可能比股票增长 ta rolf 更受重视
评���
学生公寓涌入+濒临死亡的学生人数再见投资者
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