澳洲澳洲房产我的错！！！悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，这是接受自己，告诉别人我在房地产投资上的错误先了解一下我2007年4月持工作签证来到澳大利亚，2008年9月拿到了永久签证家庭：妻子和一个9岁的男孩生活在国家 SA 镇在一家钢铁公司工作 妻子兼职工作以支付她的学习费用 37 岁 第一个错误：我一拿到永久居留权，就开始寻找一个小的 PPOR 以获得免费的 FHOG，并以 177,500 美元的价格买了一套单元房 我新手非常高兴，因为我只需要从口袋里掏出 1000 美元，其余的都由 FHOG 和 ANZ 银行负责（通过 LMI） 这所房子的价值现在可能只有 16.5 万美元 这是 2008 年 11 月的第二个错误：是想在阿德莱德买房，注意到索尔兹伯里等北部郊区有很多新开发项目，但也注意到伊丽莎白郊区被抛在后面 所以我认为这个郊区会在几年内表现出色，因为他们不能离开一个地区开发周围的所有其他领域尽职尽责，我以 236,000 美元的价格在 Elizabeth East 购买了一套转角街区房屋（765 平方米），具有 95% 的 LVR 和 CBA 的地块资本化 LMI 这是 2009 年 8 月 第三个错误：在我的乡下小镇买了一套单元房，有 50以 146,000 美元与朋友合作，获得西太平洋银行 90% 的 LVR 为了贡献我的 10% 份额和购买成本，我从部分还清的汽车贷款 (ACCU) 中提取了 12,000 美元 这是在 2009 年 11 月 第四个错误：在我在印度家乡的一栋多层建筑，售价 120,000 美元，与我兄弟合作，拥有 80% LVR 他住在那里，付给我一半的租金 这是 2010 年 3 月 现在，利率上升，收入不一样 所有 3我的澳大利亚房产与购买价格处于同一水平或略有下降 现在很紧张，因为我一直在考虑要支付的账单并试图管理我的财务事务 从我的错误中学到了什么
评论
看来你在更糟糕的时候也涉足了房产有可能，而且它们在短期内似乎不是很好的投资我只能说，坚持下去，在抵消账户中存些钱，以减少每月支付的费用未来 至少你的路比你移民前好，至少你会长期
评论
犯错是可以的，只是两次不一样！你在这些地方能得到什么租金回报，伙计，我喜欢购买地方，在那里我可以立即创造一些 Sweat Equity，如果价格在购买后不久下跌，你现在可以做的不多价值，但没有亏本出售和整合，您可以专注于增加回报，让您能够度过收入下降或利率上升的情况伊丽莎白东街区，它是一个不错的规模，这可能是可能的（从而提供多种收入并增加回报 - 这样做也不是一个巨大的成本）能够以廉价的方式翻新其他地方以证明租金上涨我的观点是它只是如果你卖掉了，如果你这次能安然度过，并且将大量资产基础带入市场好转 - 你会笑的！
评论
我会尝试一点幽默（对不起）但是你犯的错误比 4 个孩子的代价还要多很多 他们会让你一直贫穷，直到他们可以开始工作 为什么兼职让她全职工作，晚上做第二份工作，装满杂货店的货架或其他东西 为什么你让她学习 浪费时间 - 让她出去工作;削减学习成本 这是 2011 年 你可以期望在这么短的时间内亏损你选择了长期（7-10 年）的 CG 策略，当事情变得紧张时，你有第二个想法只有 12 种方式应该是完整的 DD一般情况下，不要在县城购买快速CG 一般情况下不要与合作伙伴一起购买-您对债务负有连带责任，但只能获得12的收入进行可服务性计算 更多合作伙伴的东西我希望你了解当地市场 您需要专注于大局而不是日常事务 努力提高收入（即增加收入），而不是（或除此之外）削减开支以提高收入
评论
错误当我在寻找PPOR时，市场很火爆，每当我提出要约时，房子已经被卖掉了好街，我原谅自己，因为它是我的第一次购买 但是，我在 Elizabeth East 的第一笔投资房产：我在这个论坛上阅读了很多内容，并从这里收集到大角落地块很适合购买，因为“将”有细分潜力但是这是一个半知识，因为后来我发现这个地区没有紧迫的需求，有很多可用的库存另外，房子坐落在街区的中间，没有或几乎没有空间可供任何其他开发我从中学到的是我应该以适当的逻辑和参考来使用论坛的知识 伊丽莎白（由 REA 管理）的租金为 280 美元，单元房（由我和我的朋友管理）为 195 美元
评论
错误感谢Propertunity 我知道我知道犯了很多错误并做出了冲动的决定 我在印度有另一处小房产，我于 2007 年购买了它，并且已经翻了一番以上 我一年前在印度买的最新公寓在 CG 方面也做得很好，因为在非常好的地区和以低于市场价的价格买了这个 买这个是为了我父母主要生活（和我兄弟一起），因为他们一生都在努力养大我们 情感问题
评论
我认为你的心是对的将 sanjayag 与您的印度房产放在一起是有一种方法可以从股票中重新获得任何现金，我知道在一些海洋国家这不是一个选择
评论
我认为唯一的错误可能太早了，但从积极的方面来说：你做了一些事情 -这比许多人能说的要多 正如其他人所说 - 2 年不能说明太多 - 还需要几年才能看到结果 如果租金不能支付费用 - 是时候考虑了： 1 摆脱表现最差或最高的痛苦财产 2 增加你的工作收入（第二份工作等） Y-man
评论
LOL，据我所知，Whyalla 没什么好说的，但说真的，你和几个贷方在一起去看看经纪人，让他们互相对抗
评论
不幸的是，印度确实如此当我告诉他关于我财产的股权时，他说他是第一次听到这个消息，如今，印度几乎没有几家银行开始投资支持这个选项，但要达到 60%LVR 和高 IR 关于我的妻子：她是兼职老年护理员，并在大学攻读注册护士学位，这样她就可以找到一份稳定的工作和更多的家庭收入。在她的帐户中建立了 10,000 美元的紧急需求，并且建设速度更慢评论

错误我没有看到你犯了你声称的错误我为你迈向更强大的财务未来而鼓掌即使您为 PPOR 支付的费用可能比当前价值所表明的要多，但至少您迈出了一步并使用了 FHOG，因此您在这方面取得了胜利。似乎您对错误的部分评估是基于不到这个时候达到你的预期 无论它们是否如你所愿地上涨，如果你能坚持住，你的房产应该继续成为你的强大资产基础，租金应该上涨以帮助减轻还款负担 如果还款是一个问题，然后正如 Y-man 建议的那样，也许e 尝试第二份工作 鉴于您的妻子正在努力获得护理资格，一旦她拥有，您的家庭收入应该会显着增加，所以如果您能坚持到那时，您将处于更有利的位置 如果财务状况真的很紧张, 也许你的妻子可以推迟一段时间的学业并工作更多时间 或者在你的 PPOR 中接受短期寄宿生 尽一切努力阻止那种“捏”的感觉 这可能是一种杂耍，但对我来说这听起来就像你到目前为止的努力一样会克服它 犯错误的生活不仅更光荣，而且比无所事事的生活更有用 George Bernard Shaw 实际上，其中唯一引起我注意的“错误”是参考去'车贷'哎哟！不要这些东西要花大钱也许从所有这些中学到的一件事是如何采购可以支付现金的便宜可靠的汽车
评论
我同意其他人我认为你没有犯了很多错误 你已经采取行动而不是陷入分析瘫痪 如果你还没有这样做的话，我建议你做一个预算并减少不必要的支出 坚持下去，尽可能多地偿还不可扣除的债务 做确定你有一个抵消账户看看你是否可以与一个贷方合并你的贷款 - 如果估值可以低于贷款余额，则可能不是一个选择，但值得一试所有最好的
评论
Sanjayag坚持下去，伙计如果您想搭便车，请获取 API（澳大利亚房地产投资者）杂志（2011 年 4 月）的副本，然后转到第 96 页，阅读有关 Playford 市和 ElizabethSalisbury 郊区的所有基础设施开发和计划，尤其是 - '阿德莱德的第二个 CBD' 我在那个地区拥有一个，正在悄悄地打当我读到它的空气时，巴菲特没有说过财富流向病人吗？est
评论
在哪里你给自己发了一手糟糕的牌，但现在真正的任务是你如何玩这些牌无论情况多么糟糕，你总能从中有所收获 Y-Man的建议很好 还要补充一下，您可以搬出 PPOR 并缩小规模并出租 PPOR 最后，可以考虑对痛苦的财产进行打击并重新定位自己 如果您不出售，财产的价值对您来说应该无关紧要，除非兴趣是真的要杀了你所以只会对最糟糕的现金流量采取行动
评论
我会尝试通过出售来重新定位自己-也尝试将费用减少到最低限度记住什么不会破坏你只会让你更强大
评论
谢谢大家的好话和指导 到目前为止，我没有错过任何人的付款，而且我的汽车贷款支付速度比要求的要快 我还在我的 PPOR 中额外支付了 7000 美元我可以随时重新绘制而无需支付任何费用减少了许多不必要的费用和我决心在不被杀死的情况下渡过深河
评论
嗨，你的购买并没有那么糟糕，只是收入流受到一些 -ve 传动装置的限制你现在正在做艰苦的工作，尽你所能付清这是我们大多数人在某个阶段必须做的事情 Eliz 东屋看起来不错 一次购买你可能没有很多 CG 但同时，你会发现花更少的钱买一个类似的并不容易比你付的钱 你还清的每一美元，原则是赚取与你的抵押贷款价值相同的 [7% ish] 你通过勒紧腰带节省的越多，你的净资产就越多 祝你好运放大器;对自己放松一点 你没那么糟糕 KY
评论
Sanjayag，不要紧张，伙计 你会比大多数人更了解Whyalla 市场以及你为什么在那里购买 这是一个有大起大落的市场因为采矿及其对当地经济的影响当然你有点负扣税，回报将是巨大的资本收益你的伊丽莎白房子也可以这样说你可以说你在错误的时间买了但是在正确的时间定价很可能再也见不到了！继续努力，像以前一样继续存几块钱，从长远来看，你会得到回报的道具，我知道你在这里开玩笑，但以防有人被你的评论吓到我只想说我有多富有我来自我的新女婴 在传统意义上并不富有，但在最重要的方面富有 Gools
评论
嘿，伙计 - 我们中的许多人都曾到过你现在所在的地方并幸存下来，当我也有过时，我花了好几天的时间流泪冲动地买了，几乎让我们失去了一切，但教训是无价的几件事你妻子有 1 万美元是在你的 ppor 抵押贷款的抵消账户中听起来并不多，但会节省一些不可扣除的利息和，您是否提交了您的 ato payg 预扣税变更，它使您能够以按工资支付的方式索赔您的预期税收损失，而不是在财政年度结束时一次性支付确实有助于现金流，因为我们是第 23 位通过年，这意味着你可以得到您预期的全部年度损失都浓缩到下一个年度的第 13 年的支出中查看：http://wwwatogovauindividualscontentaspdoccontent00096541htm
评论
实际上你做得不错，几年房价会稳定并增长想象吃玉米片、杯面、水和在 2 个月内打鸡蛋 - 这可能是最糟糕的你并没有做错太多，也许只是期望价值比他们更快地提升我们在 1990 年代初购买了一个 IP，在最初的 4-5 年它完全没有结果幸运的是当时租金按比例更高，所以我们持有它并没有花费太多只要您相当轻松地履行还款义务，那么您所要做的就是再等几年，直到一切恢复正常您的妻子正在投资于她的教育这将导致更高薪的工作，这可能是您目前可以做出的最佳投资玛格
评论
嗨，桑杰，从我的角度来看，你做错的唯一一件事是你过快使用过多的杠杆 在投资房地产策略中，总是有两个因素需要相互权衡，第一个是通过高杠杆头寸获得资本增长的风险，第二个是对现金流的影响。那种程度的杠杆 不幸的是，很多人“借到了自己的极限”。只考虑 LVR 而不是可偿付能力 他们使用 LMI 和 FHOG 来最大化他们的借款，而不考虑偿还这些巨额债务的持续成本 你现在陷入了高杠杆的现金流糟糕的境地 从长远来看，你应该从你的杠杆中做得很好，但它会花费你很多维修的痛苦除非您可以按照上述某些建议采取行动以提高您的可偿付能力，否则只有在您能够负担得起新贷款以允许浮动利率显着增加时才购买大多数经验丰富的投资者将他们的 LVR 限制在 60% 的赔率但听起来你的情况更像是 95%，如果你的一些房产在水下，甚至更多获得潜力，但至少你的妻子不必做两份工作，你就可以睡个好觉，而不必担心破产和失去一切这是我能看到的唯一错误太多杠杆太快了一个很好的学习，如果你能保持你的投资组合完好无损，你将从这里成长干杯，迈克尔
评论
我也认为事情还不错继续向 PPOR 支付更多费用，这允许免费退出或' holliday'如果你需要它一旦你的妻子完成她的学位，她的收入也有能力翻倍租金上涨给它时间 - 你应该在几年左右发现情况会好得多
评论
再次感谢你的堡垒支持和指导 我不仅牢牢守住堡垒，而且可能会犯我的第 5 个错误 由于 PPoR 很小，我们将在那里做一个小的扩展 妻子正在加班来部分资助，一些资金来自她的家人（遗产）和休息来自预付的PP或贷款我知道当你挣扎并计划装修扩展时这看起来很愚蠢，但这对我来说将是一个很好的学习，因为很多事情都将由我自己完成并且传统朋友（啤酒）除此之外，此扩展不会影响现有情况下的现金流
评论
您没有阅读我的帖子吗 嗯，听起来您的现金流没有那么糟糕我猜你是否愿意为某种生活方式承担更多的债务改进 如果一切顺利，那么您将深情地回顾这些年 如果它去便便，您知道该指点在哪里 祝您好运！干杯，迈克尔
评论
迈克尔，我也看到了你的帖子和其他人的帖子 正如我所说，这次延期不会影响目前的情况 延期的大部分资金只是为了这个目的，否则他们不会捐款 我没有拖欠任何账单（到目前为止），我目前的现金流足以维持我现在的状态 唯一的问题是我需要在我的日期之间做出很多平衡每两周支付一次和支付账单的到期日但是，如果 IR 进一步增加，或者我失去工作，或者其他什么
评论
不要轻率，但在我看来，Sanjay 的行为会符合有很多“建议”；在那期间漂浮在这里只是说'
评论
我有既得利益你怎么能相信我说的话
评论
阿德莱德今晚关于奥林匹克大坝和Whyalla错误的文章解决了，因为他们说Gools< BR>评论
澳大利亚最好的鲷鱼渔业伙伴！
评论
说真的
评论
实际上，Whyalla在过去3年里有了显着改善 钢铁厂不再有铁矿石红尘来到镇上，因为他们在 3 年前改变了技术，现在钢铁公司正试图清除受影响最严重的房屋上的旧红尘 委员会已经开发了具有良好景观的海滩区等 我在这里买了这么多大项目这里附近正在筹备中，现在仍然如此，但从开始谈论和开始这些项目之间需要很长时间另外一件事，过去 10 年的独立屋价格大幅上涨，但现在它们低于 2008 年的水平问候桑杰< BR>评论
Sanjay，这个小镇对$$很兴奋吗昨晚出炉的 350m 炸药厂计划 评论 Gools

我认为未来几天人们的反应会更加明显 有趣的是，很多人靠养老金和政府救济为生，但总是开始尖叫任何项目都靠近Whyalla 我会说让专家完成环境可行性然后开始反对或支持过度杠杆化 其他人并不认为这是一个“错误”；但我建议大多数长期投资者很好地处理上述模型中可服务性模型和应急计划的重要性提高您的可服务性，然后您可以很快发现这一点 更好地控制较小的投资组合并能够在整个周期中坚持下去 干杯，迈克尔
评论
这就是为什么我将其命名为“我的错误”的原因 糟糕的目标是：1 为紧急情况筹集 2 万美元 2 通过 CGrenopayoff 将当前的 LVR 降低到至少 80% 3 节省足够的现金以 80% 的 LVR 购买下一个房产 + 我认为的购买成本行动#3 将需要 2-3 年的时间，除非现有房产的价值异常增加
评论
桑杰，现在这是一个我会全心全意支持的计划干得好，迈克尔
评论
桑杰，你的链子仅与最薄弱的环节一样强大因此，如果您没有足够的现金储备，事情可能会像一副纸牌一样倒下情景模型应基于多种情景 不只是像加息那样的一种或另一种 我的最低现金准备金率模型是在 3 个月的空缺和 4 个月的无薪（例如，由于失业）和 2当前浮动利率的 % 同时发生在银行业务中，我们称之为“蒙特卡洛”。模拟分析 我不会扩建我的房子，不管资金来源是什么
Sanjayag 您是否填写了所得税预扣税变更 (ITWV) 申请，这样您就可以少缴所得税 利率最终会更高，因此在您的每月利息上增加 1%，看看这将如何影响您的现金流量你能够管理然后你的痛苦会随着利率上升而增加，你不会孤单，所以你可能无法以高价出售如果你找不到改善现金流状况的方法，我建议你削减您的损失并卸载 1 处或更多处房产，并且现在房产仍然可以负担得起
评论
为紧急情况预留感谢 Gentle Chief 和 BV 1 我在印度有少量现金与父母一起存放，所以我的两处房产在印度可以通过他们的安装生存至少 8 个月 2 我不做 IT 变化，因为我喜欢在 8 月份的纳税申报表之后获得一大笔钱（大约 6K），这些钱将用于飞往印度的机票 这已经在我的支出中进行了预算 有时我想知道为什么我大约 70K 的税后工资对我来说似乎很少，每年 13K 用于印度房产，10K 用于度假（印度和澳大利亚境内），大约 8K 用于澳大利亚的两个 IP，两辆汽车，PPoR 贷款，杂货，电话、互联网、水、电、煤气、保险、学校和游泳俱乐部费用、慈善机构等我现在受够了每年 23,000 美元的海外房产和假期！什么！！对于初学者来说，这几乎是你可支配收入的一半，这将是我考虑削减的两个领域 - 或者最好完全削减，直到你处于更好的财务状况我知道“流行”很好;每年回家一次，这样他们就可以看到孩子们等 - 但印度和新西兰不在同一个联盟！说真的，把假期缩短 12 个月——也许每 2 年才去一次印度旅行，为什么印度的房产要花 13,000 美元/年如果没有，你就这么多，那你为什么要在那里投资这么多不可扣税的可支配收入，你能用你的缓冲（我看到你说你有 8 个月的现金缓冲）来偿还债务，这样成本就可以了不太高需要问一些主要的个人问题，如果资金紧张，我要做的最后一件事是添加扩展名，除非它纯粹是为了增加价值（每花费 1 美元至少返回 3 美元）以准备立即销售
澳洲中文论坛热点