摘自 Michael Yardney 关于工党住房负担能力基金主题的最新通讯：[U]quot;国家租金负担能力计划 [U] 房地产投资者最初可能将此视为奖励——建造新房并一次性获得 8,000 美元政府以比现行市场租金低 20% 的价格出租它 表面上看起来不错 问题是这实际上是对公共住房的巧妙伪装 该计划将由联邦、州共同资助该计划旨在鼓励公共住房候补名单上的租户以低于市场价值 20% 的租金购买新住宅。投资者是否愿意接受 8,000 美元的报价，投资者将被迫在不太理想的地区（很可能是郊区）建造新房，从而放弃强劲的资本增长在内郊区可用 虽然看起来政府最终鼓励了住宅投资并为我们提供了一些帮助来提供急需的出租住房，但实际上它们正在吸引投资者进入可能无法提供最佳长期回报的地区quot;在过去的几年里，我们在论坛上就内部与外部进行了多次讨论，但是在我看来，上述陈述非常荒谬，与实际情况相去甚远，就投资而言，内部并不提供任何中长期优势潜力去 我涉足所有阵营 从蓝筹内部投资组合到外部和中部以及州际城市和州际区域 在我过去的 6 年中，我的内部投资组合以百分比计算比中部或外部甚至区域增长最少收益率是郊区的一半，上述陈述充其量是被误导的任何水 发表意见都可以，但是当以单点议程发表声明以实现自己的既得利益时，它就变成了备受质疑 从中长期来看，内城区的表现从未超过外城区 通过来自 ABS、Residex、APM 和 REIV REIQ 等的事实数据，已多次证明所有地区的股票增长率都以相似的速度增长。政府的一项举措，可能有利于在外围地区的投资，但可能不利于促进内部地区房地产开发的人的既得利益，然后将该信息作为“有效声明”提供；扭曲了事实我查看了许多来自 SS 的投资者的支柱投资组合，并深入讨论了他们实际实现的不同领域的实际增长，并且没有遇到一个例子，其中内部支柱以某种方式经历了比外部超过 5 倍的加速增长-7 年期限 鉴于目前的投资环境，上述陈述与事实相去甚远。我认为，绝对不是投资过去 12-24 个月内增长最快的内部蓝筹股区域的时候稍等片刻，与 08 年 1 月的估值相比，我的内部投资组合（否则被某些人认为是防弹的）实际上已经损失了大约 10% 的价值 5 周前完成的第二次估值 这是一个很大的跌幅，完全否定了内城区提供更好稳定性的理论外部并始终保持其价值将其与我的外部投资组合进行比较，该投资组合甚至没有逆势而上，但在同一季度又增加了 5%内棚大约 10% 现在还可以将此与我在郊区的大部分投资在过去 3 年中给我带来超过 50% 的增长这一事实进行比较，在过去的 24 个月中，我在弗兰克斯顿北部的 2 处房产升值了 65%！ 8,000 美元的政府拨款将有助于郊区的低成本住房，并将增加对可用空地的需求，并将间接受益于现有的道具价值，这将直接导致更高的价值 - 几乎与引入 FHOG 的效果相同支持价值 对不起，我对时事通讯中的笼统陈述感到失望，并认为需要在提供平衡和正确信息的背景下进行更正，而不仅仅是为自己的短期既得利益服务的信息 干杯哈里斯< BR>评论
谢谢哈里斯，我读的是同一篇时事通讯，但我没有什么可以与你相比的，这是这里最好的现实生活例子，再次感谢你在这里与我们分享干杯
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谢谢你哈里斯让我深思 弗里多m 继续前进，并得到批准 这是我最喜欢这个论坛的地方到keepypur采珠人来了！问候 Jodie
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难道这也是因为你在房地产周期的错误时间买了你的内城房产你是说如果有人在 2004 年 1 月在墨尔本内城的房子上花了 35 万，而另一个人花了2004 年 1 月到 2009 年 1 月（5 年）在墨尔本郊区的一所房子上 350k，两者的增长幅度大致相同 你不能认真 PS：我不是“反郊区”，我住在 Franga ，看！
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这可能是我要说的一点是，在中长期内，已经无数次证明内部没有超过外部 外部可以提供几乎两倍的租金收益这一事实意味着投资组合的总持有价值在外部与内部显着增加，因此有效地外部的大型投资组合会产生复合效应和更多的股权，即使它的价值增长略低于内部郊区 绝对，我是认真的事实上，当我看着我自己的时候例如，与我在 2002 年购买的内部投资组合相比，我在 2005 年购买的外部道具的增长百分比几乎相似 2003 年大部分地区购买的区域 2004 年初的增长是我内部投资组合的 25 倍！
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根据我自己的观察，我倾向于同意外部回报类似于内部（显然总是有个别例外）考虑到内部高档化与购买和坐在外部 - 迈克尔的重点是，所以我猜想会改变他的看法 就 8,000 美元的政府拨款而言——我看不出有多大的作用来阻止将出现的任何问题 如果我明天可以选择在郊区建房子，我会选择市场租金和随心所欲的自由，而不是接受政府的 8,000 美元奖励优惠 他们仍然没有概述如何确定市场，以及您是否需要通过政府部门批准年度增长等等出现的任何潜在问题 更不用说，根据定义，您将吸引已经难以支付市场租金的潜在问题租户
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Kenneth，如果您谈论的是近与外的价格r 属性，如您的珀斯示例 - 不可否认的价格水平不同但我们谈论的是增长 % 而不是 $ 但如果我误解了你，请忽略我
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从中长期来看，内城区的表现从未超过外城区通过来自 ABS、Residex 的事实数据， APM 和 REIV REIQ 等，已多次证明所有领域的股票增长率都以相似的速度增长遇到一个例子，其中内部支柱在 5-7 年的期限内以某种方式经历了比外部加速增长鉴于当前的投资环境，上述陈述不可能离真相更远在我看来，这绝对不是投资的时候在过去 12-24 个月内经历最高增长的内部蓝筹股区域将需要稍作休息 我的内部投资组合（否则被某些人认为是防弹的）与 1 月相比实际上损失了约 10% 的价值08 估值 5 周前进行的第二次估值 这是一个很大的跌幅，完全否定了内城区比外城区提供更好的稳定性并始终保持其价值的理论 与我的外区投资组合相比，它甚至没有逆势而为，但在同一季度，内部下跌约 10% 现在也将其与过去 3 年我在郊区的大部分投资给我带来超过 50% 的增长进行比较 我在低弗兰克斯顿北部的 2 处房产过去升值了 65% 24个月！干杯哈里斯[QUOTE] *************************** 亲爱的哈里斯 1 您能否提供来自 ABS、REIV、Residex 和您曾经研究过的 APM 分析，以支持您自己的说法，即内城区的中长期资本增长不一定超过外城区或中城区，请 2 鉴于墨尔本内城区的高增长在过去的 24 个月中，以及当前墨尔本房地产繁荣对其周边郊区的持续影响，我个人并不感到惊讶的是，您的内部物业的估值下降了 10%，而您的外围物业的相应估值目前已进一步增加了 5% 3 根据 Herron Todd White 估价师的说法，据报道，墨尔本房地产市场的繁荣在去年达到顶峰，尽管目前仍向外围地区蔓延 4 供您进一步评论和讨论i上，请 5 谢谢干杯，Kenneth KOH
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哈里斯 我自己的经历更符合迈克尔亚德尼的，所以我可以看到他来自哪里 GoMichael 和他的两个兄弟姐妹在 19911992（6几个月的 ech other) 在类似的预算内，内部和外部之间的表现差异非常显着 我想这也解释了为什么内部和外部之间当前价格的差异 如果外围的增长与内部相同多年来，Carlton 的价格将与 Berwick 类似物业租金远高于外部物业 我知道我可以在车库上方腾出一个空间，用于其他郊区多达 3 间卧室的房屋 您当然会有不同的体验，具体取决于时间e 您在房地产周期内购买、增值能力以及您是否为新房产支付了溢价 当然，那些正在成为时尚、正在经历高速公路等便利设施变化的地区将在中短期内获得更多增长
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史蒂夫我本周早些时候在一份报纸上读到（AFR 澳大利亚），整个计划将由一个政府组织部门管理，该部门将控制所收取的租金、租户是谁以及所有其他方面租约 10 年（即只要每年有 8000 美元的补贴）会发现这是一个有吸引力的主张 评论，任何人（如果我能找到这篇文章 - 如果老公还没有“回收”报纸 - 我将在本周末晚些时候发布参考资料）干杯 LynnH
评论< BR>放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的 Steveadl， 1 我正在查看 REIWAcom 上发布的过去 1 年、5 年、10 年的净美元价格水平和增长率百分比（以及 15 年来的一些较旧数据， 20 年），如 Perth Property Ma 的情况rket 2 当然，由于远郊沿海郊区来自较低的价格水平，我们自然会期望其百分比增长率更高，假设两者实际上都以大致相同的美元价值价格增长水平增长，所有事情3 或许，我们应该在郊区特定阶段的城市发展周期过程的背景下研究这些数据，假设在一定的发展阶段和价格门槛下，我们可以进一步预期当地郊区的房价会在一段时间内突然螺旋式上升。对于特定的郊区，一旦达到特定的开发阶段状态或价格水平，显着方式或水平就会相应地趋于平稳 4 如需进一步的评论和讨论，请 5 谢谢干杯，Kenneth KOH
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嗨LynnH，仅阅读您发布的内容，该计划似乎对私人投资者没有吸引力 10 年是一段非常长的时间有效地放弃管理自己财产的权利 如果投资者想要出售他们的财产会发生什么 是否会有退出条款 我认为这个计划对投资者来说充满了各种危险 谁能真正看到这为当前的“住房负担能力危机”正在由 Kev '07 Regards Jason
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的杰森， 1 如果韦恩·斯旺（Wayne Swan）作为新任澳大利亚联邦财长，曾公开试图“扭曲”；关于他所谓的“削减开支”的他自己的语言；在他的第一份预算案中，新联邦政府实际上对澳大利亚人民征收更多税款，而此时澳大利亚工人阶级正面临严重的住房租金压力，或者公开“撒谎”；对澳大利亚人民来说，那么我认为我们先等待并看看实际的国家住房负担能力租赁计划最终将如何演变和进展，然后再对其进行必要的尽职调查2 供您进一步评论和讨论，这样比较安全。请 3 谢谢干杯，Kenneth KOH
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我自己的经验是我在墨尔本市中心买的房子，2004 年 1 月价值 35 万，2008 年 1 月价值 60 万，没有重大的重新开发，只是被动的 Bamp;H （并且，在同一时期，租金从每周 250 美元涨到了每周 375 美元）我无法想象购买任何 35 万的房子，例如外郊 McMansion，同时价值接近 60 万的个人经历各不相同当然，你能不能给我看任何证据表明内外部在 5 年的中期期间我可以同意你关于内外部的长期观点，但这对我来说已经超过 10 年了 蜘蛛侠在某个线程上展示了这个以前我不相信ed 这同样适用于 5 年，这是我个人的投资时间框架
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哇，这比我想象的还要糟糕，林恩！ 10岁！！！因此，每年只需 800 美元（税收优惠或现金），您就放弃了选择租户的权利，并放弃了对市场租金的决定权 是的，这将引起很多投资者的兴趣！我什至无法想象机构会对这样的交易感兴趣，而您会失去对资产的控制权！
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我也只能将我自己的经验添加到这个话题中：1）内环郊区 Ip（距离 2 公里） CBD) 于 2001 年购买的年增长率约为 14% 2) 内环郊区 Ip（距 CBD 10 公里）于 2003 年购买的年增长率约为 12% 3) 中部郊区 Ip（距 CBD 17 公里）于 2004 年购买的年增长率约为 7% 4) 2005 年购买的外城区 IP（距 CBD 40 公里）已达到每年 7% 左右 5) 2006 年购买的外城区 IP（距 CBD 40 公里）已达到每年约 10% 6) 内城区（距 CBD 2 公里）已购买2007 年 3 月 当年增长约 34% 7) 2007 年 9 月购买的内城区（距中央商务区 2 公里） 迄今已实现约 5% 的增长 目前内城区的租金正在强劲增长 或许外城区将紧随其后正当我认为很多人的结果取决于他们何时购买 我预计我在 IP 6 中获得的快速增长将急剧下降 10 年后重新审视这一点会很有趣，看看增长是什么样的我更倾向于考虑在一系列地区购买的“多处房产”，长期持有，在此过程中收获股权以进一步投资股票或更多房产 问候杰森
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肯尼斯, 1 虽然 $$$ 数字对个人投资者非常重要，因为我们显然希望最大化股权 $我们有 $$，根据百分比来判断资产本身是公平的 2 仅仅因为一项资产的起始价值较低，您不能指望它以 $ 计算更快地增加以赶上更昂贵的资产以$$ 为单位存在差距是有原因的，即内部和外部之间总是存在$x 的差距，即使两者的增长百分比相同。期望10 万美元的房子必须以10% 的速度增长是不合理的匹配价值 20 万美元的房子增加 5% 以实现同样的价值增加 1 万美元 3 我认为这是一个关键点 由于独特的原因，某些区域和房产将变得更具吸引力，例如郊区的高档化，而你有四分之一英亩的地块上面有一栋小房子，周围是别墅和联排别墅 这些类型的房子可能会比隔壁的别墅经历更大的增长（显然在这种情况下是由于土地组成） 4 见上文 5 不客气
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我没有数字，但从直觉上看，像唐卡斯特这样的地方，做nvale，格伦韦弗利（本来应该是那个价格的单位），马尔格雷夫（也许）可能会感动那么多干杯，Y-man
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好的，让我们通过 REIV 网站用一些事实证据打破这个神话, 我找不到 Carlton 5 年前的中位数但是看看另一个内城区，它显然在过去 5 年中在大多数内城区中表现最好，Brunswick 03 中值 $375k 08 中值 $605k 价值增长 161% 现在看在你自己引用的 Berwick 示例中 03 中位价 $275k 08 中位价 $3975k 价值增长 144% 现在考虑一下 Berwick 的收益率将高于 Brunswick 的事实，并且突然之间，价值主张在实际增长中平衡了两个郊区 现在看看在 2 个极端情况下，以及在布莱顿论坛中经常讨论的那些 - 03 中位数 $823k 08 中位数 $1675mill 价值增长 203% Frankston 03 中位数 $165k 08 中位数 $318k 192% 增长 几乎与布莱顿相似的增长 现在考虑以下事实：弗兰克斯顿背 t母鸡甚至现在都会为您带来两倍的收益，这意味着与布莱顿相比，投资者可以在弗兰克斯顿持有几乎 15 到两倍的投资组合价值！这意味着，如果投资者在 5 年前有 XX 美元可用于投资房地产，则作为总“价值主张”；由于投资组合的整体规模，他在弗兰克斯顿购买比在布莱顿购买要好得多，而且不会错过任何股票增长！希望现在听起来更有说服力 干杯哈里斯 我一直认为整个“内城区的增长速度比外城区快”只是因为人们更容易相信“理想的”郊区在现实中增长得更快，而每个人都希望生活在理想的郊区郊区，他们最终会在他们负担得起的地方购买，而这并不总是更理想的郊区 相反，人们很难相信外围、不太理想的郊区会增长，因为他们认为只有当人们“想要”购买时价格才会上涨那里的房产你不需要人们想要该地区的房产上涨你只需要人们实际购买房产：谁在乎他们的动机是什么他们可能会尽快升级，但其他人会怎样'从更便宜的地方升级到那个地区 对我来说，简单的事实是：郊区不会永远停留在郊区，而不是在城市本身发展的时候。在更极端的水平上，人们只是假设纽约的房地产比小城市要好，因为“每个人都想住在纽约” 纽约的同事问我为什么要投资像澳大利亚这样的死水，不要让我开始研究悉尼墨尔本珀斯的事情 Alex
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MY总是谈论Bentleigh、St Kilda、Brighton East等地区，并推荐那些最有发展潜力的地区，不像外带，在他看来，这是一个“糟糕的投资选择”； Dandenong vs St Kilda Dandenong 03 - $215k 08 - $327k 增长 152% St Kilda 03 - $560k 08- $800k 增长 142% Brighton East vs Altona Brighton East 03 - $650k 08 - $1200 万 182% Altona 03 - $280k 08- $504k 180% Bentleigh vs Frankston North Bentleigh 03 - $435k 08 - $732k 168% Frankston North 03 - $121k 08- $238k 196% 在 Altona 和 Frankston North vs Brighton East 和 St Kilda 的租金收益率翻倍;最相信和划桨的炒作”;又被破坏了 我随机选择了那些郊区，并没有找到适合我观点的例子 哈里斯
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但是你也需要在弗兰克斯顿购买更便宜的房产，这意味着更多的租户，更多的维修，更多的 PM，更多的问题hasslestimes质量而不是数量
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JIT，你真的有经验，更多的属性真的占用了更多的时间还是只是一个假设亚历克斯
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这是一个有争议的问题！考虑一个价值 80 万美元的道具在内部区域空置 6 周，什么与在外部有 2-3 个支柱相比，它会影响您的 CF 情况，并且具有相同的缓冲效果>评论
这是一个假设！ （拥有 gt; 5 个住宅物业的想法让我感到恶心）
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嗨，哈里斯，我认为用统计数据来对抗统计数据很容易，但归根结底，有些区域比其他区域更有价值，因为随着时间的推移它们的价值增加了更多 这并不是说在一定时间内你不会比不伦瑞克比伯威克赚更多的钱 而且你知道我很乐意在任何增长的地方购买我不是势利小人投资者 我拿出了我的 19992000 估价师财产价值通用指南，并将它们与您的数字进行了比较 1989 年贝里克的中位价格为 142,00 美元（现在是购买价格的 278 倍增加了 397,500 美元），而在不伦瑞克则为 122,750 美元（现在增加了 605,000 美元）购买价格的 493 倍）布莱顿 1989 年 363,000 美元（现在 1675,000 美元 x 461）弗兰克斯顿 1989 年 118,000 美元（现在 318,000 美元 x 269） 当然，正如我在上一篇文章中所说，个人购买会有所不同 期待周三晚上的激烈讨论
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做哟你拥有GT； 20个IP，如果没有，你真的想要
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我拥有超过5个IP他们都是跨州的，所以显然我有PM我真的没有花太多时间管理他们只有两个我收到了更多的邮件，我的电子表格有更多的列，我的税务文件更大，但仅此而已最近我花了我曾经为我的 IP 花费的最多的精力，因为其中 3 个的租约是大约在同一时间到期，我发送了几封电子邮件，检查了可比的租金，与 PM 聊了几分钟，就这样我当然不会感到恶心而且我仍然坚持一份肯定不是 9 -5 我在 Somersoft 上花费的时间比我在管理我的 IP 上花费的时间要多得多 这个帖子的整个前提是人们可能有不正确的假设 这可能是其中之一 我当然可以看到我有很多很多 IP 的时候它可能是20 可能是 30 可能是 50 到那时，我不会全职工作了，我很可能会有一个助手来处理智慧h 归档和日常工作 Alex
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我们有近 30 个但只有 2 个 PM（自我管理一对） 很少有时间花在管理上，因为我“批量”做事；因为我喜欢多份租约 例如，我用一个 PM 为最多 19 处房产发送一封电子邮件，我们同意在夏季出租季节增加租金 这意味着我还可以获得全面的折扣 - 估价师、PM、技工等我同意有空置的哈里斯 宁愿一个空置的，当它占我现金流的百分比较小时，现在有一个空置的，因为正在做浴室 甚至没有注意到租金损失，所以没有压力 这是我总租金的 19%
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我毫不犹豫地相信
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是的，我很感激，这也是我的经验我想如果你组织好自己，一旦你说gt;20个IP，它仍然可以管理（根据GoAnna）我只能忍受这么多的resi（不是时间问题，而是资产问题），在我跳船之前
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期待我对哈里斯的反驳
评论< BR>你会卖掉它们，还是只用股权购买其他投资
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对不起，我最近没有花太多时间在论坛上 - 我一直在旅行g 很多 - 进行我们为期 5 天的财富静修会，但感谢那些给我发电子邮件并提醒我这篇文章的好心论坛成员以及您对我的想法的要求，我知道有不同的观点，您可以查看统计数据并制作他们几乎说了我在这篇文章中附上的所有内容 RBA 网站上的图表显示了过去 30 年中某些州和其他州 25 年的价格增长 它表明，一般来说，靠近 CBD 的郊区的价值增长更多更远的郊区 当然也有例外，你们中的一些人已经明确指出，但总的来说这是真的。这也表明，总体而言，靠近水的郊区（棕色点）的价值增长高于非水郊区（同样有例外）我在我的办公室对墨尔本市场进行了更详细的分析，以及来自 McQuarie 银行的悉尼数据，这些数据显示了悉尼的相同数据 - 靠近 CBD 的郊区 - 整个内城区有 h从长远来看，资本增长显着增加 这是有道理的 - 供需 - 与外围郊区相比，没有更多的新土地 当然，要考虑的其他因素之一是您正在谈论的房产类型 - 以及特定位置的房产类型的变化性质 如果房产性质发生变化，中位数数字看起来会更好待售物业的类型 - 但这可能发生在两个地区： - 内郊区 - 旧豪宅被拆除 - 改建为多个小公寓和联排别墅 - 郊区 - 农场最终被改建为新的分区和住宅
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史蒂夫 每年的福利是 8000 美元——我担心的是在整个补贴期间与政府机构的合作，以及在这 10 年期间似乎缺乏对投资者的任何言论控制——一年期间，我还阅读了各种记者和其他人的评论，他们说这似乎是对政府公共住房的某种事实上的回报，由私营部门资助而不是用纳税人的钱。 1970 年代和 1980 年代墨尔本 Carlton 和其他内城区的住房委员会贫民窟 - 以及与之相关的社会问题 据我所知，政府打算让一定比例的 aff分散在社区中的廉价住房-我不太确定这是否可行但回到线程干杯 LynnH PS 重新我以前的帖子，不幸的是报纸已经被回收了，所以不能提供任何参考
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顺便说一句，我已经阅读了更多关于拟议的国家租金负担得起的计划（启动此线程的评论），我在上一期《物业更新》中的评论有误，我误解并认为该提案是为了一次性支付 8000 美元 但实际上是每年支付 8,000 美元，为期 10 年 技术讨论文件已发布，您可能会感兴趣 http:wwwfacsiagovauhousingnrasNRAS-discussion_paperpdf 我与一些比我更了解这些事情的人交谈他们认为它不适用于个人投资者，但更适用于公司或政府机构
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感谢图表迈克尔对它的想法任何人哈尔是，你相信我们现在可以恢复“神话”吗
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感谢你的参考，迈克尔我（在我以前的帖子中）提到了一个政府组织部门 - 这被称为租赁经理，根据 Michael 提到的讨论文件，租户经理可以是 (i) 非营利性住房提供者，(ii) 私营部门 PM，或 (iii) 通过相关住房管理局收取费用的州或领地政府以服务为基础（参见第 7 节，第 26 页） 同样在第 211 节，第 14 页中，指出该计划不能直接提供给个人投资者 还有一节提到投资者可以退出的条件该计划以及可能涉及偿还已从政府获得的补贴的罚款的计划我的印象是这实际上是政策（斯旺在预算之夜宣布的）-但似乎该讨论文件又是一个空话-节日委员会询问关于可能 - 或可能不会 - 实际实施的事情 干杯 LynnH 评论
哎呀，对不起，林恩，误读了你 - 或者我只是记得我在周四迈克尔的时事通讯中读到的内容 无辜的错误迈克尔 既然如此，我仍然不会触及该计划-但正如人们所说，我想这并不是真的针对我们迈克尔，感谢您对线程的响应-很棒的图表您所说的有道理很有趣看到只有很小的差距阿德莱德图表介于外部和内部之间，也许是因为我们还有很多“成长”；作为一个城市，因为你不想将太多的资产集中在 resi IP 这很公平：个人偏好 但是对于那些确实将大部分资产集中在 resi IP 的人（如果不是净资产，当然是总资产）拥有很多IP 与只有几个 6 个 IP 并没有太大的不同 没有 3 个亚历克斯的两倍
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天哪，你很容易从一个到处都是点的单页文档的背面转换 你可能还注意到，在他的一页点中，统计数据是针对不同城市的不同时期的 API 在其 8 月 7 日对内部与外部进行了非常全面的报告，并毫无疑问地证明了内部在任何 7 -10 年时间框架 我所掌握的每一点信息都证实了我正在努力掌握过去 10 年的数据，并且肯定会用我的 2 美分来打破本世纪最热门的神话我实际上在 8 月 7 日开始了一个线程在同一个话题上，没有时间找到线程 可能有人可以粘贴链接，这样我们就可以查看多个郊区的实际数字中位数超过 5、10、15 和 25 年，现在请假吃饭，所以无法重新上线继续打破神话，直到明早哈里斯
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很难和哈里斯争论' 弗兰克斯顿的实际结果 当然，你可以说弗兰克斯顿是一个反常现象，但我们不购买平均水平：我们在特定郊区购买特定房产 对于我们大多数人来说，无论如何，我们一开始都无法购买内城而且过了一段时间，如果你看到你在郊区的房产快乐增长，你就不会突然改变策略 管理多个房产没什么大不了的，尤其是如果你有 PM 亚历克斯
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我认为这是一个看短期数字的危险 我认为任何少于 10 年的事情都是短期的，因为你可能只关注周期的一部分 我在朗塞斯顿的房产在大约 15 年里取得了惊人的增长 我有 5 座价值相似的房子在同一家银行，8 个月后，这家银行给了我两个免费头衔 不错，但这些房产在 10 年内的增长并不令人印象深刻 如果您仔细观察市场，您可以从这些增长突增中受益，但这并不意味着这些领域现在好买评论
这个话题“内部与外部”在风格上与“股票与财产”辩论的风格相似也许时间确实对每次购买的成功都有一定的影响——取决于周期在任何给定点的位置及时（根据 GoAnna 的帖子）问 GoAnna 的问题 因为您在 Tassie 的房产使您能够发布游戏，事后看来，您认为它们当时是否值得购买，即使它们的价值并没有增长太多认为你会抓住他们 问候 Jason
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Bingo
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是的，时机会起到很大的作用 我认为哈里斯的帖子说，“2003 年大部分地区购买的地区 2004 年初增加了是我内心投资组合的 25 倍！”从 2003 年开始，大多数乡村城镇的房地产周期在几年内翻了一番以上，这是一个很好的时机，但从 10 年或 15 年的时间来看，增长可能是普通的见你的
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我已经说我同意你的这个时间框架，正如这里提到的：你能否给我看看 5 年的数据或指出正确的方向，如果存在的话
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绝对值得购买他们在市场和积极的现金流 仅此一项就使购买物有所值 他们从结算之日起就为我提供了收入和股权 增长是一个可爱的奖金 他们现在的价值是购买价格的 3 倍以上（2002 年购买），收益率已增加到 16% 左右帮助我建立和持有我的开发项目 如果我有更好的地方存放我的钱，我会卖掉 这适用于我所有的房产
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我认为你们中的许多人都犯了使用历史数据推断的危险错误未来价格 例如之前e 互联网危机“专家”本可以使用 5 到 10 年的股价数据来证明投资互联网股票会有多好 还记得内城区的一大要点 许多是工人阶级的贫民区郊区，已经重建 很棒在此过渡期间获得了利润但是将来是否会实现相同程度的利润只有时间才能证明
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我认为如果您买得好（并且运气好的话），那么您将同时赚钱内部和外部 我一直在购买内部，但我也开始寻找外部 我的内部 IPS：2000 年买了 155K，现在 900K 550K 2003 现在 1M 380K 2000 现在 15M 235K 2003 现在 420K
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干得好大豆！这是一组令人印象深刻的数字！你的投资组合现在会是中性的还是非常接近它问候杰森
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看看更高的石油成本是否会随着近郊地区的趋势而停止改变远郊和偏远地区将会很有趣
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2003-2008 以下是过去 5 年的数据 - 事实上，过去 5 年应该是突出内部优于外部的最佳时期，因为这是内部在墨尔本增长率最高的时期之一！即便如此，它仍然是一个神话 Dandenong（外部） 03 - $215k 08 - $327k 增长 152% St Kilda（内部） 03 - $560k 08- $800k 增长 142% Brighton East（内部） 03 - $650k 08 - $1200 万182% Altona（外围） 03 - $280k 08- $504k 180% Bentleigh（内部和我最喜欢的郊区） 03 - $435k 08 - $732k 168% Frankston North（外围和我最不喜欢的郊区） 03 - $121k 08- $238k 196% Brunswick (内) 03 $375k 08 $605k 161% Berwick (外) 03 $275k 08 $3975k 144% Brighton (innerbayside) 03 $823k 08 $1675mill 203% Frankston (外) 03 $165k 08 $318k 192% 如果我们看 10 年的平均值，那么在我所做的所有比较中，外围郊区的增长将比我所观察的 15 年内的 10 倍中的 7 倍，结果是外围 60% 的机会获得比内部增长更多 我看到的另一个是波动率 factor 缺席我有我自己的银行对 3 个道具的估值，在内城区有 7-10% 的折扣 将发布更多信息来为哈里斯埋葬神话
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我有 2 份报告，一份来自 REIV 2007 年的报告另一个来自 BIS Shrapenel，1994 年弗兰克斯顿的中位数为 10 万美元 你有 5 年前弗兰克斯顿的中位数为 11.8 万美元 它是否显示了 8990 年后几年的中位数 根据该报告，墨尔本前 15 个郊区中有 9 个的增长百分比过去 15 年（1992-2007 年）是外围郊区，然后它给出了在过去 10 年、15 年和 25 年的分析中使用该报告的详细信息 API，并表明在 10 个实际增长中表现最佳的郊区中有 7 个是外围将尝试扫描并发布一个链接 哈里斯
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哈里斯，只是想知道你为什么会写这篇文章 从广义上讲，郊区住宅是一种奢侈品；郊区住宅是必需品（或商品），没有实际替代品用于“豪华”区域的市场增值和差异化但也许并非在所有情况下 - 在内郊区的大型综合体中的小床位可能比外围区域同等价格的房子的增值范围更小 Peter
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我很想看到那篇报道迈克尔我不是一个“反内城十字军”；因为我在我的投资生涯开始时就相信了这个神话并拥有内部蓝筹投资组合这只是事实，当像你这样的个人组织时，Wakelins 等谈论蓝筹郊区总是比外部获得更多的增长，或者正如你在你的时事通讯“外部不太受欢迎，因此是糟糕的投资选择”；那么它就变得非常有问题了，因为事实并非如此。您可以显示一页文件，到处都是点，或者您可以查看过去 5、10、15、20 和 25 年的中值，并在没有任何情感的情况下比较各个郊区，纯粹是事实寻找练习 特别是考虑到远郊在历史上提供的收益远高于内城区 对于只有有限资金和有限现金流的投资者来说，如果外城区和内城区的增长看起来或多或少相等，那么可以为更大的投资组合提供服务外在而不是内在 这是否意味着对于新投资者或对市场了解有限的投资者来说，将外在和内在相结合而不是把外在视为“糟糕的投资选择坏的投资领域”是审慎的建议？这听起来太耸人听闻和糟糕的母性声明 哈里斯
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刚刚意识到你使用了弗兰克斯顿 1999 年的中位数，并使用了布莱顿 1989 年的中位数 弗兰克斯顿 1989 年的中位数是 83,500 美元 现在达到 318,000 美元 增长超过 35 倍，翻了一番布莱顿的租金收益率 简而言之，对于一个事后投资弗兰克斯顿的投资者来说，以更低的偿债成本和几乎相似的最终股权增长结果将意味着投资弗兰克斯顿将是一个更谨慎的选择。你对那个说 Michael 对 Toorak 和 Dandenong 重复同样的练习，你得到完全相同的结果 现在比较 St Kilda 和 Rowville Laverton Altona，同样的结果 两者的增长率相同，但 Dandenong 给你的收益是两倍以上 Harris
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据我所见，我倾向于认为内部和外部的平均增长速度相同，但“蓝筹股”；物业往往更加一致 外部物业可能有停滞、下跌和急剧上涨，而内城将停滞和上涨，但由于需求而更加稳定购买者不断涌入 其他人是否同意
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关于你的最后一句话，我实际上认为这是相反的，当内城郊区变得“太便宜”时;与远郊相比，它们再次上涨，如果经济仍然良好对我来说，内郊最好的事情是在购买浪潮开始时迅速上涨的股票，从而为购买外围地区提供近乎即时的增长 您的一般陈述更接近在我看来，除了远郊的行为在澳大利亚各地并不一致之外，在我看来，悉尼远郊的行为与墨尔本的行为有很大不同。就我个人而言，我在某种程度上同意哈里斯的观点，即持有更便宜的房产更容易比持有贵的，不言而喻，在远郊找到便宜的房产的可能性要大得多。而且，你会发现一些远郊可以“缓慢而稳定地”跑赢其他地方。多年来由于负担能力，所以它的长期增长率实际上在许多人的雷达下，直到他们挖掘出报告和统计数据
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