澳洲澳大利亚房地产 我们的第一个知识产权发展计划 - 需要建议 :) 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 这是我的第一篇文章，虽然我已经关注这些论坛很长一段时间了每个人都很有帮助，很高兴看到首先我要自我介绍一下，我的名字是马特，27 岁，住在墨尔本北郊（幸好还在家里和父母在一起）我有自己的 IT 公司，目前旅行非常顺利 我和我的女朋友第一次看房地产投资 我们会见了一位抵押贷款经纪人的财务顾问，并确定我们有一个750k 的借款能力 这是我们目前的计划，任何批评、建议或指导都将不胜感激 感兴趣的地区：Pascoe Vale VIC Oak Park VIC（或周边郊区） 长期计划：购买 650 多平方米土地的房产细分和开发多单元场地的长期观点 物业成本：600k-700k（对于 Oak Park Pascoe Vale 的物业，其土地面积需要符合我们的计​​划） 短期计划 The p购买的房产需要有一栋目前处于可出租状态的房子（或者用一些新的油漆厨房地毯等成为可出租的房产）在获得一些租金收入的同时，静坐一段时间，慢慢规划细分等老实说，我已经做了一些在线阅读有关细分和开发的信息，尽管我在这方面仍然很绿色，但我对上述方法有一些担忧，主要是财务问题我们是否应该细分以在后面建造第二套联排别墅，或者我们是否应该确保我们购买足够大的土地 2 个额外的单元联排别墅 以下是我所做的一些缺乏经验的计算 随时纠正我 1 个额外的单元：价格：650k 计划：20k 建造：250k 总成本：920k 美元 结果：拥有 2 处房产（每处价值大约 450k）上面的计算让我觉得我的处境并不比出去购买 2 个已建成的单元好 同意或不同意 2 个额外的单元：价格：650k 计划：20k 构建：500 k 成本：11.7 亿美元 销售：-45 万美元 总成本：72 万美元 结果：拥有 2 处房产（每处价值约 45 万 - 90 万）应该是如您所见，我对这一切都很满意，但我想了解并了解其他人是如何处理这些过程的，如果您觉得我无法走这条路，请再次将我击倒在火焰中，任何建议或指导将不胜感激我期待大家的回应干杯马特
评论
欢迎马特！只是想我会回复以保持您的线程活着对不起我对细分游戏一无所知但是，我读过的文章通常表明由于天气等因素，数字会有些膨胀，供应可能会被搁置，理事会可能会花时间批准您的细分，突然出现的意想不到的小事情等计划首先细分不是这不是一件坏事，这似乎有点冒险我认为由于延迟，您需要更多地考虑持有成本您是否考虑过只购买几张 1 床让您开始在房地产（我在这里很偏颇，尽管放大器；就像我的 1 放大器；2 br's）你可以通过在不同的郊区和城市的不同侧面在不同的州购买来分散风险看起来你会把所有的鸡蛋放在一个篮子里如果你承诺这个计划很长一段时间如果市场一段时间变坏，你将不得不等待它。同时支付费用祝您投资好运 我敢肯定，这里还有其他人比我更有经验，可以提供一些更具体的建议 问候，Mamp;M
评论
我会专注于购买一个目前还不错的房产，没有开发潜力朋友很相似，就像年轻人一样想要那些他们可以细分的大土地最终95％从未真正进行过有些人只是完成计划并出售房屋和议会批准的计划如果你有时间如果你不这样做有一个全职的项目管理工作应该没问题 但是你没有并且想要节省成本 - 那么这可能会很困难 有些建筑商会想出一些借口来延长建设时间 其他人试图增加成本我用了大概 7 次的画家试图拉一个快速的在我的房子上向我收取 55K 但我说我会考虑 - 2 天后 35K 现在 2K 去哪里了 他可能在下周之前还有很多工作
评论
马特，你的总和目前不要加起来 正如每个人所说的那样，您将承担所有延误、成本增加等风险 不确定您如何已经为您的构建定价，但至少对于阿德莱德来说这太离谱了您也需要考虑构建期间的持有成本您可能会从中受益的事情是支付购买“潜在”水晶球的价格在这里真的很方便，但是如果成品价格在 10 年内上涨，而您在 8 年后开始开发，那么您可以受益，但如果现在总和不加起来，并且您想尽快启动项目，那么您就可以开始了一无所有 你可能需要重新考虑你的位置 有些郊区的金额确实加起来了，你晚上想挖掘这些，或者在你喜欢的郊区找到更便宜的地方 Gools
评论
嗨 MAttc，我同意其他人的观点，有一些未计算的金额希望在开发方面比我更有经验的人可以加入主题并帮助您填补空白；在我的脑海中，有些事情我会添加到我的成本核算中 建筑成本 细分成本 计划和许可证（听起来对我来说是正确的） 出租给租户时的短缺 代理销售成本 拆迁委员会捐款 服务捐款 购置成本 我不确定如果您出售时需要支付 GST 您的经纪人是否确认您可以获得建设资金 您是否有足够的股权或额外现金来支付建设成本 关于经纪人预先批准您支付 70 万美元，他是否可以为您提供更多资金如果您继续购买其他房产 根据您的收入，购买一处房产可能会使您最大化，如果您想拥有多处房产，这将无济于事 您可能能够购买 3-4 处价格较低的房产，而不仅仅是1 这个价格可能会更好，具体取决于您要实现的总体目标 如果您有一位非常精通 IP 的经纪人，他们应该能够为您提供帮助通过提供一些不同的选择，即）2 处房产，例如 60 万美元或 5 处 @ 45 万美元 很难得到 2 个单元的网站，其他人发现
评论
我的计划已经 13 个月了我的第一个开发阶段 - 1000 平方米的 4 个单元，并且已经在这个阶段停留了很长一段时间，到目前为止已经有一个理事会拒绝（等待 VCAT 是 9-12 个月）并决定重新开始并改变计划我不后悔这样做，我在此过程中学到了很多东西，我仍然相信假设没有灾难，最终结果将是非常有利可图的我的第三个和我买了第二个计划外，所以在这个过程中尝到了“开发”过程的滋味，很多延误和增加的成本，所以我对我的目标有所了解当我开始这个时）你可能需要比你想象的更多的现金成本基础包括规划费用 - 支付建筑师（对我来说到目前为止 25k 和更多费用，虽然你可以通过使用建筑设计师而不是建筑师来节省很多），测量员（35k），工程师（预计 6-7k），树艺师报告（1k），规划顾问（15k）（如果前往 VCAT 会高很多），议会申请费（750）和议会公园费（更多），这部分通常以现金支付 此外，您可能无法注销其中的许多在您出售房产（如果您这样做）之前的税收成本可能会在几年之后因此您可能需要超过 20,000 的现金加上持有成本，如果出现延误并且您不会看到，这可能会非常高这笔现金的大量回报，直到开发完成 如果您没有任何延误，这是您的第一次，您会很幸运建筑成本可能需要商业贷款（更高的利率），LVR 为 65-70% -完成估价或建筑成本的 80%（尽管如果只有 2 个单位，您可能会得到标准住宅l 贷款，取决于建筑的总金额）根据经验，我听说它的建筑面积约为 1500 平方米加上商品及服务税，具体取决于您如何布置建筑物并考虑更多变化和沿线的意外情况方式 将需要考虑 GST 和其他重大税收问题，因此您还应该在开始之前与在该领域有经验的会计师讨论这个问题 您不希望在建设时用完资金和现金，所以无论您怎么想它会花费，希望有其他资产或房产可以依靠 但是，购买具有“发展潜力”的东西并没有什么坏处。只要您有能力坚持足够长的时间并节省足够的现金 适合开发的角落地块通常可以要求溢价，许多潜在的开发人员对标有“开发潜力”的广告感兴趣，并参加了数十次拍卖在最终找到我知道的正确网站之前我自己还有很多其他人在这个论坛上发布了他们完成的开发数据，所以值得搜索并检查这些数据
评论
Mamp;M 感谢您保持线程活跃并感谢大家否则，对于他们的诚实反馈，我想我们应该问你们所有人的一个问题是：您是否认为在这些地区购买具有（我认为）具有良好资本增长潜力（距中央商务区 11 公里）的大块地（728 平方米）的房产) 600k-650k 的长期发展目标是一个很好的投资策略 在短期内我知道我们不会从该物业获得良好的租金收入，因为它将是一个较旧的物业，但我们可以将其作为我们的收入相当可观，并且将继续能够为开发计划节省资金如果我们走这条路，那么我们就不会急于开发建设我们可能会在等式的规划许可方面遇到问题，获得房产到了一定程度'准备好建立，评估我们的财务状况并从那里开始你们怎么看应该考虑到等式等 我感谢你们到目前为止所做的一些回应 LPP - 当你说“很难让 2 个单元站点堆积起来”时，你是什么意思？为了回答您的问题，我们没有向经纪人询问有关在建设阶段借款的问题，因为这至少在一年左右内不会发生 Dantro - 感谢您在此线程中投入一些具体成本，这非常有帮助如果我们购买了财产在 600-650 范围内，那么我可以很容易地拿出你所说的用于规划阶段等的现金>评论
嗨，Mattc，回复：获得一个 2 单元的站点来堆叠我说的是盈利能力，即）购买一个街区，发展成 2 块并在短期内获得合适的利润率从数字中可以看出你已经表明没有利润（如果那是你的目标）
评论
这可能比你想象的更难一个成熟的开发物业可能会吸引溢价，因为它自然会吸引来自其他有类似想法的人考虑预算风险与您的数字一起增加两个单元，后来发现由于您从未考虑过的原因理事会（或反对将您带到 VCAT 的邻居）将不允许您获得许可证即使后院看起来足够大，也有很多原因您的计划可能会停滞不前（设计原因、契约、地役权、树木以及有关街道特征和分区解释的主观原因），议会可能会用来阻止您 您也不能总是将邻近的开发项目作为有保证的先例 考虑不这样做的风险能够继续你的数字你绝对应该让设计师建筑师城市规划师在购买之前与议会讨论该网站，特别是如果它是你的第一个
评论
听起来好像这个开发是你的quot;结束游戏”，而不是你的投资组合的开始 这是一个相当大的第一步 与其购买这个并等待说 5 年直到你有钱开发，考虑购买几个较小的地方不时使用几年时间的股权，以较低的持有成本将您在高收益房产中的持股倍增，然后购买和开发该网站
评论
是的，我认为这是真的真正的考验房地产开发商的问题是他们是否可以持有 - 如果你不能持有 - 你很快就会遇到麻烦
评论
大家好，再次感谢您的建议我越深入挖掘这个更多 我开始考虑其他选择 我不后悔研究发展，因为我已经学到了很多东西并且热衷于继续学习 我不想排除我最初的计划，我将继续调查以保持该选项开放给你所有我正在查看的属性的指示是下面的链接 http:wwwdomaincomauPropertyFor-SaleHouseVICOak-Parkadid2008751031 如果我要去做，我知道在购买之前检查（正如 Dantro 提到的）是必须的，我知道我会需要： - 联系理事会检查是否有任何限制，例如街道性格等 - 组织运输商检查并查看第 32 节 在购买之前我应该​​考虑做些什么尽管将开发放在一边，我可以就我应该考虑继续前进的其他选择征求您的意见吗？我确实考虑过的另一个选择是在这些地区购买旧房产，以进行翻新和最大化以增加适当的价值ty 正如你们可能会说的那样，我是那种不只是购买新的联排别墅并坐在上面的人没有孩子 再次感谢，我期待您的反馈 评论 干杯马特

年轻并想要冒险并没有错，但这是你在没有经验的情况下冒的一大笔钱许多有经验的人被烧毁的区域根据您上一次的回复，我认为您可能会遇到麻烦的一个区域是议会在购买前无法告诉您他们是否会批准 x 个单元（更不用说有 y 个卧室） ) 并且在您已经支付了土地的溢价并支付了设计和议会提交的费用之前，您不会发现诸如街道特征解释之类的微妙问题，而且议会只能就一般问题向您提供建议，例如是否有是影响地区的树冠覆盖物a 地役权之类的东西很容易在第 32 节中找到，但设计距离地役权多远并不固定，这取决于下水道人孔之类的东西的位置，要获得所有这些信息，您需要购买报告和付费咨询 尽管我相对缺乏经验，但我开始支持其他人，建议将多单元开发计划作为您的第一次购买房产可能风险大于其价值年轻意味着您可能想要保持您的选择开放并将资金投入开发并不是一种非常流动的资产存储方式，尤其是如果这是您拥有的唯一财产-您要等到几年后才能实现利润，甚至可能蒙受巨大损失< BR>评论
经验不足风险加大 成本爆棚，银行不借给你，因为你没有经验 这是一个巨大的障碍
评论
MattC，房子的配置听起来它可能会给你一个很好的 yie ld 你知道它会租什么吗 大部分时间都在开发中，除非你可以用现金来做，否则你只需要耐心我不熟悉郊区，但我知道一般区域放大器;认为这是一个很好的长期赌注 外面看起来不错，步行即可到达车站 您只需要花一些时间来粉刷那浅蓝色！如果你能耐心点该物业在此期间不会花费您太多，我会考虑购买amp；持有 5 年，直到可以开发（或与 DA 一起出售） 街机中已经有细分；在你身后的另一个 Go amp;见理事会的一般意见 没有保证，但如果他们预见到地役权等问题，他们应该能够原则上告诉你我知道坐在那里几年并不令人兴奋，但我认为它会带来红利
评论
大家好，我已经采取了一切措施并得出结论，我还没有准备好直接投入开发，特别是在财务上没有任何股权在我身后考虑到这一点，我去看看房产周末，没有发现任何让我兴奋的东西 我确实看过我在上一篇文章中链接的房产，它看起来好像有潜在的 Jade 女士，感谢您的回复 房子状况一般，但可以触摸很容易起来 它是一个 2 间卧室，每周租金可能只有 300-320 后面有一些平房，有学生或业主的家庭成员住在外面 经纪人已经批准了 2 个单位的计划和许可证拉业主显然想为他们和他们的父母建造的第一年 业主已经改变了计划并考虑了其他选择 这是积极的，因为它准确地列出了地役权在街区的位置（驱动器的第一季度方式）并表明批准可能更容易现在的问题是我是否会牺牲相当糟糕的租金回报来获得更好的资本增长潜力和未来（5年）的开发选择，或者我是否会看一些状况更好的东西来获得更好的租金回报？我的看法是，如果我在这些地区购买联排别墅，我将花费 450k-500k，每周租金回报为 360-400 我遇到的问题是资本增长会变慢，我没有选择曲目 你对我的想法有什么看法 干杯马特
评论
马特，我会先说我根本不知道这个地区 但是，是否有可能购买该物业，美化平房并将它们出租h 房子 这将提高产量，并使其更有可能持有，直到您准备好开发它们增长发生 W如果你出租平房和房子，这些数字会是什么样子？美化所有这些放大器的回报；看看它会给租金增加多少，这是一个只有你才能回答的问题所以它可能看起来很无聊。乏味 - 特别是当它花费你几年的时间时你必须准备好坚持下去如果这不适合你，或者你买不起，那么联排别墅的选择总比什么都不买要好
澳洲中文论坛热点