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在澳大利亚地产投资



大家好，长期潜伏者，第一次发帖首先，感谢所有发帖者分享他们的知识和经验，这对我们达到这一点帮助很大！我和我的妻子一直在努力推动开始投资房地产 我们一直在阅读尽可能多的内容，并在 REA 网站上花费大量时间 我们知道我们仍然很年轻，感觉就像鱼一样水，但感觉过去的每个月都失去了一个月毕竟是“市场时间”。我们希望我们现在已经准备好真正投入并购买我们的第一个 IP 目前的情况：PPoR：格林斯伯勒的 3 间卧室的房子，欠 270,000 美元，最后价值 2009 年 12 月为 485,000 美元 我们去过银行并确定他们将借给我们 300,000 美元（我们很高兴一开始将 LVR 保持在 80% 左右） 我们现阶段的计划：我们的目标是买入并持有 我们希望在下个月左右买入，然后希望能够再过一两年再购买第二个 IP 等等 所以真的是尝试获得“最佳”的主要原因。第一个 IP 交易只是为了让我们能够更快地获得 IP2 从长远来看它会自行解决我们真的希望从我们的口袋中获得最少的投入，因此更高的收益是可取的，如果我们最终支付周围的钱我们会很高兴每周 100 美元，但我们当然想要这一切，并且渴望至少有一些资本增长 所以两个阵营的一点是理想的 我们倾向于看房子，通常它们是 3br 天气板类型，但是是开放的到其他 基于 300,000 美元的上限和合理的收益，我们现阶段将搜索范围缩小到几个吉朗郊区： 较低的 $ - Newcomb 然后 Belmont 较高的 $ - Manifold Heights, Newtown, Geelong West（需要在较晚的郊区）或奥尔伯里（靠近奥尔伯里中心） 我们倾向于贝尔蒙特地区而不是奥尔伯里，因为收益似乎更好 大致而言，奥尔伯里 30 万美元的 3br 房屋每周租金约为 260 美元，而贝尔蒙特则为 320 美元据我所知 10 年中位数价格图表是一个 li Belmont 也更健康（通过 REA Suburb Profile）除了符合我们要求的这些区域外，我们还喜欢这些区域，因为：我们在吉朗有家人和朋友，我以前住在奥尔伯里，所以我们对这些地方很满意，还有更多通常我们基本上从来不在东部，这就是为什么弗兰克斯顿和丹德农等人已经不在关注范围内了我们想决定一个相当狭窄的郊区范围，以保持寻找房产的时间可控梅尔顿似乎确实符合概况，但基本上我会对这个计划的一般想法感觉检查以及我们是否走在正确的轨道上感兴趣或如果它充满了漏洞谢谢！香农
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你是说他们会额外借给你 300k 的 IP 新贷款的 LVR 是多少或者交叉 300k 的房产产生大约 5% 的毛利率，3% 的净利率，105% 的有效 LVR @ 7% 的利息并且没有太多折旧，我猜你每年的收入会接近 8-10k 这不一定一个问题，只要资本收益超过它，但你说你想把它保持在每周 100 美元左右
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嗨，谢谢你的回复 不确定这是否能回答你的问题 已经与银行和高层在纸上讨论过，但还没有正式做我的问题是银行“根据我们家的股权，我们可以借多少钱换一个IP”答案是 30 万美元 讨论大致如下： 存款将来自 PPoR 中的股权 底线是： 欠款总额：27 万美元 (PPoR) + 300 美元 (IP1) 57 万美元 总价值：48.5 万美元(PPoR) + $300 (IP1) $785K 总 LVR: 76% 不确定再融资 v cross col 但我不认为它是在为 PPoR 贷款再融资 难道 IP1 的贷款会偿还从PPoR（我可能完全错了）再次感谢
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除了这些区域的产量和你的舒适区之外，你有什么定义为合理的产量，你有其他理由相信这些是好地方吗投资
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没有意义的一点是300k贷款IP1的300价值你需要弄清楚我认为你的银行正在谈论将PPOR的贷款增加75k到 345k，而你的新 IP 可能有 240k 的贷款
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这没有意义假设你使用现有 ppor 中的股权来资助 de假设新贷款为 30 万美元（并以 80% 的 LVR 借款以避免 LMI），它可能看起来像这样：对 PPOR 的欠款总额：27 万美元（现有贷款）+ [6 万美元 + 购买IP 的成本]（权益）总欠 IP：24 万美元 由于您需要考虑 IP 的购买成本，您需要从现有财产中获得的权益金额将超过 6 万美元（即，您将总共欠款超过 570,000 美元）这样做您不应该被交叉抵押，但是，根据银行的不同，您可能仍需缴纳“所有款项”；条款 根据您所说，您在现有财产中拥有 215,000 美元的股权 您可以决定从现有财产中提取更多股权，用于支付 IP 的押金，从而降低 IP 的 LVR 或者，您可以为现有贷款再融资然后您可以偿还您目前欠的现有 27 万美元，并将超出的部分用作 IP 贷款的押金
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理想情况下，收益率为 55%（每周租金 320 美元，租金为 30 万美元）购买）是什么吸引我们考虑该地区： - 中位数价格约为 30 万美元 - 收益率约为 55% - 区域位置的强劲历史增长 - 优质的当地购物街 - 仍然靠近吉朗中心 - 改善返回墨尔本的通道通过新的环路 - 吉朗拥有的公共交通（公共汽车）得到很好的支持 - 街道和房屋质量更好（与 Whittington、Breakwater 或更低、Norlane、Corio 相比）谢谢 Alexlee，我需要回去去银行，更好地了解什么他们在提议
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谢谢诺伍德曼 我看到我在我的数字中忽略了购买成本 我查看了在线计算器，他们建议购买成本约为 15,000 美元（假设没有 LMI ) 仔细考虑这些数字，这是否更有意义： PPoR 中的股权：当前欠款 $270K 当前价值 $485K 485K 美元的 80% $388 可用股权 $388 - $270 $118K IP：购买价格 $300K 购买成本 $15K 总成本$315K 要使 IP 达到 80% LVR 需要使用 PPoR 的股权来支付：$60K（$300K 的 20% 以将其降低到 80% LVR）+ $15K（购买成本）$75K 因此：由于 PPoR $270K + $75K $345K (LVR 71%) 由于 IP $315K - $75K $240K (LVR 80%) 我需要从银行了解更多贷款选项（并阅读更多！）谢谢< BR>评论
嗨 Nekcarccm，我也想发表我的第一篇文章因为我和我的妻子处于类似的情况，我想我会回复我不会提供建议，因为我还在学习，但我可以分享我的最近的经历e 与银行一起评估我们的情况 像您一样，我们认为我们会关注房地产 我们的房屋拥有良好的资产，但认为闲置不好 所以我们与银行坐下来评估我们的情况 我查看了 REcomau 和当地我们地区周围的文件我认为我们的房子价值 480k 银行估价它为 465k 我们欠 20k 他们将借出其中的 80% 所以我认为我们有大约 350k 用于投资，考虑到我们欠的 20k 所以我们将设置两笔约 120k 的贷款（允许 20% 的押金、成本和缓冲），每笔都有 100% 的抵消和仅利息 这将用于两个 IP 的押金和成本等 IP 将由银行，他们将借出这个价值的 80% 正如你所知道的，这涉及到更多的因素，但我希望这至少对房屋净值有帮助 祝你研究好运 问候，Maxx
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嗨 Maxx，感谢您的信息，是的，我需要深入了解有关财务的更多细节一方面 听起来你很适合加入评论
G'Day Shannon，我们正在墨尔本外环购买两套新房，但在不同的郊区，并考虑了购买和持有计划然后我会在今年晚些时候进行审查，看看我们是否可以做到更多 不要以为你已经掌握了正确的时机而感到压力做研究，与人交谈，当你准备好你准备好了干杯，Maxx
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到目前为止你的旅程做得很好一件事我还没有看到提到过（除非我错过了）什么才是最适合您的财务状况以及您想要实现的长期目标 Get 从一开始就是正确的，很遗憾您不会拥有这样的会计师最大化税收优惠和资产保护等rumgosscom 在布莱克本 - 值得从格林斯伯勒开车 免责声明：除了我是他们服务的非常高兴的付费客户之外，我从推荐他们中没有任何收获
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感谢 myoung 在这个时间点上，我们想保留它相当保守，长期计划是在未来 10 年内继续购买并持有 目标是在未来 10 年内获得 5 个 IP 加上我们的 PPoR 但我们将在进行过程中重新审视这一点 我们的下一步是查看两者抵押经纪人和我们的 A会计以确保我们获得正确的贷款和税收设置
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为了什么目的 产生现金流或资本收益，或两者兼而有之 查看 Rixter 的一些关于“战略”的帖子；并提到财产是车辆 伟大的举动！
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