澳洲澳大利亚房产 The house vs unit, 4% vs 8% 辩论悉尼

在澳大利亚地产投资



我在这里开一罐虫子很多自称大师的人都提倡购买“蓝筹内城”；房屋 它们通常是破旧的、设计不佳的小型房产，需要大量维护，最多可返还 4% 的租金，折旧很少 较新的单元可能会返还高达 6% 的租金+另外 2% 的折旧 它们是更新的更好的设计和租户想要的地方因此，他们愿意为单元联排别墅支付相同甚至更多的租金 旧的神话单元增长较低已被硬事实统计所粉碎，而不是“房地产专家大师”的异端说法。假设即使真正的单位仅增长 8%，而不是房屋 10%，这也没什么大不了的。使一些人能够扩大投资组合
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出现两个问题 哪里可以买到提供 6% 收益率的主流单位（即 gt;50m2non-studentnon-serviceable 靠近首都城市） 你确定加上折旧是正确的吗到收益率，就好像这两个金额相等一样 25% 的折旧率是减税，所以您可以收回的最高金额不到这个的一半由于应税收入较低而退还第三 这也假设建筑价格是购买金额的 100%，即您在购买时为土地部分支付了 0 美元除非您以甩卖价格购买刚刚完工的房产，否则不会索赔人收回的金额ng 折旧通常只增加 05 - 1% 的收益，即远低于声称的 2% 加上从折旧中收回的金额往往会随着时间的推移而下降（由于价值递减和所得税起征点上升），而购买价格的租金收益率趋于随着时间的推移而上升所以两者绝对不相等使用这些修正后的数字后，我建议差异小于 4% 和 8%，这使得决策变得不那么直接（尤其是在考虑土地价值、建筑稀缺价值和位置之后）以及）
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我给出了非常笼统的数字 单位回报率约为 5 - 55% 毛收益率，如果你足够努力地讨价还价，可能会得到 6% 了解有法人团体费用等 折旧基于每年 6000 美元对于较新的单位 我的意思是说房屋可能会带来更高的增长是很好的，但是如果每个人每年花费超过 10,000 美元来持有，那么它就没有多大乐趣了另一个神话是“土地升值，建筑物贬值”的说法。除非土地大到足以细分或做其他事情，否则没有多大用处所有位置优越的房产（flatunittownhouseapartmenthouse）都会欣赏
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请记住，一个单元没有任何好处，即您通常无法添加价值加上，你提到的许多单位都有显着的分层成本是否考虑到这一点
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是的，就像蜘蛛侠说的那样，你最好考虑单位的法人成本，因为它们几乎都有它们，而且它们可以是就其本身而言，成本相当可观，即 1-4K 年（对于高级开发项目而言可能更多）因此您的单位现金流开始大幅回落至房屋的现金流，而您仍然没有真正的“土地价值”可言，正如他们所说，这是破旧房子的主要景点之一，他们不再建造土地，尤其是内城
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它是否有趣将取决于您的个人情况每个Pamp的要求;L和BS收入不同我认为这是一个时间问题 50 年前不可细分的事情现在可能发生 我想在未来的几年里同样如此 建筑物确实会贬值，无论你怎么说它似乎发生的是我们的货币（通过通货膨胀）比建筑物贬值更快，因此，它创造了“海市蜃楼”；这座建筑正在升值 我感兴趣的是人们经常谈论当时和现在的房产价格，但从来没有谈论过当时和现在的牛奶、面包、肉类等的价格 还有当时和现在的工资 所以，问题是，是财产和其他一切都在上涨，还是我们的货币在贬值，或者两者兼而有之
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这都是真的但它们可能是时期风格的财产，往往是装饰艺术或联邦风格的，适合修复他们高高的华丽天花板、铅灯玻璃窗、壁炉、压制金属墙裙板等都是人们想要并愿意为此付出高价的功能 这只是最近的现象 它在过去几年中第一次发生这可能是一种趋势（由于成本限制或其他一些因素，由于购买者在 Hamp;L 上购买它们）或者它可能是一个统计“短暂”时间会证明我对这些人没有经验e 从第一手的基础上（并且并不真正需要或不想）我有我们的买家代理的客户过去曾使用过它们 - 有些人对他们有好话要说；他们是如何被帮助开始走上这条道路的——其他人的成长超过了他们在字里行间阅读，听起来你可能对他们的体验不太理想
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我不同意单位可以用新厨房翻新，浴室，地板覆盖物，油漆等就像房子一样，可以体验到最终价值的良好提升当然你不能像房子一样为单元添加甲板此外，如果你可以让自己和其他类似的东西一起进入BC -有头脑的人，您可以投票将偿债基金用于外部放大器；公共区域里诺 这为每个人的单位增加了价值
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这不是神话，这是真的这就是为什么你看到他们拆除旧建筑并在同一地点建造新建筑你忘记了另一个重要因素 - 合并网站您会看到一个开发商连续购买了 2、3、4 套或更多房屋（通常价格高于房屋“作为房屋”的价值），这样它们都可以被夷为平地和高层公寓楼建在土地上随着时间的推移，土地越来越升值到它是土地综合价格的最大百分比的地步；老建筑 如果说该建筑是一个 2 层高的单元楼，并且随着时间的推移重新分区允许它，那么在同一块土地上建造更新和更高可能更具成本效益
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正如Propertunity所说，它是土地升值，但是我认为人们经常犯的一个错误是不比较苹果和苹果他们经常说我应该在热门的内城地区买公寓还是在 30 公里外的郊区买 600 平方米的公寓，因为他们认为更高的土地含量是赢家100 平方米的需求量大的地区可能比需求量少的郊区街区 30 公里外的地块升值快得多
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快速提问，“TIC”代表什么谢谢
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它的凯文·杨的Investor Club
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如果你能像我们一样访问一些旧的统计数据，你会得出以下 10 多年的时间里，房屋和单元的中位价变动百分比之间的差异在给定郊区将低于 2% 我们查看的郊区，差异为 11% 现在我们还发现单位的租金收入，比房子高现在当你考虑拥有成本，即费率等时，它们非常接近相同，但毫无疑问，平均而言，房子的维护是使用 Jan Sommers 计划，我们确认在零存款的情况下，所需的每周供款要少得多，而且该单位的 IRR 更高 我认为它们非常值得考虑，可能适合您的投资组合
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我相信这可能是真的 但是关于 4% 与 8% 房产的讨论已简化为房屋与单元的讨论许多非主流单位的表现可能完全不同 例如，学生公寓可能比主流单位具有更高的总收益率、更高的成本和更低的资本增长 我怀疑它们相对于主流单位的财务特征更加不同nt 比主流单位对房屋来说，对于房屋来说，同样可以说高端房产（同样是非主流）与普通房屋比单位更不同 因此，哪种类型的单位或房屋比单纯的单位更重要房屋比较，尤其是在具有高度多样性的成熟地区
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对不起，如果我误读了OP，蜘蛛侠我很欣赏你所说的学生式住宿这也适用于其他酒店式和医疗保健都需要仔细检查
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