澳洲澳大利亚房地产 Reits Sydney

在澳大利亚地产投资



G'day，寻找一些资源来教育自己在购买 REIT（房地产投资信托）中的单位份额时要寻找什么我正在寻找能够提供比我目前的住房贷款利率更高的税后收益的东西（目前 666% 可变）我已经注​​册了 Commsec，所以我现在有一个购买单位的帐户 只是在寻找可以帮助我避免愚蠢错误的东西 任何帮助将不胜感激 问候，RH
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有目前有很多可以让您获得收益 - GOZ、IIF、LEP 浮现在脑海中 并不是您真正要问的，但就个人而言，它们目前不是我的一杯茶 通常没有邮资，所以降低了有效收益率，而目前还有很多其他优秀的公司（imo）提供更好的收益率，并为您提供更好的有效收益率还请注意房地产投资信托基金的常见警告，例如减记，有些人可能仍在支付不可持续的 div同上，债务契约，较低的增长前景等
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嗨史蒂夫，谢谢你有人能解释一下“减记”这些术语吗？和“债务契约”；史蒂夫，您能否详细说明这些您认为回归更好的公司（当然我会进行自己的 DD），但这些不是您所说的房地产投资信托基金吗，呵呵，学习曲线陡峭，问候，RH
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看看商业地产基金线程该线程中提到的股票包括 Orchard、Allco amp； Centro 不再存在瓦拉德仍然在碰碰@~10c
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好吧，我会猛烈抨击它，但显然不要相信我的话，做你自己的研究等等等等，写下来就是财产的价值房地产投资信托基金的持有量正在下降 所以在过去几年中这种情况很普遍，因为商业地产的价格一直在下降 房地产投资信托基金必须降低其账面上的资产价值，即把它写下来 所以价值 1 亿美元的办公大楼去年已降至 8000 万美元，今年该公司将对该物业的账面价值进行 2000 万美元的减记，这将导致该年亏损（忽略其他投资组合的影响） 然而，此次减记并没有假设空置率没有任何变化，则不会影响物业收入，因此房地产投资信托基金的现金流将保持不变，他们可以继续向您支付股息 目前在很多情况下当然不会出现这种情况是你需要厌倦的减记 空缺越来越多，这将影响 REIT 的收入加上随着债务到期，他们需要找到愿意将债务转入新设施的银行家，而在当前环境下，这通常也意味着利息成本的大幅增加- 这反过来会影响现金流，这将影响你的股息此外，由于这些减记，房地产投资信托基金也可能违反其与贷方的债务契约 - 贷方给予房地产投资信托基金的贷款合同和条件通过契约购买建筑物的资金包括贷款价值比率、利息保障等。例如，他们可能被允许在其投资组合中获得 70% 的 LVR，而当他们坐在 75% 时，减记可能会将其拖至 68% 拉动他们陷入违约，任由贷方摆布，那么银行家真的可以从中获得一些乐趣无论如何，以上绝不是一个完整的解释，但它应该为您提供一些基础知识，以便进一步研究尽管许多 REIT 已经发生了上述很多情况，并且现在已在修订后的收益指南等中加以考虑 - 它表明对任何 REIT 仍然有希望的非常高的股息感到厌倦，Keith 为您提供了一些近期灾难故事的好例子次 至于其他股票，我不会详细介绍，但我喜欢的一些包括：BEN（92％），DJS（87％），GUD（97％）和MTS（83％）我绝对不会是指专业的股票投资者——所以不要听从我的建议！他们都可能会坦克！
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我应该补充一下，上面的收益率不一定是今天的价格我刚刚从我的电子表格中获取了有效收益率，但是您可以使用您的 ComSec 轻松查找当前数据帐号
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嗨，RH，如果你还没有，浏览这个页面并浏览链接：http:wwwasxcomauproductsreal_estate_investment_trustsproduct_descriptionhtm 它可能会给你更多的信息我个人对这个领域没有太多的了解史蒂夫提出了一些有趣的观点也热衷于其他（S）输入
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问题是几乎所有的房地产投资信托基金都超支（使用太多的杠杆）他们将在很长一段时间内赚到的钱虽然看起来写价值下降，有时租金收入略有下降，他们在技术上仍然破产 他们的负债 e超过他们的资产，他们的流动负债远远超过他们的流动资产，他们的负债率非常高 就像下注，但情况似乎没有太大改善 这并不是说公司不能从边缘回来, 不久前我对伯恩斯·菲尔普（Burns Philp）下注，但当时它是董事会中唯一的一个，现金流良好
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提供更多信息 - 我从长期购买和持有观点 - 被动型投资，不想投入大量时间和精力来管理羊群 - 想要一些随着时间的推移会有所增长的东西我做了一些网上冲浪和一些论坛阅读，我遇到了交易所交易基金 (ETF) 现在我的基本理解是，这是一种基金，它购买了不同公司的一大堆股票（您可以拥有特定领域的 ETF），将它们捆绑在一起，然后将其作为一个单位出售给拥有接触所有获得 av 的不同公司他们的表现时代我看了看，他们是为 REITS FIX Aii Samp 列出的这些产品中的 2 个；PASX 200 Financials x A-REITs SLF SPDR 200 Property FIX 看起来并不像它已经存在很长时间并且刚刚开始，SFL 已经已经存在了几年，根据 commsec 上的数据，从财务方面产生了大约 72% - 30k 抵消 - 40k 在 LOC 将在上述类型的产品上花费 70k 从长远来看是一个新手错误如果可以请告知为什么 72% 的收益率 - IR 666 054% 054% of $70,000 $378 pa CF+ 现在对我来说，这看起来像是一个非常小的量 CF+，所以我会寻找一些增长，这些 ETF 是否会提供我会考虑贡献额外的资金，因为它们变得可用，并从长远的角度（10 年以上）看待这一点，因为我只有 23 岁对不起真正的新问题，但如果我不问我不会学习）问候, RH
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不要挂在REITS和ET的收益率上Fs和蜘蛛 这是一个高度被操纵的人物 关注基金内投资公司的质量
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我一直在做一整天的阅读，有一些想法，没有学到一些新东西 想要获得人们对以下内容的看法-房地产投资信托基金的价值最近（过去两年）似乎已经下跌-他们是否有任何在线数据研究分析，可以对未来几年澳大利亚商业地产行业的安装情况提供有根据的展望（现在考虑一下）我会快速浏览一下仲量联行和高力国际的网站） - 我将在提交之前寻求一些专业建议 栅栏的收益方面我很高兴 CBA 网站显示 76% 现在我只需要对实际增长进行一些挖掘前景问候，RH
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我敢肯定大多数人在全球金融危机之前都在想同样的事情看看General Property Trust，散户投资者中持有最广泛的房地产投资信托基金之一单价从5美元到06美元（你好t 02 美元左右的低点）（他们随后对其发行单位进行了调整，减少了发行股票的数量并提高了每个单位的价格（比如津巴布韦的货币）现在这甚至不包括所有股票稀释筹资 全球金融危机前持有的一股在筹资后要少得多（大约只有 25%） 所以这个故事的寓意是没有购买和持有你不控制公司，你在哪里没有显着的所有权可以影响董事会 因此，您有购买和家庭作业，就像拥有任何其他股份（或房地产投资信托基金中的单位）一样包括账户注释在内的详细信息 如果您不准备这样做，您将成为潜在的 CANNON FODDER 披露：我在全球金融危机期间投资这只股票并利用所有的资金筹集，但我现在没有职位了表现优于其他行业嗯，从长远来看，我认为一些在全球金融危机之前拥有 REITS 的人将等待大约 20 年，在他们看到资本回报之前，更不用说他们的资本回报了，这很好，你只能通过以下方式学习提问和提问让我再问你一个问题，我认为这是由物业经理管理的权利如果是这样，您是否阅读物业经理发送的每月物业报表，即您每个月收到收入报告，支出报告你读过这个，还是你只是说，不，我在里面是为了'long term' 下一个问题：您是否查看您在银行的融资状况，您是否查看您的 LVR 比率，或者您是否只是说，不，我是“长期”的直接财产所有权和通过 reits 的间接财产所有权没有什么不同你想知道发生了什么点击展开
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感谢你的精彩小踢，哈哈，我看看我的财产声明，看到所有的修理，然后我喜欢“我在里面”长期”；大声笑但说真的，是的，他们的感谢堆积了一些好信息存在并且取决于你如何玩它，也可以非常有利可图（所有股票都是如此）例如 - 我以 9c 的价格购买了 centro(CNP) 并在几个月前以 34c 的价格卖掉了它真的取决于一个目标 什么可能长期持有可能对交易不利 自己研究，这样，如果亏损，您不会感到那么糟糕，并将其用于学习经验，如果您获利，您会觉得自己像个投资大师
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是的，是的，还有更多的，是的，我可以强调的是，是的，我应该在这里指出，寻找低质量房地产投资信托基金存在潜在的套利机会回到全球金融危机之前的论坛搜索CWT（挑战者葡萄酒信托），它是在 GFC 前这个论坛上很受欢迎 有些人在大学时被 10% 的 yld 所吸引t 价格约为 1-09 美元 全球金融危机后其交易价格约为 20-30c 去年我以 24c 的价格持有一个小头寸（仅相当于投资组合的 1%） 现在这是一个有趣的估值主张 在 24c 我的收益率是介于 20%- 25% 之间 但是有两个问题 (a) 租金比市场价值高出大约 20-30% 平均租赁期限为 4 年（我认为实际上是 43 年），预计租赁结束时的未来租金重新谈判时合同至少减少此金额 (b) 公司有债务，作为房地产投资信托基金，其利润不能低于 10% 否则将按最高税率征税 现在未来会出现一些再融资问题为了应对再融资风险，该公司正在恢复其 UNDERWRITTEN DRP 计划 但在如此高的收益率上，这将导致那些不参与 DRP 的人的所有权显着稀释 所以这是一项好的投资吗？答案是有争议的
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四、如果你有几只股票在你的投资组合中，那是很多“工作”；不是吗 这与拥有一份常规工作或做日内交易员有什么不同——这两者都是积极的追求 你将如何创造一个相对被动的收入流投资于股票或任何与此相关的投资类别资产允许你成为相对更多''放手''和更少的时间投入 感谢

你在“有意义”时购买指数基金 什么时候有意义，当资产类别通常不受欢迎时 为什么当不受欢迎时，因为通常在这些时候市场价格会更接近于现实估值为什么现实估值因为受欢迎程度竞赛不会抬高资产价格
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谢谢IV，所以当你决定扬帆远航时在你赚了几百万之后到日落，你的大部分美元将在指数基金中

我真的不知道如何回答这个问题我的目标是 500 万美元的净资产或 50 万美元的年收入 500 万美元的净资产需要 10% 的可持续yld 产生 50 万美元 这不是一个被动头寸（即，我认为在当前环境下不可能以 10% ylds 创造被动收入头寸）因此一个或另一个 500 万美元仍有一些工作，或超过 5 美元100 万美元，工作量减少，产生 50 万美元的被动收入 税收问题进一步复杂化 如果我达到 500 万美元，我将开始创建国际资产结构以创建更良性的税收结构 这对税后收入产生影响，这会改变再次整场比赛
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感谢您的见解，这只是帮助我澄清了我自己的策略我会在这里补充一点如果你有股票你有功课你是交易者还是投资者如果你是交易者，有基本的“市场保护机制”可以“确保”你的头寸如果你是投资者，那么它的基本功课当市场处于长期牛市阶段很容易，每个人都可以赚钱但我怀疑市场是否仍然处于这样的阶段，我事实上，全球长期牛市可能在 2000 年结束 回顾我对 2010 年的悲观投资观点 无论哪种情况，我仍然很高兴我能在任何一种情况下赚钱
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不再是，投资论点不再成立半年分红发布后 24c 离场，等待年报la今年三月再决定做什么
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这很有趣，因为我今天以 225 美分的价格成为了持有人 现在它会是一笔不错的投资 时间会证明 今天提供的更新的潜力是，我相信，已经定价在 有足够的警告信号 对工业和房地产行业缺乏兴趣加剧了今天的下跌，这可能是忽略市场先生并查看数字的时候之一 - 每股 2 美分 epu 1 美分是保留以偿还长期债务，这对长期有利，因为它降低了 LVR 但也降低了费用 另外 1 美分作为股息支付，我预计 12 月大致相同，但他们应该继续 2-3从那时起每半年派息美分 因此，以每单位 4 美分的收益计算，目前 52 美分的 NIV 是现实的为了让我感到舒服，我可能需要忽略市场先生 f或一段时间，但我不想等待它变得更便宜
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你很可能是正确的价值皇帝我的安全边际是 yld 加上现有租约的平均到期时间我去年在 24c 买的，在过去的 14 个月里，我收到了 8c 奇数的分配，所以我的回报还可以但是随着分配现在下降到 1c，我更愿意退出并在场边等待（沃伦自助餐不会摇摆直到你得到正确的间距）您应该考虑的一个问题是资产负债率 50% 资产贬值的每一美元将对 NTA 产生 2 美元的负面影响（还有水权的资产价值波动）根据记忆，租赁权是 20%高于市场价值，我不知道这对重估时对基础财产价值的估值影响只是需要考虑的事情你很可能是对的我更愿意现在等到年度报告更详细地讨论事情另一个大提示：看d董事交易，董事不持有这家公司的很多股份，虽然管理公司有如果你看到董事在未来某个时候开始大量购买，那可能是一个很好的机会
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你似乎研究过这是一个公平的一点 IV 很高兴看到我没有足够的这些来担心太多 我主要沉睡的巨人 RNY 的一小部分 我对 CWT 的简单估值是基于几年前 CWT 支付 10 的事实每年分红几美分 他们拥有大约相同数量的房产，尽管我预计租金会下降，入住率会下降 行业最终会复苏，当它复苏时，总收入可能不会达到鼎盛时期的水平，但我觉得 20% 是永久性的减少是现实的 如果考虑到资产负债率，那就是净收益减少 40% 或每股约 6 美分 每年约 25% 的收益，如果行业恢复正常，我可以忍受更多（我不指望这个但会欢迎它）如果情况变得更糟，我仍然可能获得 0-10% 的回报 我不在乎贬值会影响股权，除非它违反契约 如果这是一个问题，我认为 CWT 甚至不会支付1 美分的股息 它们是少数不需要融资的房地产投资信托基金之一，我会以目前的价格欢迎其中之一！虽然支付更多的持有人可能不喜欢它
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多读和购买大声笑，我已经决定股票现在将成为我的投资组合中的一部分 目前它只是从公司那里购买股息一个充满希望的未来 收集股息分配比管理 resi 财产要容易得多，但我看到两者在我的投资组合中都有不同的原因 Resi 财产股权奶牛 股票 现金流奶牛 奶牛的现金保险 现在只专注于增加所听到的以后会随着学习调整调整 RH
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哦，我忘了问一个问题，如果我选择参加公司的股息再投资计划，那些新股会显示在我的commsec帐户中还是问候，RH
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是的，新股将在股息支付日后的第二天左右出现在您的 ComSec 账户中
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爱它特别是最后一个比喻干杯，甲骨文
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G'day all, 只是想跑这个过去我正在寻找保证金贷款，以利用具有长期增长前景的 LIC 和 ETF寻找在正确的道路上分享人们的想法以实现我的目标，还是我把它弄错了大声笑问候，RH
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你已经提到过几次 ETF 我已经检查过的 ETF过去都有相当普通的收益如果你借钱买这些，特别是 9%+ ML 利率，那么你需要它们来实现相当高的增长，只是为了收支平衡你的保证金利息我很感激你看起来很长期，这很好，我'我只是质疑 ETF 与您的上述策略的使用，因为 LIC 的收益率很低，另一方面，您已经在谈论更好的收益率
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没有既得利益者会给你公正的建议这就是生活，您只需要进行自己的研究并做出自己的决定他们正在亏损并仍在支付股息，这意味着他们正在支付他们从未赚到的钱，即“破产”； imo 顺便说一句，更糟糕的情况是 -100%
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以 10-20 年的观点投资 REITS 或 ETF 没有错 如此长的时间范围允许合理的被动购买和持有（但仍需要检查基础投资，以确保经理们在做他们的工作，而不是让你陷入困境）从 10 到 20 年的角度来看，使用保证金债务有很多错误 为什么因为该债务每天都是按市值计价的，所以融资者不给关于您的投资期限的两个提示，只是 LVR 比率保持在其最大比率以下失败：您有 24 小时的时间来拿出资金来重新平衡到最大比率，或者他们出售您的股票并在您出现任何短暂下跌时追随您 如果您想要一种“更安全”的债务融资方式，使用住宅物业的股权，这样你只需要支付融资成本
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融资融券公司又开始争夺市场份额取决于规模大小您应该能够获得某种形式的贷款折扣到“报价”价格我目前处于 79%
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感谢您的反馈，我将向每个人发表讲话 Stevedl - 是的，我同意 EFT 的收益率远低于其他单一股票和房地产投资信托基金我看过一些 LIC，它们的收益率略高 10 到 20 年后的杠杆和复利使得现在看起来很高的短暂下跌现在覆盖的轨道相对较小 我正在做一些前几天晚上的数字，一个案例研究讲述了 90 年代初在 LIC 中估值的 A 股约为每股 150 美元，现在是 480 美元（在 gfc 之前确实达到了高 6 美元）说购买其中的 10 万股 @ 150 66666 股当前价值66666 x 480 $320,000 20 年 100k 贷款利息（使用 9% IR） $180000 减去我的税级的退税 $126,000 股票利润（不考虑利息） 220,000 $126,000 除以 20 年 $6300 利润 220,000 除以 20 年 $110,我给 6300 美元以获得 11,000 美元 6300 美元他银行支付 8% 的利息 6804 LOL 哇，对于任何有兴趣偷窥的人来说，有很多数字这就是我的看法史蒂夫，我用于住宅物业投资的相同理论内在价值 - 因此最大限度地降低保证金贷款的风险将只是为了保持 LVR 较低，我在看“newb”；他们在 commsec 网站上拥有的文件，他们提供了一些避免追加保证金的建议 他们有一个小表格，其中显示如果您正在挖掘的证券的保证金贷款价值为 70% 如果您装备 50% LVR 股票价值必须下降 33追加保证金之前的百分比 如果您在追加保证金之前使用 40% LVR 股票价值必须在追加保证金之前下跌 47% 如果您在追加保证金之前追加 30% LVR 股票价值必须在追加保证金之前下跌 60% 我做了一些计算器来查看实际有多少钱这意味着我如果发生这些情况，必须给小费 如果它们是我应该考虑的其他事情（只是想覆盖基础） 现在 79% 的 IR 是不久前的固定利率，由于您的规模大小而具有折扣的可变利率贷款，您已预付利息的利率 CBA atm 是 885% 可变的，如果在某个日期之前申请，这包括 5% 的折扣 感谢大家的建议tipsthoughts到目前为止问候，RH
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好像我错过了PB 是的我同意一个人拥有应有的勤奋ce 是最重要的，但是是的，当我进入新事物时，我总是需要那个提醒，大声笑干杯
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快速阅读这些回报，看起来他们考虑了资本增长而不是股息这是有意的而且，基本上任何股权存在于 90 年代初的仍然存在的将有很大的回报 关键字应该仍然存在
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是的，哇哦忘记了股息，一旦你把这些因素考虑在内，可能看起来好多了，哈哈，你的意思是任何仍然存在的股权问候，RH
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20年了，很多公司的基金信托都没有那么久
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房产上的EFT会包括WDC，WDC占总数的比例是多少' EFT 对财产的权重 如果 LVR 出于好奇而发生变化，那么在 GFC 期间 LVR 比率的变化是什么，有些人认为有些人没有，可怜那些基于常数进行投资的人t LRV 没有保持其 GFC 前的贷款比率不仅仅是简单的普通类型可变贷款实际上它低于 100 万美元以上，低于 100 万美元它的这个利率我的贷款在这个水平上下波动点击展开嘿嘿很好不要持有出谁是贷方 D 这个利率是因为超过一定数额，不管是 100k、250k、500k、750k 等等 快速浏览一下，找不到 CBA 那个时期的贷款比率 所以你说在全球金融危机期间贷款比率急剧下降 所以某种双重打击，例如，股价下跌，所以 LVR 上升，但随后保证金贷方说“好吧，我们正在将您持有的股票的 LVR 从 70% 更改为 50%”；
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IV，你会很想知道我卖掉了我的 CWT我可以通过我的“分析器”得到一些数字没有理由持有我的期望是它会在一段时间内交易在 18-28 美分的范围内所以没有足够的上行空间给我一个缓冲以防我错了因此我没有兴趣持有如果它得到降至 18 美分 我可能会审查 我很幸运能从中获得 10% 的利润
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这些数字看起来不错 RH 听起来你正在寻找与我相似的投资路线我（无论如何目前）是我正在选择收益率更高的股票，因为在这次全球金融危机“结束”之前，我仍然预计业务增长率会放缓，因此为了弥补股票不希望出现如此大的缺口我持有 如果另一方面我过于谨慎并且增长回报比我认为的要强劲，那么我对上涨的上涨持开放态度 不过与此同时，我过去几个月积累的投资组合是CF+ 从一开始就考虑到你的数据高于你假设的增长率当然你忽略了股息，这使用 LIC 将在 20 年内获得可观的额外投资回报，但这是另一个在 ARG 上进行计算的示例 - 1997 年从内存中以 450 美元的价格获得这些 - 今天它们是 6 美元，13 年，而不是 20 年 - 但通过相同的方式运行这些数字就像你在上面所做的那样，当时的产量大约是 5%（有人随时纠正我——我只是凭记忆），但也许 ML 率也更低想要入股以获取现金流以补偿财产持有成本
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嗨，史蒂夫，我稍后再回复，正要参加培训，我会做快速数字说利率：13 年平均 8% 收益率：5% 我们'将使用价值 100,000 美元 现在价值：133,333 美元 税后持有成本（假设 30c 税级）：27,300 美元利润 PA：2 美元564 成本 PA：2100 美元 利润：464 美元 税后投资现金的 22% 利润，如果您处于更高的税级并且不考虑在 13 年内增加收益，那么这个利润会更高但是是的，我真的应该专注于现金流哈哈，并承认房地产很快就会通过一点点谈话就完成了该基金，问候，RH
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嘿，史蒂夫在 1997 年对 ARG 进行了快速搜索，他们在 1997 年达到的最高价格是 377 美元，他们确实在 1997 年初以 2 美元的高位进行交易 就在全球金融危机之前，他们达到了 902 美元 所以如果你在 97 年购买 @ peak 时，价值 100k 的现在将是 1595k 如果你购买 @ 377，他们的峰值将是 239,257 美元 如果你购买它们@450 从图表上显示的购买日期在2003 年7 月左右你看过@MLT 它是一个LIC，它们看起来很重要问候，RH
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是的你是对的RH，看了ARG 图表作为我说我可能记错了，我当时肯定在 3 美元左右而不是 4 美元左右就像我早些时候想的那样（这一年是对的，因为我还在上高中）虽然这张图表是自 82 年以来价值长期增长的一个很好的例子，看起来 MLT 的回报在长期图表上优于 ARG 我是不太喜欢 LIC，虽然我确实在我妻子的投资组合中持有一些 ARG，但我更坚持拥有良好业务的股票，目前有很多防御措施和一些因当前业务困境而受到打击的转机
评论< BR>由于银行迫使一些业主（包括房地产投资信托基金）出售商业建筑以清理表现不佳的资产，因此可能会有更多的抛售无法提供文章的链接，就像今天的 Fin Review 这些不会单独影响REIT，我敢说它会牵连私人公司和一些银团然后在同一个版本中，出现了一篇文章，宣称A-REIT正在踢走我认为还有很多 DD 并在你的止损时保持敏捷
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哇昨天注意到 CWT 已经达到了我购买范围的下限 几周前我以 24 美分的价格以 16 美分的价格买了东西今天 33% 的折扣 我的公允估值（包括很多坏消息）仍在 18-28 美分的范围内，但我的 3 年目标价为 50 美分以上 这不是为胆小的人准备的，而是没有人敲响公司股价底部的钟声，您需要依靠自己的估值方法，这就是我所做的，我在某种程度上依赖于葡萄酒行业在某个时候会出现转机在接下来的几年里，我希望筹集资金来偿还一些债务它应该早点完成
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仍在观望，强势澳元不会帮助这个房地产投资信托基金
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哦，更新, 我不直接持有任何 reits 在 SLF 中有一些单位跟踪 asx 200 中的 reits
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