澳洲澳大利亚房地产收益率与悉尼资本增长

在澳大利亚地产投资



我在这里阅读了很多关于购买高收益房产与高增长房产的评论，特别是如果它也将是负扣税但是我购买的时间很长（即计划退休我从我计划购买和还清的一些房产中产生的租金），所以我一直在处理一些数字了解为什么人们购买高收益（这通常会导致较低的增长，因为它们往往是更多的区域性房产），因为它可以带来更好的现金流并允许他们更快地购买但是，如果一个人希望长期购买一些房产, 我对高收益不太确定 那些因为这个原因而购买的人，是不是一个短期投资计划 显然，这是一个非常笼统的情况，但我汇总的一些数字是： 今天两个选项的示例：1 购买2 x 20 万美元的区域性房产，带有 y收益率为 7% 假设他们的平均资本增长率为 4% 在 20 年的时间里，这些房产的价值为 876,449 美元 7% 的收益率为 61,351 美元 2 在首府城市购买 1 x 40 万美元的房产，收益率为4% 假设它的平均资本增长率为 8% 在 20 年的时间里，该房产价值 1,864,383 美元 4% 的收益率为 74,575 美元 我知道上面的数字中有很多变量和假设数百万美元的投资组合，我明白为什么收益率在短期内对现金流和借贷能力非常重要，但对于只想要几处房产、能够靠租金收入退休的人来说，购买收益率有点短视虽然收益率 % 可能更低，但资本增长速度更快，这可能是租金增长更快方法超过其他
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好问题，但是我看到有一个缺失的关键 拥有地铁和区域物业很好 一个人不应该购买任何收益率低于 7% 的区域或地铁，除非它有大量股权直接袖手旁观 如果您购买较大的区域购买，区域与地铁的增长率非常相似 如果有人购买 1 处价值 60 万美元的房产，租金为 400 美元/周，其负值约为 500 周/年或 26,000 美元 现在如果有人购买范围内的房产城市边缘，例如 30-40 公里外，每人 $250,000，但负扣税为 $100pw，他们可以持有 5 个，即价值 $125mill 的资产，因此对于相同的现金流可以持有更大的数量现在可以租金增加 $500pw 600k 联合非常困难 如果更便宜的租金增加了 100 美元的咬合规模，这意味着所持有的租金会被一波租金上涨所抵消 现在让我们从董事会中剔除它，看看房产的增长情况，我不做图表等，但如果你看一下 l更激进的地区，价格并不总是像今天这样现金流更强，给你机会以相同的初始资本购买更多的房地产重要的是有一个混合，重要的是不要投机，但我很坚强相信现金流对于维持一个健康的投资组合非常重要如果持有它不需要任何成本或很少你可以继续进步因此提供更多的选择猜猜这取决于每个投资者希望对自己的投资组合有多积极希望这能提供一些清晰度 增长的数字是不可靠的，因为 4% 只是一个假设，与收益相同，并且收益增长被排除在等式之外 Goodluck Nath
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嗨，如果您进行双重投资，那么会发生以下情况并且数字有点弹性，因为您必须建立一个结构才能做到这一点，但是说您有一个每年花费 50k 的负资产，并且您有一个税后净额 50k 的通信，您实际上现在是中性的，现在通信通常是高收益，但通常是低增长（是的，非常通用，因为这个市场有增长，但让工作没有增长）负面是增长的地方，你让这两个去 5 年然后在这个阶段重新估值它是中性的一直以来，但负数翻了一番，所以你撤出该股本，或者（留下它并反对它）并再次购买另一个通讯，你得到一个高收益的通讯并计算出它将有多少闲置现金，然后你找到一个负资产和在此阶段再次开始相同的过程，您应该拥有 4 个属性，两个 neg 和两个 pos，并且所有中性属性继续这样做，您现在将积累一个非常大的投资组合，如果负面没有资本增长但倒退然后出售负资产并以高于成本 5% 或 10% 的价格出售（以支付成本），现在 comm 仍然是正数，因此您可以建立一个战争基金以返回 ionto battle 什么是通讯往西，现在你有问题，因为你有一个负资产，你的现金往西，这会导致一个大问题，所以这就是为什么它的结构不是你随便做的事情，你必须有安全卫士地方以及结构人员组织的地方，而那一点不适用于董事会，对不起，这不是任何形式的投资，而是需要考虑的事情，只是对您的一个想法
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收益与增长我去了为了成长！你好 Biggles，我有能力用我认识的其他地方的钱支付抵押贷款作为一个从不打扰超级的女孩，她失去了大部分的费用，因为我的 IP 是我的超级我需要做一些严肃而明智的事情为了我的晚年，所以我寻求资本增长，而且它似乎奏效了！祝你靠房租生活好运！我很想知道退休后我需要多少生活费，但我只是不喜欢数学 Cheers Seaford Sunshine
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嗨 SeafordSunshine 答案是 45k 这就是 95% 的澳大利亚人必须靠的生活在 65 岁之后，你继续领取养老金，我认为现在是 35 k，问题是你必须传播它，而不仅仅是投资那么简单每年 17,000 他们无法获得最低工资，因为他们有 300 万投资 这是一个巨大的问题 我们让 65 岁以上的人挨饿，他们没有安全网，因为他们的净资产超过 1500 万 与生命线聊天，所以你需要有一个结构如果他们有一个结构他们不会有这个问题你的答案是 45 k 但真正的答案是得到一个结构，它可以从许多收入流中为你提供 45k，这是我能提供的最好的
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你的例子中的结果直接来自你的假设：一个简单的总收益率的列表公式是： 总收益率 租金收益率 +（年化）资本增长 在您的示例中，案例 1 的总收益率为 11%，案例 2 的总收益率为 12% 当您以 5% 的增长再次运行示例时会发生什么为高产者您的产量在 20 年的时间里是一样的！ （价值 1.06 亿美元的房产价值 7.4 万美元）所以真正的问题归结为检查这些假设不幸的是，虽然您可以轻松计算租金收益率，但资本增长是一个已知的未知数（我们知道我们不知道它将是什么） ; 也许我们可以用历史数据进行回测）现在一个现实生活中的例子应该考虑税收，这显然会根据个人情况而有所不同但是任何收入超过免税门槛的人都必须为租金收益部分纳税他们最终还将为资本增长纳税，但只有在他们出售时，这可以通过买入和持有策略延迟，因此来自高增长物业的未实现资本收益的或有税负可以继续复合并赚取欠纳税人总和的资本增长部分（最终） 折旧以类似的方式起作用（现在减少税收，增加销售的 CGT）加上 50% 的 CGT 折扣，高增长的财产开始真正闪耀注意这一切都是基于相同（税前）总（租金加CG）收益率的假设它回到这个假设的有效性如果你能找到一个运行收益率的房产弥补了其较低的增长和不太有利那么我仍然认为这可能是一项更好的投资但在所有条件相同的情况下，只要您可以为高增长物业提供服务，我认为从税后的角度来看它们通常是一项更好的投资（在 SMSF 中可能会有所不同）养老金阶段）我认为您可以对股票进行类似的讨论（增长与收入）每个人对不同的投资者都有自己的位置
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也许您需要为房地产市场创建一些简单化的比率几个有用的简单化比率我用股票市场来比较'apples'和'apples'（股息+每股收益增长）PE（股息+可持续增长因子）贴现率换句话说，转化为房地产市场，它不仅仅是yld或资本增长th，但两者的总和是什么 例如： 物业 1： yld10% 没有增长 物业 2： yld5% + 4% 增长 哪个更好 要回答这个问题，您需要最后的组成部分，即物业的售价 但在至少它为您提供了一个起始框架但是就像所有简单化的论坛一样，它们只是一个指南它是创造成功解决方案的艺术投资者
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对我来说;属性 1，x 十个当然；我们都喜欢增长，但大多数人都在用大量借款进行投资，因此较小的收益率会直接减慢他们的速度，在许多情况下甚至会使他们的现金流变得更糟 他们很快就会幻灭并讨厌房地产投资；尤其是当他们不断收到正在报告的 PM 的电子邮件和电话时租户对某事或其他的另一项投诉
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大家好，这些关于高收益零增长与低收益高增长的辩论一直在弹出我想知道的是哪里是一个，只有一个属性在过去 15 年没有增长的 10,000+ 城镇的 50 公里范围内，我认为它们不存在再见
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感谢所有回复我可以肯定地看到高产的优势，尤其是对于像 Nathan 这样拥有许多房产并继续建立自己的投资组合的人，我想我正在努力找出最适合自己的方式，我不想要庞大的投资组合只是少数几个能给我带来足够租金收入的房产退休后过活——甚至允许半提前退休最终意味着更好的结果他接下来几年关于下一个 IP2 的去向还没有定论，所以只是计划我的下一步行动 不过可能会考虑一两个收益率更高的房产，给我一些多样性
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为什么不为什么
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有趣的是，通常的比较是如果我有 1 x 400k 房产或 2 x 200k 房产，但事实却大不相同 一个人能买得起多少负扣税房产是有限度的持有 这是因为只有这么多的闲钱来偿还贷款，你的服务能力会降低，所以在一段时间内很难再获得一笔贷款，这将会减少，以及房产需要的时间成为 CF+ 或中性意味着您将需要一段时间才能购买下一个这不考虑机会成本，这就是如果我购买 1 x 40 万美元的失败的地方虽然您可能能够购买两个价值为负的资产80 万美元，您可以购买五处更便宜的房产s 价值 100 万美元，每周可以把钱放在你的口袋里BR>当然是老娘们说区域地产高产不增长
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这也是老娘们要走出去区域地产提炼高收益高CG和低产-不用谢 高产低CG-不用谢在某个时候重新评估并决定我确实想要并且可以通过庞大的投资组合提前退休 我仍处于投资初期（去年的 IP1，今年的 IP2） 为了开始，最好有一个计划我现阶段的计划是在我退休时拥有价值约 1500 万美元的投资（以今天的美元计算）（加上我的 PPOR）非常确定将由什么组成我相信在我达到最终结果之前我的计划和目标会改变很多次，并且喜欢听到其他人正在成功地做的事情
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听起来你正在做的Biggles良好的进展这是意料之中的，因为银行通常会在最初的几个阶段让您轻松运行，直到他们开始要求您跳过更多的障碍如果您有 20 年的余裕，我建议您的 1500 万目标可能看起来非常大现在很有气势，但也许你是通过 3 或 4 年的护目镜来看待它的无论如何，所以继续前进！
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Biggles，gotchya 一些你可能感兴趣的东西，pm'd you 我已经学会了“买好” - 就我的情况，建立一个小小的痴迷帝国这些资产将超越我进入其他*“东西”； * 有待研究和决定
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我不明白为什么每个人都准备好争论这个收益与增长的正面和负面显然取决于投资者的个人情况如果你想要证据然后下载一月Somers 的软件，并使用初始资本、边际税率、增长、收益率等的变化来运行投资组合预测 确保获得增长与收益率的真实世界示例 它可以节省做出这些决定的年数 对我来说，稍微负数的投资组合是最好的随着时间的推移增长 如果增长太低，那么我无法在增长区域购买更多 如果收益率太低，我无法支付新购买的还款 但收入和股权水平（和策略）将改变这一点 Somersoft 房地产投资分析 (PIA) 软件
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另一位论坛成员和我现在正在达成协议立即获得 9-15% 的收益率和 30-50% 的股权——在一个拥有物业单位的城镇，我们可以在一夜之间将我们的钱翻倍虽然要找到它们，但是当您发现 CG 的潜力在高端的东西上没有那么快时，但是，持续的 CG 无论如何都是被感知的价值，GFC 处理了大部分，但潜力是存在的，只是跳出框框思考而且你可以在很短的时间内赚到很多钱，如果你不能重新结晶你的利润，你的持有成本低于市场租金+1的退出策略
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每个人都喜欢相信他们自己的做事方式是“正确”的方式，无论主题是投资房地产还是吃weetbix所以哪种方式是“正确”方式我很困惑，不知道下一步该走哪条路我很开放任何能让我赚钱的东西，无论如何都是合法的
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因为你问得这么好，我会告诉你秘密 上次我检查通过在银行储蓄账户中存入的钱赚取利息来赚钱绝对是合法的（PS：免费奖金伴随着政府支持的担保达到一定限度）干杯，甲骨文
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这是合法的，如果没有具体的条款说你不能这样做，记住
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同意那是我的发球台
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我想是因为有“很多”;方法 诀窍是找到能让你赚钱的方法-我喜欢房地产投资，因为它是一种持续利用的杠杆作用-我根据自己的情况买得很好，这将包括相对较好的回报，而不是缩短我的服务能力或一击消灭我的现金流-我投资于维多利亚地区，地区城市，许多其他 somersoft 贡献者（那些正在投资的人），混合的东西，它是一个多样化的董事会 morgasboard -我实现了收益和增长，但是购买一开始也是我帮自己一个忙-我在投资中的直接目标是继续增加投资组合，任何负面影响对我来说都是持续投资的突然结束现在其他人不是这样所以，我想你有你的答案，在你自己里面，你追求什么你想做什么你的最终目标是什么我是财务独立，这里有一个人有一个很好的报价，它可以做任何我想做的事, w母鸡和如何（我想我把它搞砸了——但你明白了要点） 最短的方法（我个人已经想通了）是通过购买良好的、小钱的房屋蜘蛛蜘蛛已经建造或血腥的高价值地块来建造小钱Spinner house 再重复一遍 当我觉得我有足够的小吸盘时，我可能会给我一个洗车场，或者一些存储单元，还没有混凝土，也许是一些商业地产，我的小妹妹有一些，这是一个不错的收入来源- 但这是值得深思的地方 我投资的区域城市是本迪戈和霍舍姆 这并不是说我不想在其他地方投资，只是我一直在寻找好的交易并且没有看到更好的东西我购买并持有（到目前为止，可能会改变）他们必须给我良好的回报，尽管继续这样做这是我的挑战我喜欢挑战另外，这很有趣但是你呢你想要什么
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在阅读了收益率与资本增长的争论之后，我很喜欢nking 我应该将自己扩展到一些高收益资产（目前我在我期望的高增长领域有一个 PPOR，事实证明是这样，还有两个我相信希望有良好增长的负齿轮 IP）现在，我我开始思考股票与高收益资产的思考过程我从来没有真正参与过整个股票的事情，因为我懒得做任何彻底的研究，因为它们不像房地产那样让我感兴趣（我可以花几个小时看房产，因为我喜欢它，所以这不是强迫研究）但是，在看到去年他们在 GFC 中下降了多远之后，我很感激如果我当时买了一些该死的好收益所以得到了我对股票有点兴趣，仍然不足以每天研究它，公司试图快速获利但是，它让我有足够的兴趣设置一个在线帐户，并发现一种工具，可以让您在价格达到时收到警报某些价格，所以我没有每天研究它 正在想，如果我为几只蓝筹股设置它，那可能是一条路 所以，例如，Telstra 的股票目前在 320 美元左右 Telstra 发出的最后四次股息来自记忆 014 美元每股（x 2 一年）完全免税（尽管今年可能会更少），所以总计每股 040 美元 125% 的总收益率 没有保险、管理费、费率、维护或其他任何东西 所以我的问题是，为什么人们le 选择高收益房地产，而不是购买股票 特别是如果您在股市下跌时购买它们，这很容易通过所有可用的研究工具看到 我喜欢房地产，因为潜在收益，而且似乎很难找到积极的资产所以我想我可能会走高收益（负扣税）和高收益资产的道路，去股票这样我的资产也分布在多个资产领域 如果上面有一些愚蠢的评论，请原谅我, 我在股票市场上绝对是个不成熟的人，所以可能会忽略一些重要的事情
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Biggles：我不投资股票，我对它们没有意见，但我对游戏知之甚少采购和购买房产和土地是我的核心工作，利用拥有少量现金的杠杆作用，（完成资金）让我 IP 的租金回报保持流动，即时资产购买良好，（低于可比销售额），和旧的增长和时间工作很神奇 这就是我在这个时间点做的事情 而且，在适合我的个人层面上，我喜欢研究和网络，它会为我找到交易我喜欢追逐和交易我喜欢增值，清理，绘画，美化环境，使房屋栩栩如生 或建造，以相对便宜的价格获得土地并进行建设 它真的让我的船漂浮 股票对某些人来说可能很有趣，有些人可能赚钱，但不是我 在这一点上无论如何我认为你的问题和互联网思维很好，它在我的脑海中阐明了我在做什么以及为什么无论您做出什么决定，都希望它变得超级！
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这是一个好点，但我不会做（我没有时间也不知道）这种事情怎么做）不能真正为股票增值
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别着急，当市场下跌时，（股票）我到处找闲钱去买股票，我想，你可以像孩子们说的那样去学习这些傻瓜但是，我建了一座房子而不是 regre ts
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对你有好处！是的，我的偏好仍然在于房地产，我确实喜欢它我已经习惯了我当然不是在谈论通过保证金贷款等来玩股票这让我太害怕了，我只是想把我的闲钱存放在相当安全的地方我认为在逢低买入蓝筹股市场，并分散到各个公司以降低风险所以希望有好的回报加上潜在的收益加上如果由于不可预见的原因事情最终变得非常糟糕，它是相当流动的（不过我也会保持一定的现金缓冲）
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这是一个有吸引力的收益率，但保本也是一个考虑因素，这似乎与房地产更稳定加上如果你做出错误的选择，表现的变化似乎更少与房地产（前提是你坚持主流 estab大城镇的房屋和单元）例如，假设自 2000 年以来全国房价中值增长了两倍应该相当接近中位数 自 2000 年以来，极少数（如果有的话）主流房产会贬值 就像房产一样，ASX200All Ords 在过去 30 年左右也呈现出总体上升趋势，但与此的变化要大得多，即使对于所谓的蓝筹股 与房地产不同，你不可能只是买了“任何股票”然后就必然会上涨10 年内 在经济繁荣时期（例如 2002 年 - 2007 年） Telstra 的股价无所作为收益率在当前股价上看起来不错，但对于那些以 7 美元买入的人来说，它们并不那么闪光但希望他们能够将股息再投资（以连续更低的价格购买），因此他们仍然可能有所作为（尽管可能没有那么多就像当时投资房地产一样）如果你有一个你知道价值会减半的资产，那么你也会要求超高收益 但是人们认为“增长行业+主要参与者股价上涨”，但它没有奏效如果Telstra现在以低于资产价值的价格出售，那么它可能是一个不错的选择，尤其是在收益率良好的情况下，现在损失资本的风险可能比前一段时间要小，但这仍然是股票的一个主要因素，考虑是否它甚至可能使 125% 的收益率看起来不那么便宜（尽管它可能比住宅物业收益率3-4%！）
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绝对同意，这就是为什么我从来没有接触过股票我无法忍受失去我的钱的想法，只是在看到他们去年跌到多低之后，而且最近几乎恢复了，我希望我已经投资了！ Telstra 只是一个例子，我知道自 1999 年或 T2 浮动以来它已经显着下降这就是为什么我会考虑购买一些公司的小包裹来分散这种风险我觉得投资的银行很舒服，我注意到西太平洋银行在过去一年左右的最低价格约为 14 美元，而我认为它的最高价格约为 30 美元我注意到几周前它回落至 20 美元左右如果你以这个价格购买，基于最后几笔股息的总收益率约为 9%，我很有信心以 20 美元的低位购买它，最终我注意到力拓的价格约为 120 美元，然后跌至 40 美元或 50 美元左右以 120 美元的价格买入，不得不在低端卖出！还有很多功课要做，感谢你的想法蜘蛛侠
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我正在尝试投资房地产和股票市场，所以我没有把所有的鸡蛋都放在一个篮子里但是对于它的价值来说，这些都是我个人更喜欢房产的原因：银行会以房产为抵押贷款 90% 以上，因此您可以获得更多杠杆您不会在保证金贷款中获得那么多（而且利率要高得多） 房产没有那么波动，所以您晚上可以睡觉 房地产的跌幅几乎没有全球金融危机中的股票那么大，银行也没有对房地产贷款进行追加保证金通知 我对我了解可能使一个郊区城镇的收益率资本增长比另一个城镇更好的因素更有信心 我觉得我用股票在黑暗中刺伤（这就是我现在坚持指数基金的原因）（对我来说）更容易坚持购买和持有房地产的策略，因为时间、精力和；销售成本如此之高 对于股票，当资金紧张或我对股市感到紧张时，它太容易出售了 房地产投资很有趣（对我来说），所以我更有可能将必要的时间投入到研究和研究中监控我的投资 我宁愿在房地产网站上花一个小时也不愿在 commsec 上花一个小时！
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这对大多数人来说是肯定的，因此对相关房产的高需求将推高价格，从而压低未来的 CG和租金收益 显然你应该尝试在需求最低的时候购买——例如在经济低迷、坏消息等期间你可能也有专业知识，但这取决于机会的数量和来自其他专业买家的竞争程度
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