澳洲澳大利亚房产 Sash 对 FY2010-2011 悉尼房产的看法

在澳大利亚地产投资



时间过得真快 就在昨天（2009 年），我们对房地产市场充满了悲观情绪，现在报纸都在大肆宣传 2010 年中期房地产市场的繁荣 又一个萧条即将来临 作为一个逆周期投资者我对房地产市场越来越谨慎我的水晶球使我得出以下结论： 1 我们还没有处于利率周期的尽头到 2010 年底 -60% 这将受到影响，因为按百分比计算，它超过了从 68% 到 9% 的增长，其中增长了约 33% 2 中国最近试图为增长降温的尝试以及过度降温的风险最近对矿业公司的税收增加是澳大利亚经济关键领域之一的潜在风险 3 信贷将变得更紧，我怀疑 PIIGS（葡萄牙、爱尔兰、冰岛、希腊和西班牙）正在发生的事情将引起反响通过金融市场观察这个空间与如果西班牙不理清他们的经济会发生什么相比，希腊将受到轻微影响 4 作为一个选举年和可预测的政治家将进行移民和发行，并将其从目前的 300k 控制到 150- 180k 这将对住房产生影响 5 尽管移民减少，昆士兰州和新南威尔士州将继续面临供应限制，但建筑审批速度越来越快 6 一些 FHB 正在实现他们的第一个家庭梦想开始成为一场噩梦，谁会预料到那又如何呢？这意味着： 1 利率将在 2010 年底达到 78% 至 85% 的最高点 鉴于人们的债务水平，这不会长期保持在这个水平，到 2011 年 5 月，我们将看到一个下降趋势，因为事情真的很凉快房地产 2 风险最高的市场将是维克（墨尔本），因为它蓬勃发展，其次是布里斯班和珀斯，因为它们涉足悉尼新南威尔士州的采矿业也可能有风险，但由于短缺，那里可能有底线 真正的黑马是移民会发生什么，如果它成为选举问题 3 信贷收紧也将控制市场，如果 PIIG 问题影响事情的融资方面中国是否应该扣上安全带！我会做什么 1 我决定推迟购买，因为我怀疑当 FHB 出售时会有一些机会出现，因为他们意识到抵押贷款可能会很糟糕，并且由于破产而出售是另一种可能性 2 如果供应方面受到限制我将可能每年将租金提高 10-20% 这种可能性主要存在于昆士兰州和新南威尔士州 3 将继续确定澳大利亚周围不受任何影响的区域 仍在努力 4 我似乎处于稳定状态从借贷的角度来看，我有高达 200 万美元的资金可以花虽然我不喜欢支付 10% 的首付！很想听听关于我上面想法的评论
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这就是我改变心态的原因 - 我也了解到，纵观历史，最好是反周期的，我现在正在追逐现金回报，我会的暂时远离公平资产，但我可能会被证明是错误的-但是，嘿，这并不是说我做我正在做的事情没有赚钱-我只是选择在这种情况下避免资产
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我正在关注一个已经上市约 18 个月的房产，但被低估并被其他人错过如果它在下一个财政年度仍在市场上，我会购买除此之外，我正计划继续增加我的股票投资组合月份，年复一年，在可预见的未来，我强烈怀疑我们在许多地方（包括我投资的地方）接近市场顶部，但是我不认为我们会看到大幅回落，更多的是会导致停滞和长期停滞的降温 租金将在此期间略微上涨是时候了，我认为市场实际上无法以这种速度继续增长 那就是说，我不卖
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漂亮地说 Sash 不能同意更多
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OP - 当你说你不喜欢 10% 的押金是否意味着你想要更多（20%）的零押金 - 在这个市场上很难得到没有押金 就像你读的一样，但不确定重新移民 - 不要认为它会很快停止但这只是我的想法！房价会暴涨吗？这个神奇的问题哈哈！！谁知道，但是如果我们研究历史性的球，它永远不会真正做到这一点（即，我们刚刚在悉尼增加了 20% 的年增长率，所以它可能会回升 10%，因此这不是半身像）如果它总是反弹返回大声笑！
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我通常以 5% 的存款和资本化 LMI 融资，所以基本上借了 97%tely 将被缩减以保持“bogan”；投票同意房地产价格不会绝对下降，但如果您在高峰期购买并且遇到麻烦，那就是另一回事了在白天结束时会告诉我我正在建造我的方舟，因为我总是这样做会看看我是否需要它
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我最近在珀斯看到的地区出售的大多数房屋都被广告出租我想知道他们是没有经验的投资者，他们不知道他们每周承受的损失，还是经历过房产已变成正现金流的投资者 我同意你所说的大部分内容 未来可能会有很好的购买机会
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嗨 Sash 好帖子我计划继续跟随周期并在我相信会的地区加载看到两位数的增长 最重要的是，我会尝试在周期的早期阶段加入 我不会被你提出的观点吓到，我不相信这会停止增长，可能会在某些领域横盘整理时间，但它肯定不会停止死亡很高兴在 3-6 个月后重新访问这篇文章并评估发生了什么 干杯，地铁
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我相信价格将至少再持续 6 个月，然后在 2011 年放缓利率将回到正常，没什么大不了的，但这一切都归结为需求\供应和澳大利亚人对房地产的痴迷
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理论上，加息表明经济前景更强劲我记得几年前利率为9%+ 低端市场苦苦挣扎，但中端市场实际上表现不错 在过去的 12 个月里，我在高档内城郊区的投资表现优于低端市场
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嗨，我渴望得到您对您是否认为中郊区的房屋有任何价值的想法，特别是我希望进入的悉尼丘陵区，但似乎我可能错过了船，需要等待下一次更正
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我相信由于 100-20 的原因，Hills 区目前已完全定价2009 年末至 2010 年初价格上涨 0k 话虽如此，这是会感受到 IR 加息的地区之一，鉴于那里有很多房屋有 500k 加抵押贷款，我还记得读过 Baulkham Hills 是其中之一预计未来几个月将面临抵押贷款压力
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出售斯卡伯勒珀斯 2008 年同一个地方（包括良好的重新分区）今年 2 月出售了 90k 少购买的金条，部分收益（黄金上涨 300+ 一盎司白银上涨975 盎司）没有股份 仍然在昆士兰州拥有 5 英亩土地 我对明年的呼吁是房地产市场会软化 到 2011 年底可能会下降 20% 我们正在根据政府救助和支出进行克莱顿复苏 让我们面对每一次回扣因为事情是刺激计划的一部分，中国将放慢脚步，并有自己的问题，小猪，希腊只是欧洲的开端，今年应该支付12万亿美元，所以请注意我打电话要求获得的空间缺货 3 多周前（为后代记录）美国在住房方面进一步下滑，你也看到另一波巨大的抵押贷款重置即将到期 alt A 抵押贷款加上我将再次声明澳大利亚不缺住房停下来，我们有足够的空间让每个人都感到舒适 大问题是它们现在对普通人来说太贵了 我可以告诉你一件事 工资不会很快上涨，但通货膨胀正在大幅抬头并期待它更糟的是，由于通货膨胀失控，我预计比运营还要高的利率还有另一个即将到来的成本是更高的水电和天然气费率，加上政府将不得不开始寻找税收作为房屋销售方式下降，因此对州政府支出的打击正在放缓，因此将打击美联储政府税收，加上实际支出减少，因为正在发生的支出是借来的钱在海外，这笔钱的成本正在上涨，是时候还清债务了，在这一切结束之前，很多人都会失去他们的衬衫，现在我在昆士兰有一个位置，如果我决定，大约 5050 现金到金条将再次发布改变抱歉对事情如此悲观，但最好做好准备
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山区通常不会得到“更正”的价格;价格趋于平缓一段时间，然后再次回升 我自己住在山上 - 我不能说我很确定那里的情况会放缓 仍有 1100 亿买家想买房，只有大约 5列出随时可以购买的房屋（夸大其词，但你明白我的意思）过去 12 个月价格有所变动，但现在供应更多与 12 个月前相比 一个新的联排别墅群（约 15 栋联排别墅）就在我的路上，现在已经 100% 售出，甚至还没有完工（距离完工还有大约 4-6 个月）
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这是正确的 Witzl 但这正是我不会因为人们支付愚蠢的价格而跳槽的原因 报纸现在正在报道潜在的房地产低迷观察人们的心理我的下一次购买机会 我们所需要的只是电讯报的头版，让尖叫声越来越多！这与事实相去甚远，因为去年新南威尔士州（或者是六个月）只有 650 次收回经济基本面 古老的自助餐谚语“别人都害怕时贪婪”！！
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Sash，您的优质帖子历史表明您是绝对的房地产投资老道 精湛的工作！
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这个假定的天窗到底有多长你似乎一直在按下你的秒表上的重启按钮你在多年前就预测了一大堆从未实现过的可怕后果时间已经告诉了
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Aahhmy 朋友 Dazzwelcomewelcome（蜘蛛说要飞） 所以你认为停止和启动停止手表 heh 没有实现的可怕后果 heh 你仔细阅读了我的帖子吗我的朋友我不是在 2007 年说财产会受到打击吗我做了什么说说国米est rate 小心挖掘帖子并重新发布它们，这样我们就可以讨论我到底说了什么2009-2010 年有 4 个地方现在我正在冷却我的高跟鞋我靠我的决定生活到目前为止一切都很好现在做一个好男孩出去和你一起玩球在那里
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我所做的帖子的令人眼花缭乱的花絮小心分享什么见解你带来了关于住宅房地产市场的最新消息 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt49518 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt44959 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp614403#post614403 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt39453
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公平地说，这比我过去5年买的还多 你真的是a property doyen 对，你是女士，会为入侵道歉回到窗扇秀这对我来说没有意义如果我t 被低估了，肯定会被至少一个一直关注其进展的其他人抢购为被低估的财产，其他所有人都错过了 Methinks，如果它在 18 个月内没有出售，那么它不是被低估而是被高估了，而且业主对要价不现实，或者位置不好的非常糟糕的房产
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嗨，腰带，已经关注你的帖子一段时间了，你的建议导致我在过去 12 个月在我之前忽略的悉尼地区 cg 一直很棒，现金流也很棒，太渴望听到更多关于您目前正在关注哪些领域的信息 我如何针对有抵押贷款压力的领域
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这是一个半商业服务式公寓，一般公众不倾向于购买（由于融资条件）它还具有租赁条件，这意味着它在一段时间内不会看到良好的资本收益（但当它出现时，它们将是实质性的）简而言之，它打破了传统IP模式我已经有2个了
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这类机会我也关注了一段时间了 有兴趣的一个因合同失败（由于融资问题）被卖了两次但在墨尔本中央商务区的一栋历史悠久的建筑中 它的合同剩余不到 5 年，这对我很有吸引力，因为它随后恢复为自住者身份 它以非常低的价格出售并提供了惊人的收益 - 现金流为正 你'是的，它们与传统的 resi IP 模式背道而驰，可以提供有趣的机会
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嗨，Dajackal，很高兴听到你加入，尝试了一些股权和 CF！你最终在哪里买的 至于抵押贷款压力领域他们会改变但作为一个快速指南本月你的投资房地产杂志实际上列出了他们认为会受到重创的领域
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嗨 Sash 让我好奇，Woy Woy 在那个名单上干杯，地铁
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我不这么认为 但是有一些像吉尔福德这样的新南威尔士州郊区我忘记了其余的
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感谢Sash
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如果利率继续上涨这不会限制已经承受抵押贷款压力的地区的住房需求，还是这些地区更有动力？从投资者回报率来看，我的理解是，只有富裕地区才能在高利率环境中执行我的购买，这是 belmore 和 homebush west 试图通过运输放大器尽可能接近 cbd；体面的人口统计和良好的收益率
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我认为利率上升将阻止大多数房地产从 5% 增加到 725% 就像还款增加 45% 当利率从 68% 上升到 88% %（就像从 2007 年到 2008 年一样）增加了 30% 这次在边界买房的人会比以前更快陷入困境更多股权 但是如果人们准备进入他们也会受到影响 你在贝尔莫尔做得很好，因为你可以在 2007-2008 年以 18 万美元的价格购买单位现在如果你幸运的话，你的起价为 26 万美元！
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Hi Sash ，我听到了您对 Belmore 的反馈，但您没有提及有关 Homebush West 的任何内容 您对以下内容有何看法Marlborough Rd 我在这间公寓和一室公寓之间做决定t 在 GlebeCamperdown，收益率也很高 很难从两者中进行选择，因为尽管两者都提供了非常好的租金收入，但我想要两全其美，也想要资本增长 从技术上讲，我刚提出要约时正处于冷静期昨天，我实际上要在 2 小时内离开以签署合同 我有点紧张，作为我的第一个投资物业，所有任何反馈都将不胜感激谢谢
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如果你问这个问题 15几年前，那么您可能只是选错了资本增长的马 - 见附表 Homebush West 自 2002 年以来一直保持平稳，而 Camperdown 一直是 3 中的佼佼者 至于未来 15 年会发生什么 - 谁知道还有其他当然，除了 CG 之外的考虑因素，空置率，在工作室获得资金的能力只是举个例子 2 Cheers,
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我不喜欢新单位，除非它们是彻头彻尾的讨价还价 Homebush Station 附近的旧单位（更靠近到斯特拉斯菲尔d) 将是我的选择 大约 6 个月前，您可以以 250-260k 的价格购买 2 bdr 新单位售价为 400k 再加上 再次这是尽职调查的问题
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非常可怕，但看起来该计划现在正在展开，如果仅租金上涨 鉴于以下情况，未来几个月会充满信心地看到什么会很有趣：1 股市在最近两周遭受重创，这只是暂时的 2 澳元在不到 1 个月内下跌了 10% 会不会迫使澳洲联储采取行动，如果是的话，朝哪个方向 3 价格较高的房产，尤其是墨尔本 4 三大巨头（西太平洋银行、CBA 和澳新银行）的贷款太紧了，他们会继续还是会放松 5 什么PIIG情况在资金成本上的影响是aaahhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhe of逆境的机会！
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我不得不说，作为一个新成员和一个投资者，我不得不说，实际上才开始对此更加认真地对待这一问题。过去 12 个月我是 ge从论坛中受益匪浅 考虑到上述帖子时，我确实有一个问题是，现在是否是购买另一处房产的好时机，因为资金（股权和现金流）在那里，或者即将到来的修正是否会很大？我正在寻找墨尔本的内东区，目前拥有价值 50 万美元的 2IP（不在墨尔本），权益为 30 万美元，+ 现金流为每年 7 千美元 我了解逆周期投资背后的想法，不跟风，但也订阅“不是为市场计时，而是在市场中计时”；理论 我的策略是购买并持有并尝试找到结构合理的房产，这些房产需要花费不到 15,000 美元进行外观改进，以使它们成为目标租户的理想之选 我正试图尽快增加我的资产基础，以便利用下一个房产周期，真的只是在这个周期中幸存下来 欢迎任何想法
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好问题 RickI 只是市场投资者的一段时间，直到大约 2-3 年现在也致力于市场时机和时机是锦上添花 如果你把握好时机，你也会在交易中赚大钱 随着时间的推移，你会进一步最大化你的 CG但与 2008 年底和 2009 年初一样多maubusinesspropertyproperty-market-cools-as-buyers-stay-home-20100521-w1tshtml 媒体的负面报道越多越好，因为这会使房地产市场发生逆转 这些天我更多地关注一般心理这确实对可再生能源市场产生了巨大影响 随着股市进一步震荡走高收入房产也会降温Damp;Ged 积极的一面是租金即将大幅上涨，尤其是悉尼 我在布里斯巴尼索租用房产时表现不佳，希望能扭转局面，我可以收回租金
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3依靠价格较高的房产，尤其是墨尔本 4 三大巨头（西太平洋银行、CBA 和澳新银行）的贷款过于紧张，它们会继续还是会放松 [QUOTE] 预计 CBA 将放宽可服务性标准大约在 7 月 7 日左右至于 Melb 修正，它正在降温，希望软着陆，所以我们不会放弃我们最近享受的太多巨大收益 我一直在密切关注高端，因为我想做一个大升级在 PPOR 中，有趣的是 15 美元以上的市场受到 GFC 的重创，也是最后一个反弹的行业，所以在某些领域，它实际上并不比 2007 年的高点（10-20%）高多少。许多领域的底端是 40高于这些高点的百分比 时间会证明，我在 2 个月前左右停止寻找，因为需求巨大且库存非常低，认为库存水平会增加，因此一些陷入困境的卖家总是意味着可以找到便宜货 未来有趣的时代
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感谢您的洞察力我不知道有多少次我已经阅读和听说过使用 IP，您在购买时赚钱，而不是在销售时赚钱，这是我试图警惕的事情。市场是锦上添花 这显然是有道理的，但必须有一个意义经验水平和对直觉的信心，否则你真的只是在玩驴尾巴我还没有达到的经验水平，但随着时间的推移，我认为最聪明的举动可能是耐心等待我相信今年至少还会有两次加息，而且我注意到，不幸的是，抵押权人拍卖的人数正在增加。再加上墨尔本市场的降温，对于已经整理好自己的房子并准备好了的投资者来说，这应该是一笔便宜的交易。 move 研究方面相当投入，但只要你在某个时间点采取行动，显然就会为自己付出代价
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你对 CBAcare 的看法很有趣，分享你为什么认为他们会放松 DSR 我问的原因是因为我注意到 CBA 和 Westpac 确实收紧了他们的贷款标准——即不再想做 5% 加上 LMI 你是说他们会保留这个并放宽你可以借的金额 同意高端的直到有办法恢复我也认为 Mebourne 可能比人们想象的要酷得多
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根据最近的变化，CBA 将保持 LVR 有点紧，但会给新 LVR 上的人们提供更多的他们只是认为他们目前在可服务性方面有点脱离市场，并且不喜欢 ANZ 在某些领域获得一些市场份额充满了那些戴着玫瑰色眼镜的人很高兴看到一些人把它们摘下来
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在这个游戏中不能承受有玫瑰色眼镜的风险太大了好吧，但保持 LVR 紧缩也会使更少的人有资格获得贷款因此对房地产的需求减少 在我看来，金融是主要的游戏，房地产只是我同意 LVR 收紧的工具，如果欧盟在债务负担下放松，可能会更进一步！看看这些从摇篮到坟墓福利制度的社会主义（政策）明智国家如何应对也会很有趣！
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我个人认为如果你想买有土地的房子，保尔克姆山是非常划算的！它是成熟的希尔斯区（西北部）的一部分，并被年度 SMH 房地产投资指南归类为北部郊区的一部分 这是一个可爱的地区，拥有自己的购物中心、许多自然保护区和好学校（保尔克姆希尔斯高中被评为去年 HSC 成绩第二名的学校）距离悉尼中央商务区约 30 公里 它可能是悉尼中央商务区半径范围内的北部（和东部）唯一一个可以购买标准房屋（3 卧室，砖房，至少 500 平方米的土地、车位），价格为 50 万美元，例如：http:wwwhomehoundcomau36+meryll+avenue+baulkham+hills+nsw+2153 对于目前价格在 50 万美元左右的房产，您应该可以以 400 美元的价格将其出租- $440 这是一个合理的房子的租金回报 我同意 Sash 的观点，在过去 10 个月里，该地区一直在强劲增长，但即使考虑到这种增长，我认为 Baulkham Hills 对于希望在陆地上拥有独立住宅的人来说仍然是物有所值！从长远来看，还会有进一步的增长！想想现在人们为 2-3 间卧室的单元支付了多少，再多花一点钱，你就可以得到一些土地！我听说了 Riverstone 项目 该地区将建造大约 15,000 套新房屋（如果我记错了，请纠正我，因为我不记得这些数字了） 这应该会带来另外 50,000 人进入该地区 Riverstone 离悉尼更远CBD 比 Baulkham Hills （根据谷歌距离城市 48 公里）我认为那些新房子，比如 3 间卧室，仍然会以至少 45 万美元的价格出售，因为 Baulkham Hills 离城市更近，更接近成熟的郊区，代表了一个更理想的选择，在我看来由于这些原因，我认为即使以目前的价格，Baulkham Hills 也物有所值
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