澳洲澳大利亚房地产新手需要关于 IP#3 悉尼的建议

在澳大利亚地产投资



好吧，我终于鼓起勇气加入了这个论坛——不再生活在我丈夫的帖子里......我希望他喜欢我的用户名我刚刚和一个给我一些绝妙建议的人交谈，但我有点对其中的某些方面感到困惑 以下是详细信息 我们的情况 2 处投资物业，非常接近积极负债 A PPOR 我们的计划（所有财务状况均已获得批准） 搬出我们的 PPOR 使其成为 IP#3 购买离家人更近的 PPOR 房子和朋友们（租出去直到财政年度结束） PPOR 欠款：35 万美元（还借了 5 万美元） 价值：47 万美元（保守估计） 租金估计为 470 美元周 考虑到团体费用和土地税这几乎是正向的 我们想保留这处房产，因为它位于一个非常漂亮的郊区，我们可能想在某个阶段搬回来……我得到的建议是摆脱对我目前的 PPOR 的情感依恋（足够公平）卖掉它，然后机智h 赚到的钱买了两处楼花，然后翻转（我希望这是正确的术语）！这对我来说听起来很棒，即使在我丈夫向我解释了“翻转”所涉及的所有风险之后我感到困惑的原因：显然，如果我们将 PPOR 用于投资，我们将不得不支付资本利得税（我可以'不记得什么-也许我们从租金中获得的任何利润）我们的会计师也曾对我们说过 永远不要将 PPOR 用于投资-出于税收原因我从未理解这一点 我还被告知我们将无法贬值我们的大部分 PPOR，因为它有 4 年的历史（联排别墅）阅读我的帖子后，我想我理解了整个折旧的事情……如果我们买了一个计划外的房子，我们将能够贬值更多，但又一次它不会不积极主动收到有关税收问题的一些答复会很好，但我也很想听听您在这种情况下会做什么……而且更棘手的是，假装婴儿＃1 12个多月让我知道我是否需要提供任何东西她的详细资料
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K - CGT 如果你把你的 PPOR 变成一个 IP，你需要找一个官方估价师来给你一张纸 如果你卖掉它，你从中获得的任何资本收益点它成为 IP 将被征税 使用官方文件，你有证据证明它在它从 PPOR 变为 IP 时的价值 否则，你和 ATO 将不得不猜测它的价值，你最终可能会支付更多的 CGT OTOH，如果你从不卖掉它，就没有 CGT 问题 折旧 - 你可以从它成为 PPOR 的那一刻起对建筑物及其内容物进行折旧 对于一栋四年的房子，有很多东西可以折旧 让专业人士从事和他们可以为您提供折旧时间表，您可以将其交给会计师坏消息 - 如果您决定出售那所房子，您折旧的所有资金将作为 CGT 关键信息的一部分被 ATO 追回 - 现在弄清楚房子的计划是什么——卖或不卖你欠房子的钱，我假设它是用来抵押那个地方的 但你确实提到了额外的 5 万美元 可能教奶奶在这里吸鸡蛋，如果很抱歉，你知道如果你花了那个50K 用于非投资相关的事情，您将无法为其申请减税 翻转 - 这始终是一种选择（当然，不是我选择的） 建议您在跳跃之前可能需要对此进行更多研究设置一次可能会很复杂，我相信大多数人将其用作持续策略 Jas
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感谢您的回复 是的，借房子的 50k 用于存款和购买成本IP #1 和 #2 您对折旧的评论：因此，如果我要在 IP #3（前 PPOR）上折旧 100 美元，并且在一年后折旧约 5,200 美元并决定出售，那么我是否必须偿还 5,200 美元的税款男人（这仅仅是因为它曾经是一个PPOR）
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这是不正确的 -贬值会比你意识到的要多
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酷 - 这很容易 有点是和有点不是 我认为有两个概念混在一起 我认为第一个是虽然你的财产是 PPOR 你不付钱CGT 你将从它成为 IP 的那一点开始支付 第二个是 CGT 和折旧之间的交集 如果你将任何东西折旧然后出售它，它就会计算到财产的成本基础 举个简单的例子，你有一个财产，成为 IP 后价值 20 万美元 您在第一年获得 1 万美元的折旧 同样在第一年，该物业增长了 10%，因此该物业现在价值 220 美元 您决定出售该物业 成本基础该物业的价值为 20 万美元该物业的当前价值为 220 美元，因此有 20,000 美元的资本收益，您必须为其纳税，除非您进行了折旧 您说建筑物和内容物的价值在那个时候下降了 10,000 美元税务局说足够公平，但这意味着该物业的成本基础现在是 19 万美元，因为你说它的价值少了 1 万美元当前价值仍然是 22 万美元，因此资本收益是 3 万美元，你必须支付因此，物业的 PPOR 状态不计入物业的成本基数，但您折旧了多少（实际上，成本基数的计算要复杂一些，因为包括其他东西 查看ATO 的网站了解更多信息 - http:wwwatogovauindividualscontentaspdoccontent36902htmamp;page2amp;H2 （他们将折旧称为基本工程扣除））希望让事情变得更清楚 Jas
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椒盐脆饼，在购买你的新家时，你会取出一个全新的 loa n（即不要动用您现在拥有的任何股权）如果是这样，那就没什么戏剧性了 许多人因为已经偿还了他们的 PPOR 贷款，而需要提取资金来购买他们的新房。旧的 PPOR 因用于个人目的（即购买新家）而变得不可扣税声称对建筑物、固定装置、利息支付和其他费用（PM 费用、BC、费率、土地税等）的折旧并且没有出售它，那么就没有 CGT 问题需要担心了，如果她在之后搬回它怎么办？ 5 年左右 有什么需要考虑的吗
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mortza，这将取决于椒盐卷饼在这 5 年内住在哪里和你的伴侣我想这会奏效，但你认为你不能生活在“你妻子的 PPOR ”中;并且仍然声称作为一个“你的 PPOR”
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我必须承认，将我的妻子称为“椒盐脆饼”我觉得很奇怪；无论如何，这是什么样的名字！我想我问错了问题 当我们去年与我们的会计师交谈时，她提到你“从不”。由于 [] 将您的 PPOR 转换为 IP - 括号中的点是我们都不记得的对话的空白部分！我们当时并没有真正进入房地产投资，她说的很多话都让我们头疼了当时请注意会计师 我想不出将我们的 PPOR 转变为 IP 的任何问题 我们只是进入我们的新 PPOR 并出租我们当前的 PPOR（它成为 IP）并像对待任何其他 IP 一样对待它 - 声称所有常见的东西，如果我们不卖，就没有 CGT 影响这是对的还是他们在 ACT 中我在这里遗漏的一些古怪规则
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对我来说听起来像是正常的交易
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感谢大家的帮助 我肯定还有很多东西需要学习，但我很期待！我认为最好的办法是保留我目前的 PPOR，将其变成 IP#3 并使其成为我们支付的费用之一，这将为我们提供可观的少量收入，我们不需要度过一段负面的时期gearing 干杯，椒盐卷饼
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嗨，椒盐卷饼 - 这是一个有趣的名字，但我喜欢它！您确实应该再次询问您的会计师，但是有 6 年 CGT 规则之类的东西 您可以留下您的 PPOR 并将其出租 6 年，而不必申请资本利得税 - 除非您在年底前不归还那 6 年我喜欢你的想法，把它变成一个 IP 你是在其他地方租用还是在其他地方购买？想法听起来很“轻率”；您将在房地产经纪人、印花税和税收上赔钱，更不用说可能的压力 Pretzl，您需要一个针对您的 PPOR 的 Offset 帐户，如果您的计划是获得更多 IP，那么不要还清这将导致复杂性下降跟踪 AN Offset 账户将降低您的利息支付，但如果它是 IP 并且您决定再次购买，则不会降低可抵扣性 请记住：不要将您的个人支出与您的投资支出混为一谈 我不能强调这一点 问候 JO
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谢谢乔，我听说过六年规则，但我确实需要进一步调查我正在其他地方购买我打算在前 3-6 个月将新房子视为投资，以便我可以收回印花税 新贷款设置为免息，100% 抵消 我们正在支付当前 PPOR 的本金加利息，但应在 1 月份进行再融资 它将变成仅利息（届时将是 IP# 3) 任何额外的 m一个人将进入新的 PPOR 在 IP#3 之后，我们家将需要一些可观的储蓄，我想我可以减少杂货账单，因为我会离家人更近 - 我最好让我妈妈知道我喜欢在下午 6 点之前吃晚饭
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哈，你好，椒盐脆饼干，很高兴听到你的 Offset 开始了 我最好的朋友和她的意大利婆婆住在同一条街 她已经做到了！她需要的所有爱和支持，更不用说保姆和美味的老妈妈烹饪了！问候 JO
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听起来你的会计师不喜欢文书工作中的任何复杂性 人们总是把 PPOR 变成 IP 你只需要当时完成一些事情来快照所有的数字（例如估值，折旧，贷款等）文书工作总是可以整理代理费和印花税支付很多会计
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