澳洲澳大利亚房产我的第一个 IP 和需要咨询悉尼

在澳大利亚地产投资



抱歉，第一篇文章很长，请跳过它并阅读第二篇文章，因为这是我希望得到帮助的部分问题在标题“问题”下。接近第二篇文章的最后这个话题灵感来自于Kim5的话题这个话题的第一部分是关于我的第一个IP第二部分描述了我目前的财务状况，我真诚地希望从房地产投资者那里得到好的投资建议和策略我在创建这个帖子时有些犹豫，因为首先我不知道在公共论坛上披露您的财务状况是否明智，其次我不知道会有什么回应但我想我需要提供详细信息为了别人帮助我，我在 6 周前通过私人销售以 300K（挂牌价 275-295K）在 Hoppers Crossing (Vic) 购买了我的第一个 IP，该物业于 12 月 21 日交割 这是一栋旧的双层砖饰面房屋，状况良好 楼上 - 3 间卧室（2 间带 BIR）、1 间浴室、1 个卫生间 楼下 - 翻新的厨房用餐区休息室、2 间休息室（改建为卧室，均带门，1 间带 BIR）、书房或卧室、带卫生间的浴室优点 1 良好的位置 - 步行 7 分钟即可到达华勒比广场（这将扩大一倍以达到 Highpoint SC 的规模） - 步行 6 分钟即可到达 Wyndham Leisure amp;活动中心（有室内游泳池、水疗中心、健身房、会议室和礼堂） - 步行 20 分钟即可到达 Hoppers Crossing 火车站 - 步行 1 分钟即可到达巴士站 - 附近有一所小学 - 靠近 Corey 高中， -入口高中位于Werribee Technology Precinct，计划于2011年完工 这将是墨尔本4所精英高中之一 2 与其他郊区相比，到墨尔本CBD的通勤时间还不错——33分钟车程（基于在 Google Maps 方向工具上）和 32-43 分钟的火车（从 Hoppers Crossing 到 Flinders St 站） 3 许多房间 - 6 间卧室（2 间由休息室改建而成） 4 非常明亮，朝东北的房子 - 前业主说房子一天中的任何时候都光线充足 厨房和前厅有 2 个采光井，我们误以为是一盏灯，并试图找到 5 的开关 这条街似乎很安静 这条街上的其他房子看起来也很不错 6 讨价还价 - 似乎有 int这所房子的购买兴趣 房子在星期六开放进行首次检查，由于反应热烈，代理商决定在星期二结束销售 我在检查结束时到达房子，所以我无法聚集多少人在我们之前检查过当时大约有4-5组其他人，其中包括一位来自悉尼的中国人，他告诉我Wyndham Vale的房子比较新，但是这房子的位置非常好，当我在周二提出报价时, 中介给我看了一条来自中国的短信，要求在他从中国回来后的下周预约看房 那天晚上晚些时候，中介告诉我有人提出了 302K 的有条件要约 我也知道有无条件要约接近300K 不过，我认为这次提前结束销售的真正原因是前主人急需这笔钱 前主人在1年前刚从中国来的时候买了这间房子，因为他的父母要来了很快，他买了一个更好的房子，离火车站更近，两个月前我相信他已经用现金支付了这所房子，因为我的过户人告诉我他拥有所有权并且不欠任何贷款，所以我需要支付他的费用律师来城里解决 当我从中介办公室拿钥匙时，接待员告诉我我讨价还价 但是这可能是有偏见的，因为她是一名工作人员 当我找人对地毯进行蒸汽吸尘时，他告诉如果他知道房子这么大，他会向我收取更多的费用 他认为我为这所房子付出了很好的代价 他的话可能更可靠，因为他在墨尔本各地都有多年清洁房屋的经验 Cons 1 Land面积531平方米；更喜欢600多平方米 2 无车库；只有一个车棚 楼上和楼梯上的地毯很旧 一些墙壁需要重新粉刷 作为IP，我不会理会这些 3 到火车站还有相当长的步行距离；会更喜欢它是 10 分钟或更短 4 代理告诉我 Hoppers Crossing 的中位数价格是 285K 所以 300K 比我在这个论坛上从其他人那里听到的中位数高 5 总租金收益率并不高——52%，这是一个 CF 负投资 6 Hoppers CrossingWerribee 是墨尔本最便宜的郊区之一 过去 10 年的资本增长并不惊人 但是，基本面没有问题——设施、人口统计、个人安全ety，与城市的距离等 它确实存在形象问题，因为相当多的人（尤其是那些从未访问过它的人）认为郊区与其他郊区相比较差（这是我从讨论中推断出来的）这个论坛）IMO，它具有增长潜力，人口增长中产阶级化将改变人们对这个郊区的看法我做出这个投资决定主要是基于我的负担能力和服务能力，并且无意中面临资本收益缓慢的风险Sash提到hotspottingcomau最近包括在内是个好消息Wyndham 在其热点地区 7 周边增长郊区（Tarneit、Truganina、Williams Landing、Wyndham Vale、Point Cook）拥有充足的土地，因此这可以解释资本收益不佳的原因 这些郊区缺乏公共交通和购物设施 只有 Williams着陆点将靠近新火车站rge 郊区，因此郊区内的价格差异将出现，靠近火车站的房屋和购物变得比那些更远的更贵在这方面，幸运的是这个 IP 位于华勒比广场附近，离火车站不太远 我会在下一篇文章中给出我的财务状况 这是这所房子的一些照片 厨房和用餐区足够大，可以放一张沙发（用作休息室） 厨房 浴室
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我的经纪人打电话给我今天告诉我他找到了一个租客——一对来自维多利亚州的50岁夫妇，他们把房子出租，搬到墨尔本工作几天后他们会搬进来我很高兴我的经纪人说他希望定居后很快找人搬进来（12月21日） 这没有发生 然后他说到年底了 这没有发生，我开始担心，想知道是否找房客难不难 现在这种不确定性已经过去了，我松了一口气
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自然会担心很多 听起来你买的很好看起来很容易租到房子 祝你好运
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谢谢 中介还告诉我，这房子找房客不难
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151 次浏览，没有一个建议提供建议 真的希望我的帮助请求不会白费< BR>评论
我不确定问题是什么，我确实浏览了你的第一篇文章你可能会发现成员并不总是回复没有明确问题的大型帖子我发现最好只是保持线程简单，信息不多所以我不知道该说什么，但只是享受你的购买，现在不用担心，因为你已经买了这个地方，所以很高兴你很快就解决了，因为像我这样的其他人开始了购买过程早在 9 月，仍在等待结算 看起来不错的房子和很多房间
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没有快速移动有问题 我们一直刻意忽略我们房子的广告一年多，但是有一天在咖啡馆吃午饭，有人把当地的房产指南留在桌子上 果然，同一栋房子仍在出售，所以我们第二天去看了看，在我们去看的那天，报价低得令人发指，然后疯狂地试图为它贷款，我仍然将睡眠不足​​归咎于这个仓促的决定当时 6 个月大，仍然让我们彻夜难眠而且只有2间卧室
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其实我宁愿越晚交房 交房后才开始还房贷 试想如果交房6个月后，房价可能已经涨了6 个月，所以从某种意义上说，你得到了房子aper 这段时间房租也可能涨了 因为我的交割期很短（1个月），一直担心银行能不能及时处理我的贷款交割
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我们的家庭收入可能会与你的相似 你对第二篇文章有什么建议
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这只是意味着你：A仔细考虑过B实际上已经知道答案你提出的问题别人无法回答（除非他们比你更了解财务——它需要了解你的思想、个性等股权（您所有资产的价值）-（您所有的贷款） LVR（您所有的贷款）（您所有资产的价值）现在 - 以防万一这是一个惊人的交易你*永远*不会停止寻找 - 即使你没有能力购买取决于你没有人应该告诉你这个 - 我认为如果他们这样做是完全不负责任的如果你*真的*诚实你自己，你不认为你只是在寻找（a）某人来证实你的信念吗？或 (b) 以后你可以责备的人，以防万一没有解决问题 归根结底，没有一刀切的答案 在你目前的职位上，如果我告诉你我认为你应该走 CF+ 商业地产单位信托的道路，你会怎么说我个人认为（也许是错误的！！）银行对此有一个很好的想法——所以我用他们的固定利率来预测未来 3510 年的利率至于计算，网上有在线计算器 - 对我的简单大脑来说太难了 干杯，Y-man
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我不知道我是否应该使用“杰出余额（贷款 -偏移）”；计算我的贷款 如果我使用这个，我的资产将是 546K，我的整体 LVR 将是 326% 我实际上正在考虑购买另一个 IP 但没有信心这样做我将能够投入 20% 的押金通过从我的偏移量和未来（总共161K）中提取但是，我担心每月的服务能力可能拖延意味着如果房价继续快速上涨，我将永远无法负担购买另一个IP 所以存在这种绝望和困境 我欢迎所有我将分析和过滤以帮助制定决策的建议 如果这不起作用，我为什么要责怪任何人 最终将是我自己的决定 我知道会有各种各样的答案和意见 我不是寻找完美的答案 我对单位信托一无所知 我也没有投资股票 我找不到可以让您根据一定的抵消金额计算每月还款额 抵消账户中的更多unt，利息越低计算本金还款时也遇到问题我认为对于30年期限的240K贷款，每月还款本金将是240K3012，但似乎并非如此 这非常令人困惑我
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是的，使用未偿还的贷款 就我而言，抵消的现金（和任何其他现金）仍然是资产 Y-man
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很简单 - 这是一个信托成立购买CF+房产，通过出售“股份”筹集资金；在其中 - 称为“单位”； PM 收取租金，扣除费用和管理费，然后根据您拥有的单位数量将租金部分发送给您 例如，如果以 500,000 美元购买房产，受托人可能会将项目拆分为 500,000 x 1 美元单位 如果您在此投资 5,000 美元（即 5,000 单位），您将获得 1% 的净租金（扣除费用等），因为 5,000 美元是该物业最初 500,000 美元购买价格的 1% 如果您查看 Kmart 配送中心在 Hoppers Crossing，我以这种方式拥有它的一小部分 - 所以我也得到了 Kmart 支付给信托的一小部分租金 希望这是有道理的，并给你一些额外的想法 Y-man
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它是迭代的，不是线性的 当你还清本金时，利息支付也会减少 - 但你的还款保持不变，你的本金减少更多这就是为什么你需要一个更高级的公式干杯，Y-man
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仅当我们租用当前房屋并包含 FTAB 时才类似erwise 比你的基数低大约 2 万美元所以不 - 我们处于黑暗令人沮丧的 60% lo-doc 结局，而不是美好快乐的完整文档世界，因此仅限于小得多的数字 大数字吓到我了 我们'实际上希望拥有 3 处房产和足够的租金收入，以仅靠 20 万美元的债务维持生计，这是大多数新投资者甚至做梦都想不到的 你实际上处于一个非常好的位置，你拥有大量的股权，多余的钱可以抵消，因此无需支付LMI，以及体面但不高的收入你只是来这里是为了确认是否再次购买你显然是风险厌恶所以就像Y-man说的那样，不要买，除非你看到那个惊人的便宜货不要着急
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是的，这是我的意图你是对的否则，我不会在PPOR之后等待2年购买这个IP并选择价格更低的IP，虽然有是否有足够的现金抵销更早的存款 事后看来，由于拖延，我犯了很多错误如果我在 2006 年而不是 2007 年购买了我的 PPOR，我会节省很多钱 我在 2007 年以 390K 的价格购买了我的 PPOR，现在它可能价值 510-520K 所以如果我在 2009 年之前一直犹豫不决地购买这个PPOR，如果我在 2009 年初而不是现在购买了第一个 IP，我可能会多花 120-130Ke 省了 50-60K 因此，我不想重蹈覆辙，以后会后悔 每个人都想买便宜货 问题是发现一个 我相信一定有很多人在价格之后讨价还价什么都不买，最后亏了 我觉得短期内房价会上涨（由于住房存量不足以满足增加的农民工需求），但我不确定3年后的情况会不会更好？一开始买的风险较小 对此的任何评论
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你需要一个水晶球 那里有很多人认为未来 3 年房屋将*倒塌* 研究研究研究，然后你就能看到很划算的东西，只有在你买得起并且所有数字都堆积起来的情况下才买它
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是的，我也很害怕房地产泡沫如果市场主要是自住业主，那么发生这种情况的风险较小 如果有很多投资者 投机者带动市场，那将是不祥之兆 你对市场的看法是什么你认为价格会上涨还是下跌，如果上涨，价格会在什么阶段停滞不前，下跌或暴跌我会注意你的好忠告
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这是否意味着你只是赚取租金，而不是从资本收益中获得收益？这是否值得，是否意味着回报率需要高于抵押贷款利率加上所得税率，因为我将使用否则将进入对冲账户的钱，我需要为这个净租金纳税
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你的市场没有线索我的市场房价低于周边地区和旧库存正在被新的以及正在建造的许多新建筑所取代（都是由 OO 而不是投机者），因此价格会上涨一段时间以追赶 租金高得离谱，并且可能会一直保持这种状态直到风电场建成我预测租金会大幅下降，除非考虑到他们去年年底在路上发现了一个大煤层，他们一直在研究建造更多的风电场，那就行了字，严重供过于求，并有可能在不远的将来出现严重的向下修正 与投机者一起爬行 我只真正关注 3 或 4 个市场 第 4 个（阿德莱德东北部中环）我非常三心二意地看 了解你的市场谢谢Y-man，这是一个很有用的小贴士
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短期内看不到墨尔本的房价反转轨道-主要是由于强烈的移民如果人口迅速增加，需要更多的地方来应对与需求 从墨尔本处理交通问题的方式来看，我看不出在不久的将来住房存量如何显着增加 泡沫的最佳机会是去年在全球金融危机期间信心最低的时候当 e 出现泡沫时经济和就业前景正在改善，人们对做出长期财务承诺变得更有信心
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所有好的购买都是一时冲动 我去拍卖时我妻子讨厌我 有一天我问她如果我们可以去看看当地的收回土地拍卖 她同意了，天气很热，她带着婴儿呆在车附近 我是唯一一个出价的人 我们只是去看一看 她用雨伞打了我发现
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如果受托人决定出售财产，你会得到（也许是间接的）CG 显然与此的最大区别是你在决定出售（或购买）的时间上没有发言权 正确，虽然你也得到一些分摊的折旧收益干杯，Y-man
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哈哈我很幸运我的妻子完全支持我购买IP的决定既然你提到了这一点，碰巧我的许多重大生活决定是一时冲动，包括我的婚姻，这是最好的cision I ever made
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怀疑会有进一步的意见，所以想通过感谢 Y-Man 和 RumpledElf 的建议和谨慎的建议来关闭此线程 可能时机不对
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