澳洲澳洲房产分析瘫痪——你会怎么做？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，这是我在阅读SS论坛一段时间后的第一篇文章，我一直在兜圈子，让自己疯狂地思考如何进行，并决定看看是否有任何经验丰富的SS房地产投资者能给我在阅读 Ozperp 采访后给我一些建议，她（）建议将您的情况提交给论坛，如果您不知所措如何进行我们的目标是尽快达到财务独立和半退休的程度 我们的情况如下;- PPOR(3x1) – 价值约 45 万美元，IO 贷款约 16 万美元（批准提取高达 40 万美元），抵消账户（债务可完全扣除） IP1 (3x1) – 价值约 40 万美元，IO 贷款约 310 美元K 以每周 360 美元的价格出租 IP2 (4x12 )– 价值约 60 万美元，IO 贷款约 47 万美元，以每周 370 美元的价格出租（以低于市场价值的价格出租给家庭成员） IP 均在 CBD 10-12 公里范围内 贷款均由单独的贷方提供，并且我们没有个人或不可扣除的债务矿石整体 LVR 约为 65%，但我们是现金流量 (-ve) IP2 位于角落的可细分街区，有可能保留现有房屋并获得具有自己临街面的绿色标题块我估计细分成本约为 30 美元- 50K 细分的地块价值约 300,000 美元，现有房屋价值将变为约 450,000 美元，租金金额不变 我不认为我们的 PPoR 适合出租，因为它位于一个有很多胶树的大街区和池，即过多的维护现在我要去的地方是是否让一切保持原样并耐心等待资本增长，或者是否通过更多的购买或细分和销售或细分和建设让事情再次发生变化就像我说的那样出于某种原因，我觉得我们无处可去，有时我觉得这太麻烦了，卖光了所有东西，住在我们的 PPoR 里，还有一点钱留在银行里，但也许我太不耐烦了是一些在我脑海中无休止的选择，我认为我的计算器键已经磨损 1 细分 IP2 并出售块偿还债务或购买另一个 IP 2 细分 IP2 并建造联排别墅出租可能在 420-450 美元左右pw 3 执行上述 1 或 2，然后购买另一个 IP 4 出售 PPoR 搬入 IP2 并翻新，然后按上述方式细分，要么留在现有房屋中，要么搬入新联排别墅 5 保持原样，出去在其他地方购买另一个 IP ...这会增加我们的 LVR 6 什么也不做 7 购买股票等等等等 希望你明白我可能过度分析了我很抱歉第一篇文章这么冗长但想知道你会做什么 提前谢谢你回应
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我会做数字 5 amp; 7 根据您的数据，细分也可能很好，但我很懒惰，可能会暂时在其他地方购买更多资产而没有麻烦但是请，无论您决定什么 - 不要这样做！：虽然重新阅读你的前几段 - 如果你想尽快半退休，那么也许另一个 IP 不是最好的主意，除非它从一开始就是 CF+ 也许多元化到一些安全、高收益的股票可能是一个更好的选择
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我会建立在 IP 2 上 我会考虑在没有正式细分的情况下建立它的可能性 很多议会将根据其大小允许在一个街区上双重居住 所以你花 150 到 200k 在上面盖房子并拿回什么市场租金曾经是市场租金 根据租金价值，这可能会使该特定物业（作为双重入住）成为 CF + 或中性 您必须对此进行总和 我认为这会增加您在该特定物业中的权益财产高于什么成本建设将是您实际上是免费获得块这将理清您的现金流和股权，唯一的问题是您欠的金额会更大，那又如何，如果您有CF，它只有一个数字而且数字只会多年来变得更好，即使你只做这件事并留出时间编织它的魔力看在上帝的份上，不要为了支付 PPOR 而卖掉（尽管我不得不承认我有时会沮丧并考虑做同样的事情）你已经完成了艰苦的工作才能到达你现在的位置只需继续努力或付出更多的努力来建立IP2土地并在赛道上获得回报阅读我发布的关于我继续前进的动机的帖子http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp600480#post600480 你会看到你不是第一个想到你在想什么的人，也不会是最后一个我们可能都有出售所有IP的想法，并在某个时候巡航保持信仰的人
评论< BR>嗨 steveadl 重新阅读我的目标，我 sh可以扩大一点，说我更倾向于财务独立rt 可以选择半退休 我的意思是我想选择工作或兼职等，因为我选择了我们仍然有投资时间，还有四分之一个世纪左右的时间，直到正式退休年龄我想知道这是否让我中年了 呵呵
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这就是你的问题 保持 65% LVR 并且仍然是 CF- 意味着你对这些资产的租用不足 大多数 resi 收益率现在约为 5% 100% LVR IP2 几乎是中性的pw 租金奇数 要么那个，要么按下开发它的按钮 我喜欢选项 2，细分并在其上放置联排别墅 这符合我的想法当然有助于现金流 基本上，你有一个骗局nt 小投资组合和可管理的债务水平 但是你的现金流被搞砸了 通过开发或交易更高收益的资产来修复现金流 我会开发它们以避免交易成本 干杯，迈克尔
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好吧，在这种情况下，我会选择另一处房产（找出最适合您的房产，即购买另一个或细分）或进入一些股票 将您的资产基础增加到您满意的程度，这将给当您进入半退休阶段时，您的收入基础更大
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此物业出租给谁为什么您要补贴他们的生活方式随着利率上升 - 您需要支付租金！问候 Sheryn
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谢谢你到目前为止我收到的回复所有帖子中出现的一件事是，我们绝对不应该卖掉只是为了在我们的 PPoR 中免于债务感谢该线程的链接定制我完全同意，每次我有出售的想法时，害怕没有资产基础来为我提供退休收入的恐惧让我继续前进，我不确定这在西澳是否有可能如果我这样做了以后很难获得细分批准，比如我想单独出售原来的房子还是新的联排别墅，或者我最好从一开始就细分并获得两个完全独立的标题通过购买另一个IP，我会增加我们的 LVR 采购表示，考虑到再过十年或更长时间的时间框架，高达 40 万美元的 3x1 可以将这一比例提高 80%，这将是一个合理的 LVR 水平另一方面，如果我细分并构建我们的LVR 会保持不变，但我们的现金流会改善但是考虑到我们已经控制了土地，这样做你是否认为我们正在真正扩大我们的资产基础我想我们处于第 22 条情况，因为一方面土地是未充分利用，它正在影响我们的现金流，这阻碍了我们，这使我走向细分和建设但是另一方面，我不断有这些唠叨的想法，如果我们坚持下去（现金流量较少），大的未细分的情节在未来更有价值，并且可能会出现更多有利可图的机会我一直有这些唠叨的怀疑的原因是，这片土地离水（河）只有一个街区，如果我们建造一座两层楼的联排别墅，它可以看到水但另一方面，更大的区块是否会在未来某个时候对我们自己或其他人的 PPoR 更有价值但是这个领域的趋势似乎是细分和 p建造联排别墅所以我们是否应该简单地进行细分，并采取我们现在所能获得的任何收益，并在未来寻找新的或其他机会，或者等待是的，这是令人沮丧的部分，并使我们处于一种 22 类陷阱的情况 一个问题我的想法是我在 LVR 计算中包含了我们的 PPoR 这是标准还是我应该只使用 IP 进行计算？这很复杂，但它涉及到家庭成员的离婚和有地方居住的孩子最初他们只会留下来在房子里作为权宜之计，直到他们解决问题，但我想我们是傻瓜，我们有这种责任感家庭嘿，他们可能对您的财富构成真正的危害我们的总理已经告诉我们我们疯了但是我们在问自己你的第二个问题越来越多（我们感觉被利用了），随着租约到期时利率上升，我们基本上会说你已经受够了，而且我们真的负担不起你了，我们需要改变市场价格我们有自己的家人要照顾
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你真的需要去你的委员会看看有什么可能能够并提出很多问题 例如，我们有一处房产，上面有第二套住宅 该街区不够大，无法仅从后面细分一点并作为一个单独的街区（没有建筑物）出售，但在与理事会我们发现，如果我们在此基础上建造并遵守理事会规则，为每个住宅提供正确数量的室外太空车停车位，我们可以进行细分 细分申请可以在制定计划时或稍后完成 这是我的理事会一切都不一样，但你必须去问我会说，如果你进行细分，你将支付 2 块市政费，而不是 1 块加上你的分​​割费用如果你时间有限，咨询私人城市规划师将为您节省大量时间 他们会确切地知道您能做什么 我同意其他人的观点，即您应该离开亲戚——您已经尽了自己的一份力，而且租金便宜，没有动力继续前进 他们甚至可能期待你搬家下摆很快，但不要说什么，因为你可能看起来还不错 理性的人会说谢谢你帮助我到达那里
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我不太同意下面的 BlueCard 会更了解它，但是对于房产的所有者来说，先建造然后做报价是很常见的（我会说更常见）。已建成的地层之后，即您将拥有两所房屋，它们都将被出租，然后您将花费时间（3-4个月）和费用（如您所提到的$ 30K +）来做这个程序的小骗局是议会需要在旧房子和新房子上签字，所以他们可能会让你在旧房子上工作 优点是你节省了 3 个月而不是 3 个月没有任何事情发生，然后你开始建造，你开始建设和三个月的分层发生在完成后，当你有租金收入帮助你的现金流加上一旦他们完成（或之前），你可以根据分层出售并锁定价格，如果这是你的动机，但就像其中一个以前的海报说，以 20 万美元的价格建造并以每周 400 美元的价格租用对我来说是一个不错的计划
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我与 Bespoke 合作 如果您长期持有，为什么要支付额外的费用和税款 - 而我会像你的那样在靠近水的地方举行 与理事会核对是否要去双重 occ 开始，然后如果您想出售，则可以在以后进行分层或完全细分 这对您的现金流非常有用，并增加您的资产基础 如果您当前的现金流很容易管理，请不要出售任何东西 - 尽管是 -已经准备好了 只是另一个想法 你可以把你在市场上租给家人的房产交给 PM 并让他们为双方设定一个公平的租金 这将使你无法做出决定
评论< BR>现在您看到了曙光，请 PM 打出一封漂亮的信，说租金将增加 $xxx 以使其达到市场租金，因为您知道您正在降低他们的生活方式未来 50 年的房产 - 计算出你要补贴多少他们的生活方式 PM 会让你远离处理问题 如果关系“哭穷”准备说 a）我们需要你支付租金上涨或 b）我们因为我们买不起所以不得不卖掉房子补贴利息偿还；财产成本不再 情绪 我们有朋友每周将他们女儿的租金（她有一个孩子）补贴 175 美元 这对夫妇甚至没有自己的房子，而女儿正在为 1 个成人安培租一间 3 居室的房子； 1个孩子Sheryn
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这样行不通 租金上涨是市场驱动的；不是价格驱动 - 不幸的是回到这个问题；如果您现在可以轻松处理负现金流，那么查看其中一个区块的细分并将从中获得的利润用作下一个 IP 的押金可能是一个想法。做”;再次发生的事情 投资中令人沮丧的方面之一是坐在那里等待顺便说一句；你不是“无处可去”； - 在资产方面，您可能已经领先于世界上 80% 的人口
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感谢所有回复，我现在肯定有更多的想法要考虑尤其是当我看到过去两年的净效应并没有太大的波动时，我看到我们的房地产价值因全球金融危机而走软，然后在一定程度上恢复，但总体而言，整个时期相当平缓，是一个非常耐心的教训另一件非常令人沮丧的事情是，IP2 实际上比我们的 PPoR 对我们来说是一个更合适、位置更好的房产。很多我们的朋友s 说我们很生气，因为我们有一个位置优越的 4 Bdrm 房子，有大量存储空间可供我们使用，而且我们经常会这么想，如果我们的 PPor 适合出租，我想我们很久以前就可以换房子了，但是 PPoR 越来越老了，它在一个巨大的地块上，里面有成堆的胶树和一个越来越老的游泳池（管道系统某处神秘泄漏），基本上是我想知道的园艺噩梦如果值得支付交易费用并出售 PPoR 以进入 IP2 同样通过生活在 IP2，我们将了解我们可以做哪些 renos 来增加价值，然后在住在那里的同时使用这些 renos 出售收益PPOR 可以等待我们的时间并寻找另一个投资机会，或者如果我们决定进行细分和建造，它会降低我们的持有成本，我想住在该物业会更容易监督这样的项目如果我们这样做，我唯一担心的是，一旦我们出售 PPoR，市场是否会爆炸，或者现在是时候这样做，或者这会是一种愚蠢的练习
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我会说细分也是我的原因决定做同样的事情如下 我目前有足够的现金再购买 1 处房产 如果我在此之后购买另一处房产，我将不得不储蓄或等待资本收益 如果我改为细分，最终产品将是现金流中性的，应该立即拥有立即购买另一处房产的资产所以我的意思是您将能够增加您的资产基础，而不会影响您的现金流并且可能增加资产净值真的没有道理
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感谢所有对我的问题的答复，我对我需要做的事情变得更加清楚了感谢这个清晰的总结 devo76 我所有的计算一直在推动我朝着这个方向前进现在我已经能够更多地反思为什么我有一直在怀疑哪条路是最好的路向前我可以肯定地说，我的很多挫败感源于我们的 PPoR 不像 IP2 那样适合居住的地方，这让我怀疑我们现在的生活方式与我们对未来平衡的投资我不知何故认为我是不是第一个面临这种困境的房地产投资者
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做点什么吧！严肃，但有点建设性，我的目标是中性到正的现金流属性
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