澳洲澳洲房产策略？悉尼

在澳大利亚地产投资



我一直在努力尽可能多地学习房地产投资 我希望尽快购买我的第一个 IP 昨天我意识到我并没有真正将任何想法投入到实际的策略中 我也曾经做过专注于细节而忽略了大局 我很想听听您遵循什么策略（假设我确实购买了我的第一处房产，我可能会搬进 6 个月并在出租之前申请 FHB 补助金然后我想我将不得不等待数年才能有足够的股权再贷款并寻找第二个 IP 我不喜欢那样的声音）无论如何你的计划策略是什么
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复杂，有很多很多策略可以从财产中获利 我个人最喜欢的是在市场停滞或温和上涨时制造股权（就像现在在某些地方）你是对的，等待市场增加你的财产的股权可能很无聊所以其中一个最安全的方法是购买，reno，hold：购买需要c的房产osmetic reno 每在 reno 上花费 1 美元，目标是获得 2-3 美元的最终价值 重新评估房产 提取制造资产并将其用作下一个 IP 定期重复过程的押金 或者：购买，细分后院， reno 现有房屋，出售备用块或：购买，细分后院，reno 现有房屋，在备用块上构建 IP 或：购买单元块，分层标题，出售一些保留一些等
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你好 Compleks You必须从某个地方开始 正如房地产是一项长期投资一样，您的策略必须是不是被这一切的兴奋冲昏头脑 做出理性、冷静的决定并为盈利而购买 我的意思是：当你购买时赚钱 我以低于市价 40k 的价格购买了房产，因为一份糟糕的建筑报告导致合同失败卖大多数银行不会在 6 个月内对您的房产进行重估 因此，如果您希望使用所获得的股权为另一处房产融资，则需要等待 6 个月（或者，您可以再融资，但这也会让您付出代价） 寻找便宜货并且不要陷入踩踏事件这可能需要时间，但可能比您想象的要快 问候 JO
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您好，那里有很多不同的策略 看看您的情况，然后从那里开始 所有新手应该只专注于进入市场并采取“买入并持有”；心态，直到事情变得清晰，在我看来，弄清楚你的现金流是如何运作的，当你以后开始有创意时，最重要的是
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我们已经成功地使用了buy reno hold方式 我唯一的另一个建议是要注意分析瘫痪，你可以检查、学习和分析，直到奶牛回家，但直到你真正跳进去做点什么，你才会得到任何结果！祝你好运！
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我什么都有，我在工作中学习，我还在学习 - 买得好 - 当我能做的时候，我们不卖任何东西，为了我们，没有理由出售，我们正在购买，（一些）增值并获得资本增长和健康的租金回报-仍在积累优质资产基础，直到我想出另一个想法-当我们第一次涉足房地产时，我是对维克的许多区域城市非常熟悉，并且知道它们发展良好，我努力尽可能靠近 cbd 地区，加上那里正在建造几所新学校，然后购买了我认为的土地对我们来说物有所值，（事实证明它在 12 个月内价值翻了一番，而且还在上涨）我们在这块土地上建造，在 12 个月内我找到了另一块我认为物有所值的土地，因此每个 IP 的重复权益是被用来资助更多的购买（回到棒棒糖罐子里）一些购买已经建成，“购买w ellquot;，以及一些更多的地块，（我认为物有所值），并在它们的基础上进行建设所以，我不确定这是否都是一种策略，我认为自己是一个投资房地产和学习的人，随着我的发展，一个有创意的机会主义者抓住所有的名字，策略，计划，无论你喜欢怎么称呼它们，在我们的财务框架范围内，继续以我们能负担得起的价格购买增值资产，然后重复现在玩得开心
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我'很多人只是跳进去买东西，然后随着你的前进而去解决所以长期战略投资于产生现金流和资本收益的资产，这样我们就不必拿政府养老金短期下一个目标买一个房地产 中短期 - 如果您继续购买房地产，您将遇到“租金依赖”； “可维修性”所以你需要改变你的计划来解决这些问题s 所以一开始你会有一个粗略的中长期计划和目标，随着你的进步和精益求精，发现障碍，你需要能够修改你的计划和目标，以绘制一条通往长期目标的新路线。一堆你不知道的事情，你认为你知道的事情以及你甚至没有意识到存在的事情 目前你无法为这些事情做计划，所以你需要开始做一些事情，并愿意修改和塑造计划你去我仍然希望能够在平均郊区购买低于中位数价格且现金流充足的房屋，这样他们就能照顾好自己，并且能够永远年复一年地继续这样做有办法实现这一目标，但你需要找到让您对 SANF 感到满意的那些非常重要 您需要能够享受旅程，延迟满足是可以的，但是如果您在驾驶垃圾车和生活在垃圾场的同时生活在烤豆、水和面包上，那又有什么意义呢同时希望每周工作 60 小时f 拥有 20 年后你梦想的一切 所以我的策略是制定长期目标，制定一个粗略的计划，采取一些行动，学习一点，改变计划，采取更多行动，学习更多，继续 Cheers Graeme
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感谢所有回复 很高兴听到其他人在做什么 我明天早上直接与投资者会面，希望找出我能够获得什么样的贷款 然后真正的乐趣开始了，我想我猜我目前的策略是用尽可能少的存款借款，同时只支付贷款利息，以及一个 100% 的抵消账户比起买公寓，我更喜欢房子，甚至是分房，但我认为我的贷款还不够，我可能会在那里住 6 个月，以获得首次购房者补助金然后找到自己的好房产经理和出租它看起来像一个体面的方法吗？如果我做一些不同的事情，我猜我搬出去时房产可能会受到负面影响 不是出于任何意图，但我认为我不够“精明”，无法在此获得积极的资产阶段 很难找到租金可以偿还贷款的房产吗 感谢收听或阅读 干杯
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在利率处于历史低位的市场中，您的租金与您的还款相当的机会我不知道'不知道您的预算是多少，但假设您以 350,000 美元的价格购买（您需要在当今市场上贡献至少 5% 加上成本），这将使您的还款额（取决于贷方）约为每月 1488 美元，我确信在您正在查看租金的地区，但假设您每周获得 350 美元的租金，按月计算约为每月 1515 美元 显然这没有考虑任何管理代理费、费率、维修、车身军团（如果适用）等y 还款 始终确保您在财产和财务方面有足够的选择 - 做大量研究
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ps也是可变利率，所以要为未来的利率上涨做好准备
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Compleks, This是一篇文章，描述了我选择的涉及 Villas amp 的投资策略；联排别墅 您可能也感兴趣 资本增长平均 (CGA) 策略我采用的定期购买周期类似于美元成本平均对股票市场的影响 它成功的主要基本原则是它依赖于您的“时间”；市场，而不是“时机”；市场，从不出售 所以换句话说，你在繁荣的顶部或底部购买并不重要，只要你在高密度地区（都会区首府城市）购买优质、位置优越的房产)，以或低于公允市场价值，定期我每年购买知识产权，目前进入这个 10 年计划的第 9 年，我一直在购买新的或接近新的房产而不是旧式房产，原因有几个，主要是（没有特别的顺序） - 1 最大化我的非现金扣除 2 最小化我的维护放大器；维修费用 3 更现代的放大器；对租户有吸引力 - 从而最大限度地降低潜在的空置率 4 要求更高的租金 - 从而最大限度地提高收益 没有进入“哪个更好的争论，房屋或单元”，我更喜欢购买联排别墅。具有 30% 或更多土地成分的别墅，从而消除了多层单元或高层公寓，原因有几个 主要是（无特定顺序） - 1 个较低的维护放大器；维护租户 2 较低的购买或进入更高资本增长郊区的入门水平 3 快速增长的市场（现在和未来都开始）想要这些类型的房产 这是由于最大的人群le to be Born (作为婴儿潮一代和空巢老人) 开始进入他们的退休岁月 他们将希望缩小规模，主要原因如下 - 生活方式和生活；经济 4 更大的税收优惠因此，有效性最大化现金流 5 能够在您的投资组合中持有更多的个人资产 - 从而通过不将所有鸡蛋只放在几个篮子中来最大限度地减少区域暴露风险，可以这么说，我希望在历史上限增长 7 的区域购买%pa andor 正在高档化 我看看政府、商业、零售、私营部门在哪里注资 这最终会美化该地区，人们喜欢这样的外观，因此在创造需求方面有所行动我发现如果您正在寻找短线，这很有效中期资本增长，以便更快地利用和建立您的投资组合 回到 CGA，顾名思义，它会在整个房地产周期内将您的投资组合在单个房产上实现的资本增长平均化，同时考虑到房产价值翻倍每 7 - 10 年 7%pa 复利 解释我的意思的最简单方法是提供一个基本示例，考虑到所有您的投资组合现金流将通过收购阶段的工资、租金收入、税务员、LOC 和/或现金债券结构以及您可用的任何其他形式的收入来提供服务为了便于计算，假设我们以 25 万美元的价格购买了一处房产，所以10 年后它现在价值 50 万美元现在假设我们在接下来的 7-10 年内每年都这样做 现在你可以退出激烈的竞争 所以在第 11 年（自你的第一个 Ip 以来的 10 年）你在 IP1 中拥有 250K 股权，你可以提取（最高 80%）免税以资助您的生活方式或投资 在第 12 年，您做的完全一样，但不是从 IP1 提取，而是从 IP2 提取 在第 13 年，您对 IP3 做同样的事情，在第 14 年到 IP4 等洞 - 你必须去找工作 - 不，只是在开玩笑！您只需回到您购买的第一个 IP，因为它距离您第一次使用它已有 10 年了，现在它的价值再次翻了一番（100 万美元） - 所以您再次完成了整个周期事实上您可能从未绘制过每个房产最高 80% lvr ，所以你不仅有整个房产的增长周期可以花掉，你还有你在第一次复利的时候剩下的东西 现在你的财富复利速度比你花的快！有什么问题 回到我在开篇中所说的，只要您购买，您在房地产周期内的哪个地方购买并不重要，这是因为您要到 10 年才能使用它后来在它实现了一个完整的增长周期之后，这就是 CGA 的基本概况 一旦它建立了一个自我延续的免税收入机器，我希望这已经回答了你的问题如果你需要任何澄清，请询问____
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Rixter，你说你不会利用房产资产，直到它运行完整的 10 年增长周期你说你如何为你的下一次购买提供资金
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米歇尔勒姆：是的，是的，是的，我们搞砸了在最初的几个 IP 之后，我们开始围绕着真正擅长工作的人 Michellem 说，财务结构对我们很重要 我们的抵押贷款经纪人是痴迷团队的重要组成部分
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嗨Compleks，我认为你的计划很好中央商务区（尤其是墨尔本）方圆 10 公里范围内的公寓单位目前是热门房产 随着墨尔本人口的增加，靠近城市的土地应该会继续升值 我会寻找一个步行距离内的综合体，交通（电车、火车、公共汽车） ），并确保您购买的东西有街边停车位 车位、地下停车场或车库 我会远离高层建筑群（即 4 层及以上的多层） 最好寻找装饰艺术风格的公寓（Elwood, St Kilda)，或建于 60 年代或 70 年代的综合楼 如果是公寓楼，请尝试在顶层购买（其中许多综合楼为 3 层 - 地面、1 楼和 2 楼），或者在建筑物的前面或非常返回 如果可能的话，寻找带阳台的朝北公寓（并非总是可能，但可取） 受欢迎的郊区包括 Armadale、Toorak、South Yarra、Pahran、St Kilda、Elwood、North Melbourne（我有投资这里）、Carlton 和 Carlton North 还有很多其他的，包括 Brunswick 和 Brunswick East我的买家 我从未使用过他们的服务，但见过他们几次 The Wakelins 偏爱墨尔本 10 公里内的房产，但我从几周前阅读《先驱太阳报》上的一篇文章中注意到 Monique Wakelin 建议有家庭的首次购房者在 Caroline Springs 和外东区的郊区购买 然后迅速偿还贷款并投资于更靠近 CBD 这对 Monique 来说是相当不寻常的，听起来对我来说也是一个不错的选择（这就是我们做到了——在远郊买了房，还清了贷款，然后开始投资于内、中、外郊区）话虽如此，公寓很受追捧，但请记住，FHB 的拨款很快就会结束，失业率可能会继续上升 这可能对价格的影响 但是话又说回来，没有人真正知道！希望这会有所帮助，尽管它可能会使您有些困惑 - 抱歉 有兴趣听听您最终购买的东西 所有最好的问候 Jason
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对不起，让我澄清一下，如有必要，我会使用 PPOR 的股权从 IP 中充值在投资组合积累阶段，直到 10 年后，在下一个房地产周期的价值基本翻倍之后，我才会将 IP 股权用于生活方式目的，希望这会有所帮助
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买便宜的东西，希望接近中性齿轮 花费 6 个月的时间来修复它 搬进便宜的租金，然后出租你的房产 获得新的估值，然后再做一次 简单生活，努力工作，受过良好教育 获得对冲保险 不要承担任何消费者债务，不要购买你的PPOR，直到你有一个可观的投资房地产股权基础无论你有什么计划，积累财富都是长期的一旦你开始看到势头的建立，就会更容易坚持下去祝你好运
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Hi Compleks我从买入并持有策略开始，在珀斯的上一个繁荣周期中积累了相当多的房产买地块大、可细分的楼盘 靠近市区、基础设施好 是不是丑小鸭区我不太在意，只要有需求，卖的时候数字多就行了 我的计划是翻盘夫妇一年的收入，还持有一对我最近购买的将在 60 天内结算的房产是 2 个并排的房产，可以开发成 7 个单元的地块 我认为这是一个非常甜蜜的交易，因为它没有进入市场，我已经能够以合适的价格获得它并且没有竞争 这两个房产总共花费了我每年 3,700 美元来持有，我没有计算负扣税 我不会出售这些，因为我计划沿着这条赛道发展 作为我 str 的一部分ategy 我继续寻找合适的房产，也有一位房地产经纪人为我工作，这似乎是双赢的，他给我找到了交易，当我出售时他得到了佣金 我位于珀斯，做所有的研究 一切顺利干杯，港铁
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感谢所有回复！你一直很有帮助 Rixter 我很好奇你在这里的意思：当你说“退出”时，这是否意味着你正在根据增加的股权获得另一笔贷款或者有没有办法把钱取出来贷款 对不起，我不知道这是否有道理 我只是对这部分策略感到困惑 无论如何我今天早上开会 进展顺利，但在借钱方面我的处境并不好（如果你有兴趣，我在金融论坛上发了另一个帖子）但是，有人告诉我，如果我购买房产作为投资，那么我可以增加我的贷款潜力，因为租金收入被计入等式中，我还被告知，即使如果我购买我的第一处房产作为投资，那么我以后不会放弃获得首次购房者补助金的权利（尽管我会错过当前增加的补助金） 根据这些信息，我倾向于购买我的第一套房产作为投资 我认为我可以借到的额外资金从长远来看，我希望能得到更多回报 特别是如果我想在我所在的地区购买东西 出现的其他问题是使用亲属收入作为贷款担保的可能性 我不太喜欢这个想法，因为我想要自己做这件事，而不用我父母的财产作为抵押，但我仍然想听听你对这个想法的看法 嗯，这就是现在想到的所有问题 在这个阶段最大的问题是试图获得一个体面的贷款如果您有任何意见、批评或建议，请告诉我，非常感谢！ PS：任何人都可以通过贷款获得100％的抵消帐户吗？所有贷方都提供此功能吗谢谢大家！
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我会避免任何人成为担保人，它可能会以毁灭性的结果告终，也许从父母或亲戚那里单独贷款可能更安全
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Rixter，当您从 IP1（以及 IP2 ,3 ,4 在随后的每一年）中提取股权时，策略是什么用于满足提取的股本增加的利息支付如果我错了，请纠正我，但在 10 年周期后向 IP1 借的金额将用于私人目的，因此也不能抵税不幸的是，这个周期 Rixter 假设 7 % 增长继续，这是一个合理的假设，就像过去 50 年左右一样让我们希望增长继续我想知道，如果有可能快速跟踪这个过程假设你在 5 年内积累了 7 个属性在 5几年时间，财产 1（250,000 美元）拥有 120,000 美元的净值，80% 的提款是 96,000 美元，这是一个不错的工资 第 2 年是否可行，再次以 96,000 美元的价格提取第二个财产，依此类推 到第 7 年，您有拥有您最初购买的 12 年，所以我价值$500,000，所以这次你可以再提取$104,000 80% LVR 这行得通吗
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我建议你买你自己买得起的最有价值的IP 让亲戚远离它，以泪水告终的机会不值得接受然后看看你作为房东的表现不是每个人都适合即使有PM你也必须参与整个过程不要在你学会走路之前尝试跑步并且为加息做好准备 玛格
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Compleks，是的，你借钱（通过 LOC ）基于增加的股本 你使用的所有借款（无论你喜欢什么）都是免税使用 这通常是在 SS 上被称为以股权生活 (LOE) 希望这会有所帮助
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正如我之前在上面的策略文章中提到的，所有投资组合现金流将通过收购阶段的工资、租金收入、税务人员提供服务，LOC 和或 Cashbond 结构，以及您可获得的任何其他形式的收入 是的，这是正确的，利息对于非投资图纸，例如生活费用不能抵税 - 但话虽如此，有时有些人可能会因whats deductible amp而得意忘形；什么不是，他们忘记了一个人一开始就没有纳税在整体的大计划中，但它真的很重要（假设一个人购买的优质资产的升值速度比一个人的重绘速度更快），如果你拥有 200 万美元的投资组合债务；超过 400 万美元的投资组合资产升值我不这么认为！不幸的是（对他们来说）大多数人只见树木不见森林
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困惑的里克：据我所知，我制作了一个电子表格，我想了解您如何获得一笔又一笔贷款其次，你如何为这些物业提供服务你有任何计算器或你的计划你能解释一下关于 LOE 和低 doc 谢谢
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你使用你现有的股权作为存款加上成本 amp;借入完成结算所需的剩余资金正如我在上面的策略帖子中提到的，所有投资组合现金流将通过收购阶段的工资、租金收入、税务人员、LOC 和/或现金债券结构以及任何其他形式的收入提供服务你有可用的 我的投资计划 这里有很多计算器 LOE 之前发布的 Lo doc 是低文件贷款的缩写 你陈述了你的收入，但贷方不要求你提供书面文件来证明你所说的 根据贷方，你可以从任何地方借款60 - 80 顶 LVR 并需要取出 LMI 希望这有帮助
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你好 MTR, 你是不是偶然在 Minto 买了两栋并排的房子 在 Minto 铁路线对面有一个房产有一栋纤维房屋和一栋砖房并排出售，并在广告上说可能会有 7 栋联排别墅开发（STCA），要价为 725,000 美元 干杯，穆罕默德
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唐不要把你的未来押在 Lo Doc 以过去的形式存在（或者，可以说，现在是）
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不用说，美丽是一个可以切碎和改变任何产品和或服务的东西（现有或尚未发布）一个人随时选择最适合自己的目的
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需要澄清 quot;所以在第 11 年（自你的第一个 Ip 以来的 10 年）你在 IP1 中拥有 250K 股权，你可以抽奖out (up to 80%) 免税以资助您的生活方式或投资你能举个例子详细说明一下吗？我不太清楚你所说的通过再融资、LOC 或其他一些安排提取高达 80% 的意思
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$250k x 80% $200K
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请问为什么选择顶楼谢谢
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查看，上面没有邻居的噪音，还有天花板空间访问
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你可以看到一个很好的城市天际线，几个塔哦好的, 上面没有噪音你怎么办ed 天花板空间访问不确定 无论如何我很好奇并查看了过去的销售情况 供应商于 2004 年 9 月将其买回并支付了 12.2 万美元 5 年内升值 10 万美元还不错！
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访问选项存储、保温、维修保养、空调等未来装修改造等
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顶楼升值好——经常比街区其他人卖得高主要是因为上面没有邻居的声音，在一个公寓里可能很重要！顶层也被认为更安全如果你能在街区的后面买一个更好，因为相邻的墙壁更少，这意味着你的公寓应该更安静！缺点是您必须爬上楼梯的数量！从好的方面来说，我买的地区有很多年轻人在租房——学生、医院工作人员、城市工作人员等 甚至居住在该地区的退休人员也拥有 1 楼和 2 楼的公寓问候杰森
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我同意你只能为这么多理论而烦恼，超载时间来停止猫步并走出去，买一些未来借钱更快的东西，比如通过购买一些你可以建立股权的东西，而不是仅仅等待，reno，sub 或其他东西我已经陷入困境，建立并出售了一些土地储备，这是我个人最喜欢的我已经在 18 个月内收集了 3 个免费赠品，我非常高兴如果我想做一个子，我可以再添加 3 个后来我发现子工作不同意我的看法，所以我最近偏离了这些想法干杯
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初学者建议我也是新手，但我找到了很好的建议和信息在这个论坛上 - 使用“搜索”功能并阅读，阅读阅读所以本着精神电子论坛，这是我的 2 美分价值 这将完全令人眼花缭乱，您现在拥有的所有计划可能会在未来 3 个月内改变你可以借什么 2 看看会减少 10% 到 15% 的购买量——忘掉房屋、单元房、公寓这种缩小范围 看看你的美元会买什么 3 开始了解中位价的含义和收益率的含义 4 看看低于您可以支付的中位价格的房产（即降低 10-15% 的范围） 在方便的时候看看其他更贵的房产，这样您就可以了解额外的购买价格可以为您带来什么（例如，在拐角处可以进行检查） 5 计算出你可以自己进行什么样的维护翻新以及其他通常涉及的成本（例如油漆、地毯、厨房等） 6 一旦你确定了你能负担得起的，选择适合你口袋的房产类型并野心n 开始只关注那种风格的房产，但既然您现在知道自己在看什么，请保持对讨价还价的态度 7 知道什么是公平的价格，不要指望您会以太低的报价强行讨价还价并列出一系列故障您可能会找到便宜货，但前提是您必须真正认出一个 8 最后，我在论坛上看到的明智建议 - 一生中的讨价还价每周都会发生
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很酷，我很高兴你在我出价之前来回复谢谢
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谢谢大家
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