澳洲澳大利亚房产 在这种情况下你会怎么做？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我正处于某事的十字路口，希望大家的意见 - 如果你有时间给他们我丈夫和我同意购买投资房产的 Jan Somers 原则，在 10 分制中排名 3 到 5对于那些没有读过她的书的人来说，这基本上意味着你购买的房产不是最底层的，也不是最顶层的——因为这两者都将更难租到我们下一次购买 IP 时，我们正在寻找在悉尼的一个比大多数人都贵的地区购买 但是，回报很好，租户很多 这也恰好是我们有兴趣在大约六到九年内搬到的地区 - 当我们的儿子完成学业时这是我们的困境 我们是否坚持 Somers 原则，并在该地区购买 3 到 5 类型的房产 这对我们来说是相当负担得起的，而且出租也不成问题 - 但可能不是我们想要的地方想晚点生活，还是我们买一些我们可能想买的东西稍后我会加入 - 可能会更大一些，大约是 7 或 8 的规模 它可能在财务上更加紧张，也许更难让 但它会以 2009 年的价格等着我们 想法 Harriet
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FWIW 我认为，当你开始将商业和娱乐混为一谈时，你最终会得到一些不擅长任何事情的东西。我知道这是一个非常笼统的说法，但我建议如果你之后投资物业然后只寻找IP，并根据$$的所有决定
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我将业务与乐趣混合在一起；打破了黄金法则 它确实改变了你做事的方式，这不一定是更好的我们一直想住在河边，所以当河边的公寓出现时，我们可以负担抵押等并享受折旧如果它是一个 IP，并且在 10 年左右我们缩小规模时，我认为我们买不起我们的 PPOR 将超过我们缩小规模时支付的抵押贷款它是规模上的 9，嗯，我是矛盾的是我们做了正确的事情但是考虑到它的设置，我们有租户排队租它所以我想这是一个好兆头要么这样，要么我们应该增加租金！
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保持分开！去过那里并尝试过它按预期工作 - 花了五年左右的时间，有可扣除的债务，糟糕的租金回报，但资本增长非常好，现在已经搬进了我们海边漂亮的房子但是，当我想到我们可以拥有的财富时那时仅通过购买高收益 IP 来创造，那么所有这些都将变得微不足道退休了，在海边也有一个漂亮的房子！我的建议是尽快做大，并且出于个人原因以低收益率购买房屋无助于实现这一目标无论如何我们已经吸取了教训！
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如果回报良好并且这些数字为你堆积起来，然后我没有看到问题记住，尽管这是一项投资，并尽量让你的“心”远离等式区域变化，你在 09 年的愿望可能不是你在 16 年左右的愿望- 在这几年之间，它需要为您做得很好，以适应您的投资策略正在寻求移动 当然价格会发生变化（希望从 CG 的角度来看会向上），但其他一切也会发生变化，而您的长期赚钱的小可爱将帮助支持更昂贵的购买价格 话说，我们有一个不错的靠近水边的小 IP，这是一个老式的房子ice big block - 以平均价格购买并以平均金额出租 - 目前 CF 中性 - 但它会在 6 或 7 年内成为一个美丽的 PPOR，在那个街区有一个可爱的新家 所以两全其美无论你做出什么决定都是最好的
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Harriet，再投一票，不要将商业与快乐混为一谈 FWIW，每次我们在为客户购买时遇到麻烦，就是当他们想要一个他们想要变成的 IP 时一个 PPOR 顺势而为 如果您在 10 处房产中的 3 - 5 处表现良好，您可以在这条赛道上购买 10 处房产中的 8 - 9 处 如果它位于您以后想购买的区域，它将跟上步伐 %无论如何-明智
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另一个不把公共汽车和快乐混在一起的人我相信如果你现在买一个房产以后住在里面，更多的情感会进入它，你不会像如果它那样处理数字只是一个 IP
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大约 5 年前，我们在非常靠近海滩的地方购买了一个 IP 我们可能会或可能不会将其用作 PPOR 在 ret愤怒，但如果我们决定退休到海滩上，那就是我们将去哪里 它作为一个 IP 表现良好，从来没有任何空置和租金 我们会通过在离海滩更远的地方购买来获得更高的租金，因为土地价值不会占成本的如此高的百分比 - 我们会在一块价值较低的土地上拥有更好的房子 再说一次，资本收益不会那么高 你的金额吗？玛格
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你好！谢谢大家的意见 我完全听到了你所说的不要把生意和快乐混为一谈 这个策略的潜在问题是我们想要搬到的郊区的升值速度比我们现在的地方快得多无论如何，我会紧缩我有足够的时间，因为我们决定推迟购买我们的下一个 IP 直到 7 月 - 在首次购房者的狂热消退之后 干杯，哈丽特
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还需要 aks你自己这个：当租户破坏联合时，你会有什么感觉和反应 - 它与你对任何其他 IP 被破坏的反应有什么不同（你知道，通常：他们在里面养了 6 只狗，打了几堵墙出去灌溉杂草，人们呕吐在地毯上小便，因为他们无法上厕所等）如果没有什么不同，那么可以继续干杯，Y-man
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我打算换新的地毯，新电器，窗帘等，就在搬进来之前！而且，一个非常好的 PM
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我会保持 IP 和 PPOR 的良好分离 从投资（财产或其他）中赚取 $$，让您稍后购买您梦想中的房子，如果那是您的浮动船
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我有一个类似的问题，买一个 PPOR 怎么样，打算最终成为一个 IP 我的未婚妻和我刚在 Baulkham hills 买了一个 3bed 联排别墅 $497K 当前市场租金是〜 $480wk（当前租户支付 $470wk）它只有 2 年历史，有宽敞的卧室，DLUG，距离斯托克兰购物中心购物中心仅几步之遥，步行 200m 到 M2 城市巴士站，安静的单向街道入口，大后院通往街道的后门 我们买了它，因为与拥有相比，租房刚刚开始花费太多，而且我们厌倦了没有在出租物业中获得我们想要的所有功能（例如空调和暖气，以及漂亮的地毯等） PPOR的安全性也开始权衡我确保我们用头购买- 选择一个对租房者来说总是有需求的房产，最好有足够的现金流 我认为我们选择的东西既可以作为 IP 也可以在未来几年为我们提供舒适、安全的住宿 任何人的想法
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我会做一些不同的事情，买一个像样的房子，以后住，并获得更好的折旧，多样化
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是的，出租的东西不再适合我们了 租金价格如此接近抵押贷款，并且出租的房产根本没有住得那么舒服（说真的 - 没有空调，而且里面很脏）所以，我们买了一个 IP 住了几年
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嗨 Witzl 我们一直我们也沿着这条路买了非常高地价的房子（例如 80 平方米的房子，例如 1940 年代在三层开发区），并且骑着一波非常高的 CG（2003 年买了 196,000 美元，2006 年末卖了 515,000 美元——这就是珀斯的繁荣）这所房子住起来很糟糕，但我们只是担心土地含量 由于您通常希望与 PPOR 进行交易，我们发现潜在销售的无 CGT 性质比仅仅持有更具吸引力，尤其是现在 LVR 非常低，您不妨利用下一个 IP取而代之的是，将现金存入您的下一笔 PPOR 贷款中，以使这笔不可抵扣的债务尽可能低 BTW，就在我们在 2003 年购买上述房子之后，我们还购买了我们 80 万美元的海滨别墅 IP（现在 PPOR - 你可以想象它现在价值），所以第一套房子的升值，除了我们从其他房产节省的 CG 外，几乎可以还清我们目前的 PPOR，所以我们现在有一个非常漂亮的海滨别墅，完全还清了但我仍然认为我们会如果我们只是买了一堆收益不错的 IP，那情况会好得多——我现在可以退休了，只需要卖掉一些就可以买海滨别墅
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我们只是在我们的投资之旅开始时 我们已经拥有 2 个 IP，并且打算购买另一个2个便宜货，但是FHBs夸大了价格，以至于没有“便宜货”；现在购买它们的价值 本质上，我们无法在 6 个月内再融资以将我们的股权拉出跳跃式 - 所以我们决定如果是 gonig 必须玩 CG 等待游戏，我们不妨用房产来做我们对 CG 和未来 IP 租金潜力充满信心ds at 5%（基于 100% 的购买价格） 如果市场条件决定这是最明智的举动，我们总是有能力搬出去重新租房，我只是想看看其他人是否同意我们所做的并不是*那个*糟糕的决定，投资明智
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我当然不认为这是一个糟糕的决定，它可能最适合你的情况 - 你似乎更了解这些事情比我们当时！你也有这个论坛的好处我也假设你有资格获得 FHOG 自己的 ATM 那肯定足以让我在你的位置上拥有 PPOR 我唯一真正的意思是，如果这个 PPOR 上有好的 CG，当它是时候搬出去了，卖掉可能比出租更有吸引力 但这是 PPOR 所有权的好处 - 它为您提供了以后的选择！我认为你会做得很好
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我们没有 FHOG - 我们每个人都已经拥有一个 IP 是的，拥有这个作为 PPOR 确实为未来开辟了选择 - 这是我们在做出这个决定时确实考虑过的事情 This PPOR相当于我们两个IP加起来的价值，所以对我们最有价值的财产进行CGT豁免是值得的 感谢您的好话
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有趣的线程，因为我目前面临同样的困境！这就是我接近它的方式我现在有 4 个 IP，到今年年底应该接近 CF 中性，并且所有 IP 的利率都固定在相对较低的 5-7 年期间我目前正在租一个地方居住，并将在接下来的 5 年内继续这样做，尽管随着我的工作收入增加和我结婚，我可能会“升级”到更好的出租物业，部分租金收入目前可以免税用于与工作相关的家庭办公费用我的计划是在 2009 年底和 2010 年初借入尽可能多的银行贷款，并以尽可能高的 LVR 和 LMI 资本化启动，然后购买我未来的 PPOR，这将是最大的房子（不是公寓单元），在最好的郊区街道，尽可能靠近中央商务区，而且我今天可以负担得起作为出租 IP 的服务 我听起来很疯狂愚蠢吗？我最初会搬进这处房产，以潜在地利用 6未来一年PPOR CGT免费规则，但不久之后我会再次搬出并出租 我将出租它 5 年，在此期间它可能会略微负利率（尽管它可能会在一段时间内处于中性利率，具体取决于可变利率保持低水平的时间长短) 在此期间，我将尽可能多地将本金存入一个 100% 的抵消账户（并因此减少利息支付）所有利息支付当然可以免税，因为该物业将是IP 在 5 年的时间里，本金的很大一部分将被偿还，如果我购买了一个很好的房产并获得了高于平均水平的 CG，我将有一个重要的无 CGT 资产可以作为我的 PPOR（lowno不可抵扣的债务），并且有足够的资产可以将我的房产投资提升到一个新的水平如果我改变主意并且不再喜欢该房产我会卖掉它当然是免费的CGT！我认为未来 12 个月将提供一个很好的机会，可以在借来的钱相对便宜的时候，以低于历史价值的价格购买高端蓝筹优质住宅物业 租用和购买更便宜的 IP 或购买更便宜的“PPOR”；并且购买更多更便宜的价值 IP 对我来说非常没有吸引力此外，我对继续购买越来越多的住宅 IP 的无休止过程几乎没有兴趣！特别是如果在 2010 年以后浮动利率开始再次显着增加 如果是这种情况，人们将很可能真的错过了固定利率的船，并且任何未来的 IP 购买都将在利率上升的环境中进行对我来说，这也太远了有风险，特别是因为我已经有大量借款了这个计划对其他人有意义吗？我很想听听别人的想法ThanksSounds a good plan to me on first reading我找不到任何重大缺陷（但这几乎是我的就寝时间我的大脑很累）
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Hi JIT 这与我们五年前制定的计划非常相似，按计划进行！它有效，但不要自欺欺人，这是一个投资决定 你在谈论的是如何获得一个好的 PPOR——而不是如何建立一个优质的投资组合 如果我有时间再有时间，我会说规模很重要！您如何在最短的时间内获得最大的房地产投资组合 您描述的房地产很可能具有与之相关的可怕收益，并将严重影响您在未来五年内从可服务性 POV 投资的能力会让你像那些选择购买大额抵押贷款并花费 20 年还清的人一样（尽管没有那么糟糕）你说你对购买越来越多的住宅 IP 没有兴趣 够公平 - 我也喜欢 CIP -它们是增加您的投资组合的一种更简单的方法 但是您对 100 个 IP（RIP 或 CIP）的投资组合并不感兴趣尽可能多地接触房地产市场，而我只能通过购买高收益的 IP 来做到这一点。如果您担心自己在大型投资组合中的 IR 风险，那么请修复更长的时间！我知道一位拥有 60 个 IP 的投资者在 10 年内总是解决所有问题，他只是无法承担这种规模的可变利率风险，但他仍然是一个非常富有的人！有了这个，他几乎可以购买任何他想购买的 PPOR 所以从投资 POV 中，尽可能快地变大是目标但是如果你想尽快生活在一个好的 PPOR 中，你建议的是一种做事方式希望这有帮助
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感谢HiEquity的回复，我完全同意，这就是为什么我到目前为止一直在租（便宜！）一个住的地方并且还没有购买任何PPOR Yesyou'重新对！另一个缺点是这种类型的房产将吸引更少的租户，因此可能会出现长时间的空置（或大幅减少租金），这会造成伤害，尤其是在 5 年计划的早期，因为我不会有那么多的储蓄在抵消账户中而在郊区，我仍然只能买得起未装修的房产，这将需要在轨道上进行翻新扩展我明白你在说什么，但是关于购买更多的 RIP（对于那些已经拥有重要的 RIP 债务水平），对我来说，只有在情绪和长期固定利率（5+）现在处于低位时这样做才有意义且最安全（我计划今年将我的投资组合翻倍）！我看到的问题是在 2010 年 2011 年，如果浮动利率再次开始增加你的意思是长期固定利率，对 但是在这个周期的这个阶段，长期固定利率将不再低所以，如果您此时继续购买更多的 RIP，当浮动利率上升时，您将承担重大风险，或者，通过支付昂贵的长期固定利率，无论哪种方式，实现 CF 中性头寸或更好的购买与 RIP 相比，您是否同意我的方法将是在周期的这个阶段减少一个人的 RIP 债务，例如首先以今天的折扣价购买一个好的 PPOR（即开始增加债务，但利用负面情绪），然后随着周期的进行偿还这笔贷款如果您正在处理 CIP，由于购买现金流正的收益率较高，您可能能够在此期间继续购买这看起来合乎逻辑吗这是我现在正在努力解决的问题！谢谢
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