澳洲澳大利亚房地产可能的未来情景 - 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我想我会开始这个帖子，以回应 Sim 关闭帖子，平均而言，乔在 10 年内成为百万富翁 是的，他是对的，帖子已经发布了 270 个帖子，所以希望我们可以从这里开始我们离开的地方 我经常被指责过于消极，尤其是当我问一些棘手的问题时我认为对房地产是积极的投资 这是我几个月前发布的“我很喜欢 Jan 在市场上的时间方法，正如“更多来自住宅物业的财富”一书中所提出的那样。但它不仅仅是购买和持有，它在书中！向 Jan 道歉，快速总结如下 1 节省存款，购买 PPOR 2 加速付款以在短时间内还清贷款 3 购买 IP（当你负担得起时！！）同时继续支付相同百分比的工资贷款提示提示提示“如果您已经还清了您的 PPOR，请猜猜现在哪笔贷款还清了！！！” 4 购买更多的知识产权（当你负担得起的时候！！！） 继续投入你工资的百分比来减少债务 如果价格在 5 年内无处可去，你的资产仍然会通过减少你的贷款而增加 最终，由于通货膨胀，即使价格停滞不前, 租金会上涨，你的工资也会上涨 房产的现金流会进一步为正 你将能够购买更多的房产，只要你能负担得起 唯一涉及的时间是你能负担得起的时候！！”;对于股票 1 让自己了解什么是有效的，这将涉及大量阅读和学习 2 寻找价值 3 购买价格上涨的东西，而不是下跌 4 有一个“叔叔点”；你将在哪里摆脱亏损的局面这是我从经验和研究中学到的简而言之的投资风格经验来自1981年首次投资股票和商品，以及80年代投资房地产学习缓慢 我犯了很多错误，这些年来花费了很多钱 我实际上从错误中吸取了教训 我学到的最好的教训可能最好总结为 1 有一个“安全边际”； 2 减少损失 几乎所有你读过的投资书中都有这两者，但大多数人往往会因为“特殊情况”而忽略其中之一或两者。无论如何，关于我的事情太多了，我已经跑题了 我希望 Sim 不会这么快就关闭线程 话题 我们得到了各种“专家”；不时在这个论坛上发表各种关于如何致富的声明 他们从最近的数字中小跑，然后在接下来的 x 年中预测它们 我们也得到相反的结果，那些声称所有厄运的人和忧郁，房地产价格过高，未来 x 年将下跌 50%，因为它没有任何价值，尽你所能走出去 对于忧郁和厄运者，我似乎是一头全力以赴的公牛 对于快速致富和容易的商人，我只是一个消极的厄运和悲观者我没有任何问题成为好奇的人所以，到一些具体的问题 1 有没有人看到由大量（并且不断增长的）人口流动造成的任何问题进入“退休”；我们过去从未经历过的事情 关于这将如何影响投资市场 2 能否将平均住宅物业的增长率限制在每年 8% 的速度上，而通货膨胀率保持在低位 收益率是否会在 10 年内继续下降到 2%年，然后在 20 年内增长 1% 3 如果未来 10 年收益率上升，这将是由于更高的通货膨胀、更低的资本增长还是两者的结合 也许通过其他一些机制 问题 2+3 是我问彼得斯潘的问题在另一个线程中，针对他产生的一些数字，也许他可以在这里发布他的答案 阿童木，我是不是在带领人们毁灭，请解释一下布伦达，你做得非常好，你看到了价值并充分利用了这种情况您购买的房产类型，以您支付的价格，无论发生什么情况都会让您过得很好容易 如果我们继续像一些人建议的那样在低通胀的情况下实现高市值增长，那么你可能以 6 万美元购买的房产，现在价值 15 万美元，10 年后可能会涨到 30 万美元 如果从这个水平开始，是的收益率非常低（由于低通胀），价格可能会“崩盘”；说回 15 万美元的 Acey，“你的意见很长，但事实却很短澳大利亚的情况也差不多，我们也不在他开始了这样的助跑”；你没看到，如果我们在收益率下降的情况下继续保持高上限增长，我们正朝着那个方向前进吗因为这个国家与日本的盈余相比拥有巨额外债，我同意我们不会接近那个水平这可能也意味着我们遭受的回调崩盘不会像 TGP 那样大，我不是大师我不想卖任何东西我对每个人的建议总是让自己接受教育，多读书，不要指望任何致富之路像经常描绘的那样简单并且总是提出棘手的问题感谢您的鼓励我总是很乐意回答问题，所以开火但是我更喜欢问题的一些答案再见
评论
BillL，我不要相信你会导致任何人毁灭，我昨晚确实回到了那个帖子，试图编辑“失败”。行，我真的不同意这一点，有时我在没有动脑筋的情况下打字和发送，过去你肯定会看到这方面的证据 你的风格适合你，这很重要，我倾向于看东西有点不同，不喜欢过多思考未来可能出现的问题 我让这种想法在我生命的早期阻碍了我太久 我的观点是彼得有一个梦想，相信它并积极追求当您向这种思考的 astroboy 敞开心扉时，您会惊讶于会发生什么
评论
细线 嗨，比尔，我喜欢阅读有关 Somersoft 的辩论意见，我觉得这些帖子不需要然而，发展成激烈的战争，如果这些点没有通过，那么我认为人们应该“同意不同意”然后继续前进住宅物业的百分之几 如果没有其他 fa所涉及的因素然后收益率越来越低，同时假设租金与通货膨胀大致相关 我认为答案可能与改变财产用途有关非常低，那么土地是否不太可能改用更高用途的复式公寓，并且正在布里斯班中央商务区附近的郊区建造公寓楼，这些土地曾经拥有典型的低收益高价值房屋这'更高的使用率'将使收益率保持在可观的水平 关于婴儿潮一代进入退休，我认为任何厄运情景都可能遇到与 y2k 错误预测的结果相似的结果，我认为会有不断变化的资金流向创造了许多机会，因为我遇到的一位聪明的投资基金经理对一家大篷车制造公司进行了大量投资，因为即将退休的婴儿潮一代将把它变成一个增长型行业所以未来对退休住房和较小的房产单位的需求会很大 我想我也可以看到政府将增加年轻人的移民从而扩大税基的情况 我们的人口按地区标准来说并没有那么大(Indonesia 200mill) 德国是一个使用这种模式的欧洲国家 关于另外一个问题 Bill 我很感兴趣你关于 80 年代和 90 年代初很多人在非上市房地产基金中亏损的观点狡猾的运营商案例 WaySolid
评论
Bill - 我想你确实问了一些非常中肯的问题，现在你已经开始了自己的话题，我没有借口关闭线程我不是将尝试回答您的任何问题 - 抱歉（主要是因为我根本不知道，没有足够大的经验，而且我的水晶球也不能很好地工作）但是，有几点我'我不想让任何人在特别是 1 我认为自己是一个相当保守的投资者——我可以逃脱做一些人认为是高风险的事情（例如高 LVR，或投资于风险资产类别）的唯一原因是我年轻（因此有时间克服错误），而且我目前有很高的盈余收入 2 我认为赶上“可能发生的事情”没有太大的价值。 - 你不知道会发生什么，重大的世界事件往往会迅速改变人们的态度，甚至像政府更迭这样的事情也会对经济产生影响（好或坏），这可能会影响你的投资，很多人也会其他因素 3 我认为 A) 投资于基本面（相对于“承诺”）和 B) 投资于此时此地（相对于“可能是什么”）是一个更好的主意太多的人会查看最近发生的事情，并将其作为近期发生的事情的基础——这是一个非常正确的选择。在我看来，有些人会看历史趋势并尝试将其应用于未来会发生的事情——这对我来说也是一种愚蠢的策略 有些人会提出基于各种指标的分析模型并尝试用它来预测市场情绪并计算出未来会发生什么——对我来说，这也是愚蠢的 为什么这一切都是愚蠢的 因为他们都试图预测未来 让我告诉你一个事实 你无法预测未来 如果你能, 你不会在这里 你已经在你的一个热带岛屿上晒日光浴 没有人可以预测未来，我认为尝试是愚蠢的 你应该做的是了解基本面，投资于基本面，使确保你有一个退出策略，确保你有一个安全网，只赌你可以承受的损失，不要把所有的赌注都押在“红色”上，最重要的是，根据正在发生的事情做出决定，而不是关于可能发生的事情，我把我的史蒂夫纳夫拉管理基金运作方式的策略——他不使用任何类型的分析来计算价值会上涨他交易的是已经发生的事情，而不是可能发生的事情这是你可以确定的唯一方法只是我的意见
评论
我在 somersoft 中反复出现的主题之一是借用 Shares 中使用的概念并将其应用于 Property 我不同意你的说法，即你无法预测未来现在我不是说我可以预测quot;未来, 但我觉得在房地产的某些情况下，我可以识别出很有可能被证明是正确的潜在投资。我提到股票的原因是，在股票中有一种接受（在某些人中），你可以相当准确地预测即时未来 让人们失望的是，当他们认为他们可以预测更长期的未来时，当我在过去 2 到 12 年购买房产时，我非常有信心，这些房产会在短期内大幅上涨，而到目前为止，我一直对 我 对 我 识别 未来 事件 的 某种 组合 的 能力 充满 信心 , 这种 组合 会 在 短时间内 导致 价格 进一步 上涨 这 就是 我 认为 我 可以 做 的 短期 预测 这 无关有基本面分析，看牛群在做什么 有人可能会说，两三年前买房的每个人都做了同样的事情，但事实是我也就是说，当时有很多人预测这些投资会失败，甚至更多人对自己选择正确投资的能力没有信心，什么也没做有几个人问我什么时候去开始在悉尼买房，我说过我不知道我会等到我看到合适的条件，到那时我会买如果我不关心即时回报，我确切地知道在哪个郊区悉尼 我会购买基本面的基础 就个人而言，我认为我可以更好地将我的钱投资于其他地方，当我认为条件合适时，我会开始购买 See Change
评论
嗨全部，西姆，对于不想回答的人来说，一些很好的答案 有点家务事 为什么有些人可以回复一个封闭的线程，他们既没有启动线程，也不是版主，而其他人不能在你的帖子上提到您的投资决策是基于正在发生的事情看不到与你提到的基于现在发生的事情的 Navra 基金的冲突（股价回落）将停止并逆转（预期）有趣的是你应该提到“你已经在你的一个热带岛屿上晒太阳” ;几年前，我和一个朋友参加了一个周末励志研讨会（由传销组织举办）。典型的开始是“想象你在你梦想中的房子里，住在你想住的地方，做你想做的事你想做我们互相看了看，说“但我们已经在做那些事情了”；恐怕我会在很短的时间内发现晒太阳有点无聊 Waysolid，那些 80 年代后期的财产信托 未上市 PT 的问题是存在流动性问题 当赎回开始增长时（在繁荣结束）他们最初用准备金支付，但赎回开始变得太大，对于信托财产（办公室，工业和商业）必须出售以支付赎回市场充斥着这种类型的财产，导致价格下跌（赎回被冻结，即您被锁定在您的投资中，我认为通过了一些法律允许 UPT 这样做） 齿轮信托发现他们的股权消失得无影无踪 高利率的组合，初始赎回以虚高的价值支付（通常借款），价格下跌，以及由于“我们不得不经历的经济衰退”导致的更高空置率； , 是灾难的秘诀 任何人都记得阿姆斯壮琼斯 也许这篇文章解释了一点 http:wwwmoneymanagementcomauarticles400C018840asp 或者这篇文章可以帮助深入了解信托中发生的事情 http:wwwpierpontcomaueco_Archivesdefaultcfmbehaviourview_articleamp;id3009 Astroboy（那是我在60 年代），是的，我们有时都倾向于把脚放在嘴里，你的“不喜欢过多地思考未来可能出现的问题”；是我过去犯过错误的地方 通过不让事情出错 我让风险变得不成比例 如果你有幸在繁荣时期投资，只有在大风险无关紧要时，当然态度会是去为那个梦想而奋斗 再见
评论
这就是我的观点 你无法预测未来，但你可以根据你此时此地所看到的情况来承担可衡量的风险——这就是我看到你所做的事情你的房地产购买——你看的是什么“羊群”；正在做，您寻找您认为“羊群”的实例；你可能错了——由于不可预见的外部事件，市场可能在一夜之间发生了巨大的变化——但你抓住了机会，知道它更有可能按照你想要的方式运作风险，不是一场充满希望的赌博 5 年前在这些地区购买会面临更大的风险，因为需求还没有出现 - 并且有更多的时间让外部影响来阻止需求增长到所需的点（例如，比我们得到的那些加息时间更早 - 这可能完全吓跑了投资者）
评论
除非版主暂时打开线程，否则他们不能比我们原来更接近那个线程 这是史蒂夫基金的关键 - 它交易波动性 股票趋势下跌也会在短时间内再次上涨，然后恢复下跌趋势，从而允许交易系统在“高峰和低谷”；更重要的是，其他股票可能会上涨，而这些股票正在下跌 他们通过实际发生的股价变化来赚钱，而不是预测股票是否会上涨上或下
评论
这些话题实在是太有趣了，不能放弃，不是我会在稍后添加更深思熟虑的帖子，但现在我想限定 Sim 的声明，你不能预测未来 当然是这样，但有些人可以比其他人更清楚地看到现在（如果这是有道理的话，可以更快地看到）这就像在航行一艘游艇，也许你可以将注意力集中在风帆和风上甲板和航行快！或者你可以把你的眼睛盯着地平线，选择风向，避开浅滩等，也许会赢得比赛真他妈一个人做！ Thommo
评论
Hi Sim，有趣的是人们如何看待同一个数据集并看到不同的事情发生波动正在发生，我“看到”股价下跌（看个股就是） Thommo，我喜欢航行的比喻，我敢肯定会有很多“风”；在这个线程中，只要不都是“热空气”；再见
评论
我认为 Sim 指的是股价下跌或上涨的噪音 价格有一个整体方向，但我认为 Navra 的“黑匣子”交易的是内部的微小变化大方向
评论
正如结果中的一切证据 根据 NavraInvest 网站，今年迄今为止的结果是 295% 表现优异，即相关指数已完成 472%，基金已完成 767%假设该基金在价格下跌时买入并在价格上涨时卖出，那么我猜测暗示有足够的​​“波动性”；对于基金 据我了解，即使股价下跌，基金也可以赚钱，尽管欢呼 N
评论
NavraInvest fund Sim, NigelW 你过度简化 NavraInvest 基金策略 是的，基金交易的非理性行为（即波动性），是的，它在价格下跌时买入，在价格上涨时卖出。有一个复杂的（我假设）算法来锻炼何时买入和何时卖出如果基金策略描述保持原样而没有进一步解释听起来像一场灾难 为什么因为买入下跌的股价是一种危险的做法，因为你只是不知道何时何地以及是否会阻止 However，史蒂夫非常清楚地解释说，基本面分析在选择和持续监控投资组合中选择的股票方面发挥着巨大作用。“黑匣子”交易这些股票，人们期望相信这些公司是稳固的，每次价格下跌最终都会以相等或更大的价格上涨进行修正 基金可以在下跌的市场上赚钱 这并不意味着你也会赚钱 为了赚钱，基金必须跑赢 ASX 200 所以如果 ASX 200 下跌 20%，但基金下跌 13%基金有可观的利润，但你仍然亏损 13% M
评论
辛，我不同意你的原因是因为这些特殊的陈述，我在评估哪里和什么时候买，我相信它们都是有效的工具 我发现它们有效，它们将成为我正在进行的房地产投资工具箱的一部分 所以根据你的定义，我试图预测未来 看看事情如何发展很有趣 我们有巨大的外部冲击从根本上改变了地缘政治格局（911）和洛根在两年内（连同东海岸的其他地区）仍然翻了一番多，尽管利率上升已经阻止了市场的其他地区，罗克汉普顿和北昆士兰的其他地区都遵循了他们在东海岸其他地区之后移动的历史模式显然重要的是要查看所涉及的具体地方以确保没有根本原因导致他们不遵循历史模式，但我不能我唯一的挫败感是我应该早点进入汤斯维尔 See Change
评论
Hi Mikh 为我的“过于简单化”道歉；我只是想了解比尔的评论，即一个人的波动性是另一个人对崩溃的预测（是的，我知道这不是比尔所说的）你是对的，如果回报为负，经理仍然可以收取费用 - 但是不如指数负面，但这是股票投资风险！在一个半满的分析中，经理已经让你从几个百分点的损失中拯救了你我想我想我认为论坛上的大多数人都大致了解基金的运作方式对于那些不了解基金的人来说，关于基金的很多细节网站 wwwnavrainvestcomau 很抱歉听起来像一个电视购物节目（不，这不是来自 Mikhaila 的多萝西迪克斯）！
评论
那么为什么我们都在这里你是在提倡我们卖掉我们的投资并尽快花掉每一美元因为我们赚到了你不能确定任何事情你基本上说过，除了你认可的投资策略之外的任何其他投资策略都是垃圾虽然我现在只玩了 6 分钟（不是 5 分钟），但我确实知道一件事是有很多方法可以给众所周知的猫剥皮 没有一种“正确的方法”；如果我们都认为相同，我们都会得到相同的结果，谢天谢地我说的多样性 - 意见和投资策略马克
评论
这句话不应该继续雷普利所说的话;让我们打扫一下，从轨道上消灭他们”
评论
我说过马克吗？我不认为我说我是在回应比尔对可能发生的事情的担忧 - 我试图解释陷入困境“可能是什么”以“什么是”为代价；我们投资房地产（长期而言）是因为我们相信对住房的基本需求将导致资产价值和/或收入的增加，而不是因为我们认为这所房子是下周价值翻倍（这称为投机，根据我个人的定义，不是投资） 与股票相同的论点 当然可以 你可以确定已经发生的事情（假设你了解实际发生的事情并且正在“不要对事实“视而不见”）对不起马克，我真的不明白你在说什么我认为你误解了我的帖子因此，更多的是一种处理风险和“可能发生的事情”的方式，作为对比尔的帖子的回应，我告诉比尔他的担忧是有道理的，但由于我们无法预测未来实际会带来什么，请等待直到我们真正看到正在发生的事情，然后根据这一现实而不是我们脑海中的设想做出决定只要确保你为那些不可预见的现实制定了退出计划和安全网并继续前进
评论
这是来自另一个帖子的帖子 thefirstbruce thefirstbruce 下线 会员前 100 名 加入日期：2003 年 12 月 地点：昆士兰州 Mooloolaba 帖子：225 thefirstbruce 走上了一条杰出的道路 在过去 12 个月中，我最大的成功是在 5 月之前购买了资源股AF在阅读了无数的技术分析书籍之后，我又回到了更简单的策略上此外，对于煤炭股，许多销售合约即将续约，当然成本更高，因此我购买了 FLX、MCC、SRL、WPL 和 HDR 现在开始在阻力位和支撑位上交易这些目前领先 180 % 税前 __________________ Bruce, Mooloolaba, Qld Bruce 做得很好，所以他预见到了未来，还是他只是幸运 两者都没有，当然他在发布当天阅读了当天的新闻 但显然阅读得很好 不是火箭科学尽管在过去六个月或更长时间里以开放的心态阅读我的帖子（以及其他人，尤其是关于石油的艾西）的任何人都可能加入了黄金油镍铬热如果你现在有一个开放的心态现在还不算太晚这不是你看起来的样子在，这就是你所看到的！ Thommo
评论
有些事情我相信可以从过去中吸取教训人们以某种​​方式做出反应 了解人们对过去的教训的看法是有用的，因为它是对还是错，影响了他们在现在的选择 例如，不能保证明天太阳会升起 - 但几乎每个人都认为它会放大；采取相应的行动实际上是改变人们看法的最好方法之一。当下做出的决定是改变他们对过去的看法（因为媒体做得很好） 我发现回顾过去是一个非常有用的指南，可以帮助人们在考虑到对未来的某些期望的情况下如何反应具体的投资决策，但在评估不同投资资产类别的风险时非常有用，即：我不会用它来决定买哪栋房子，但我会用它来决定房产或股票是否可能提供最佳回报风险 当我做出投资决定时，它们强烈基于现在正在发生的事情。对当前事件做出反应 - 以与 Steve Navra 的软件类似的方式运行（有人告诉我）情况必须相似，否则它们对于此风险评估无用 又名：将现在的澳大利亚与 30 年前的日本进行比较 - 我认为这种比较对于风险评估目的无效，因为如果您实际研究它们，情况会存在巨大差异深入处理您的具体问题 Bill: 1) 人口老龄化确实带来了挑战 每个人似乎都意识到了这些挑战因此我相信我们将采取行动应对这些挑战——将年轻人引入护理领域；为老财福的福利换手将大体有条不紊地进行；生活将继续 2) CG 能否在通胀如此低的情况下继续保持 8% 比尔，我不知道，也许可以 但是每年的比较无关紧要 - 更相关的是 10 年以上的时间框架 CG 能否继续保持 8%从长远来看，主要城市的人口水平或更高 - 有强烈迹象表明，根据其他国家的经验，一个国家在未来半个世纪内从我们的人口水平增长到 3000 万可以维持这一点 为什么不能在这里发生坦率地说，如果它不能持续下去，那就不重要了 重要的是它的增长速度快于通货膨胀 这是否合理 从历史上看是的，人们似乎相信这是 请注意，我们现在正处于一个可能会持续一段时间的缓慢 CG 时期即使它以每年仅 1-2% 的速度再持续 5 年，也几乎不会改变房地产 50 年的平均 CG十年但有usu在价格下跌的任何十年中结盟多年 3）为什么未来十年产量会增加 - 谁知道我预计过去适用的因素仍然是一个重要原因，并且可能会出现新的未考虑也起作用的因素 无论 CG 还是收益率，它们的上升或下降都无关紧要 重要的是人们如何准备好应对发生的变动 就我个人而言，我并没有将大量资金投入到房地产自动取款机中，而是真正的避风港在过去 12 个月里，我们所做的只是翻新现有房产以最大限度地提高 CG发生，而不是我希望或担心会发生我对你的评论的问题比尔是你关心的地方其他人对未来抱有太大希望你掉进了对过去有太多恐惧的陷阱我希望这一切都是有道理的-我稍后会尝试总结我的想法干杯，Aceyducey也许有一个与Y2k Millenium Bug的类比到 1997 年左右，每个人都发现这是一个问题——由于涉及的审查工作规模庞大，解决这个问题的成本相当高。有些人认为最好的办法是囤积罐头食品和猎枪，然后把自己挖到树林里的掩体里随着 2000 年的到来，其他人只是花时间、精力和金钱来提前解决问题，然后出去参加派对，事实证明，除了许多代码猴子的完整财富之外，没有任何大规模的灾难，我认为为我们提供资金的答案人口老龄化和苛刻的人口将得到解决——也许政府会增加养老金缴款，进一步降低养老金税，征收额外税，在 20 年后将 Tassie 出售给葛兰素史克辉瑞MicrosoftGEC 谁知道但我认为作为一个国家，我们会得到它排序我的 24c 价值（即 2 美分加上 GST 加上照顾旧的 codgers 税） N
评论
投资市场将（在没有政府干预）总是受供需支配 人口老龄化显然会给现有的投资模式带来极大压力，因为支持老年人和退休群体的费用越来越高（想象一下为所有人提供免费医疗福利的成本） gt;74 岁的人，每 5 到 10 年就翻一番！！）随着年轻劳动者比例的下降，成本井喷将加速，直到“不得不付出” 这个问题的答案当然是新的社会接受道德准则必然会产生 对社会结构进行必要的改变以使市场条件（供需）恢复平衡，然后投资市场将再次以通常的方式运行ashion 不，它不可能 Aceyducey 或许通过反映房地产只需要增长超过通货膨胀率来最好地回答这个问题 我将进一步扩展如下：您可能会注意到房地产在很长一段时间内的表现超过通货膨胀率所以如果随着时间的推移，平均通货膨胀率为 5%，而房地产平均为 7%，那么您可能会说预期是通货膨胀 + 2% 时的房地产表现（不要与 8% 的房地产平均值混淆，而目前的通货膨胀率约为 3%并不总是这么低！）房地产超过通货膨胀的原因多种多样，例如人口增长（包括移民）创造需求；和人口涌入某些地区（以农村和其他地区的人口减少为代价） 见下面 3 的答案 绝对而言，产量不会上升或下降！收益毕竟只是衡量或反映其他因素结果的百分比平衡： 收益回报值 那么关于财产，绝对收益（租户可以支付的费用）非常稳定，并且与负担能力（工资）密切相关增长，基于平均每周平时收入） 这个数额通常会随着通货膨胀率增加 这个稳定的回报以收益率除以价值的百分比表示 另一方面，与通货膨胀相比，价值波动很大（通常是因为诸如此类的因素高低利率；税收优惠；住房供应或缺乏和许多其他因素）我注意到每个人似乎都认为收益率将持续下降：百分比收益率只会下降，只有在房地产超过实际通货膨胀率的情况下条款 这是正在发生的事情，但速度非常慢回顾我们刚刚经历了房地产价格的巨大增长，而收益率只是稳定回报的结果，此时极端价格如果未来收益率上升或下降，那将是“更高的通货膨胀，更低的上限增长或两者的结合也许通过其他机制”以及我们可能尚未考虑的许多其他因素无论出于何种原因，自然市场力量最终总会创造出自己的自然平衡。发布并将整个文本转换为二进制；然后将其插入到 NavTraDE 'blackbox' 系统中 现在您已完全了解此线程，系统仅考虑当前正在发生的事情并且不做任何预测（过去或未来） 生成的算法计算强烈建议 BillL肯定会在 N 中投入大量资金avrainvest 在可预见的未来投资基金 问候，史蒂夫
评论
大家好，天哪，我离开线程几个小时，已经有很多好的想法和问题了！我从哪里开始 Acey “我对你的评论的问题是，如果你担心别人对未来抱有太多希望，你就会陷入对过去有太多恐惧的陷阱”；如何在论坛上提出问题，“对过去的恐惧太多”？我实际上对未来抱有很大希望，我只是希望它会与大多数人的建议有所不同我发现有点难以接受的事情之一是当一个“专家”（如在专业信息卖家中） , 轻率地使用有关遥远未来的数字 问一些棘手的问题并不意味着我是消极的，在讨论中扮演魔鬼也不代表我是否可以让我们都坐下来感谢每一位“专家”？为我们节省了宝贵的时间和智慧的珍珠，同时享受每个人在遵循制度下做了多少，以及通过在接下来的 20 年中继续完全相同的方式，我们所有人都能赚到多少。与日本的情况相比，我们是只是会不同意无论出于何种原因，他们都会陷入资产相对于收益率被严重高估的境地, quot;就我个人而言，在过去的 12 个月里，我并没有在房产自动取款机上投入大量资金，而且除了翻新现有房产以最大限度地提高 CG 外，我实际上并没有做太多事情，就像我们将注意力转移到其他领域一样当市场开始变动时，投资重点转向房地产”；我们在某些观点上是如此不同，但您的上述评论与我们在过去 12 个月中所做的完全一样史蒂夫，已经很晚了，我想我同意您所写的大部分内容！好吧，也许不是最后一点 只是在投资方面，我可以将股票市场（我认为大部分超级资金都存放在那里）比喻为一个巨大的水桶 我们已经倒入这个水桶 2 个水龙头 一个水龙头是哪里所有新投资都来自，另一个水龙头是公司的收益这个巨大的水桶也有漏洞，股息流的小洞，现有股票销售的其他洞，还有一些经纪费流失的地方当然所有首次公开募股就像有人将杯子浸入并取出内容 幸运的是，随着孔越来越大，水龙头也越来越大，但未来孔将迅速增加（因为退休人员靠他们的养老金生活），而其中一个自来水流量减慢其增长率（支付退休金的劳动力比例与退休人员的比例转变）其他自来水（公司收入）能否快速增长以应对所有泄漏 当然，整个类比都失败了，因为我f 今天水龙头都关了 明天桶里没有东西会漏出来 现在真的太晚了！晚安再见
评论
SC，这让我很不爽很好的描述，我可以使用它吗？我现在也很谨慎购买 IP 太像落刀了 当我上次与 realestatecom 的 Simon Baker 交谈时，他承诺该公司正在开发 TA 工具来检查他们的房地产销售数据现在的网站会令人兴奋，并且做很多事情来澄清真实的市场价值，长期被 REA 笼罩的东西你不喜欢高效的市场经济吗！！！！
评论
分享市场数据既及时又准确RE 数据总是陈旧且相互矛盾的，这可能是 GIGO T 的案例吗
评论
是的，TFB 甚至还没有落地，更不用说停止颤抖了 查看变化
评论
好帖子Bill 我的 20c 价值 1进入“退休”状态；我们过去没有经历过的事情 关于这将如何影响投资市场 美国小伙子哈里·登特（Harry Dent）提出了（另一次）股市崩盘，退休人员需要开始抛售他们的投资来为退休提供资金 有一些逻辑, 但我认为这更像是一个较慢的过程，不会对市场产生太大影响 也许可以通过增加强制性超级缴款来抵消 更少的人（即退休人员）纳税虽然是一个问题我想知道分配的养老金是否会保持婴儿潮一代的免税地位最近一直是热情的投资者，不确定下一代 2 平均住宅物业的增长能否继续以每年 8% 的速度增长虽然通货膨胀率保持在低水平，但收益率会继续下降到 10 年 2%，然后 20 年 1% 看看墨尔本从 1984 年到 2003 年的中位价格，平均每年增长 88% CPI 平均 495% 所以，我建议这个趋势可能会继续，即房地产增长 CPI + 比如说 3% 租金将赶上当前的收益率，但需要一到三年的时间 我们总是会出现这些资本峰值，这最初会降低收益率 3 如果未来 10 年收益率上升，这将是可能是由于更高的通货膨胀、更低的市值增长或两者兼而有之 也许是通过其他一些机制 两者，加上投资者在收益率保持低位、股票收益率保持在当前高水平时离开（不进入）市场 最终供需推动租金上涨, 但这需要几年时间 GarryK
评论
论坛的力量 一开始我有一些想法 - 生活阻碍了你们都跳进去把它们都说出来​​了！大家好 现在，比尔，来解决你原来的帖子……我没有指责你，比尔是消极的 我的指责是容易批评，更难提供策略，我仍然想听听你处理你建议的可能结果的策略我不确定你以前是如何最初发布的策略解决了您建议的情况在我看来，没有任何被认为是消极的，我不介意被不同意——我只是尊重那些准备把它放在网上并说出他们会做什么作为替代方案的人我在论坛的方式上缺乏经验并且看起来很容易被卷入“火焰战争”，所以我希望将来不要这种行为并保留一些尊严——我不喜欢用语言来回答你的问题（最初是向我提出的，但现在，由于论坛的权力给予了我如此广泛的反应，我认为这更具教育性）和其他人一样，我不相信我们可以在合理猜测之外预测未来一个问题，他们是该国历史上资金最充足的退休人员群体，只需要降低他们的生活方式愿望，他们会没事的（如果不是——我同意这可能是个问题）我更担心巨额债务，而且接近美国经济的崩溃仅由增加税收和国防开支支撑 布什或凯利没有答案，我只能看到情况变得更糟 但如果他们让我们陷入世界范围的衰退或萧条，我相信凭借我的技能和知识，我正如史蒂夫指出的那样（我认为），通胀和增长之间没有因果关系，除非当通胀一直很高时，增长（通常）一直很高。所有的增长和收益都是需求（8 年级经济学）如果对任何东西（房地产、股票、Krispy Kreem 甜甜圈）的需求很高，价格就会上涨没有需求价格会停滞或下跌需求来自人在我的简短（15 年）中经验总是在某个地方对某些东西有需求——如果我们可以选择这种需求，我们就可以获利而且我亲爱的朋友们是技能不是盲目地遵循（任何人的策略——包括我的），而是足够精明，能够顺势而为并适应更轻松的一面……但我想我可能在史蒂夫的算法中发现了一个错误我已经将比尔的原始帖子输入到我们的 FoxTrader 软件中，出于某种奇怪的原因，它说人们将投资于弗里曼福克斯的基金 - Fox Invest - 奇怪的是这些东西是如何运作的 - 是不是吗
评论
我认为彼得的话总结了我想说的，很好这基本上是我的会计师（非常受人尊敬的商业顾问）告诉我要做的他特别指的是解决问题围绕投资结构的风险——尤其是（经常）提议的对信托的改变（但我仍然认为这在更广泛的范围内是相关的）他的建议：当规则改变时（就像他们不时做的那样） ，您适应新环境并改变策略以适应因为它的供应非常充足 当然你可以争辩说我们都通过税收（或通过其他方式）间接支付它，但现实是它的供应非常丰富，以至于（除了少数例外*）它是 free 让我们所有人尽可能多地使用我们的肺 *除了通过“正常”获得的空气之外的空气供应的人。呼吸，例如重症监护，氧气罐，水肺潜水员等* 鉴于需求的定义是“在给定价格下的需求量”； - 根据定义，零需求等于经济意义上的零价格 企业和政府 间接地，这些群体确实代表了人（股东、选民），他们由人（员工、政治家、官僚）组成，但我们都知道什么是有益的公司或政府——可能对“人民”不利；仅当消费者愿意为商品或服务支付的价格超过提供该商品或服务的美元成本时，才能获得财务利润 需求本身并不能确保利润 还应考虑供应方因素帐户 - 供应总是被定义为“以给定价格供应的数量”；一个假设的例子是开发商建造（供应）某种特定形式的房地产，但随后不得不在出售该房地产时蒙受损失，无论造成财务损失的确切原因是什么，因为需求量给定的价格不超过该价格的供应量（确切原因可能包括：成本井喷、来自竞争对手的不可预见的供应、需求的变化等）本身并不足以保证盈利 你还必须计算供应成本 需求和供应的相互作用就像一场永无休止的拔河，不断变化 必须考虑等式的两边 忽略他们中的一个或两个后果自负 MB
评论
Way Solid 和 Steve Navra 谈到了移民问题 而不是让这篇文章完全由男性主宰，我想我会分享我的 POV 我同意说了很多话，发现整个供需问题非常复杂增长的源泉消失了——压力只会增加 Julie
评论
大家好，MB，“可呼吸的空气（可以理解）需求量很大——但它是免费的*”；谨慎选择“免费”；水很久以前也是这样 现在你付钱 几个月前我们有一个中国交换生和我们住在一起，他对他家住哪里的评论（他们很富裕）被选中是因为“可呼吸的空气”根据他的说法，你无法呼吸城市中的空气所以我的看法是同意彼得的观点，需求是等式的重要方面，无论供应多少或少以邮票为例，有一些更早的小数供应有限（但仍以百万计）的货币邮票，但是由于对它们的需求很少，您实际上可以以如此低的价格购买它们的张，以至于将它们用于信封比购买新的便宜！（请注意，有很多事情要做）当然还有其他问题的邮票需要并获得高价彼得“我没有指责你，比尔是负面的”;嗯，从你给我的以下引言中，我还能想到什么“如果你相信你的观点，那么你会疯狂地继续持有你的财产——你不应该卖吗？如果是这样，到底为什么你持有吗？希望不是一种有缺陷的投资方法吗？ “容易批评比尔——容易让人心生恐惧”； quot;对于那些对比尔提出的事情感到紧张的人，与其阅读世界末日的预言，不如从历史中汲取教训并阅读：所有这一切都来自于问几个关于你为 Bonecrusher 带来的数字的简单问题（帖子 241）我对“火焰战争”不感兴趣。事实上，如果我的帖子“被激怒了”；无论如何，我很抱歉但是我对问题的答案以及人们对未来的想法以及他们在计划中的一些假设感兴趣对于大多数在这里阅读的人来说，您的意见比我的意见重要得多，因为你是“专家”；谁通过书籍，研讨会等非常显眼而我只是另一个（几乎）匿名论坛海报我从一开始就以我的投资理念开始了这个帖子，对于那些过去没有在其他帖子中阅读过它们的人如果你觉得我的风格是错误的，请继续告诉我们它有什么问题，因为我觉得它给了我一个“余量”安全”，如果任何不同的未来情景（无论如何最有可能）实现，我从另一个线程向您提出的一个问题是基于您的投资理念，我仍然想知道您如何看待它（与住宅物业）“同样你喜欢受到格雷厄姆和多德的影响，他们的“安全边际价值投资”如何？风格契合当前投资成“成长”；低收益率的房产再见
评论
小心你选择的例子 显然，那个城市的空气是可以呼吸的，因为如果你不能呼吸空气，那么没有人会在那里生活或工作，那么它就不是一个城市了 MB
评论
亲爱的比尔 首先，感谢您的帖子，它肯定会产生许多不同的观点和想法如果这对您有用，那就太好了我对未来可能情景的看法 我在投资游戏中只玩了 5 分钟，我还没有机会与非繁荣时期相关联，我一直在投资理想的经济条件和高资本增长，巨大的税收优惠，正如论坛上的一些人所说“任何人都可以拥有过去几年在没有太多知识的情况下投资房地产赚钱”；因此，现在经济状况正在发生变化，我正在： 对其他资产类别（股票、期权等）进行自我教育，以尝试不同的财富积累方式 我将继续寻找房地产交易，但对深度和我正在建立现金储备，为下一个资产类别的腾飞做好准备 承担管理风险以及管理我现有投资组合中的风险，以确保自己免受外部影响 尽管我意识到人口老龄化带来的问题退休后，这个领域并不是我真正关注的领域，也不是我详细分析的领域过去 10 年的派对并没有存钱来支付押金equot;和拿铁等在某种程度上你对火焰战争感兴趣你有时会被认为是“逆向”；你的观点是消极的，我也对你继续提到“专家”感到不舒服。经常光顾论坛，从本质上讲，我对您的观点的解释是，这些专家充满了统计数据，但内容很少知道史蒂夫·纳夫拉、彼得·斯潘、贾斯·托姆勒和戴尔·古斯鲁姆（可能还有其他一些人）是已发表的专家在这个论坛上，我相信这些评论对这个群体以及其他人都是煽动性的 参考你的这些参考：你提到的负面评价也是正确的，参考：比尔，我觉得你有很多提供，以及关于创造财富主题的大量知识和经验我一直很钦佩这个论坛上的人，特别是史蒂夫纳夫拉，他经常在这个论坛上花费无数时间回答人们的问题，他总是会提供“统计” ;他的回答的基础，有时我认为人们忘记了他们正在获得这种“免费”；建议，否则他们可能不得不为此付费，应该感谢史蒂夫多年来一直成功并创造财富，我们可能可以从你身上学到很多东西谢谢比尔，这篇文章只是我对情况的总结，我希望你能在船上作为建设性的问候 Corsa
评论
人口老龄化综合症并不全是厄运和悲观：我注意到很多关于婴儿潮一代退休和抛售资产的讨论，这将导致股市房地产崩盘等等 退休人员不一定“抛售”他们的资产；他们倾向于靠资产的投资回报为生归属于其他地方 一个例子可能是购买养老金，为退休人员提供余下的收入，无论资金投资在哪里（我假设它没有放在床垫下），它都会找到回到更大经济体的方式提供工作、住房和资金基础设施 因此，在此基础上，经济中的货币供应量保持相当稳定，因此不会发生崩溃减税很少 我提到了一个新的道德社会环境，这是一种非常委婉的说法，澳大利亚现有的社会保障体系需要改变 关键是年轻人的比例下降将无法维持更高比例的退休人员的成本 大多数人必然需要工作更长的时间才能生存 这将成为“平衡经济效应”，或必要的 c让系统保持运转的范式 幸运的是，从我在论坛上读到的内容来看，我们中很少有人会担心，因为我们的投资将带领我们度过末日'n Gloom可以成为一个自我实现的预言不要赶在傻瓜敢的地方，但一定要增加你的知识和教育，这样你的投资才会成功问候，史蒂夫
评论
我不得不同意史蒂夫关于人口老龄化的观点顺便说一句史蒂夫 - 我们有没有看到跳羚复兴的转折点 我对历史的理解是，政府资助的退休金是一个相对较新的概念放大器；政府对退休人员的“从摇篮到坟墓”支持首先在 1930 年代由一位名叫 Savage 的总理在新西兰实施，然后在 40 年代在澳大利亚实施 顺便说一句，他出生在维克，所以从技术上讲，新西兰有一个澳大利亚人担任总理 -现在这是我们不想被提醒的事情已经强制退休年龄，超级访问年龄，放大器;您可以申请政府养老金的年龄正在被推迟，以前免税的资产类别现在被用于经济状况测试或支付支持，即 PPOR 被用于支付疗养院的费用（这是否曾经通过) 所以趋势肯定是如果人们不能为退休自筹资金，就让他们工作更长时间。所以，再过 10 到 20 年，如果说会有很多人退休，我认为他们中的大多数人会退休继续工作直到他们成为自筹资金的退休人员（通过出售资产和购买创收产品或其他方式），或者他们不能再工作了因此人们仍然需要房屋，更多的街区足够大，可以容纳奶奶公寓！所以我是否强调人口老龄化 - 不是真的，另外我注意到孩子（小家庭）越来越少的趋势；父母年纪大了，很多 30 多岁的人都后悔这么晚离开（我的年龄组，虽然明年 40 大热门）谁能说这种遗憾不会影响到他们的孩子的态度，然后他们的孩子会更年轻所以在 20 年的时间里，出生率可能会在未来 20 年扭转年轻工人与老年人的比例水晶球任何人还有变化这些事件可能会或可能不会带来往往会提前得到很好的展示，所以如果没有在足够的时间在这里讨论任何戏剧性的变化让人们转移方法资产类别，我会感到惊讶到那时比尔绝对不会是少数人：干杯马克 PS 比尔 - 我们不是都只是在这里展示这个论坛展示的非从众心态我发现在逆向投资者中看到逆向投资者真是太好了 - amp;这是一种恭维！
评论
但是，在逆向者中不做逆向者意味着你最终会跟随 Herd See Change
评论
现在这很有趣
评论
哇！多棒的线程啊！感谢大家的真知灼见人口老龄化的影响，在我看来，未来太遥远，无法被“猜测”；非常准确 这也是一种渐进式的变化，而不是一次性的变化 我个人更喜欢不去思考太多，而是专注于可能在未来几年产生影响的事情 谢谢，
评论
harry dents stuff 提供了一个有趣的读物，关于 2009-2010 年退休的婴儿潮一代人口 他使用人口统计和历史相关性来尝试预测会发生什么mazoncomexecobidost3-3863603-4669431vglanceamp;sbooksamp;vireviews感谢dee，这是最长的“exerpt”；我曾经读过最后的总结：\ quot;Dent 给了我们所有人的期待，包括： 道琼斯指数在本世纪末达到 40,000 点 纳斯达克指数从 2001 年 10 月的低点至少上涨了十倍至 13,500 点左右，以及到 2009 年可能高达 20,000 股 2005 年股市再次强劲上涨，并在 2006 年 10 月左右出现大幅回调quot;如果您访问他的网页，他还会介绍其他财产，谈论婴儿潮一代想要住在哪里 他喜欢医疗设施良好（为我们所有老人和我们的疼痛和痛苦）、安全可靠（即犯罪率低）的地方) GarryK
评论
彼得，你将如何应对经济衰退
评论
这个凹凸当然值得再读一次 它又长又晚，所以我明天会读更多 BillL 你认为读起来很有趣04 应该还清投资贷款，你还相信这个策略吗？每次我想到或谈到这样做时，我都会相信其他明智的欢呼 yadreamin
评论
也会对这个答案感兴趣，因为这也是我思考的问题 我的观点是，如果仍然支付贷款，需要“大量”租金或股份分配才能过上舒适的生活这样做比完全靠公平生活感觉更好 只有我，我是相信每个人都有自己的看法 评论 问候马蒂

这个帖子让我想起了史蒂夫曾经写过的一些好东西 他离开了很遗憾
评论
这是一个很棒的帖子我从阅读各种意见中受益匪浅，但我有一个问题：大部分辩论都集中在自费退休人员身上 我只是想知道非自费退休人员在哪里适合他们未来几年将有婴儿潮一代的 IP 奥兹有这么多失业者，以及永远无法获得 PPOR 沙龙的低收入者
评论
大家好，我引用自己的话来自该主题的第一篇文章问题是，我仍然相信这个答案吗是的哦，我想我需要提供一个解释当我们在 1981 年第一次购买马尔格雷夫的房子时，我们是一对年轻夫妇谁不喜欢债务，我们在所有权的前 6 年还清了抵押贷款我们最初取出的本金和利息贷款每年支付约 4,500 美元，期限为 25 年 我们添加了每年 4,000 美元的一次性本金支付，并偿还了贷款 因为我们支付了额外的款项，所以我们没有错过这笔钱可能对我们来说幸运的是，没有抵消账户等选项随着岁月的流逝，人们对环境的看法发生了变化夫妻有孩子，换工作，改变他们的位置等在纯粹的经济基础上，只有利息贷款的理论，与可以随时提取以进行进一步投资的相关抵消账户中的储蓄是有意义的 生活现实，不一定符合经济理性 偿还贷款，做几件事 1 它总是会降低你的杠杆，因此给夜间更好的睡眠因素，因为利率突然上升，高薪工作突然失去，两个收入的家庭突然变成一个等 2 没有山姆挥霍“因为你应得的”的诱惑，有一大堆钱放在抵消中，你可以写一张支票如果你必须重新借钱，它会让你更难思考你会做什么把钱花在上面 说了这么多，我还是可以说我们用只还利息的贷款 但是我们有一笔本金和利息的贷款，有一个对冲账户 这是我们将继续偿还的贷款 有一些人在这个只有 P+I 贷款的论坛上，因为这给他们增加财富的最大感觉，并且在最短的时间内将他们的财产变成正现金流，即使没有太多的增长或收益增加发生作为一个有趣的顺便说一句，我们的 P+I 贷款，在一个 IP 的大小减少得比必要的快（由于抵消部分），由于 IR 上升，付款每两周发生一次变化 这些变化从 379 美元到 377 美元到 382 美元不是那种 pu ts 压力很大 希望这有助于解释我的一些想法 再见
评论
大家好，我从 4 年前开始把这个线程拖上来，因为标题试图看看可能会发生什么有趣的是，没有很多人关于从那时起未来的变化的 osters，尽管主题是标题 没有预测珀斯的繁荣，没有次贷危机，没有出现本财政年度相对重大的股市崩盘 对于那些已经过来的海报来自 GHPC，我希望你注意到我被某些人认为是末日和悲观者 从这个 2004 年的线程和其他讨论类似主题的线程中可以获得的全部真相是，未来几乎不可能预测我们都可以猜测，有时猜测是正确的，但它们仍然只是猜测 对我来说，重要的方面是不要“嫁给”一个反对所有证据的立场 证据不是某个专家的报纸文章 这是市场上正在发生的事情财产，我们已经有近一年的次贷 Damp;G，但市场所做的只是稍微软一点，而不是崩溃es，我错过了第一个布鲁斯的帖子，Navra 和 Spann 都弄错了，（我没有投资他们的任何一个基金）再见
评论
旧线程中有很多金子，谢谢你挖掘这个再一次 比尔 我又读了一遍，但看不出 SN 和 PS 哪里弄错了，我也猜想他们过去几年在财务上都做得很好 几个小时前正在审查 Harry Dent 的预测，很难认真对待他的荒谬数字，尽管他确实喜欢所有优秀的飞镖投掷者都获得了一些出色的命中，并且在 100k 的演讲中（我上次检查过）即使水晶球不工作，水晶球翻译也可以赚钱那好吧
评论
Thommo有点天真，或者董事会是一个更友好的地方，现在更像是一场斗狗，所以我不经常在附近发帖
评论
感谢您提出这个问题比尔，读得很棒帽子我称之为不久的将来（4 年）在这里我预测接下来的 4 年将与我们之前的 4 年一样不可预测
评论
嗨，安德鲁，我指的是如何我没有投资他们的基金，他们都预测我会。我同意你的预测，再见
评论
任何人都知道未来几年飞镖将降落在哪里willair
评论
采访了数百名想成为中国移民的人，这是主要的移民之一移民的原因是由于中国的污染 清洁空气是有代价的 比尔，任何公共汽车候车亭出售
评论
我喜欢这些老线程看看你的
评论
除了最后一段（谁是 steve Navra，听起来很像基于动量的交易），这篇文章应该放在前 1 的某个地方00个帖子实际上这是一个想法模组，如何仅为版主设置一个主题线程并将最好的帖子放在那里这对这个论坛来说将是一笔巨大的财富随着时间的推移，这个论坛往往会被许多线程稀释一些好的有些不太好，大多数在讨论与时间相关的问题时很有用，但时不时会出现一个永恒的帖子 前 100 名的另一个帖子是 Ian 一周前发布的帖子（呵呵也许我正在遭受最近的数据偏差）只是一个建议
澳洲中文论坛热点