澳洲澳大利亚房地产 Residex 2013 年悉尼价值预测

在澳大利亚地产投资



这是 Residex 水晶球所说的 5 年后的中值 增长率非常低，悉尼最高，年增长率为 495% 如果这些预测成真，那么值得你花这么长时间持有（尤其是否定的） geared IPs) Code: Nov-08 Nov-13 ACT $450,500 $526,832 Adelaide $373,500 $421,551 SA Country $242,500 $282,765 Brisbane $447,500 $520,288 QLD Country $377,500 $423,370 Darwin $430,000 $543,594 Northern Territory $391,000 $482,612 Hobart $350,500 $438,881 TAS Country $258,000 $319,367 Melbourne $479,500 $576,407 VIC Country $273,500 $287,878 Perth $491,000 $557,149 西澳州 $414,500 $402,416 悉尼 $565,000 $719,384 新南威尔士州 $312,000 $326,780 澳大利亚 $398,500 $461,074
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哎呀，residex 最近变了！它曾经预测悉尼的长期增长率为每年 8% 到 10% 这是预期增长率的大幅下降 它肯定会改变负扣税物业的盈利能力 这是 5 年的平均值，尽管我猜测他们会预期持平市场直到 2010 年，然后市场开始回暖 干杯，
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当然不是 你为什么会
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我会
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它仍然对我有用, 尽管这些数字非常低，而且总虚构仍然加起来，虽然我看不出他们如何预测未来 5 年，但这有点疯狂，我们都知道绝大多数有声望的预测是如何完全错误的过去那么为什么这次会有什么不同？大部分地区每年 20% 或以上大约 70%，大约 40% 大约 100%，因郊区而异，
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有趣的数字，它们对我来说很有意义 应该崩溃的原因有很多，不应该崩溃的原因有很多 我'一直在期待一个长期的公寓（2006-2009 年的大论坛战争教会了我这一点）我最负利率的 IP 需要每年 26% 的增长才能收支平衡所以即使是墨尔本地铁中位数 375% 也可以但这是一个特殊情况，因为它我住在Toorak的一套顶层公寓我现在只拥有它15年了，在拥有它的前10个月里，它的银行估值增长了14%，所以这涵盖了未来4年的负现金流 我预计不会有更多的增长在那段时间里，但是从现在开始的 10-12 年应该是相当不错的 使墨尔本地铁的中位数达到 375%，一些房产将增长 0-1%，一些房产将增长 6-7% 选择那个郊区会做 7 % 可能比其他任何事情都更幸运，但仔细选择资产并不难t 中位数增长 1% 或 2%，为您提供 475% 至 575% 的年增长率 这些是我计划拥有的房产（并在现金流中性或正数时持有它们）如果我们进入高通胀时期，拥有任何资产将是一件好事你想做的最后一件事就是卖掉并坐下来现金
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我不知道你怎么能在未实现的上限收益和现有现金流之间建立相关性我以前从未见过这样的理由
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再看一遍，这些数字毫无意义未来 5 年平均只会增加 14K 是一坨屎或“相等”；并开始向上进入更高的入门成本地区 以过去几年的悉尼布里斯班为例，以过去几年的 Inala 以过去几年的 XXXXXX 区域中心为例，由于价格较高的地区，所有这些地区都实现了巨大的增长，而主要城市有更高的价格，偏远地区将继续平均拍摄
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* 叹息 * 好吧，我又来了 看来我是这里基础的最后堡垒之一，所以我会计算数字再次大众 让我们以悉尼为例，因为那是我投资的地方 我实际上预计我的房产将超过悉尼中位数，但我不会运行这个论点，只是使用高于总回报 5% 增长 45% 收益率的 5% 增长假设05% 负杠杆现金返还 10% 回报 总成本 6% 利息 1% 其他杂物 7% 成本 所以，总回报>;总成本使其成为一项可行的投资 添加杠杆，会发生以下情况： 10 万美元房产的 2 万美元押金 净回报 4.2 万美元/年（1 万美元 - 5.8 万美元）[注意：仅 8 万美元贷款的利息] 2 万美元押金的内部收益率 4.2 万美元$20K 21% 我不了解你，但我对我的投资 21% 的内部收益率非常满意nts 击败银行现金，利率向南，通货膨胀吞噬它随着通货膨胀，租金上涨，我的债务价值也下降，所以数字只会随着时间的推移而改善。这真的不是火箭手术，但有些人只是喜欢负面mantra Cheers, Michael
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我不知道你怎么不能得到如果你想以建设性的方式真诚地讨论它，请告诉我你的想法是什么2007 年 4 月 59.2 万美元 - 银行在 2008 年 2 月将其重估为 67.5 万美元 - 我安排了额外的融资 - 78.8 万美元（占 8.3 万美元增长的 95%） - 我可以去银行提取 78.8 万美元的 100 美元纸币，然后在里面洗澡 这对我来说是实现收益 你认为它没有实现收益是因为我没有卖掉它吗 我不这么认为 房子明天能卖到 675,000 美元吗 我认为这不重要 我是永远不会出售它我只关心每次再融资时的银行估值我了解 va它的线索可能会下降如果确实如此（而且他们可能已经回来了一点）我只是不重新评估再融资银行不太可能不会减少或取消我的 788k 贷款，这是重提而不是 LOC（我知道在一些极端的例子中，一些 LOC 在美国被取消了），我仍然可以洗钱当价值再次上涨时，我再次再融资，购买更多“生活方式”或重复另一个地方 请注意这是我最糟糕的（到目前为止）在现金流方面的财产（这是我的 PPOR）你去吧 不要试图发动战争 - 只是向你展示我的卡片并试图了解你的想法
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我忘了补充，财产每年的负现金流花费我大约 15,000 美元到 20,000 美元 如果我愿意的话，我可以用这 788,000 美元来“资助”接下来 4 年以上的现金流，所以任何新的增长都是在那段时期的收益，每个增长 375%第一年超过 25,000 美元（5 年超过 136,000 美元） 不错，考虑到我不为此纳税t 与我过去毕业后每年 35,000 美元的工作每年带回家的东西非常相似 所有去年都使用了 95% 的贷款
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迈克尔说得好-因为杠杆作用看，尽管这些数字显示整个地区的低增长，请记住，有些地区会低于这个数字，而其他地区会更高 对于每个增长 0% 的郊区，另一个会增长 10% 作为聪明的投资者，我应该期望我们可以找到那些增长数据的顶部
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好吧，杠杆是成功的关键，如果我们看到这些缓慢的数据，我会在同一条船上，因为我的收入仍然超过我的日常工作每年的回报而且我还没有准备好考虑短期内发生的事情，我仍然在学习，还有 10 年的比赛时间，直到我需要前往本垒打，即便如此我认为我仍然会投资一些东西
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Evand If 房地产如这里的一些人预测的那样下跌了 70%，但你有一个现有的现金流来维持在这种未实现的上限损失中，您仍然会看到没有相关性 彼得
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正好 5% 的年增长率对我来说会很好 我不在乎这是否等于通货膨胀率，因为 5% 的增长率仍然是对我来说是“真正的”增长，因为这一切都是建立在借来的本金以相同的通货膨胀率贬值的基础上，而银行不在乎我是否永远不会偿还这笔本金。确切地说，我与忧郁者有过争论很多次 他们似乎认为除非您出售，否则资本收益是不真实的（但即使您不出售，资本损失也是非常真实的）我可以使用 LOC 来利用我的资本收益并去买车*或船*有了它这对我来说似乎很真实！干杯，影子 * 不是说我会购买其中任何一个，我只是购买更多 IP！
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