澳洲澳大利亚房地产讲座笔记 - 美国次贷危机：为什么，如何以及什么悉尼

在澳大利亚地产投资



今天晚上我参加了昆士兰大学名誉教授艾伦·克莱顿（Allan Kleidon）的公开讲座 我已经剪切并粘贴了我在下面高速打字的笔记 它们并不出色，但我已尽力抓住克莱顿教授不得不做的事情的精髓说 次贷讲座导致市场证券化 对澳大利亚的其他影响 导致危机和相关信用危机的原因 是什么让我们走到了今天的地步 美国的低利率时期随着时间的推移而攀升 进入可再生能源 - 始于 2000 年代初续 尤其是在互联网泡沫破裂后——大量资金在寻找其他投资 房价在此期间大幅上涨 到 2006 年大幅上涨 很多人无法进入市场——增长速度超过收入增长 如果你考虑传统银行业, 收集存款并用于抵押贷款 美联储系统允许在整个 c国家 发生的情况是人们有资格获得银行贷款，因为有足够的信贷来满足非常高的标准或只是被锁定 抵押贷款的定价没有反映风险 - 只是一个不走的系统 很多人被排除在外 进入次级贷款不是最高的信用质量 他们会支付更高的利率来反映他们的信用风险，但他们能够进入市场 在此期间 OO 的百分比增长 次贷通过从不去不去的情况转变为允许其他进入者完成了市场 这是一件好事但是如何定价以及如何正确 发生的事情是人们无法预测的事件发生了 这些工具对所做的假设非常敏感 - 即违约率 事后看来人们弄错了 房价下跌，人们一致认为这是下跌在房价中引发了已经发生的事情 可能还会有更多 鉴于房价下跌 - 最近的t 贷款 (2006) 较高的拖欠率 最近的贷款因此违约率出乎意料地高如果提前还款违约，出售它有义务收回抵押贷款因此，提前还款违约的增加只会扼杀抵押贷款发起人 - 不良抵押贷款重新回到他们的账簿上，因此影响他们的 LVR 被迫回购早期违约因此无法解决 添加到混合上升止赎率 2008 年美国次级抵押贷款违约率大幅上升并继续上升 即使在 2006 年 2007 年还没有看到这一点 - 不是很高 但是 2008 年抵押贷款的止赎率高于过去 对未来的重大影响 如何证券市场工作 发起整体贷款销售 准房主，从发起人那里获得贷款，马ke 向发起人还款 他们可能通过抵押贷款服务商 - 不同的公司（也许可能不是） 证券市场的原始信贷来源是仓库贷方 仓库贷方向发起人提供短期资金，以便为抵押贷款提供资金 仓库贷方有短期贷款，因此卖房者可以获得报酬 推动系统运转的石油 想要将抵押贷款证券化并出售给更广泛的市场并收回他们的钱 依靠能够在证券市场上抛售 转让人购买抵押贷款 各种法律实体拥有他们创建的抵押贷款支持证券 由 1 个实体持有的抵押贷款 谁将向购买证券的人付款 利息支付和本金支付 真正的问题是本金偿还 AAA 先付清 - 最高质量 股票部分最后付清 通常由设立证券化的人持有 最后排队抵押贷款支持证券会发生什么他们通过承销商并转变为其他证券 可能会有机构投资者购买更高的评级，对冲基金购买有风险的部分和由部分抵押贷款支持证券支持的额外层次的 CDO 承担风险水平并创建另一组证券它们被重新包装为具有自己的级联 CDO 立方多重重新包装的证券进一步您摆脱基础抵押贷款更难评估价值需要知道提前还款发生了什么（提前还清）在美国大多数抵押贷款固定利率 30 年但是你有违约和抵押贷款流出，没有像在 Murray Darling 的尽头那样获得资金 是否有下降的情况 如果你现在处于线路的尽头，那就很干 把所有的法律问题放在一起建立结构，让所有的一切都能正常工作 Moreo保险公司和评级机构在这些证券通过系统工作时给予这些评级，而律师事务所和会计师在发生任何事情时都是诉讼的对象随着时间的推移，惠誉对住宅抵押贷款支持证券的评级相当高 2007 年 7 月开始增加， 2007 年 10 月，机构降级数量大幅增加 在此之前，即使房地产价格下跌和违约率上升，也没有太大变化。 2007 年 8 月，信贷崩溃 2007 年 8 月，巨额贷款之间的利差飙升（高于水平的房地美和房地美能够放贷）-如果想借到高于水平的现金无法从他们那里得到2007 全球下降 短期绝对枯竭 万年才发生的事件 3天每天都在发生 事情越来越更糟糕 将其视为穷人问题是不对的 问题更广泛的房地美受到 Alt A 贷款的打击 某人信用良好但收入不均（相当于低 doc） Indy Mac 美国历史上第二大崩盘 这仍在继续 一个大问题 - 美国破产法没有追索权 与澳大利亚叮当邮件的巨大区别 美国唯一的支持是房子，因此只需寄送钥匙 与澳大利亚非常不同 在美国，人们不会因为拖欠抵押贷款而感到耻辱 当银行倾销时最终会回到抵押贷款市场进一步推低它现在正在经历 Alt As 并进入美国 30% 的主要跌幅，有些人预测未来还会有更多 主要住房受到影响 请记住，这是来自借款人的资金，将会有更多的违约最后 全球市场受到影响 全球系统急剧下滑 IMF - 系统性风险仍然很高 借款人面临多重压力 汽油价格触及人民艰难 经济感到压力 信贷关闭和冻结 美国监管机构介入支持贝尔斯登和房利美 支持他们 2008 年美国住房和经济复苏法案生效 谈论信贷市场令人恐惧和冻结，因为人们无法评估证券（ CDO），因为取决于价格会下跌多远 不知道还有多少叮当声 导致人们去现金 冻结系统 与 19 世纪不受监管的银行有一个有趣的相似之处 周期性信贷危机 - 听说挤兑的谣言银行因此自我延续的谣言 即使是健康的银行也被迫以低价出售以偿还储户 相当于出售您的果园作为柴火 存款保险介入并确保可以将资金提取到一定水平 停止经营银行，但作为回报，银行有接受资本化限制 证券化是一种影子银行系统 珀斯的人们可以借钱，实际上，b通过 CDO 在俄亥俄州买房 风险方面有哪些监管 澳大利亚 好消息 澳大利亚银行的次贷违规率要低得多 1 -2 % v 美国为 15% 收入不平等程度较低 被剥夺权利的人群规模较小 投机性较强美国的繁荣比澳大利亚的繁荣 在美国，大量空置房屋，尤其是通勤郊区 - 距离工作一小时车程的汽油价格上涨 澳大利亚的银行标准更加保守 对证券化的依赖减少，一些专业抵押贷款公司证券化，而不是银行变量因此银行能够提高利率以应对加息 但在美国锁定 30 年为 6% 在澳大利亚没有追索权 房价不会以同样的方式下跌 - 很有可能它们不会 仅限于某些地区 坏消息无需赘述，澳大利亚的各种实体直接暴露于美国的次贷问题，他们在澳大利亚购买了证券食物链中的各个点 基础资本、绝对资本 我们的超级基金怎么样 有趣的问题 他们持有什么 澳大利亚银行直接投资于 CDO 或其他暴露于 CDO 的银行 First Milura Irrigation Trust 购买（使用维多利亚州政府资金）购买了 CDO 玛格丽特公主医院珀斯通过 Basis Capital 自豪地拥有 CDO 的错误末端 较低优先级的抵押贷款支持证券可能违约 低到底意味着什么 没有人知道 部分原因是未来的可再生能源价格循环 利率上升 2007 年 8 月 Centro Properties 没想到短期内会出现紧缩 全球信贷收紧 - 影响商业借贷 影响开始遍及欧洲和英国在 CDO 方面存在问题，但更普遍地谈论 slo中国、日本和印度的下跌 澳大利亚和新西兰-新西兰谈论进入衰退 令人沮丧 澳大利亚经济 商品价格和澳元在 7 月大幅下跌 98 美分兑美元 在此期间跌至 82 美分 各地银行 - 一些建议在英国、澳大利亚对良好借款人的信贷配给 美国公司表现非常好，2 份大合同，银行表示抱歉，只有 1 份足够的钱 如果这种情况继续下去，他们不能雇用相同的数字 打击消费者信心和支出 - 造成进一步的低迷 影响整个流程资产类别 问题将延伸到多远 更多抵押贷款支持证券违约 很多证券面临风险 几乎可以肯定还会有更多 很难说会有多深 澳大利亚银行贷款损失准备金的快速变化 澳大利亚国民银行在 7 月份增加了拨备暴露于 CDO 然后它宣布它持有一些资金，而不是巨额，十亿美元的房利美和房地美债券 没有立即违约但风险 发生了很大变化 - 并且将继续发生变化 基础经济体的变化将使这些证券大幅重估石油价格上涨 近期略有下降，但长期不会持续下跌 对澳大利亚的影响是什么 关键问题 保护全额追索权贷款，但最终可能发生 2008 年审计 - 一些澳大利亚贷款未经正常信用检查 传闻可能会增加更多违约的可能性 上周末澳大利亚人谈论 ST George 偏远郊区的大幅低 doc 可能是澳大利亚特定投资组合的一些问题 政治和监管问题 8 月，ASIC 试图回应 3 个基本领域：信用评级机构（未能在美国对不断变化的环境做出反应），激进的对冲乐趣ds，市场操纵 他们还应该考虑奥巴马参议员瞄准狂野的西部华尔街 原来他的高级经济顾问芝加哥大学以支持自由市场而闻名 建议可能需要关注母公司之外的华尔街公司对银行的监管——迫使他们根据贷款法规增加资本 提出是否与 19 世纪不受监管的银行业务挂钩的问题 贝尔斯登的救助类似于存款保险 交换条件是更严格的资本化规则 将此教训应用于澳大利亚和证券 - 未发生 对银行贷款利率的一些政治批评 需要与 RBA 相匹配 建议发生一些有趣的事情 RBA 表示存在竞争 - 如果资金成本下降，我们可以预期看到抵押贷款专家重新进入并再次启动证券化问题是什么时候它会盈利吗？现在不好吃，因为不知道危机会有多深——现在不是真的开发它的正确时机 需要时间让人们弄清楚如何为这些工具定价再次通过澳大利亚的完全追索环境 - 澳大利亚的证券化比美国更安全，因为没有叮当邮件但仍然需要重视它们 诉讼 很多人起诉很多人 任何银行倒闭的人都在追逐财大气粗美国证券交易委员会、合同破产等 在澳大利亚较少 更多关于谁拥有抵押品的问题 在澳大利亚建议增加集体诉讼的重要性 一些集体诉讼 v Centro - 这类问题没有被告知容易受到流动性紧缩的影响，因此为证券多付了钱 所有作品的好胶囊 -看看谷歌上的次贷危机 问：为什么摇尾巴 - 次贷下降会影响素数 A：任何负资产 很多人只会交钥匙 一群人刚刚退出市场 房价下跌 20% - 高峰时以 80% LVR 借款的人会走 Q：澳大利亚的负担能力如何？是的，一些评论员指出，次贷允许一些人进入，否则他们无法负担得起这正在为那些无法进入的人完成一个市场大量的人看到房价上涨的速度快于收入的增长——如果踏入大门的话可以开始，因此非常有吸引力 美国和澳大利亚的痛苦传播方式存在很大差异 美国有很多 30 年期固定抵押贷款 - 利率上升，人们不受影响 由于使用浮动利率抵押贷款，人们在澳大利亚受到的打击更大 保护银行因为面临更高的融资利率能够将其转嫁到有利于保护 th 的稳定性e 银行 但是对于普通人来说，汽油上涨，抵押贷款成本上涨，其他消费信贷价格上涨 如果情况放缓，人们会在什么阶段被挤入违约 安全层面和个人层面的重要问题 Q;听不清 A: 并非美国每个人都有 30 年期固定利率抵押贷款 其他产品开始时利率低，但随着时间的推移会重置 为其中一些人重置 房价上涨的人 - 认为可能会进入，但不会随着时间的推移而逃跑 有资格进入在气球来袭之前获得更好的抵押贷款 问题出在哪里，房价下跌 一些人以脚蹼的身份进来 在棒球场购买公寓 当你看到购买公寓的广告时，这是市场达到顶峰的好兆头 但是当价格下跌时，人们不会能够建立更高的股权 - 无法重新融资 利率上升，当气球达到天文数字时 Q：听不见 A：也许你必须在无追索权贷款的情况下，如果选择是有机会进入大门并失败或永远没有机会 - 理性的人会试一试 End
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出色的打字技巧 感谢你为这个 Boomtown 做的这就是你为“欢乐时光”所做的吗？说真的，感谢您分享情况的要点 这是一个很好的总结
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感谢 Boomtown 将您的笔记提供给我们 Cheers Shane
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非常感谢 Boomtown，非常值得我喜欢关于在棒球场出售公寓的评论 JTW
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感谢分享，boomtown 让阅读变得非常有趣 Cheers LynnH
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我当时并没有真正理解参考，所以我用谷歌搜索了它：http :lifeislikebaseballblogspotcom200708petco-park-san-diego-padres-condo-viewhtml 看起来还不错，尤其是在背景海景的情况下，但当然你得想知道付出了多少代价
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阅读全部内容：在阴影中Petco Park, 公寓的销售宣传 http://wwwsignonsandiegocomuniontrib20070407news_1n7padpadshtml
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Eeenteresting 我正在想一个澳大利亚体育场，允许隔壁有 20 层以上的住宅只要有机会在这里重复美国的过激行为，我们应该抓住它！
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我现在正从我的办公室看它 墨尔本的港区体育场又名 Telstra Dome 被公寓楼包围！
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击败我吧，嗡嗡声！干杯 LynnH
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嗨，boomtown 很抱歉，这家伙需要回去了解原因，然后再尝试计算效果，在我开始发表 5 页帖子之前，原因并不像他所说的那样次贷背后不仅仅是一个进入市场的简单产品我的建议是在试图解释它为什么或如何发生之前了解它是什么，或者就此而言仍然会发生什么影响似乎有很多人似乎在不了解产品以及为什么或谁推广它的情况下说出它是如何或为什么发生的，然后试图了解谁支持安全性，然后又为什么或谁，最重要的是试图弄清楚当整个事情发生时谁会赔钱尚未解开，信息越多越好，但您确实需要先阅读该产品
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行星华尔街一个好的举动！）好的阅读是行星华尔街“The Age Planet Wall Street”上的 The Age Just Google 上的 t 文章；你会到达那里 次贷现在已经是很老的新闻了 情况已经转移到 AA- 和优质抵押贷款 数字不断从数十亿增加到数万亿，现在是数万亿 LL
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问题就像货币市场较早放松管制和外汇风险 基本上存在创新、新的公开市场和风险定价错误，因为该市场以前从未以自由形式存在 在这种情况下，抵押贷款支持证券的运作方式可以追溯到信用掉期和衍生品
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很好的详细报道新城荣誉评论！

干得好，只需要问一下你是怎么知道这些人什么时候说话的，我想一起去听听，从什么我在美国被告知，是抵押人无法追回在甩卖后的收益后剩下的东西，抵押贷款从债务中解脱出来让你快速思考谁最终持有罐头，它是我们在这个国家的银行系统有点不同银行会永远缠着你 centwillair
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我的女朋友在昆士兰大学学习金融所以她告诉了我会员资格有它的好处我只是在 45 分钟前才发现但如果我看到我会试着在这里发帖还有什么有趣的
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我不知道他们什么时候会开始起诉信用评级机构的虚假评级美国抵押贷款制度是否完整？难辞其咎
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