澳洲澳大利亚房地产潮涨潮落——找人修悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好;我最近刚刚在 syd 对我的投资房产进行了 archicentre 的检查，看起来我的客厅里出现了越来越潮湿的问题 谁能推荐一家有信誉的公司来解决这个问题 - 我被告知治疗费用可能很昂贵，而且有那里有很多不那么有名的公司-（已经看过黄色的pgs有很多公司-我不知道该选择谁）任何建议将不胜感激提前感谢
评论
Did gerd想在悉尼度假 干杯，Y-man
评论
我们的订单有盐渍，这是我们不打算处理的少数事情之一，也是其中之一有执照的承包商需要做的几件事，并颁发合规证书 所有旧石屋都有盐渍 - 他们只是这样做，当时没有潮湿，旧的砂浆层非常多孔 我们的 IP 相当少盐湿的，只是石膏和油漆在s中冒泡两个房间角落的商场补丁我们计划将其刮回混凝土渲染，重新抹灰和油漆，也许根据建议的情况在灰泥下的防潮密封剂上涂漆 不是永久性修复，但它会是好几年后石膏再次弹出，现有的损坏至少有 30 年，从油漆的年龄来看 我们的房子有非常大的潮湿，基本上是一米高，横跨大约一半的房子它已经爆裂了从油漆、石膏和大约一英寸深的混凝土渲染中，有人试图用新的渲染修复它（很糟糕），这也弹出来了一种粘合剂化合物，用于在新层上具有粘性，重新渲染（因为它太深了，涂了几层），重新抹灰并重新上漆没有正确连接并且正在流水墙 走到外面，寻找漏水的排水沟或没有适当溢流的水箱 如果潮湿靠近任何管道或潮湿区域，请检查它们是否漏水 在我们的后墙上建有一个膝盖高的“壁架”，由粗糙的碎石制成，它被困住了很多水 里面潮湿的地方基本上比窗台大一英尺 我们拆除了窗台，当房子重新屋顶时，落水管被固定了，3 年后那里没有新的潮湿 如果你有有一个更现代的砖房，你有局部上升的潮湿你手上可能有一个更大的问题如果它是一个更新的房子，你应该有潮湿课程 潮湿不是回到浴室是吗
评论
正如RumpledElf（很想知道这个名字的来源）所说，你可以做很多关于潮湿的事情而无需付钱给任何人你能告诉我们什么是外墙上的潮湿你能在地板下吗< BR>评论
我们目前的 PPOR 有一个问题 - 它是一堵没有 mois 的外部双层砖墙附近有真正的来源，没有潮湿的课程，因为房间曾经是一个地下区域但是它坐落在深色粘土上，水分只是来自其他地方原来以前的业主在出售之前已经粉刷了外部没有油漆，那里没问题 - 水分刚刚通过外墙蒸发但是在内部和外部涂上油漆然后起泡，两边都起泡！由于从外墙上刮掉了三道油漆并从墙上稍微降低了土壤高度 - 没问题！希望对您有所帮助
评论
2004 年湿气上升蒂姆·赫顿（Rising Damp）蒂姆·赫顿（Rising Damp）由于对视觉证据和湿度计读数的错误解释，在现有建筑物中被广泛误诊。在过去 20 年中，由专业的补救承包商安装注入的“化学防潮课程”，这种对潮湿上升的误诊也成为了缺乏“注入化学防潮课程”的诊断的代名词。经常导致客户资金和资源的浪费；原有的灰泥和饰面在安装过程中被破坏，灌溉孔的钻孔对原有结构造成了不必要的损坏此外，本应花在更具成本效益的维护或维修工程上的钱被浪费了。如果适当指定，注入化学防潮课程可为某些类型的结构提供有用的中短期保护，但它们的一般应用很少是控制建筑物潮湿问题的最具成本效益的方法，并且可能指定错误且无效。影响 湿气上升实际上描述了水分通过 pe 向上移动通过毛细作用可渗透的建筑材料 如果水分渗入易损材料或饰面，特别是在建筑物的被占用部分，就会成为一个问题。这种水分会溶解来自建筑材料的可溶性盐，如硫酸钙，也可能会从建筑材料中携带可溶性盐。来源 如果水分通过可渗透的表面蒸发，这些盐将被留下并在蒸发表面上或内部形成沉积物 在蒸发表面较大的情况下，盐晶体会以无害的面粉状粉尘形式沉积在表面上。仅限于局部区域，例如不透水漆面的缺陷，然后盐沉积集中，形成厚厚的结晶沉积物，并带有小花的外观；因此，术语“风化” 当材料内发生蒸发时，盐会沉积在孔隙中 这些位置的盐晶体膨胀可能导致材料中形成裂缝和表面剥落 这种类型的腐烂可以在多孔砖砌中看到或砖石 当长期存在湿气渗透问题时，潮湿区域边缘的蒸发会由于盐分沉积而导致明显的“潮痕”如果这种情况发生在墙的底部，潮痕通常被认为是“湿热”的典型诊断特征。然而，即使最初导致它们的水渗透早已消失，这些盐积累可能仍然存在。同样，水渗透可能是由“湿热”以外的原因引起的。建筑物墙壁底部的水分来源来自有缺陷的地面和地表排水系统 这在某种程度上存在于该国几乎每座建筑物中，由于 c地面水平上升、地面排水系统失效以及建筑物周围混凝土或饰面的使用增加而未考虑排水坡度等因素的综合作用 长期使用管道也可能导致地基中“水库”的积聚灾难性管道或排水缺陷造成的泄漏或洪水 冷凝可能会大大增加墙脚的潮湿条件 这种情况发生在含有湿气的温暖空气在冷表面上冷却到适当的点（湿气冷凝的温度）时 这种冷表面通常如上所述，当外墙的隔热值因水渗透而降低时，间歇性使用和间歇性加热为这些寒冷潮湿的表面上进一步冷凝水提供了条件，特别是在底层卧室 这些现象是潮湿的主要原因在墙的底部，而不是单独“上升潮湿” 潮湿的砖石在 t墙基可能会导致许多问题： * 结构的水分含量可能会上升到腐烂生物可能生长的水平，或者材料本身可能会受到不利影响 例如，木踢脚板或内置的粘合木材墙壁的底部可能会被干腐病、湿腐病、象鼻虫或木虫感染和腐烂 * 在非常潮湿的条件下，无机材料本身可能会失去其结构强度 最引人注目的是由浸有水的玉米棒（土）制成的墙壁 *墙壁表面的潮湿条件，特别是与冷凝相结合，会导致霉菌在表面和多孔或纤维材料内生长，例如贴在墙壁底部的壁纸或地毯，这不仅在美学上是不可接受的，而且具有破坏性对饰面，但可能对居住者的健康造成重大危害 *在发生蒸发的地方，可溶性盐在表面上的沉积e 或在材料的孔隙内可能会导致美观和结构损坏 处理选项 如上所述，“上升潮湿”只是导致墙基高水分含量的众多机制之一，即使它是一个重要因素，它很少是水分的主要来源 高水分含量问题的管理需要正确识别水分来源和造成的缺陷，然后才能确定问题的最具成本效益的解决方案 潮湿及其影响可以得到控制通过采取以下一项或多项措施： * 提供合适的湿气槽以从源头驱散湿气，而不会对结构或居住者造成问题，并修复任何作为湿气源的促成缺陷，例如破损的管道 *使用防潮膜或材料引入物理屏障以形成“防潮层”或疏水（防水nt) “化学防潮课程”中的材料 * 隔离易损材料，如音色r 和内部饰面来自潮湿的织物 防潮层 使用防潮或疏水材料来控制水分运动以形成相对较低渗透性的“防潮层”在控制潮湿问题方面不一定是一种经济有效的选择，甚至可能是反高效 这是因为使用相对不透水的材料会限制水分的流动，因此会限制水分的干燥因此，水分可能会在潮湿的材料中“锁定”多年，从而导致长期问题 水分也可能无法从可渗透的材料中消散，从而导致构建局部区域的潮湿甚至潮湿条件 这可能导致水分进入先前干燥的结构或从先前未受影响的表面蒸发，导致进一步的盐风化 注入“化学防潮课程”的人通常坚持重新抹灰处理的原因之一用防盐和防水混合物砌筑，是为了掩盖这些强效一些问题 将防潮材料插入结构的一个相对常见的例子是，在铺设带有防潮膜的新混凝土地板后，墙壁上会出现新的“上升潮气”。这通常在以下情况下进行悬浮地板结构被实心地板取代，或者当透气的石板地板被提升并重新铺设时，在改变原始地板之前，水分可以从大表面蒸发，而不会影响内部饰面但是，新的不透水膜允许水在下面积聚，迫使水流到房间的侧面并进入墙壁的底部 这会导致潮湿和腐烂问题，除非在地板墙壁连接处提供了适当的通风 这些潮湿的问题通常会被使用作为注入防潮层和用补救混合物去除和更换石膏的理由 事实上，更具成本效益的解决方案是降低地板结构以继续呼吸 这可以通过悬挂地板或通过以允许水分消散的方式重新细化地板墙连接处来完成，例如，使用通风的踢脚线细节 如果确定潮湿-墙基的屏障是必不可少的，最可靠的方法是引入物理屏障而不是化学屏障。这包括切割一层防潮材料，形成与防潮膜连续的屏障地板下 由于此屏障上方的墙壁会在一段时间内保持潮湿，因此有必要使用防潮膜将屏障上方和下方的所有易损材料（例如踢脚板）与墙底隔离或通风气隙 但是，防潮屏障总是容易受到局部故障的影响，并且往往会在这些点集中水分和潮湿问题 这是所有不透水材料的一般特征，包括se 用于储罐系统，通常会在某个时间点或某个时间出现故障 这会导致故障点处的水分更“集中”，因此当它们发生故障时会出现更严重的局部潮湿问题因此，更坚固的, 故障安全和传统建筑技术依赖于使用可渗透材料和通风系统来驱散水分并防止其与易损材料或内部接触 “化学防潮”可以提供有用的防潮屏障短期到中期，墙壁采用均匀结构，例如用强力水泥砂浆铺设的坚固砖砌，特别是如果它们与通风干衬系统或其他允许水分消散的建筑细节相结合。但是，留下的任何间隙，或随着时间的推移，随着材料变质而出现，可能会导致腐烂速度加快 这种方法在墙壁是天然石材的情况下最不可靠，因为 i注入的疏水材料将遵循阻力最小的线，并且可能不会在需要的地方积聚足够的数量 当墙壁由不同渗透性的材料制成时尤其如此，这在旧建筑物的较厚墙壁中很常见，其中砖和砂浆可能具有不同的稠度，并且结构可能包括空腔，特别是当墙壁由砖砌或含有碎石填充的砖石表皮组成时 地表水 排水 防止建筑物潮湿问题的最经济有效的方法，包括导致潮湿砖石的问题在墙脚处，应尽量减少湿气源，并提供足够的被动吸湿器以驱散任何渗透的湿气，从而使系统具有故障安全性 这应该从在建筑物周围提供足够的地面排水系统开始，以最大限度地减少水渗透到地基和地表排水的重新细化，以确保地表水从墙脚排出 指定“法式排水管”以帮助完成这一过程已成为一种时尚 然而，这些通常指定不明确且很快在英国条件下成为“法国池塘” 这可能是因为排水管的底部没有充分平整或排水以防止水进入地基，并且砾石填充物已被土壤和碎屑污染，从而阻止了适当的水分排水和蒸发。墙脚在英国，更传统和更有效的细节是在墙脚周围使用通风和排水的“干燥区域” 这些通常用约克石板覆盖，以防止碎屑积聚在排水干燥的干燥区域面积和尽量减少维护 墙体施工 在外墙底部周围使用不透水的饰面，如砂水泥抹灰是造成潮湿问题的常见原因 这些 prev水分从墙脚蒸发，迫使其进入内部 与所有不透水材料一样，它们最终会失效，通常是由于开裂 这允许水渗透到墙脚，但会阻止干燥 使用更传统的透气材料石灰砂浆抹灰，以及正确的抹灰细节，以将水从墙的底部排出并防止任何现有防潮层的“桥接”，将是首选的解决方案，空腔墙结构可以提供一种消散水分和防止其渗透到建筑物中，前提是空腔是通过通风的 这可能会受到碎屑或不明智地注入专有绝缘泡沫的影响 这些缺陷还可能会桥接现有的防潮层，使水渗入室内饰面 在某些情况下, 最具成本效益的解决方案是恢复通透通风的空腔 一般情况下，现有防潮层的故障是 o f 因不适当的维修和改建、抬高的地面或由于结构移动或建筑工作不良而造成的局部损坏而造成的桥接 如果防潮层是控制结构中水分移动的原始设计细节，则可能需要执行局部维修 这最好通过在局部“切入”一层新的防潮材料来完成，而不是通过向砌体中一般注入疏水性溶液来形成“限制水分运动的屏障” 通风 建造在潮湿或潜在潮湿中的传统建筑场地通常包括通过通风的底层地板空腔、地窖或地下室 这些用作集水槽，允许结构中的水分在到达被占用区域或易损坏的饰面之前蒸发和消散 事实上，在该国的某些地区，这种情况并不少见发现流经旧农舍地窖或地下室的溪流使用 但是，如果地下室、地窖或底层地板空腔的通风受到限制，湿气会积聚并渗入脆弱的结构，例如，土和植物堵塞空气砖或不明智地使用相对不透水的材料 如果出现这些问题，解决这些问题的方法是重新建立通风，而不是开始使用更多的防潮材料 如前所述，恢复通风的悬挂地板通常比用混凝土替换更好板 持续散发水分的要求并不排除使用地下室和地窖作为占用区域，但意味着墙壁应保持通风而不是密封 这可以通过使用全通风干衬系统而不是不透水饰面或储罐材料，只会迫使湿气进入上方或侧面的相邻结构 传统上，已生产干衬通过使用与砖石隔开的木镶板和板条或使用板条和石膏在任何情况下，后面的空腔都应在顶部和底部通风，以允许通过通风来驱散水分，否则水分会积聚导致潮湿和腐烂问题 这种情况通常发生在允许绝缘材料或碎屑堵塞板条和石膏后面的空腔或当不透水的油漆层积聚在木镶板上时 这些缺陷很容易解决，而传统的“农舍”木镶板技术对于影响砌体墙脚的潮湿渗透或冷凝问题，dado 水平可以是一种有吸引力且具有成本效益的解决方案现代材料和技术可用于达到相同的目的，并且市场上有许多产品可以使成本-有效地提供通风干衬系统，包括专业石膏板系统和塑料“柏拉图”膜 结论 即使失去了传统技能以及新材料和新的居住风格引入建筑的复杂性，导致墙壁底部潮湿的条件也很容易稍加思考和科学理解就可以避免 事实上，如果新材料和技术的特性被分析为潜在的环境控制措施，通常可以发挥优势导致对日益有限的可用于维护和翻新的预算造成不必要的浪费 诊断和治疗建筑物潮湿问题的更合理方法是良好的建筑实践，独立测量师及其科学顾问应促进良好的建筑实践和公开的健康 Gerd
评论
大家好；非常感谢您的回复 非常有帮助 只是根据要求提供了更多细节 有问题的房子是悉尼的一处投资物业（大约 100 年历史；全砖结构），我们已经出租了超过 5 年，而我们不知道有任何问题 - 我们从未住过该物业，当时的预购检查显示没有潮湿问题 - 最近新租户搬进来，他们要求重新粉刷房屋的某些区域，因为某些区域的油漆剥落- 因为新租户同意比以前的租户多支付 50% 的租金（我无法相信租金上涨了这么多！！！） - 我认为这是一个合理的要求 - 所以我们找人重新粉刷了几个房间 -大约 15 周后，当我去检查油漆工作时，我们注意到新油漆的表面上有棕色污渍（有问题的主要区域是客厅的内部砖墙 - 它不是外墙) - 房地产经纪人找了一位建筑商，他诊断出潮湿，并给我报价 600 美元，用防水型石膏重新粉刷墙壁。有人建议我，这种类型的溶液可能只是掩盖问题，建议对房子进行全面检查 - 因此我让建筑师中心的一位建筑师来给我进行全面检查，他注意到 3 面墙壁的潮湿度上升，但最突出的是客厅的内墙 - 他在报告中写道：因防潮过程失败而导致的大量湿气上升 尽管最近已涂漆，但墙壁非常潮湿并弄脏了埃文 - 需要将新的 DPC 安装到墙壁的底部；最好低于木结构构件到底层地板的水平，这样木材就不会坐在潮湿的砖砌中。DPC可以是插入墙壁的物理屏障或浸渍到墙壁中的硅基液体（最常见的硅屏障是用于老房子) quot;房子下面有通道，但至于起居室区域的通道有多好，我不确定，因为土地向后倾斜 - 房子前面的头部高度更大，我不是真正的 DIY类型的人，因为我住在离物业几个小时的地方，所以我更愿意找一个专业人士来解决问题此时我只想解决问题，但我不想在几年后再次修复它，即我希望第一次正确解决问题 我注意到黄页中有很多公司，其中大多数似乎都提供化学注射系统或传统的潮湿课程放置，一家公司（力克）甚至提供电渗透系统（这种类型系统甚至可以工作——他们有一份来自 CSIRO 的报告说它确实有效任何人都有广告与任何公司的任何经验好坏，这将帮助我决定给谁打电话任何评论或建议将不胜感激提前非常感谢
评论
Gerd - 精彩的帖子 Articfire：给自己喝杯咖啡，花一半一个小时研究 Gerd 的帖子 然后问自己一个问题，湿气从哪里来，是什么阻止它蒸发然后你就在寻求永久解决方案
评论
关于湿气上升的健康警告 2004 年 6 月 4 日红色警报关于 Rising Damp Archicentre 的健康风险，澳大利亚皇家建筑师学会的建筑咨询服务机构和哮喘基金会已向家庭，特别是那些患有哮喘的家庭发出了关于 RISING DAMP 的全国性健康警告 澳大利亚是哮喘最严重的国家之一世界上的费率，超过两毫《澳大利亚医学杂志》报道称，在过去十年中，哮喘每年增加 14%检查的房屋潮湿度上升，其次是新南威尔士州 (38%)、维多利亚州 (31%)、西澳大利亚州 (30%) 和昆士兰州 (28%)了解来源，” Archicentre 维多利亚州经理 David Hallett 说 Hallett 先生说，在潮湿的环境中，潮湿等问题变得更加普遍。致患有严重哮喘过敏原的人”；维多利亚哮喘基金会首席执行官 Robin Ould 女士说，多达 15% 的儿童有医生诊断出的哮喘问题 “这些儿童中的许多人受到尘螨和尘螨过敏原的影响 采取行动去除湿气和湿气至关重要，非常适合尘螨”； “定期用 Hepa 过滤器吸尘地毯并定期清洁和去除霉菌将有助于哮喘患者”； Hallett 先生说，防潮层 (dpcs) 放置在整个墙壁底部下方，形成一个不透水层，旨在防止潮湿上升由于潮湿问题，Carlton 的 The Terraces 项目的课程 结构的轻微移动有时会导致易碎的潮湿课程开裂，从而形成潮湿的路径 Archicentre 检查显示多达三分之二的旧郊区住宅在一些城市的潮湿程度足以引起严重的健康问题 尽管大多数虫子在潮湿的地下条件下茁壮成长，但流浪食物残渣、脏衣服和旧报纸鼓励探访即使是轻微的潮湿迹象也可能表明存在更严重的潜在问题，Hallett Mildew 先生补充说以及在潮湿、黑暗和通风不良的环境中繁殖的其他类型的霉菌会影响花粉热和其他呼吸系统疾病Archicentre 2004 住房条件 澳大利亚日益潮湿：五个受影响最严重的议会 WA SA QLD VIC NSW 1 Subiaco 49% 1 Prospect 70% 1 Red Cliffe 42% 1 Yarra 56% 1 Marrickville 58% 2 Fremantle 38% 2 Norwood 66% 2 Maroochy 35 % 2 墨尔本 48% 2 南悉尼 54% 3 南珀斯 38% 3 安利 65% 3 黄金海岸 34% 3 菲利普港 44% 3 贝加谷 4 文森特 35% 4 阿德莱德 54% 4 洛根 32% 4 巴斯海岸 40% 4 Ashfield 47% 5 Stirling 31% 5 Holdfast Bay 54% 5 Pine Rivers 31% 5 Darebin 39% 5 Randwick 44% 每个州受影响最严重的十个郊区 VIC NSW QLD SA WA 1 Carlton North 68% 1 Newtown (48)* 65% 1 Stafford (38) 53% 1 St Peters 72% 1 Subiaco 53% 2 Carlton 68% 2 Surry Hills (49) 53% 2 Bracken Ridge (29) 45% 2 Norwood 71% 2 Kensington (37) 43% 3 Melbourne East 59% 3 Paddington 52% 3 The Gap 41% 3 Prospect 70% 3 Como (29) 41% 4 Melbourne North 57% 4 Wahronga (42) 48% 4 Meadowbrook (37) 41% 4 Goodwood 69% 4 Nedlands (20) 40% 5 穆尼谷 55% 5 Roseville (32) 47% 5 Coorparoo (47) 40% 5 Unley 68% 5 N Perth (24) 38% 6 Flemington 45% 6 Glebe (49) 47% 6 Holland Park 38% 6 Parkside 64% 6 Innaloo (37) 35% 7 Northcote 44% 7 Willoughby 44% 7 Chernside West 37% 7 Torrensville 61% 7 Dianella (29) 34% 8 Kew East 43% 8 Mosman 43% 8 Indooroopilly 34% 8 Henley Beach 58% 8 Kalamunda (29) 31 % 9 Burwood 42% 9 Randwick (40) 40% 9 Clayfield (47) 34% 9 Kingswood 54% 9 Victoria Park (32) 31% 10 Kew 41% 10 Wollstonecraft 35% 10 Nundah (47) 34% 10 Semaphore 53% 10 Willeton (32) 31% * 括号中的数字表示检查次数少于 50 次 wwwarchicentrecomau 媒体查询：David Hallett State Manager Victoria Archicentre (03) 9819 4577 手机：0439 439 115 Gerd
评论
what建筑就是房子，如果它是双层砖，它将很难正常修复发生的事情是砂浆碎片掉进了空腔并弥合了间隙，让湿气从外层皮肤传递到内层皮肤如果它是单板，我可以像老鼠骨架一样简单，让湿气（我不骗你）通过腔芯一旦木材潮湿，在潮湿的环境中，很难干燥首先检查最不可能的东西，然后移动更明显如前所述，我的下一个停靠港将是您的落水管位置，堵塞的底层通风口（如果有），屋顶漏水的水管（可能会滴落并积聚 - 问题可能不一定在地面上）甚至开裂的瓷砖或不可靠的 RWP 排水沟连接可以做到 这很棘手 - 所以戴上你的 elmer fudd 帽子打猎
澳洲中文论坛热点