澳洲澳大利亚房产 The Interview #11 Sydney

在澳大利亚地产投资



欢迎来到采访#11 keithj 非常受欢迎的“我如何在 5 年内仅使用 OPM 从一个 PPOR 到百万富翁退休人员”主题，是促使本月采访的原因，我收到了一些成员的请求，希望了解更多关于 keith 战略的信息以及他对房地产的总体看法 所以我很高兴基思同意成为本月的受访者，我感谢他给我们时间享受大家！ http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp309025#post309025
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感谢鲁比把这些采访放在一起 谢谢你也分享你的哲学 基思 不错，简单，风险相对低 鼓起勇气开始
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嘿鲁比，感谢您安排 Keith 的那个帖子是我在 Sommersoft Cheers 上见过的最好的帖子之一 - Gordon
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在那次采访中的奇妙知识感谢 Ruby，特别感谢 keithj 分享您的经验
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感谢 Keith 非常鼓舞人心的阅读
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感谢分享你的经验 keithj 我很享受你在这么短的时间内成长的多样性 Quess 你只是幸运，嘿在当今 Ips 和股票的气候中和利率，你能看到有人在接下来的 6 年里做这件事，结果和你的结果相似吗？谢谢 Ruby 的另一次精彩采访！给你的位置，在 1 0年时间，遵循非常相似的策略！两个问题 1 当您进入股票时，您是否进行了很多研究或获得财务建议 - 即您是如何决定购买哪些股票的，您能推荐任何书籍等 我喜欢坚持安全且股息丰厚的蓝筹股的想法 2 说你靠股权生活（假设总体负现金流），你去银行增加贷款来自股票），但是例如，如果您对银行说您计划通过资本化利息和 LOE 来偿还贷款，他们对此是否很满意，或者他们是否希望您为他们的可偿还性计算获得“真实”收入也感谢 Ruby顺便说一句，干杯，影子
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感谢鲁比又一次精彩的采访感谢基思与我们分享这一点，深入了解如果做得好，分散投资可以带来巨大的回报 干杯菲尔
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努力 Ruby 和 Keith非常鼓舞人心！基思，我很想看看“电子表格”的格式；您指的是 ie 可能是您的数字个人详细信息空白或更改的副本 再次感谢您的分享
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感谢您分享您的经验和知识！
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好一个基思！干杯，Y-man
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嗨 yadreamin，时间很短 但是，您刚刚阅读了第 2 章 第 1 章涵盖了过去 10 年，除了从工作 但是我确实学到了很多关于什么对我不起作用 当然，第 1 章没有那么有趣 我选择幸运 - 根据人口普查，30% 的澳大利亚家庭有一个不受阻碍的 PPOR - 他们本可以选择幸运的是，我目前在股票或 IP ATM 上都没有看到好的价值 我猜在几年内，IR 会上涨一点，租金上涨很多，价格仍然与股市基本持平泡沫领域 它们可能是表明 IP 具有良好价值的条件 所以从现在开始不太可能在 6 年内给出相同的结果 但是如果您在投资之前等待出现良好的价值，那么 6 年是可以实现的 另外请记住，我错过了上一次 IP 热潮的第 1 2 年，我错过了所有 WA IP 热潮，我错过了 t 的第 1 2 年他的资源繁荣干杯基思
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你好，最好的线程！！！！！！！感谢成堆和成堆，还有很多 Keith 和 Ruby ！！！！！！ BDM
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喜欢你的工作，感谢你抽出宝贵时间为我从你的帖子中学到的一切写出如此详细的解释和推理Cheers Grimey
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你好影子，主要是蓝筹股，平衡合理的产量放大器；增长前景，主要是防御性的 所有企业都有至少 60%（主要是 75%）的利润率 LVR 例如 5Banks、PPT、ORI、WOW、ALS、HIL、ASX、TAH、RIN、QBE、AMP、TLS、WES、BHP他们的图表自 2003 年以来都显示出稳定的持续增长（TLS、WES 除外）期间不，银行根本不喜欢它银行只是不感兴趣 但是，如果我意识到收益并支付 CGT 然后他们会很高兴所以 lo-doc 是要走的路 - 这些天 IR 与完整 doc 相似 - 见你友好的 MB Cheers Keith
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好信息 keith 很好的采访 干得好 像 JoeD，我有兴趣看看你的 XLS 格式
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太酷了，Keith 感谢您与我们分享您的故事 期待您在很长一段时间内继续分享
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Hey Keith ，我大约一周前才重新阅读您的百万富翁帖子 - 一个真正出色的故事鉴于您正在向您的 Disc Trust 借钱（包括以自己的名义借入的 IP 资金），我认为这是向您支付利息然后借给购买 IP 并以保证金购买股票 我会在早期阶段认为信托可能已经进入负现金流状况 显然它没有否则会丢失信用额度等 这是由于将利息资本化从记忆中你似乎已经在法律（即信任）和融资结构作为购买资产 这是一个我总是觉得有趣的领域干杯 - 戈登
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嗨戈登，是的，结构很重要，尽管我不会说有趣是的，我借了资金对 DT，不，它从来没有给我任何利息，是的，它借来购买 IP amp；保证金股份当我购买时，IP 很有价值，总体而言，投资组合是 cf +ve 所以即使它支付了我的利息，我认为它仍然会保持 cf +ve 当时似乎从来没有真正成为问题根据我的会计师的说法，资本化ATO 将利息视为借入资金并随后支付利息 因此，尽管实际上没有发生任何交易，但 ATO 认为您要求借入 X 美元，然后支付 X 美元的利息 所以（我相信）资本化感兴趣的不会影响 cf 或税收职位 Cheers Keith
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大家好，电子表格过于复杂 - 它开始简单 amp;随着时间的推移向不同的方向发展除了我以外的任何人都没有任何意义它也相当特定于我为我的 LOE 放大器设置的结构；我想在增加股本的同时增加收入的方式 但是，我一直想简化它 你对哪些方面感兴趣-LOE-资本化利息对保证金贷款的影响 股票之间的简单复合资产分配IPPPORLPTs 额外股本回撤的影响 amp;后续投资 它可能值得一个新线程 Cheers KeithKeith，我也是，但我不需要看细节，只是格式 恭喜你取得了成就，做得好，感谢你分享你的知识 问题：在采访中你提到在SS 聊天室你受到了很多人的启发，尤其是 TW 谁是 TW 干杯比尔
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非常鼓舞人心的故事！感谢分享 Keithj 只是想知道，你的 IP 上的 LVR 是否仍然很高 我一直想知道什么时候开始偿还 IP 借款的最佳时机 干杯，JP
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嗨，比尔，TW 是妻子 - 做一个搜索她的帖子 [编辑：我刚刚做了 amp;几乎一无所获尝试在 Webboard 论坛下的档案中搜索] 她（当之无愧地）在 IP amp 方面做得很好；是原始放大器之一； SS 的非常有价值的贡献者我会做一些工作来清理我的电子表格放大器；开一个新帖子 Cheers Keith
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嗨 JP 是的 IP LVR 总是尽可能接近 80% - 这是便宜的钱 如果利率显着上升，那么我会重新考虑我尽可能便宜地借钱可能，在我使用更高安培的借贷能力之前；风险较高的 IR（例如保证金贷款） 还清 IP 贷款的最佳时机不是我迄今为止遇到的问题 也许如果 IR 涨到了天价，或者我极度厌恶风险，或者我中了乐透，或者身患绝症, （长时间停顿）想不出我会偿还 IP 贷款的任何其他情况 Cheers Keith
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我想这是最好的方法，让每一美元都尽可能地努力工作 由于IP 的贷款保持相当大（并且还在增长），您是否也只是将 IP 贷款的利息资本化或使用 LOC 来支付它
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嗨 JP，我将保证金贷款的利息资本化了我'我从未有过 LOC - 我像 LOC 一样使用我的保证金贷款 我的 IP 贷款始终为 80%（最大值），因此它们没有空间来利用 Cheers Keith
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嗨 Keith，所以假设您的所有股息和租金都用于保证金贷款，您将保证金贷款的利息资本化，您的知识产权的利息偿还来自保证金贷款，当您需要资金时，这是否公平？ s，你只是把你的保证金贷款的钱转入你的个人账户或者你有一个交易账户，所有的股息和租金都进入，IP利息出来，你不支付保证金贷款利息，因为我t 大写Thanks
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The Wife 的Great Thread 和我的最爱之一；非常值得转发 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp;threadid859amp;highlightto+fish
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嗨，租金进入信托 ac 或个人 ac - 取决于谁拥有 IP Divs 进入信托 ac 我将资金从信托 ac 转移到个人ac 个人开支 amp;一些抵押贷款付款（我已从 PPOR 提取以投资股票，因此这些利息支付的资金必须来自某个地方） IP 抵押贷款付款来自他们各自的信托或个人 ac 保证金贷款的利息资本化为保证金贷款 ac 这结构意味着我再也不需要去银行借更多的资金用于 LOE 保证金贷款将自动允许我继续借款，只要 LVR 保持合理 Cheers Keith
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很棒的采访感谢 Keith 分享好油我会一遍又一遍地重读你的采访，以吸收评论都很好！

[quote] 感谢您抽出宝贵的时间 Ruby，这样的东西很特别，Keith 谁能说我已经读过这篇文章好几次了很少有人能复制你所做的，祝你未来 3 年好运，但像你这样的人将不需要运气 willair
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你好 Keith 你能澄清一下这个说法你的 IP 结构如何影响你的利润贷款 你是从你的保证金贷款中LOEing吗
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嘿Keith，谢谢你回答我以前的问题关于你的另一篇文章，即“3-tiered approach”；退休时，您提到对于第 1 层（生活必需品），如果所有租户停止支付一年的租金并且股票停止支付几年的股息（当然不太可能），那么您的低风险投资可以提供足够的被动收入。你没有保留太多现金，而且似乎不包括财产和股票 我很好奇你指的是哪些低风险投资（使用保证金贷款）购买股票，我不支付（全部）该贷款的利息，但我确实保留了这些股票的股息保证金贷款 Cheers Keith
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嗨，戈登，问得好是-周期中的阶段意味着在可接受的风险下仍有增长我仍然是n 活跃的投资者 - 我喜欢它 也许在几年内，将是更高权重的保本资产而不是增长资产的合适时机 Cheers Keith
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我仍然不明白你是如何提取股权的不使用与股权相同价值的 LOC 来获取您手中的现金
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嗨 voigtstr，当 IP 价值增加时，我也会对其进行再融资 - 使用来自同一家的普通投资贷款（或不同的）银行——新的（更大的）贷款偿还了之前的贷款；我使用来自同一家银行的额外投资贷款将剩余股权作为另一个 IP（或股票）的存款，这是之前股权 amp 之间的差异；新股本 这第二笔贷款是 LOC 经常去的地方，例如，随着股本的增加，我有一个房产获得了 3 笔投资贷款实际上我把这个股本放入了我的保证金贷款（因为它是一个更高的 IR）然后使用我的 ML a LOC Cheers Keith
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我以为我拥有它，然后我失去了它！保证金贷款-您将其用于LOE当您为个人用途（即生活）提款时，那部分贷款不再可抵税或者您​​不要求保证金贷款的百分比并且资本增长涵盖了百分比它的'我得到的可扣税贷款的目的'概念据我了解，您现在处于靠股息回报为生的位置-最初参考上述问题如何
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嗨兰巴达，什么时候我卖了 IP（股票），我交了税。把剩余的钱存入 DT - 我把这笔现金借给 DT 每当我需要 $$ 的生活费时，我要求 DT 偿还我的现金 它从其保证金贷款放大器中获得这笔现金；必须（从 ML 贷方）借钱来偿还我所以我把 $$$ 借给 DT，如果我想要他们回来，那么它必须找到一个替代贷方（这是 commbank）所以这一切都可以免赔额这是否澄清了 Cheers Keith
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感谢您的快速回复 善用结构 所以当信托通过股息获得收入时，您将用它来偿还保证金贷款购买更多的保证金股票，为生活“付钱”自己，DT 将 div（amp; 印花税信用）传递给我 amp；合作伙伴放大器； kids ML 利息是大写的，所以扣除额不断增加（即利息利息）我从来没有还清了 ML（从借入的 IP 股权除外），因此所有借款仍然可以扣除 正如我在上一篇文章中所说，我有时将（税后）资金（divsrent）借给 DT amp；期望他们在某个时候得到回报 解释结构的问题之一是，在实践中发生的事情不是我的会计师在幕后所做的事情 EG 我只是将现金（用于生活费用）从 ML 账户转移到我的账户, 但会计师认为这是部分偿还 DT 欠我的债务，而 DT 必须从保证金贷方 Cheers Keith 那里借额外的资金
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而且（齿轮正在转动）你能否也包括高增长股投资组合放大器；只需在可用保证金贷款允许的情况下提取 或者这是否会再次引发税收问题，即您不能要求信托偿还的金额超过您最初“借出”的金额 您从信托保证金贷款中收到的金额有成为 lt;资本投入放大器；来源于股息支付通过另一个投资领域获得股权 - 再次，我喜欢使用结构！
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我怀疑信托是否会偿还我欠我的东西 如果它确实如此，那么我想我将不得不接受一些 ML 利息是不可扣除的显然我会确保它来自不同的 ML 以保持清洁 EG 如果 DT 拥有 100 万美元的高收益股票（例如银行、TLS、WES 等），他们将支付它7.5 万美元（加盖印花税后） 那 7.5 万美元转给我作为生活费增长份额，然后保证金贷款 LVR 可能会保持在可接受的水平 它还获得（比如说）25,000 美元的股利，这些股利会转嫁给我 最初的 200 万美元可以从 IP 提款中借来，也可以从个人税后利润中借来。信托有 100 万美元的保证金贷款 (@85%) 它每年支付 85,000 美元的利息 所以 DT 实际上每年损失 10,000 美元（75,000 美元的 div 减去 85,000 美元的利息）不知何故（a询问会计师）损失转移给我，所以我支付 v 很少的税实际上，随着 IP 价值的增加，我提取 IP 权益（@75%），还清一点 ML，也许购买更多股份以获得 ML LVR 支持 我购买的新股可以是高收益的，也可以是高增长的，这取决于我是否想要更多的 div 收入或更多的股权增长 IP 提取的股权也可以扣除 结构上有很大的灵活性，它是自我延续的，它相当有效，波动性相当低且风险相当低最终它是一种使用 ML NB 将利息资本化的方式所有这些数字都是假设的，请自己做电子表格
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感谢您的耐心 - 这样的信息非常宝贵，并且我会把它应用到我的策略中
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最初由 yadreamin 发表 感谢分享你的经验 keithj 我很享受你在这么短的时间内成长的多样性 Quess 你只是幸运嘿在今天的气候Ips、股份和利息率es，你能看到有人在接下来的 6 年里这样做，结果和你的结果相似吗？你自己走运
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Keith Hi Keithj 的另一个问题，我一直在重新阅读你的采访以帮助我思考处理一些事情，我有一个问题 你提到当你开始你的旅程时，你的 IP 增值了，所以你有 100 万美元的股权，然后你就可以利用这个股权 我的问题是：你是怎么做到的设法解决可用性问题 我知道你的负债率不高，也许你还有工资，但只是去银行再融资并不是一个完成的交易你是否使用了低文件贷款这是一个概念我仍在苦苦挣扎（这让我感到惊讶），我已经在我的投资组合中建立了很多资产，但由于达到了可使用性限制（高度负面的负债）而无法访问它 我想低 doc 是我的最佳方向但我想知道你是怎么做到的ee 作为我持续创造财富的“人为”障碍 干杯尼克
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嗨尼克，如果我可以代表基思回复 - 是的，他确实使用了低 doc 贷款如果他没有在这篇文章中说，他在其他帖子中说过一些lowno doc贷款现在变得不那么灵活了，但是如果您拥有abn 2年以上，通常仍然有一个不错的范围您也可以考虑注册GST 我有一个abn 以我自己的名义注册了 GST，即使我不是个体经营者 我最初是个体经营者，但现在有一个信托结构迄今为止，我还没有使用过低文件贷款-但至少如果我需要走下坡路，我可以选择如果您现在没有 abn，也许考虑现在注册一个，它可能会给你有更多的选择 你可以有一个abn而不注册GST，或者你可以注册GST，由你决定唯一的缺点是必须每年提交零GST申报表，ATO会发送表格让你填写每年七月底
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谢谢威利，好的，所以他确实使用了低文档 这对我来说似乎是唯一的出路，不利的一面是更高的利率会进一步侵蚀现金流（我是计划重新融资以锁定收益，但在我想买东西之前不值得，因为我会支付更多的利息）所以拥有 abn 会给我更多的低 doc 贷款选择 拥有 abn 如何影响我的税 我会收取 30% 的固定费率吗（太多了！） 干杯尼克
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G'day 尼克，除非你买东西，否则你不会支付更多的利息，因为你的新借款会被搁置在重新提取或抵消账户中，直到您需要使用它们假设您的房产价值增加，再融资的最佳时间是在您需要之前d 钱 - 这样压力更小 问候 - Ben
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G'day Nick，我有一个 ABN 来自几年前我试图启动的业务 业务不再是交易，但我'我仍然注册了 GST 每个季度 ATO 都会向我发送一份 BAS 声明 - 我会在十秒内填写（没有要计算的活动）并将其寄回 所以，ABN 对我的税款绝对没有影响 我保留它，以便 lo doc no doc door is open for my next property purchase 对所有新房地产投资者的第一条建议应该是“获得 ABN”；现在可能不需要它，但两年后它可能会很有用 没有人告诉我，但我很幸运有一个例如，未偿还的贷款为 50 万美元，即使您再融资更多并且不使用它，您仍然需要支付未偿还金额的利息，例如，您在原始贷款上支付 500k 的 7%，现在在 500k 上支付 8%低文件贷款当然除非你只取出增加部分股权的低文件，我认为这是不可能的 所以你说拥有 abn 不会影响你的税收状况，因为你是不作为公司进行交易 如果您是否注册 GST 是否重要，即您能否获得 abn 而不必担心注册 GST 并仍然获得低文档的好处 那么唯一的额外费用就是注册 abn 什么abn 获得低文档的好处是什么e 抵消它与您的 IP 相抵触，它仍然可以扣除）或将其保留为未提取的 LOC现在获取低文档是免费的 要获得更高的 LVR 低文档，您需要一个已注册 GST 的 2 岁 ABN（尽管您是否昨天才注册 GST 也没关系）
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大脑有点今天慢了我还是不明白：假设我有一个价值 750k 的 IP 和 7% 的 500k 全文档贷款，我支付 35k 的年利率如果我想获得 250k 的股权，我需要再融资，使用低文件贷款，因为可服务性被最大化所以 IP 被再融资到 750k 的 80%，即 8% 的 600k（利率较高，因为它是低文件）我还没有利用额外的 10 万股本，因为我没有t 使用它，但未偿还的 500k 仍然欠 IP 所以我要为这 500k 支付 8% 的利息，即 40k pa 利息所以通过 refinancin g 我有额外的 100k 可用，但即使我不使用额外的 100k，我也要支付额外的 5k pa 利息（在 500k 上） 这是正确的 所以每年要花费我 5k 的现金流来锁定在这个收获中我错过了什么 干杯尼克
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我真的很喜欢这次采访，价值投资方法似乎真的得到了回报，我同意一些 keiths 的观察结构似乎有点复杂但绝对深思
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如果不重读基思的精彩故事，我认为他在 2003 年左右大举买入股票 那时的股票价值比今天要好得多 银行都支付 6% 的全额退税，财产信托支付 7% 到 9%，许多其他公司，如 tabcorp、必和必拓钢铁等支付 7% 在这些股息水平，加上印花税抵免，利率比今天略低，股票自己支付不管怎样 然后，利润增加了，股息也增加了，基思可能发现，在很短的时间里例如，任何人在 2003 年以 25 美元的价格购买联邦银行股票，今年以 10% 的收益率获得了 250 美元的全额免税股息，或者 1314% 左右计算，我当时也投资于股票 2003 年的股票是像 9798 年的财产 我认为一生中只有一次的东西 见你的
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嗨，尼克，很抱歉反应迟缓 - 我整个 10 月都在海外走在喜马拉雅山上 如前所述，我使用了 lo-docs 我还购买了“物超所值”的资产，这些资产主要是为自己支付的一个例子是银行股，它们的收益率为 7% 以上，而他们的 IR 为 6% 总收益率为 5-6% 的 IP 比当今可用的大多数股票更容易服务这些 IP 位于中环首府城市，并且已经表明与“增长”IP 相同的增长 一些 lo-docs 率在完整文档 AFAIK 中是相同的，但 LVR 较低 - 这可能对你来说是理想的 这适合我，因为我并不特别想要尽可能高的 LVR，但我确实想要最优惠的利率或者你总是可以支付 lt;1% LMI 以获得更高的 LVR 我记得的其他事情是 - 一些贷方没有考虑保证金贷款，但出于可服务性目的考虑了股息 - 这是因为利息被资本化了，一个现有的贷方似乎忽略了我已经退休和没有个人收入-他们查看了前几年的收入你 - 祝你好运 Cheers Keith
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Hi WASP, 实际效果并不大 价值较低，因此保证金贷款 LVR 较高，截至周五，我的 LVR 为 42% 允许的最大 LVR 为 72%（或 77%包括缓冲），因此需要再下跌 40% 以上才能达到追加保证金通知显然这是 ASX 25 年来最糟糕的财政年度，所以我很高兴该结构幸存下来（到目前为止）我的观点是如果股票继续提供不断增长的收入流，那么价格是次要的 一些股息正在下降，例如 AFG 现在是 0 美元 一些 LPT 放大器；基础设施基金将大幅下降（例如 Transurban 最近将其 div 削减了 60%） 幸运的是我没有任何一个银行正在将其 div 增加约 6%+ amp；它们看起来可能会继续上涨（尽管速度较慢） 一些股票遭受重创（AFG 是最严重的 95% 损失），大多数股票遭受了大约 15-20% 的打击，一些股票稳定（例如 TLS、BHP、WES）多元化对我有用 波动性可能会导致不眠之夜，但 LVR 利润率低，质量经理管理良好的 cpys amp;良好的多元化有帮助 历史告诉我们，在萧条时期股息下降了 30% 我认为这是最坏的情况比我 IMO 资本增长在最后阶段并不像可靠的收入那么重要，尽管 LOE Cheers Keith
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很棒的线程 Keithj 只是这样我才能在我的脑海中澄清 IP 是全部由您直接拥有 保证金贷款（和股份）由 DT 所有 实际上，您上面的陈述意味着您从 IP 中提取股权，然后将这笔钱借给 DT，DT 然后支付保证金贷款这个过程你实际上已经把钱借给了 DT 所以从技术上讲，DT 欠你钱，你可以随时要求偿还除此之外，DT 可以将损失（和收益）分配给你，所有这些都是可以扣除的如果这是正确的，那么它的血腥真棒
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混合 - IP 在 DT amp 中；个人姓名保证金贷款在 DT 完全是的 DT 欠我税后现金（来自 IP 销售和 PPOR 销售）和 $$$ 我已经从 IP 增长中提取了 所以实际上，我像 LOC 一样使用保证金贷款 但是，我提取的所有东西（包括个人开支）都可以扣除，因为它最初是我的税后钱另一种看待它的方式是，我的税后$$$抵消了（相对）昂贵的保证金贷款，是的，这很棒
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