澳洲澳大利亚房产 Noel Whittaker 悉尼

在澳大利亚地产投资



这里的许多人都知道诺埃尔·惠特克（Noel Whittaker）——备受尊敬和知识渊博的评论员和投资界的参与者我今天收到了他最新的电子邮件通讯：“住房负担能力几个月来一直是关于租赁危机的头条新闻，但你必须经历它第一手了解潜在租户现在的艰难程度实际上，就我自己而言，这是二手的，因为是我的女儿经历了寻找自己的地方的创伤，并找到了自己被要求加入由 20 名左右的潜在租户组成的“大篷车”，房地产经纪人要求他们在指定时间出现，以旋风式游览少数几个可用的房产之一 那些喜欢该房产的人是受邀提出申请和投标 情况只会变得更糟，未来四年租金将上涨 50% 问题开始于 2000 年左右，当时世界份额市场暴跌，世界各地的投资者纷纷从股票转向被视为安全的房地产 结果，房价开始上涨，全球房地产繁荣开始 澳大利亚加剧了这种对房地产的追逐，因为霍华德政府推出了首次置业者补助金来弥补为商品及服务税，但错误地将其包括在购买已建成房屋中，即使它们不受商品及服务税的约束今天很难相信，但在 1977 年布里斯班，平均年收入为 14,410 美元，房屋成本约为 31,000 美元 –收入仅为 215 倍 价格缓慢上涨，但到 2000 年，平均房价仍为 143,000 美元，是当时平均工资的 344 倍 由于 2000 年至 2007 年期间房价飙升，现在房屋的平均价格是 410,000 美元，或者是收益的 7 倍多 实际考虑一下o 节省至少 50,000 美元的押金，然后有能力每月偿还 2900 美元或每周 667 美元的抵押贷款 租金危机的原因很明显 陆克文政府宣布了一项显着扩大的国家租金负担能力计划，以鼓励投资者建立至 100,000 套新的负担得起的出租房产 根据该计划，联邦政府将为以低于现行市场价值 20% 的新房产出租的私人投资者提供为期 10 年的税收抵免 为了进一步帮助潜在的房东，州和领地政府已同意提供通过现金支付或印花税优惠的方式为每所房子支付 2000 美元 这一切在纸面上看起来都不错，但对于父母投资者来说这是一笔糟糕的交易 根据政府自己的数据，三居室房屋的租金将从每人 350 美元降至 280 美元周，即每年向房东减少 3640 美元的租金 在考虑到 6000 美元的税收抵免后，他们每年只需 2360 美元比他们走自己的路并找到自己的租户更糟糕的是，他们现在被锁定在租金受控的环境中，以及随之而来的所有问题如果他们想转售也存在巨大的潜在问题买家提高租金并放弃税收优惠，或者他们是否正在寻找限制较少的投资来放置他们辛苦赚来的钱最近我参加了 ABC 国家广播电台在他们的澳大利亚会谈节目中关于这个的辩论 另一个小组成员是斯威本大学社会研究所住房研究教授特里·伯克教授他声称该计划在德国运作良好，主要针对机构投资者坦率地说，如果我是一家大型机构的首席执行官，那是我最后一个地方d 想把公司资产的任何部分”；祝你好运，Lapdance Kev
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我在 1977 年的 AWOTE 价格为每周 21250 美元，尽管在类似的情况下，Noels 的数据比这要高 布里斯班的悉尼房价中位数 10k 还是给你买了一个上世纪 70 年代郊区的很多房子，尽管那是一个高通胀的十年，工资、价格和商品都在快速增长，但我可以从我自己的研究中挖掘出更准确的数据，但基本假设是个人收入和收益率倍数 住房现在要高得多 处理中位数和基于这些假设做出假设的所有老问题在本文中引起了人们的注意 如果您的收入为 5 万，没有重要资产并且需要在您的第一个上花费 41 万在布里斯班的家，那么如果没有经济压力，您会期望什么？您可以搬到离交通枢纽更近的地方，然后以 200-250 的价格舒适地购买一个单元，甚至是 lt;300 的房子，他们不会有花岗岩厨房和六水的 ew 但是他们将有一个屋顶并提供负担得起的抵押贷款我无法接受存在租金危机的想法，因为房屋价格昂贵，这是否有意义我可能只是太累了以至于无法理解我们目前可能正在经历的住房收入与房价倍数之间的“不平衡”风险将被租金“融化”所纠正的风险在这里似乎没有多大作用，尽管这不是我所拥有的最愚蠢的情况另外，我必须打电话给我的 PM 来提高租金
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你用我名字的那句话实际上不是我说的；这是诺埃尔的摘录对我来说一切都很有意义；总是有更多的人进入寻家现场；孩子们离开学校，找工作，搬出家等他们中的大多数人会先租房，然后在他们为距离中央商务区 5 米的 McMansion 存了押金后买房 如果房子太贵而买不起（和这是一个有争议的观点——更像是人们太挑剔了，对他们的第一个家泰姬陵应该有太高的期望）然后离开租赁市场买房的人就会减少
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投资者会减少想买房子出租，因为高价格可能意味着一段时间内的低收益率和相对较低的 CG买不起 但它是双向的 如果租金上涨，更多的投资者会想要购买 收益率一直处于低位 - 但由于租金上涨的速度远远快于价格，投资者会想要进入
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是的，我质疑投资者在市场被主导的情况下推动市场的能力by OOs
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计划-让孩子们存钱，这样他们就不会被租房摆布 我们 27 岁的儿子预算并在 8 年内节省了 69,000 美元的押金，现在已经搬进了他在洛根郡的 PPOR（5 分钟）离开布里斯班市议会地区）每月还款约 2000 美元 IO 抵消账户 我们 25 岁的女儿之前两次搬出家来租房并返回家中以节省押金，我们将很快开始与她一起建造复式公寓，以便她可以搬出最后一次回家（因为我厌倦了她不打扫卫生，例如凌乱的卧室、浴室等）在购买他的 PPOR 之前，儿子和一个奇怪的室友住在布里斯班的一个垃圾场 - 很棒的生活经历（室友撒谎，有时连续几周不和儿子说话，经常把房租花在钱上玩具车等）女儿的第一个室友认为我们的女儿应该做室友的母亲以前做过的事情，例如洗衣、熨烫、清洁 女儿的第二个室友把她的男朋友搬进了公寓，并继续将租金和水电费分成 2 而不是 3 现在我正在寻找期待不必关上女儿凌乱的卧室门 我与女儿进行了很多讨论，不希望发生口角 - 所以我咬紧牙关 未来 如果利率继续下去，我们可能不得不在经济上帮助女儿（例如支付她的费用）上升 - 但我们会有一个干净整洁的房子，我会很高兴 Cheers Sheryn
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这已经建立了 7 年多，我们正面临着巨大的混乱所有的价格信号都是错误的，而且因此，房地产市场正在失败您只需等待-随着各级政府试图洗手，指责将很快开始
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Sheryn，像这样的室友正是最终促使我购买我的第一个房子，现在我不能感谢他们
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Sheryn，听起来就像我的女儿爱她的一堆，但是当她终于和她的伴侣买了一个地方时，它让家里的生活变得轻松多了我的儿子仍然住在这里，但他没有那么凌乱 建议他在自己的地方投资，但是当他计算数字时，令人惊讶的是，他决定最好让他和我们一起免租，也许买个投资物业 我是担心可负担性，因为由于房地产价格上涨约 7-8% 和工资约 4%，差距越来越大只会跟上通货膨胀，不会做得更好
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没有el Whittaker 的评论，正如马克（上图）所引用的那样，上周我正在阅读一篇关于住房负担能力问题的非常有趣的文章（抱歉，不记得在哪里 - 正如我的女儿们所说的那样，“老前辈”疾病）！它说，住房负担能力（用于购买和租赁）通常表示为 AWOTE（平均每周普通时间收入）的百分比，诺埃尔近年来 410,000 美元的数字反映了 t他（目前的“平均收入”约为 58,000 美元）文章还指出，许多人忘记了有相当多的家庭有两种收入（尽管可能是兼职）来偿还贷款租赁承诺当然，硬币的另一面是许多家庭只有一个收入来履行他们的住房承诺，所以肯定会有家庭受到伤害当然这会质疑这些统计数据作为住房负担能力的现实衡量标准的有效性我会对论坛成员的评论感兴趣 Cheers LynnH
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随着时间的推移，价格超调应该恢复到平均水平，而悉尼自 2003 年以来一直在这样做，就像当前的汽油价格上涨及其对我们选择通勤车辆的影响一样，因此减少在依赖汽油的总里程数中，我认为存在一波指责；土地释放不足、州征税水平、移民水平、基础设施、房利美式抵押贷款缺乏债券、规划繁文缛节等你可以和我们分享
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好吧，我要抛出一个想法，并且可能完全错误，所以请告诉我我的想法是否有明显的缺陷本文指的是租房，但是他指的是房价中位数与收入数据在为首次购房者租房者辩论时，中位数价值有多准确首先，让我说我同意在查看郊区价格时，中位数价值仍然是最好的方法，而不是平均值那不是我正在努力做到这一点，但是随着澳大利亚人口的增长（尤其是移民），除非出生率从我认为的目前的 23 急剧增加，例如每对夫妇有 4 个孩子——FHB 不会成比例地增加整个澳洲买房市场的人少了 除非出生率按上面说的提高，否则买第一套房（即便宜的房子）的人的比例会继续下滑 但是其他人买更贵的房子就意味着中位数会无论市场底部的活动如何，都会继续被拖累，因为它们的数量会越来越多 比我聪明的人可能会制作一个电子表格，说明 FHB 相对于整个购买市场的比例持续下降但我希望你明白我的想法还是我对这个的想法离题了
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嗨，LynnH，RBA 同意你的观点 他们认为房价中位数与 AWOTE 的比率并不是特别有用 除了 FHB 之外的每个人都有押金（从之前的 PPOR 出售）为部分存款提供资金，因此他们借款（很多）少于 80% RBA 更喜欢使用 25-39 岁的 AWOTE 比率（即主要的 FHB 细分市场） t) 30% 的房子的价格（即 FHB 应该追求的房子类型） 这是衡量负担能力的更有用的衡量标准 IMO 30% 的房子比 50%（中位数）的房子便宜一点有关更多信息，请参阅此线程和此处引用的 RBA doco 顺便说一句，该图表显示，自 1982 年以来，25-39 岁的人群处于购买房屋的最佳财务状况 Cheers Keith
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感谢该链接，Keith The澳洲联储的文章当然是一篇非常有趣的读物 Cheers LynnH
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我们 65 岁的儿子自从 5 岁开始收到零用钱以来就被我洗脑了 他每一年都得到 1 美元（所以现在他得到 6 美元） ，还得直接把20%还给我买他的房子剩下的他可以随便花，但是他知道这20%是干什么用的，这就是练习的重点还有这个，我们偷偷放每月向他的 ING 账户存入少量（每月 30 美元） 可能不值得由于税收和通货膨胀而付出的努力，但他可以在网上看到余额并看到每个报表产生的利息最终会有一个不错的金额供他玩 - 我在想 18 岁生日他已经知道我们拥有许多房子，所以他已经对购买和拥有多处房产的想法感到满意 6 岁时，我的父母仍然是租房者
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keithj - 我同意平均收入没有用 - 但与“收入”相比;作为一个一般概念是有用的 以下是我最喜欢的报价之一 http:wwwnewscomaucouriermailstory0,23739,23483106-953,00html 我认为试图争辩说它们并不昂贵是毫无意义的，这都是一场有抱负的危机 - 证据是压倒性的，他们只是太贵了 就我个人而言，我不会受到影响 - 我很幸运有一份不错的收入 - 但我很关心社会 有固定收入的人（我们需要的人，例如护士、尚未进入市场的 achers、学者等）会很不高兴他们没有早于 10 年出生 我预计他们中的许多人会离开这个国家
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伟大的文章 Keith，谢谢你 一个有趣的引用：所以可负担性正在下降，但 33% 的已售住宅总量在 FHB 的范围内所以如果我明天是 FHB 并且我在首府城市查看 REAcom - 平均每 3 个房源中就有一个在我的范围内达到（显然取决于地区）也许没有他们想要的那么多，但我还不会称其为危机但我猜这只是我
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干得好洛杉矶，我们对女儿也这样做七岁半 她现在帮我在网上搜索房产，她最喜欢的网站是谷歌地球 这里甚至全球都缺乏金融教育 我们的孩子受到老师、同龄人、媒体等足够多的消极和贫困意识的影响意思是亲戚等我们需要与之抗争通过引导他们，最重要的是“言出必行”；她收到的任何现金礼物都有 30% 的预扣款，用于她的“先付钱给自己的账户”；她的税率比你儿子还高 她现在问“那个房产”要多少租金？给我们爸爸孩子们是问题的拥护者我们教他们越多，让他们参与我们的努力，他们问的越多，他们学到的越多我们的道德义务是把他们培养成他们的钱的好保管人，并以身作则，我们并不总是需要同时拥有我们所看到的一切
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