澳洲澳大利亚房地产对悉尼大都会的看法

在澳大利亚地产投资



大家好，我希望是否有人能给我他们对 Metropole 服务的看法 是否有人以前使用过它们，你最终是否从我正在考虑使用它们的开发中获利，并希望了解它们是否做得很好工作和天气值得评论
我质疑 Metropole 倾向于推广的完全支付完全管理的 2 联排别墅开发项目的盈利能力，我认为要么需要 3 套以上联排别墅，要么投资者需要自己完成相当一部分工作（例如管理所有批准过程）在第 2 个开发者上使其值得你当时穿着当你说“盈利能力”时，你会意味着所涉及的投资者，或 Metropole 的盈利能力 Metropole 倾向于推广一个角度而不是另一个角度可能有一个很好的理由，它与投资者无关
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我从未与他们打过交道，但我看到了迈克尔Yardeny 几个月前在悉尼的房地产博览会上我们在那里有一个展位，所以我决定去看看他在研讨会上的演讲我必须说直到那一刻我有点喜欢他在演讲结束时他基本上列出了你不应该购买的所有投资产品，除了他自己推销的那些我发现他的建议非常有偏见我不反对开发你自己的财产，但反对其他类型的方法或产品来销售你自己的只是有点过头了
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在一个利润丰厚的体面地区找到一个双occ开发特别困难，这与你是否使用项目经理无关我自己没有和迈克尔打过交道，但我读过几本从他的客户那里读到，例如已经提到的那些在我看来，对于这些类型的项目来说，提到的利润率确实相当不错 当然，如果你的价值上升，你会期待更多问候 Alistair
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嗨Alistair，根据您的经验，您认为投资者的最低利润率应该是多少，对于第二个开发项目，如果他们要一个一站式商店来处理整个开发过程 10%、15%、 20% 感谢
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作为投资者或开发商，我希望项目总实现的至少 20% 作为我的利润率 如果 Metropole 可以略高于这个回报，那么欢迎他们它，但如果他们正在咀嚼该利润，那么我将不理会它，即如果我的项目的总实现是 2500 万美元，那么我希望在我的成本之上有 50 万美元的利润在这种情况下，我的总成本不能超过 200 万美元，并且如果 Metropole 为我交付项目，我很高兴能成为该成本基础的一部分，我什至不会看 retu rn 投资，因为这会稀释利润，是隐藏真实成本的好方法，即也许我只投资 40 万美元作为 200 万美元成本的 20%，然后借用其余的如果我在开发中赚取 50 万美元的利润，那么我的ROE 是 125% 有些公司可能会关注这个回报并说“哇，我可以给你 50% 的 ROE！实际上，这意味着您的利润已降至 20 万美元，他们可能正在吃掉您的 30 万美元 干杯，迈克尔
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谢谢迈克尔，很高兴有你的观点 我认为重要的一点是估计利润利润率数字应该是开发前的 我们都知道在开发过程中成本往往会上升；所以一开始x%的余量可能听起来不错，但在施工过程中很快就被腐蚀了，我认为TomL放大器； AL 线程说明 20% 听起来很合理，可以给你额外的脂肪
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非常感谢大家的回复 非常感谢，真的！我非常重视这个论坛的反馈，并祝大家在投资追求中一切顺利。 关于利润率，在我看来，与任何企业一样，我认为如果你作为投资者赚取至少 12% 的利润，那么你做得很好 我在赚取额外现金以在我真正想搬进的郊区购买我的下一个 PPOR 房屋方面进退两难，但是我目前的财务状况使我陷入困境并搬进那个特定的郊区将迫使我还款，以至于我几乎没有或没有额外的生活费用现金我看不到任何其他选择，只能提高我的现金水平以购买实际房产以带来贷款额减少了，所以还款也减少了
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如果你想要一些快速的额外现金来支付你想要的PPOR，我不认为发展是要走的路。这很耗时，我t 占用大量资金，如果不出售，您将不太可能在最后提取现金 例如，如果您可以借全部金额进行开发，完成它然后能够以 80% 的贷款使其独立（即没有兑现），这将是一个非常好的结果，因为它代表着巨大的利润空间
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Twitch 我希望你概述的梦想场景应该会发生，因为至少银行有各种发展资金标准，但本质上，如果它不显示 20%，那么无论如何你都不会获得资金 我曾经为一个确实提倡旧的“40% 回报率”的团体工作过；真正可怕的回报因为他们的负债率太低了，他们可以负担得起走进来并为他们的土地支付高于其他人的费用，因为该项目仅回报约 5%！银行喜欢它 - 安全贷款 土地供应商喜欢它 - 高价实现 项目经理喜欢它 - 最少工作的高费用 这是爱的结晶 当然，投资者会被活生生吃掉，项目的任何延误都让你很幸运比银行对您的投资的利息多一点
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实际上，Twitch 我错过了关于借入全部金额的观点，是的，您需要投入 20%，所以它在 2080 年与银行分拆，最后是 refi，拿回你的 20 美元，并在完成的产品中拥有 20 股股权，它确实吸收了大量资金，但你也可以用你的资金做点什么
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不确定 - 我目前正在做双占用开发 -查看超过 60 万美元的现金利润（税后和所有其他费用） - 两年前购买的房产利息，建筑费用）将约为 2100 万美元 - 以最低价格出售每处房产今天市场上每个 1500 万美元 规划许可程序由建筑师和我自己完成（在这里可能节省大约 25K-30K 美元）
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G'Day 商人，欢迎来到论坛！你介意我问一下你在哪个郊区做你的复式我在 Mona Vale 做一个三联排别墅的开发，与你的数字相似我的总成本大约是 1800 万美元，我的总实现应该是大约 2500 万美元我不'目前不打算出售任何产品，因此不考虑商品及服务税我的计划目前正在与议会协商，我打算自己做很多详细的规范和 CC 工作以节省一些美元 我的建筑师为 DA 计划收取了 2 万美元干杯， Michael
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我绝对不会做任何利润率低于 20% 的事情 不幸的是，除非你持有土地一段时间，否则很难找到可以获得这些利润的双 occ 项目因此我对双 occ 的问候 Alistair 评论没有兴趣

谢谢我有一个属性是双 occ 的候选者 问题是利润率预计在 ~13% 即使它完成后我的持有成本也会更高比今天要好 所以在这个阶段我的复杂策略是do nothin'
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为什么“创新技术”下的“对Metropole的意见”不应该在“General”下 GSJ
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它是在General下提交的，但它被感动了一些无论如何，在我看来，如果我能在 6 个月左右的时间内赚到 50-100K，那么我会很高兴从一个项目中获得 12% 的收益是好的，而获得 20% 的收益是非常好的，在我看来希望这是可能的，我想我只是四处寻找合适的街区以找到合适的价格东部郊区 - 围绕 clovely
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我与 Metropole 的买家代理经理以及来自 Prop Development 的一位进行了非常详细的会议 对白板和假设场景最后，开发方面的底线是我需要拿出大约 28% 的股权费用、押金等，我应该从开发中获得 20% 的利润（2联排别墅开发）在大约 18-24 个月的时间内结束，如果一切顺利，我认为这就是我能够完成的事情我自己很容易，并不认为这是一个巨大的投资回报（考虑到时间的长短） 使用 Metropole 的买家代理也是如此 使用 BA 的长短是利用他们在了解市场方面的专业知识的能力详细然后使用他们的谈判技巧来获得一个很好的价格对于那些不害怕或极度缺乏时间做研究并且有合理能力谈判价格的人（尽管几乎所有在 BA 推荐区域的道具都去拍卖打折谈判杠杆），我认为 BA 没有提供任何价值我想谈论我目前首选的投资领域，Frankston - 但是开发人员和 BA 都告诉它还有很长的路要走并且不提供可靠的短期 - 中长期机会！我很高兴我没有按照该建议采取行动并选择了做我自己的研究并愉快地获得回报 Havind 说了所有这些，我发现 Metropole 的人比我在墨尔本遇到的其他买家代理更有知识，而且总体上很好而且专业 - 没有压力策略，没有购买我的服务- 现在因素 - 对于那些对支持投资非常陌生或者是远程投资者时间差的投资者来说，这可能仍然是一个值得的选择祝哈里斯好运
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我在 Metropole 的发展中损失了 30k 1993 年的 BoxHill 不仅是我，还有其他 5 人 这是一家合资企业 我认为我是一位经验丰富的房地产投资者，下一步是进行发展 我不想再与那家公司有任何关系 我从那次经历中学到了很多现在半退休 这里的教训是永远不要相信随着发展的预测和利润总是会出现成本井喷，Metropole 仍然收到所有费用并且仍然从这个发展法案中赚钱
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我不知道 Metropol e 很久以前就在这了 GSJ
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对不起，2003 年的发展 比尔
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啊，好吧，我没想到有人会这样记恨 14 年！ GSJ
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几乎没有怨恨！也许只是基于某人真实经历的一些事实反馈无论如何，Hardly Yardley 的回应出奇地安静 kp
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好吧，“怨恨”并不是一个正确的词！时不时有人发布关于我的负面消息，通常他确实看到它并在适当的时候做出回应（感谢他 - 如果我是他，我当然不会打扰！） GSJ
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如果你是'积极地在诸如此类的网站上推广您的服务，那么您将愚蠢地不对您提供的服务做出任何有效的批评，尤其是当结果不那么积极时，如果是我，我会尝试平衡它得出一些成功次数与失败次数的结果当然任何企业都存在风险，但如果统计数据显示您推广的服务往往会提供更多的失败而不是成功，我想知道它 kp
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是的，要点 GSJ
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非常感谢你们所有的回复我来自悉尼，据我了解，Metropole 只在墨尔本建造，所以我会掉进远程投资者的专栏，哦，还有时间差的投资者，正在考虑给他们打电话
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我已经当个人过去曾与 Metropole 有过问题时，比即将到来 此线程是一个示例 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt7959amp;page4amp;highlightmetropole
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嗨 BillC，开发是在 2003 年开始还是完成我只是说这是因为 2003 年是墨尔本住宅房地产市场失控的一年 所以，如果可行性研究和开发在 2003 年之前开始，那么你得到的结果是可以理解的，因为没有人可以预测未来我想我们都必须理解开发是其他一切都有其风险顺便说一句，我只是想在这里保持客观 Rgds，詹姆斯
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嗨詹姆斯，我的理解是发展潜力（最终价值）是根据市场条件计算的道具价格购买开发区块的时间，因此可行性应该返回建议的利润率（在 Metropole 的情况下为 20％） 如果市场在开发阶段随后增加，那么它纯粹被视为添加理论上的红利，但是如果市场停滞不前，那么理论上的回报应该仍然存在 Metropole 的业务模型基于完善事物的开发方面，因此他们提供的价值主张是一个系统，如果坚持下去，应该会产生可观的利润风险归因于任何投资，但是如果一个商业模式是基于在开发时间框架内获得 20% 的（保守的）回报而建立和推广的，那么如果有人在这样的风险投资中赔钱，BillC 可能想要为了所有人的利益，详细说明导致如此糟糕结果的情况谢谢哈里斯
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嗨，哈里，我理解你的意思，但我不知道 Metropole 正在促进 20% 的回报（我很高兴得到纠正）我想补充的另一件事是，人们需要了解 Metropole 在开发中的作用是什么——他们只是 PM（不多不少），我们是开发人员我们获取利润 i但是，我们也承担风险（失败） 这是我们的责任（没有任何借口），尽职尽责并指挥船 任务“外包”的一部分；到 Metropole 或其他任何人，只是 PM 任务（没有别的）恕我直言，为了回答打开这个线程的问题，我认为 Metropole 在管理这些类型的项目方面有很多经验，但是，IMO 再次，他们收费很高比他们应该做的事情特别是，当我相信我不再站在这些项目的前沿时，他似乎正忙于他在全国和国际上的研讨会和研讨会（很高兴再次被证明是错误的）Rgds，詹姆斯
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一个很好的方式来表达这个小安排来覆盖自己的 a**e！不幸的是，作为“指挥官”的你，如果事情发展成梨形，你就没有合法的腿可以站立！ GSJ
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2003 年 6 栋联排别墅在 Whitehorse Rd Boxhill 的发展，Metropole 成立了一家合资企业，我买进了合资公司 Metropole 已经以 80 万的价格买下了这块土地，并获得了计划和理事会的批准，我们将支付 Metropole 管理该项目的费用 我们为该项目获得了一笔商业贷款，该项目获得批准并留给 Metropole 管理 几个月后，Metropole 召开会议，讨论获得建造 6 栋联排别墅的报价 他们说所有的报价远远超过预计金额，最便宜的建筑报价仍然会使开发项目无利可图 合资企业聚集在一起，决定减少亏损并出售 我们确实以巨额亏损出售 我可以选择离开合资企业首先，我认为 Metropole 支付的土地价格太高了，因为我们正接近房地产繁荣的尾声这会比其他人在经济上对他们的伤害更大 比尔
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嗨，比尔C，谢谢你的详细解释 这会改变我的看法，我写的内容不再适用于它 rgds，詹姆斯
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我们使用 Metropole 作为我们网站上 3 TH 开发项目的项目经理 一年多前我打算在它上面开始一个线程，但一直没有解决这里有一些要点，我已经把它放在了底部1 号线 1 Metropole 是好人 - 这一点怎么强调都不过分 2 Michael Yardney - 经验丰富，乐于助人，是一个好人 3 Michael Yardney 是一个骨子里的推销员 - 对某些人来说有点强，但不卑鄙 4 你几乎可以肯定不会和迈克尔打交道-他有时会与您交流，他总是会回复您的电子邮件-很好 5 Metropole 的工作人员通常都在球上而且非常平易近人 6 他们的费用当然不便宜-但一点也不隐藏，所以你睁大眼睛做决定 7 他们只展示了可行性——不要按照“预算”工作quot;，他们可能是明智的风险管理 8 他们为您处理一切以成为扶手椅开发人员的概念可能使客户对风险麻木 9 了解他们的合同确保客户将承担所有风险 - 这可能是如何事情应该是 - 请注意 10 我认为他们会针对分包专业人员的问题或意外延误制定应急计划 - 他们的合同再次使他们免于承担这一责任 11 他们分包的许多人实际上都在Metropole 工资单 - 猜想这会发生在您使用工作出色的人或随着时间推移收取低价的人 - 但是它确实模糊了招标系统的独立性和有效性或为您的工作寻找最佳专业人士 有人说您正在有效地处理只有一个建筑公司，所以成本应该低得多如果 Metropole 是一个整体的建筑公司，那么他们就不能转移任何近乎相同的责任和给您带来风险 - Michael 的一个经验丰富且明智的举动 12 我们的项目有起有落，我想都是这样的 - 是的，我有时对 Metropole 感到沮丧，但最终结果是好的 13 评估结果取决于一些市场力量- 完全无法控制你或 Metropole，尤其是当结束还有几个月的时间时 - 想想几年而不是几个月 希望这会有所帮助
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感谢 Patosan，对 Metropole Sounds 的平衡观点从风险的角度来看，就像一个精明的企业，但对于 BillC 来说，在 2003 年，看起来他们在时间安排和“可行性” GSJHi Patosan 上有点错误，当尘埃落定时，你实现的毛利率是多少（基于关于对实际成本（包括持有等）的估值）是否比可行性欢呼中的估值少或多我推动了一个更现实的数字 Final val'n 1 ,480,000 独立，使用最近可比销售额，完成后 3 个月 场地价值 600,000 PPOR 因此不是开发成本的一部分 规划许可证 17,604 建造许可证 16,044 拆除 10,300 建筑 663,858 额外建设 5,285 项目管理 49,500 财务、法律等 71,290项目总成本 1,433,881 开发成本 833,881 利润率 46,119 或总开发成本的 6%（不包括 PPOR）当然低于 33% 的可行性这一切都始于 2002 年 8 月，在繁荣的热潮中，于 2006 年 1 月结束，在价格有所下降之后，在开发之前，地块租金仅为 14,560 年仅占地块的 24%，现在租金为 69,680 年或当前的 47%地块价值我认为这是可以接受的，因为我们长期持有。 关于繁荣，时机很糟糕，但从长远来看，这完全无关紧要或毫无意义现在我们在蓝筹区拥有优质房屋，租金进一步上涨所以我觉得结果很好 该项目耗时超过 3 年意味着其他投资机会来了又去可行性报告唯一有争议的数字是已完成项目的预计价值 Metropole 使用的数字我认为太高了 所以我推动了较低的估计，在繁荣之后仍然太高，尽管 es定时租金公平且已实现
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嗨，Patosan，感谢您提供的重要信息 看到一些真实数字总是很高兴 请问您从您的发展中学到了哪些宝贵的经验教训 时机有多重要 可行性如何预测计算它的资本增长是基于什么 开发需要 3 年才能完成的情况是否普遍 如果您预计开发需要 3 年 干杯
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Patosan，感谢发布详细的数字，但是我会的请注意以下几点： 1：由于您已经拥有该网站，因此您没有包括印花税金额，仅 600K 的印花税金额在 2002 年将约为 35K 如果我们通过他们的买方代理采购该网站，那么另外 12K 买方代理费 2：2002并不是 Metropole 运营地区的真正价格高峰 更像是 2003 年末 我想说的是，如果该网站在 2002 年是 60 万，我会安全地假设它在 2003 年至少会是 630-65 万所以你将会拥有 即使您没有进行开发，也拥有该权益 3：既然您说开发花费了将近 3 年的时间，这将超出普通开发人员的利息成本，他们也将支付 600K 网站价值的利息可能你没有 仅此一项就会增加近 120,000 的土地贷款利息成本考虑到上述情况，我假设如果一个人进行了类似的开发项目并通过他们购买了该网站，那么网络结果可能更像： 您的利润 46000 额外印花税 -35000 额外利息 -120000 净亏损 110000 这笔钱的机会成本我暂时不考虑这些我持有这些类型的开发的另一个问题是巨大的钱只集中在一处房产 而一个人可以在不同时间和不同地区购买 3 处不同的房产，经历不同的房产周期，不要忘记即使项目经理反对购买普通的现有住宅单元Patosan，这种开发带来的压力和努力，我并不批评您的开发，另一方面感谢您与我们分享信息但是我刚刚使用了您的确定对普通长期投资者提到的方法的适当性的数字 这可能适合您的情况，即您已经使用了开发站点 但是如果有人继续为此目的专门购买站点，那么这可能不会叠加up 感谢-
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G'day WillG, 请问你从你的开发中学到了哪些宝贵的经验 凭直觉去寻找有信誉的建筑商，直接做一个包的交易 时机有多重要 这取决于根据您的意图 可行性预测是如何计算的ued 增长（繁荣）率 开发项目通常需要 3 年才能完成 如果您预计开发项目需要 3 年时间 我们的项目是 35 年，市议会需要一年时间来批准规划许可，这取决于市议会的 Builder 可用性，尤其是在繁荣，建筑师和其他人的家庭麻烦是一些意想不到的延误 想想我也浪费了一个月的时间来回应早期的计划 如果许多开发项目在 2 年内完成，我会感到惊讶，尤其是在施工阶段，看到80% 的时间站点处于闲置状态 当建造者实际开始工作时，施工时间很短，但是由于天气、辅助设施的可用性、材料的延误等原因，停机时间的原因是无穷无尽的哦，是的，银行浪费了很多时间建造者和我也都很生气这是使用拥有h的建造者的地方是自己的员工而不是替补 可以节省大量时间 我原以为有一个 PM 会产生同样的效果是错误的 PM确实做了很多协调，但最终他们正在替补，所以延误是不可避免的 更令人沮丧的是在日本，我看到房屋在 3 个月或以下完成
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相信我，我的家人和我永远不会忘记该项目所带来的压力，这是出乎意料的，因为使用 PM 的目的是将其减少到最低限度你是对的，如果我们还没有这个网站，而且它没有在执行整个练习，那将是愚蠢的。它几乎让我在未来远离了开发，甚至让我的妻子完全离开了财产
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我同意这里管理经理本身就是一项工作，我正在与我的物业经理一起经历这一点，并且我真的在考虑自己做物业管理，尤其是因为 IP 离我住的地方只有 2 公里
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与我一起合同对我来说绝对没有意义无论如何 作为客户，你付给他们一大笔钱，这样你就可以承担所有的风险 嗯，metropole 的律师起草了那个“标准合同”；确实做得很了不起但是然后你确实说；我来自哪里，这看起来更像是底线；为什么'当然' 从坐在这里，没有钱冒着风险总是有特权的位置来评论它，这个“好人”似乎过分强调营销和个性方面的事情。事情并且没有以“确切的措辞”对有关顽固的合同问题的细节给予足够的关注；律师级别 为某项任务付钱，他们为自己的行为承担零风险，并且他们通过合同的措辞有资格获得报酬，无论结果如何，这可能是合同对“扶手椅”的定义；发展中，作为一种商业模式，必须祝贺他和他的律师建立它关于从客户的角度来看 Metropole 开发的合同法律货币方面并远离人格好人类型的形象描绘得如此好，我已经说够了我的结论已经让 Mods 随意擦洗这篇文章，如果它引起论坛之间的不和谐我知道迈克尔在论坛上很受欢迎，好像我永远不会签订像被描述的那样的合同，我的意见并不重要
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我会说3年的发展很少预期但非常普遍 我是一些荒谬的联合组织的少数股东 我参与了（对我来说很危险）现在已经拖了 35 年 我认为它没有尽头 原始的“招股说明书”如果你你可以称之为承诺 12 个月，项目经理实际上在争辩说，因为花了这么长时间和这么多努力，他们比以往任何时候都更有资格获得他们的费用作为少数利益相关者，我的投票毫无意义，但至少有一个锚利益相关者 非常有影响力和热情 如果没有这个人，该项目将是一场毁灭性的金融灾难 一些教训：（我在这个项目之前学到的第一个）（1）坚持单级开发（2）可以更好地完成工作我自己 (3) 这是我一生中最重要的一课 永远不要把钱投资在你只是少数股东的地方唯一真正关心你的钱的人是你自己，无论是律师、会计师、项目经理、财务规划师，他们只是以最少的努力以最高的价格零售一项服务
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我们即将完成悉尼北岸的双occ 我们会做的很好，只是因为我们购买的地块预计不会成为开发地块，所以我们支付的费用仅略高于普通房屋的成本，有些东西我们能够在一个土地价值高的区域细分（3000 M2） 我们已经超过三年了，但我们最初并没有那么努力地推动这个过程，因为我们正忙于在 Q'land 买卖Patosan 提到的这个过程的最大缺点是在其他地方失去了机会，因为我们不想过度投入我们的资源来控制我们的 SANF 我们没有在西澳投资，我们也没有投入太多股票市场上的钱 这两件事我们都考虑过，但决定反对如果我 25 岁没有家人等，我会继续前进，但现实是我们在任何方面都做得很好，在那个阶段过度承诺是不是我们需要承担的风险 我们当然不会在现场进行其他开发，在这个阶段我的想法是我们不需要进行进一步的开发来实现我们的财务目标，但我们以后可能会改变主意
炫耀你提出了一些公平点合同方面的问题当时让我有些震惊，这可能是因为我对合同和建筑缺乏经验，我花了太多时间和金钱在律师身上，试图通过在合同中添加条款来改善我的地位如果我'd'd只是带着我的“gut”走了。并且更加信任迈克尔，我们本可以节省几个月和超过 20,000 美元的律师费迈克尔·亚德尼（Michael Yardney）经验丰富，其中大部分来自几十年前的艰难时期，当时建筑、开发和房地产总体上都变坏了，当其他人幸存下来时没有，但他从中吸取了教训 所以我的看法是，与其在他所在的地方经营一家建筑公司，而且在未来会面临巨大的风险，他想出了做基本相同的事情但删除仅通过“管理”来承担风险；项目对于他和他的我认为这是一个明智的举动，我只能鼓掌基本上我想你可以说他们在掩盖他们的驴子的同时也尽了最大努力我不认为这有什么问题
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嗨很少有人问我为什么一直避免参与这个话题——主要是因为我每周或 10 天只看一次论坛——最近太忙 Metropole Projects 目前管理着 90 多个开发项目只有一两个显然对于这个论坛的成员来说，否则讨论可能会有所不同 开发成功的关键因素之一是项目的时机 - 很难像过去几年那样在平坦的市场中进行开发但是任何人谁在两三年前做了一个项目并坚持下来获得了巨额利润在这个讨论中被遗漏的另一个因素是项目的投资回报远远超过开发利润当然开发利润是很好，事实上它很关键，否则你不会冒险但这是一件一次性的事情，而不是评估开发成功的最重要组成部分我觉得更重要的因素是最终产品在长期内的表现如何一项投资 因此，如果当您完成一项新开发项目时： 成本低于市场价值并且您获得了不错的租金（因为租户根据零售价值向您支付租金，而不是您支付的费用）并且银行为 80% 的开发项目提供资金零售价值——不是你的成本，加上你从高折旧津贴中获得税收优惠所有这些都导致了一项表现最好的投资，因为你获得高回报和良好的税收优惠，所以相对更容易持有我记得比尔的发展很好是唯一没有进行的合资企业 事实上，这是我认为客户没有获利的唯一开发项目 如果他们坚持并继续开发项目，他们将获得可观的利润 我知道这是因为购买该项目的人做得很好 只是合资企业的一些问题阻止了它的进行 不涉及其他财务细节 我将纠正比尔评论中的一些不准确之处 Metropole 没有购买土地然后继续把它卖给一家合资企业 这不是我们的工作方式，这样做会产生印花税 所以 Metropole 没有利润 但是 Metropole 确实找到了这个网站并为此获得了发现者费用 并且花费了一些成本起草工作图纸的建筑师 合资公司是在一家律师事务所的指导下组建的——他们代表合资公司而不是 Metropole 每个合资公司成员都被要求获得自己的独立建议并签署一份表格，说明他们这样做了 是的项目失败了，合资公司可以选择投入更多股权以进行开发或出售土地其他人换了工作，有些人很难找到更多的股权 如果他们继续开发——现在 3 年后，这些房产的价值将增加 30%-40% 我们不喜欢让客户失望——我们在该行业，我认为到目前为止，每个人都承认我们不会采取客户的优势 由于 Box Hill 开发项目的结果令人失望，所有参与该项目的客户都被提议在未来的项目管理费中扣除他们已经支付给 Metropole 的任何费用——因此他们实际上可以拿回 30% 的钱在我们目前的开发客户是回头客（许多是第三次开发）或推荐客户中，我很满意我的团队总体上做得很好
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Always_Learning 似乎也蒙受了重大损失（$ 50k++） ，在这个线程中提到的第二篇文章中，你不应该有“我相信”这样的话。在以“事实上”开头的句子中；这不是事实就是不是至少有四个人无法提供额外的 $ 由于上述问题，不可能发生 无关紧要，因为他们无法偿还贷款 他们中的任何一个人都接受了这个提议 从 Always_Learning 的帖子看来AL 受到了非常严厉的对待我并不是说 Metropole 应该因为当时市场发生的事情而完全负责但他们应该对土壤测试的问题负全部责任 这是 Metropole 被支付的 DD 的一部分我敢肯定这已经改变了史蒂夫
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有趣的是，你提到了这一点 仅 5 天前，我收到了他的合资伙伴的一封电子邮件，他说他现在真的很遗憾在这个开发项目中卖掉了他的单位 - 大，事后诸葛亮 影响Always_Learnings发展的个人因素和其他因素，我没有提出来 这些让他卖掉了，但与当时的发展或市场无关 至于Always_Learn ing - 他仍然拥有该项目的一处房产，并且仍然是 Metropole 的客户，为他管理房产从这个线程来看，房地产开发是以公平和低于市场价格的价格获得高性能投资物业的好方法 房地产开发是一种快速获利的冒险方式 这就是为什么 Metropole 一直建议在进入开发项目之前所有客户都有能力长期持有他们的投资，不应该出售 话虽如此 - 生活阻碍和环境变化 电商房地产开发商不应该从事赚取开发利润的业务，他们应该在在他们的长期投资物业中制造一些股权的业务
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从我的角度来看，我在完成的开发和h在我保留的单位的所有权的最后 5 年里，我继续这样做 鉴于该地区的当前价值，该物业的价值显然仍然低于我建造的成本 所以从我的角度来看，这是一个表现不佳的 IP墨尔本过去 5 年的不对称增长 相比之下，当时 SeddonFootscay 的单面住宅可以以 32 万美元左右的价格购买，而现在的价值约为 50 万美元预计在 11 月到新年的完工日期（4 月完工），满载成本增加了 80~100K 美元，然后是“有争议的”；一位建筑商朋友的质量报告，随着房地产价格下跌，我正坐在越来越多的负资产池中，在这些恶化的条件下，我的妻子按下了恐慌按钮，每天都面临着大“D”的威胁。要求在市场上清算 最后，我被迫以低价格在 Seddon 出售另一个 IP 现在价值超过 50 万美元 关于如何将危机转化为金融灾难的可怕教训 所以现在退休对我来说比 5 年前更远事后看来，我同意其他人的观点，100% 的总开发风险由您承担 额外的成本、延误和损失可能像沙尘暴中的鼻涕一样结晶，我想起了这句话“世界上有两种类型的问题，我的而不是我的”，当您进行开发时，没有一个问题属于“不是我的”；类别 我从开发中经历的财务和情感痛苦以及由此产生的后果今天仍然强烈燃烧 对于它的价值 Metropoles 租赁管理，在过去 5 年中一直是及时和专业的但我不会在队列中等待我的第二个管理开发作者：Metropoles development arm
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嗨，AL，很高兴见到你，希望不仅仅是客串你的意见我自己都错过了，我敢肯定还有很多其他人事后看来，如何投资如果你没有开发它，你的就消失了，即 jus我知道你问我在马尔格雷夫的一处房产，在我们拥有的马路对面，已经从 2005 年的 25 万美元涨到不久前的 40 万美元 再见
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听起来有点像管理的联合组织我在珀斯，该项目已经晚了 4 年，我们距离联合组织的最终退出还有一段路要走 如果只持有 2 座被推倒的原始房屋，我们会更好并且只是转售他们最聪明的举动不会被声称比其他人了解更多的流畅营销人员眼花缭乱
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嗨，AL amp;欢迎回来我同意开发的风险必须由您承担但是，我仍然坚持我上面的帖子，即表示 Metropole 应该对土壤测试发生的问题负全部责任
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一个有趣的线程在我看来，如果所有者开发人员聘请某人来管理项目，那么是的，所有者将承担所有风险（我看到其他人在我开始打字后发布了我有点慢）如果项目经理有一些股权或以某种方式成为辛迪加或合资企业的一部分，部分风险将由他们承担 - 取决于合同 这不是我们正在讨论的情况 AFAIK 项目经理将管理一些风险，但不“拥有”风险问候，
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感谢您的宝贵意见（去年！），Ausprop 问候，
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