澳洲澳大利亚房地产 好的，所以您的增长非常好，并且拥有大量资产——现在怎么办？悉尼

在澳大利亚地产投资



Somersoft 很多人都在关注资本增长而不是收益 那么你的退出策略是什么 股权如何转化为收入 LOE 卖掉一些房产 等待租金提供足够的收入
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逐步杠杆进入直接商业在仍处于“增长阶段”时使用累积的 resi 股权进行房地产投资，然后在接近退休时间时，逐步出售 resi 财产，并留下由家庭信托持有的无杠杆且高收益的直接商业房地产投资组合，提供税收优惠且相对“被动”的退休收入流我们之前已经在各个线程中讨论过这个问题，但是提出来总是好的，因为人们经常忽略目的地（或者他们实际上将如何到达那里）而在积累阶段
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这是有道理的，因为商业物业通常具有较高的收益率，长期合同和较少的房东承诺（“无需半夜修厕所”； ) 我看到的挑战是，在当前疲软的经济环境下，资产价值停滞不前，持有成本增加，一个人如何承受进一步负债以购买更多 IP
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你好 JIT 我能问一下你的收益率是多少寻求更高的收益是为什么你会从 resi 转向商业或其他问题吗？商业地产而不是股票的任何原因
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GoAnna，我的终极目标，这是我第一次宣传它, 是 5 百万美元的非杠杆直接商业地产（例如 3-5 处个人地产），年收益率为 8-10%，因此每年高达 50 万美元的被动收入个性、能力、优势、风险状况和 SANF 句号 所以股票市场对我来说不是一个选择我过去曾与它调情，并在我的投资生涯的早期就在这里学到了我的美元课程！这同样适用于 LPT 等间接商业地产投资，它们不可避免地与股票市场的潮起潮落联系在一起，并且越来越多地承担更多的业务发展风险。这又不适合我个人我认为商业地产，主要是由于收益率和适度的 CG（一般而言），它是比住宅物业更好的退休投资工具，尤其是直接形式，股票市场的日常波动被排除在外。虽然由于购买商业物业所涉及的风险和金额，以及在长期空置的情况下持有它们，但并不适合所有人但是，这将适合我个人，因为我将从我的工作中获得高收入，这将让它更真实、更实用、更可实现所以最后，它只是个人喜好，考虑到并完全适合我自己的特定c情况 其他投资者面临的挑战是也为自己找到完美的道路，而不是模仿其他人遵循的可能不太适合自己情况的道路 干杯
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嗨 jit 非常有成就感 刚开始而且您现在处于最好的市场，不，我不是房地产经纪人每个月直接美国公司，resi 市场没有动，但 comm 是并且是一个非常好的市场，可以环顾四周，这就是我正在做的事情，安娜如果需要将你的股权交易给需要它的人
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JIT 感谢您的完整和诚实的答复 非常感谢 所以您是说如果您可以在 resi 中实现 10% 的收益率，那么您会坚持使用 resi，因为它们长期空缺的风险较小，或者管理也是一个问题（我假设我们正在谈论 p 的 %购买价格，因为许多商业收益率并不高 atm)
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我想我将不得不用资金来建立一个创收业务 不幸的是，第一个业务看起来就像众所周知的咕噜声是时候再试一次了 干杯，Y-man
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如果你坚持你拥有的 resi 并在接下来的几年里积累一些，假设一个已经有一些在他们身后（就像大多数 somersofters 所做的那样） , 10 年内的收益率将接近或超过 10% 抛售并清偿剩余债务，并有一些房产不受约束，收益率为 10% 以上城市没那么难在我看来，最大的障碍是积累足够大的投资组合，以今天的 $$ 计算，8-1000 万美元的毛利率是目标
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购买价格的 10% 是的，但目前估值仅为 5%雷西因此，你需要更多的 resi 才能获得与 comm 相同的回报

恕我直言，这需要太多的房产，太多的租户，太多的维修，太多的 PM，太多的问题麻烦！
评论< BR>我个人喜欢这样的想法：1）从 resi 开始以建立资本增长 2）投资其他领域以获得更高的收益（股票，其他类型的物业 - 例如服务式公寓，商业物业等）顺便说一句很棒的话题Goanna Regards Jason
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目前的主要问题是在哪里寻找资产：增长+收入>;利息成本+风险+努力
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我的计划很简单：借用现有股权购买具有合理收益率和一些免税信用的蓝筹股如果我能获得500万股本（大约12-15年）时间），我认为我可以轻松建立一个每年产生 300-40 万收入的股票投资组合，然后我的房产价值将继续增长，租金继续偿还贷款（Pamp;I all way），基础股票增长（平均）快于通货膨胀，并且有大量股息收益我将使用一个单独的抵消账户设置房地产贷款，所有闲置的美元都将被倾销到该账户中，我预计在大约 20 年的时间里支付房产贷款全部付清，然后我将拥有零债务，数百万美元的未抵押财产，数百万未抵押的股票，以及涌入的租金和股票红利 我将在四十多岁时摆脱工作，并且非常富有在我六十多岁的时候，我会玩得很开心的ng 方式
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我同意你的看法 - 我对我想要拥有多少人有一个限制 - 10-15 岁就足够接近兼职工作了，即使是 10-15 岁的 PM Syd 中部地区的房产是一个相当大的投资组合 id，而不是那样去，然后在破山的 50 个 fibro 棚屋，mt isa 说我个人的计划是坚持我所拥有的，当我能过的时候去疯狂购物未来 3 到 5 年，在接下来的繁荣期中会有更多的上升趋势，然后在我认为价值失衡时退出，到那时我应该有足够的资本基础，稍微否定这一点几年，然后利用股票并投入更多高收益的蓝筹股整个周期从开始到结束大约需要20年这不会那么长，这取决于你的年龄只是另外10岁有这么多剥皮的方法猫和广告是一种方式，但需要了解你自己，即你的风险承受能力、专业领域——投资的领域你最有可能成功吗？如果你卖了，如果你再融资，你将不得不支付利息亚历克斯
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确切地说，我认为这是一个非常重要的一点
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我认为服务式公寓不是很好收益条件 OR CG 请启发我 CHeers Sue
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服务式公寓的收益通常比 resi 6% 甚至 7% 正常要好得多，而且大部分支出由租户承担，空置率为零，无需 PM 是资本增长通常不存在
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嗨，苏，我没有详细探讨过这个选项，但我读过一些关于服务式公寓的信息 我读过 VyBerlina 的策略，觉得很有趣我可能错了，但我认为其要点是他购买服务式公寓，租金支付贷款还款（Pam p;I) 所以他不依赖资本增长，但随着时间的推移，随着贷款的减少，他将能够依赖收入谁使用了与 VyBerlina 类似的方法 她以溢价租用了该单元（和另一个单元），并偿还了她的贷款，以便该单元产生收入 在我自己的情况下，我建立了一个增长投资组合（财产和股票），现在价值增长良好，LVR 约为 60% 它是 -ve 负债率，我的目标是通过增加租金和产生更高收益的投资来降低 -ve 负债率 服务式公寓可能是一种选择 不过仍在阅读！ ！！他们显然有自己的缺点——就像上面讨论的任何选项一样！问候 Jason 同意并理解我有一些不错的高收益物业（包括服务式公寓，它们的贷款价值相对较低，WRT 价值），这将弥补我现在正在寻找的更多以增长为导向的物业的大部分或全部短缺（长期就是说，长期增长！）这个想法更多的是根据收益将涵盖的范围来尽可能多地借贷，而不是为了购买股票而在所有房产上运行到最大 LVRe，需要做一些风险评估，而且我必须每年携带一大笔现金来安抚自己，但我相信这绝对是可能的仅股票股息收益率，使用收到的租金收入来支付投资债务头寸是时候做一些 DRP 来增加我购买的股票的价值，因为我可以在以后觉得工作少的时候重新分配部分或全部股息收益现在可能是征求意见批评查询的好时机，因为如果有些东西我忽略或误解了，我宁愿现在（从这个论坛这样的智能来源）发现，而不是以后如果我遇到问题！ （还值得记住的是，服务式公寓不会永远是服务式公寓，当它们恢复为住宅时，它们的价值将在一夜之间增长 30-50% 最后一次可能的租约延期将在我预期的股票购买结束时用完期）
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JIT，你的表达很好，计划清晰，说得好，随后的评论也引起了我的共鸣，线程问题也引起了我的共鸣，谢谢，GoAnna 这个主题一直占据着我的思想一段时间以来，随着珀斯的繁荣，过去几年（对我而言）凭空创造了良好的资产，我非常消极地接受了 - 并且对此感到满意 - 进入了良好的长期增长的住宅物业，我不感兴趣购买更多住宅物业：我想主要是因为收益率低，我对未来购买商业物业的想法很感兴趣。另一个选择，对我来说只有一半的兴趣，是涉足小型（复式三层）开发项目ts 基本上我认为我的下一次购买是商业性的 然后在我的股权允许的情况下进行一些进一步的商业化 不着急我去年购买了，我准备再次购买还需要一段时间除此之外，我的重点是其他地方 现在房地产投资更多的是在后台 现金流和投资组合管理现在非常常规，几乎在后台发生 几乎没有什么可做的，一段时间后几乎忘记了拥有房子 VYBerlinaV8！什么名字我有一辆VTCalaisV8 Old 5L 像梦一样今天点击超过246,000公里这个月已经10岁了我已经拥有它 8 12 年问候，
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逐步提取投资组合股权以资助我们的生活方式，免税
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我只选择这个名字，因为我也使用它我是高性能汽车论坛的成员，我从新买的，现在已经 5 年了（我无意摆脱它——我仍然喜欢它！）虽然我怀疑我会买任何新的有一段时间买车，我似乎养成了一种投资习惯
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我一直不太明白它是如何运作的实际上意味着您正在为其纳税据我所知，这笔贷款不能被 CGT 抵消这意味着您不是免税的，只是将税收推迟到您之前，或者您的房产出售该房产，然后将获得巨额税单，并且可能没有足够的股权来支付它 有人请赐教
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LOE的优点是你靠股权过活相对税收f ree（利息不可扣除，但无论如何您都将其资本化）假设您有一个 500 万的投资组合和 2500 万的债务 您可以每年提取 10 万美元（这将是“免税”，因为它是一种贷款）平均一年内，您的投资组合将将上涨约 300k 所以理论上它是可持续的风险是您的权益会耗尽，这就是为什么当您拥有 80% 的 LVR 并且每年下跌 10% 时您不启动 LOE 它会更像拥有 lt;50% 的 LVR 并每年降低 lt;5% ，当然你也可以从中获得可观的收入亚历克斯
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我想这个问题的答案是整个延迟满足的事情你如何在不卖掉它的情况下承担你的投资组合的一些成果 LOE让我们能够获得辛勤工作的成功，以及来自租金的收入
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它的旧，多少是e没问题，我很想能够 LOE，当我开始投资时，我想如果我能赚到 40K-50K PA，我会为生活做好准备现在我在想 10 万美元左右所以它可能需要比我可能的更大的投资组合能够靠房租过活，但靠借来的不可扣除的钱过活，并推迟累积的税收承诺，这似乎是一场灾难 我的计划是拥有 7 个 IP，每 2 年出售和购买一个，每个给我 14 年的增长 这希望能给我我想要的收入，也不会累积税收债务 这也意味着我的房产会不断更新，增加折旧扣除，应该需要更少的维修
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关于一些人可能有的关于LOE的扣除问题的一些思考 - 如果一个人从他们收集的年租金总收入中为他们的生活方式提供资金，然后将其投资组合持有费用资本化 希望这有帮助
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所以在这种情况下，利息仍然从租金中扣除，但你没有递延税款
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嗨 Rixter 只是这样我就明白了，看看它是否允许重新：ATO 等 你收集租金和资金 Lifestyleok 了解房屋贷款说 300,000 @ 9% 利息只有 27,000 利息价值说 500,000 LOC 在 80%400,000 27,000 由具有 $100,000 的 loc 支付（300,000 贷款 100,000 LOC） 有了复利，你将有 3年约付款和您的债务将接近 400,000 ATO 是否允许不支付贷款以允许扣除 干杯 BC
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当它没有触发时你会这样做
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嗨 BC, 它的目的决定扣除额的贷款，而不是如何增加；它的服务来自
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这将如何影响 CGT 最终出售时，复利能否抵消 CGT
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不是真的 你的 CG 是成本基础和净售价的组合 贷款，是否抵扣，不影响成本基数 Alex
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所以即使额外的贷款可以抵扣，当IP最终售出时，这笔金额仍然会吸引CGT 是不是很容易
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BR>您将 Rixter 所说的利息可扣除性混合了两种不同的东西，这取决于您使用借来的资金，因为我说的是 CGT，它不受财产贷款或是否利息的影响贷款是否可抵扣 CG 受销售价格和成本基数的影响 除非您说的是土地，否则利息不构成您的成本基数的一部分 Alex
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让我这样说：场景 1：用 20 万美元贷款以 50 万美元购买的房产 我以 80 万美元的价格出售 CG 是 30 万美元 x 50% 折扣 15 万美元 场景 2：以 50 万美元购买的房产有了 20 万美元的贷款，我在第一年再融资高达 30 万美元，并将这 10 万美元用于私人目的，我将利息资本化 6 个月，然后我只支付租金的利息，我以 80 万美元的价格出售 CG 30 万 x 50% 150k 与该物业相关的融资和利息对 CG Alex 没有影响
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是的，我明白了，所以在这种情况下，提取供个人使用的 100k 的利息将被征税，并且 CGT 将欠最终售出时的10万美元（包括总CG）即使这10万用于投资和抵税，最终还是要支付CGT
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不，你还不明白100k 不征税，因为贷款收益不是应税收入 其利息不可扣税，因为它是供个人使用的 CG 不支付借款 CG 纯粹基于销售价值和成本基础 借款不会影响成本基础让我换一种说法：场景 1：我以 20 美元购买了一处房产0k, 200k 贷款 我在 10 年内以 500k CG 出售 300k x 50% 折扣 150k 场景 2：我以 200k, 200k 贷款购买房产 7 年后，我再融资并额外借了 250k 用于个人目的 现在贷款是 450k 250k 不征税，因为它是贷款收益 250k 美元贷款的利息不可扣除 我在另外 3 年以 500k 美元的价格出售 CG 300k x 50% 折扣 150k 请注意，两种情况下的 CG 是相同的，因为贷款不要影响成本基础 AlexNope 正如亚历克斯所说，个人借款的利息不可扣除，提取的股权不会影响您的 CGT
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我所说的不是 100k 不支付 CGT借来供个人使用，但是当房产被出售时，您的股权（+利息）减少了 10 万，但仍然需要支付 CGT，就好像您仍然拥有它一样
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股权和利息不是 CG 计算中的考虑因素 Alex< BR>评论
在重新阅读你写的内容后，我需要修改我所说的是的，你是正确的等等，CGT 将是估值减去成本基础 因此，例如，如果您必须出售，但您已经提取了 50 万股本，这对您必须支付的 CGT 没有影响 这就是杠杆可能让您陷入困境的地方如果您必须出售并利用大量股权，您可能会收到一份您没有现金的税单
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我同意这 10 万美元是应税的，因为它仍然是计算 CGT 的部分利润是否以及何时出售您出售并且没有足够的现金来支付 cgt 特别是如果您获利但价值下降并且您认为自己拥有的缓冲消失了
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