澳洲澳大利亚房产 我们已经做出决定... 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 经过 12-18 个月的 umming、aarhing 和战略规划 Hubby 和我终于做出了一个重大决定，出售我们的 PPOR 和 IP#1，并通过投入任何已实现的股权（在 IP# 上减少 CG）进入 IP#2 Why Well 1) 进入 IP#2，我们几乎可以免抵押拥有（在支付了相当丰厚的生活津贴和所有账单之后）每年 7 万美元以上的可支配净收入来投资更多的房产 在财务上，我们相信这个计划很有意义 我们已经完成了 IP#2仔细看了一下，对租户的状况感到相当震惊 - 看起来像一个炸弹现场政策！好吧，它只是一只小狗，但它的内部和外部都可以运行无论如何，我离题了我们需要付出一些努力，将房子和院子提升到我们乐于生活的水平，但没什么大不了的我们会在前 12 个月左右做的事情 在我们搬进来做任何工作之前我们会做的一件事是完成正式的估价，这样当到时候卖掉并继续前进时，我们只需要支付自从我们购买该物业以来，该物业略有增长，因此 CGT 非常少 从个人的角度来看，提议的 PPOR 是一辆 7 年的 4x2 车，配备了所有改装设备，位于一个不错的社区，并且有良好的侧面通道对于我们的船和露营拖车来说，这对我们目前的 PPOR 来说是个大问题生活空间（餐厅、家庭ly amp;休息室）比我们现在拥有的，虽然孩子们的卧室会更大，他们当然可以使用空间所以我们将不得不缩小并丢弃我们一些笨重的家具，并习惯于拥有更少的生活空间我们也认为这将是对我们年幼的孩子来说更好，因为房子在一个相对比较狭窄的地方，所以他们可以骑自行车等所以这是我们的计划，我会对任何意见感兴趣，尤其是那些做过类似事情的人缩小或出售其 IP 以重新开始的条款 Flatout
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只是一个快速的想法，但您正在出售财产，产生代理费，CGT（在 IP 上）等，以便您可以购买 IP一般不会退后一步，除非您出售的这些房产存在重大问题，或者您对您的 PPOR 有巨额债务你愿意搬家）Alex
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Declutteri ng 可以是一种宣泄，你会得到用不同的家具重新装修的所有乐趣我做的相反 - 从每周 200 美元的 1 居室搬到每周 50 美元的 4 居室，我最终得到了几个完全空荡荡的房间！亚历克斯所说的 - 我认为普遍的共识是，无限期持有比兑现更好，仅仅是因为所有这些费用
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他们也是我的想法，是的，您将无需抵押，直到您购买更多的投资，所以我似乎不明白债务问题为什么不保留你拥有的资产，将它们转化为投资，将股权再融资并将其用作存款继续购买所有减去与启动相关的销售成本和费用顺便说一句，我完全赞成退出策略，但是当你准备退休时，我把它留到积累阶段结束时，你可以偿还抵押贷款的唯一方法是通过到目前为止你的资产升值，并且卖掉它们，你正在减少你创造财富的风险
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嗨，平淡无奇，正如其他人所说，这对我来说也是一个倒退的步骤你有没有想过从你现有的银行释放你的 PPOR 头衔作为担保并离开与银行担保的债务通过您的其他 IP 您的 LVR 是否有能力这样做 这样您就不会减少您的资产基础和进一步资本增长和财富积累的风险，您也不会因不得不支付销售成本、代理费、印花税和CGT 等 等等 此外，您可以将您的 PPOR 所有权带到一家新银行用作担保，以借入其价值的 80% 用于进一步投资目的您是否有能力这样做
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你有吗？每个房产都有数字 市场价值 - 贷款 - 租金
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我会说这取决于你认为市场在短期 - 中期走向什么方向 如果你认为它是向下的并且你已经建立了一个在您的 PPOR 和 IP 1 中拥有良好的公平程度，并且您几乎可以无抵押，那么这听起来不像是一个糟糕的身份对我来说是为了增加利润 以 200,000 美元至 400,000 美元的价格出售 2 套房屋不会产生那么多的费用 对于它的价值，我在英国 - 市场正在下跌，销量已经下降这是一个与澳大利亚类似的供应短缺的市场 澳大利亚的基本面在收入倍数和利率方面更差 如果您想抽出时间离开市场并观察一段时间，我个人顺便说一句，我认为澳大利亚在信贷紧缩的影响方面落后英国大约 6 个月
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我同意其他人所说的倒退，但数字可能不存在支持保留 IP 以及保持餐桌上的食物 这可能是错误的，但我假设 IP 是 CF-ve 如果 IP#2 处于这种状态，那么将其启动的可能性有多大一点点和提高租金，也许对前任都这样做两者之间的 tra $50pw 可能会让一切变得不同，甚至可以得到更多 向你的 PM 说一下，稍微整理一下可能的租金是多少 从长远来看，出售可能不是最经济的奖励
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我不敢苟同，这将比根本不卖要多出数千倍 - 金钱明智和股权损失！
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如果市场下跌 20% - 30% 就不会未来 2 年 - 成本较低年 - 祝你好运！
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我同意任何事情都是可能的 然而，富人玩金钱游戏是为了赢，而穷人玩金钱游戏是为了不输，你看到区别吗？穷人玩金钱游戏就在防守而不是进攻ive，你赢得 Buckleys 和 NONE 的机会有多大！然而，这正是大多数人玩金钱游戏的方式。他们主要关心的是寻求生存和安全，而不是创造财富和富足。穷人专注于障碍！它归结为一个古老的问题，“杯子是半空的还是半满的”？我们这里不是在谈论积极的想法，而是在谈论你的习惯性观点 穷人基于恐惧做出选择 他们的大脑一直在寻找在任何情况下可能出现的问题 他们的主要思维模式是“如果没有怎么办”工作”；或者，更常见的是“它行不通”；中产阶级稍微乐观他们的心态是“我当然希望这行得通”；有钱人对他们生活中的结果负责，并按照“它会起作用，因为我会让它起作用”的心态行事。富人期望通过持续增长取得成功，这应该是首先投资的主要重点希望这有帮助
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp ;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的 Rixter， 1 感谢您在当前负面的市场情绪和澳大利亚盛行的 D+G 氛围中及时提醒成功的房地产投资者的心态 2 话虽如此，我个人认为，在足球比赛的真实环境中，除了拥有强大的前锋锋线球队要打进规定的进球，我们也需要一名优秀的“守门员”；在我们自己的防线上也得到其他后卫的支持，以便安全地接住进攻球，这样我们就可以进一步提高我们赢得比赛的机会，不是吗？ 3 中国人有这样的社交哲学一个国家的进步，quot;每前进 3-5 步，在向前冲刺之前考虑后退 1-2 步（重新巩固和进一步评估重新评估不断变化的环境）是适时的。再次朝着同一个方向”； 4 在某种程度上，我个人认为，这也是当前澳大利亚当地政治目前似乎正在走向的方向，当澳大利亚人民最近选择并决定投票支持 KR 的工党进入政府时，已经“无聊”了。和“累”；老约翰，尽管过去在约翰霍华德的自由联合政府下享受了长期的经济繁荣 5 进一步的评论和讨论，请 6 谢谢干杯，Kenneth KOH
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Kenneth，也许是开始一个话题新线程以免劫持这个
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另外要考虑的是，即使你时机正确，卖出后市场崩盘，你真的可以买回资产吗？出售和回购的成本（如果您的房产翻了一番，您可能需要支付 10% 的 CG 销售价格、3% 的代理费和另外 5% 的回购费用），此时信贷正在配给鸡或蛋的东西，但如果价格大幅下跌（例如 > 20%），这意味着市场融资非常紧张，事实上，您是否能够获得贷款以回购与您出售的资产相同价值的资产，尤其是假设（如上所述）您可能已经支付了销售价格的 13%（这直接减少了您的可用资产）例如，我现在查看我的投资组合，并说我卖掉了所有东西并支付了所有税款我没有相信我可以借到与我目前所欠的金额相同的钱，因为信贷比我贷款时更紧这是“现在卖出并等待它崩溃后再买回”人群不考虑的一个方面如果你'只是在一个财产之后，如果你的时间正确，你可能能够实现这一目标如果你有一个投资组合或想要建立一个投资组合，当市场是垃圾时你可能无法做到，因为垃圾市场（因此良好的购买）通常意味着信贷市场紧缩 Alex
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我在一定程度上同意，但我认为这更多对拥有多个资产的大型参与者而不是拥有 1 或 2 个 IP 的人的考虑 如果这些人正确地调用市场，现在插入利润并在价格下跌 20% 后在 2 年内重新购买 - 他们将能够为交易提供资金如果他们收回已释放的股权，则 LTV 会较低（任何人都可以赚钱）在熊市中祝你好运！希望您不会觉得有必要很快就摆脱任何高楼！在那篇文章中有一些非常幼稚的原声——“它会起作用，因为我会让它起作用”；让我休息一下
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这是阻止大多数人的开始 心理上是对失去的恐惧 通过获得知识来克服恐惧有勇气在一段时间内应用这些知识 结果就是经验 穷人和中产阶级玩游戏不输，富人和富人玩游戏赢你得到了你大部分时间关注的东西——听起来很熟悉的成功是 80% 正确的心态放大器； 20% 应用策略 也许对你有一些思考 Pom
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我假设你的 IP 在西澳是不是现阶段向市场充斥更多房产的最佳时机你认为他们会怎样与 2 年前相比，现在值得如果一些边远地区的房价下跌超过 20%，而且东西的售价远低于重置价值，当利率回落到 65% 时，你能以更便宜的价格回购吗（最终他们会将），这将是你最快的 10 万美元，我想如果你每年流血 3 万美元只是为了持有它们，那么它就是一个不同的故事
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嗨，亚历克斯（以及其他发布的人）类似的线路），我们一直在为同样的想法而苦苦挣扎 - 长期持有等 但是，我们目前被困在 3 个属性上，包括我们的 PPOR 我们的两个 IP 是 -ve 的（IP#1 不多，IP#2 很多）但在购买时，我们追求的是短期增长，并乐于对我们的高收入进行税收减免。但是，从那时起发生了两件事 - 1) 利率在上升（我们锁定在 644% amp；分别为 675%，但在 9 月有 312,000 美元从固定利息中扣除）2）我和丈夫仍然背负着学生时代的 FSS 债务在购买时，确定还款率的收入水平是基于总收入减去 -ve负债损失 不幸的是，ATO 在 200607 年更改了规则，因此我们无法再抵消这些损失 长话短说，这样做的结果是我们每年的总还款额增加了约 3000 美元/年 这意味着我们已经几乎达到了我们的可服务性限制 我们拥有以 LOC 形式针对我们的 PPOR 的权益用作存款，我们无法负担更多的还款 是的，我们可以降低 doc 并使用我们的 LOC 来偿还贷款，但我们只是对此感到不舒服，特别是因为我预计短期内我们现有物业的价值不会有任何增长虽然利率较高且可再生能源市场放缓，但我们希望能够购买、购买、购买大多数我们投资组合中的股权io 在我们的 PPOR 和 IP#1 我们预计包括 CGT 在内的总销售成本约为 35,000 美元 但是，如果我们对 IP 权利的销售进行计时，我们可以在 1-2 年内使用 CGT 资金，然后才不得不付给 ATO 现在我应该在我原来的帖子上说的是我们不在乎我们的计算表明，通过将我们的不可抵扣债务换成可抵扣债务与租金收入等进行抵销，我们可以用与我们目前的非抵扣债务相同的钱为 3-4 个 IP 物业提供服务。 - 可扣除债务 这甚至不包括更换我们目前正在服务的两个 IP 资产所以现在我们有多达 5-6 个 IP 加上我们的 PPOR 或者我们可以考虑其他房地产投资策略，例如细分、小型开发或重大翻新以增加价值 目前我们没有希望进行此类项目 底线是我们坚信，通过用可扣除债务取代我们的不可扣除债务，并更加谨慎和战略性地重建我们的房地产投资组合（并利用买方市场）我们实际上可以将我们的投资组合价值增加三倍 与我们将实现的额外 100-200K 美元资本收益相比，出售 35,000 美元的成本将相形见绌一年内我们可以持有的额外房产（基于 200 万美元房产的 5-10% 年增长率）Flatout
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您假设在低迷市场银行会根据您的服务能力计算提供贷款房地产市场甚至还没有下跌，银行已经在收紧标准 如果你确信它会为你工作，那么你已经做出了决定 谁知道它会如何运作 Alex 你考虑过债务回收吗那么在保持现有资产基础的同时
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你是对的 asdf，这是一个买方市场 不幸的是，就目前的情况而言，我们无法利用它是的，我们可以等到市场再次转向，或者我们可以在我对亚历克斯的回复中巩固我们的立场，应对下巴价格小幅下跌并购买，购买，购买！让我这么说吧，我们以 16.9 万美元的价格购买了我们目前的 PPOR，并预计以约 46.5 万美元的价格出售由于我们的位置距离曼杜拉市中心新开通的火车站 8 亿，我们没有看到这个郊区的价格下降事实上，我们周围的房产似乎很容易翻身我们在不到 3 年的时间里看到另一个 IP 增长了约 75% 我不会因为它可能卖到 10-15,000 美元而睡不着觉低于繁荣时期的水平 Flatout
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用 Pauline Hansen 的不朽话语请解释 Flatout
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个案基础，但对于价值翻倍的财产（不是比如说，如果你在过去 7 年里一直持有，这种情况很少见）卖方必须支付至少 10% 的销售价格（销售价格的一半 x 50% 折扣 x 40% 边际利率），可能还有 3% 的销售成本因此，对于 2001 年购买的价值 20 万美元的房产，最初是 100% LVR，现在是 400k（即 50% LVR），出售它可能需要 12k 的费用和 40k 的 CGT 所以收益将是 348k - 200k 148k 在 2 年内，假设市场下跌 20% 148k 增长到大约 163k（假设利息税后回报率为 5%） 你买回这个地方，现在 320k 花费你 5% 的费用（16k ) 所以你需要借 320 + 16 - 163 173k LVR 是 54% 当然如果你不卖，你的 LVR 现在是 625% (200k 320k) 差值是 35k 显然这些数字可以被按摩以给出任何东西你想要的结果，但如果我打算长期进入市场，那么差异并不大，而且你假设市场真的暴跌那么多，到那时你就可以借钱了也想知道这里的心理我会发现在真正的低迷时期（下跌 25%）更难触发购买作为普通投资者（我几乎不认为自己是大玩家，但我确实有多个 IP）如果我相信资产长期，我宁愿继续持有它亚​​历克斯

显然贷款正在收紧，但归根结底，银行可能会通过贷款获取资金 由于贷款将完全以财产为抵押，因此对于银行而言，这仍然是一种风险相对较低的策略。由我们的经纪人提出的情景，正是他为我们计算了活动后我们可以借多少的数字。总收入为 $190Kpa 和 $400K 股本，我们非常有信心银行会参加聚会我喜欢你的帖子，亚历克斯，不介意你扮演魔鬼的拥护者 - 事实上我很欣赏反馈Flatout
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银行通过以有利可图的利率贷款来赚钱如果他们的融资成本继续上涨，他们会收取更高的利率以补偿“完全以财产为抵押”的部分意味着他们的融资成本将低于无抵押贷款，但这都是相对的 当前信贷危机的问题是流动性全面萎缩银行不想放贷，但如果养老基金等只是拒绝购买抵押贷款支持证券，银行s 没有钱可贷 在任何情况下，以房地产为抵押的贷款，因为人们认为（认为）价格总是上涨 在一个没有的市场中，银行可能会在另一个方向上保守这意味着更保守的估值，可服务性计算等 但是你的 MB 是如何处理数字的 银行标准每天都在变化 谁会想到这么多资助者会简单地退出市场 我并不是说出售是错误的决定，但考虑到这是如何展开的，我会不要那么自信当市场下跌时我会咆哮回来作为投资者，我们需要银行贷款亚历​​克斯
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这就是你将所有收入都放入不可扣除债务贷款并从那里付款的地方您的投资因为还款是出于投资目的，所以它可以扣除您正在有效地将不可扣除的债务转换为可扣除的债务或债务回收
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嗨 Rixter，是的，我们已经考虑过这一点，但我们没有IP 中没有足够的股权来做到这一点即使我们这样做了，将现有的 PPOR 抵押转移到 IP 并不会改变其作为不可扣除债务的状态，这最终是我们试图摆脱 Flatout
评论< BR>可能会通过债务回收，也许你应该进一步研究它
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恐怕每周50美元的额外租金与购买另一个IP没有区别这个地方目前是租用的市场价值，因为我们每 6 个月缓慢提高租金 租户入住时完美无瑕，尽管他们选择保留租金，但租金与当时的标准挂钩，我真的很失望，他们以这样的方式拥有它我应该说房子很干净但非常非常杂乱 - 到处都是s@#t 前院井井有条，但曾经一尘不染的后院现在变成了炸弹现场 花园完全被毁了！他们还到处挂了几十张照片，所以大概他们在墙上放了几十个挂钩租赁协议中的标准条款不明确！而且我真的很讨厌一直定期检查并提供良好报告的物业经理她对租户的评价是他们非常喜欢这个地方并且像对待自己一样对待我们将此解释为他们正在照顾这个地方不做他们喜欢做的事！我们将给总理一些想法，但我们还没有决定如何处理租户把这个地方恢复到原来的样子，我严重怀疑他们的债券是否能支付成本它肯定不会支付我们的时间或损失的租金收入 Flatout
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我不认为你的计划是无债务的因为你的 PPR 中有潜在的资金被捆绑 没有提到出售你的财产的机会更大，除了没有债务，这是我过去的想法，但现在不会这样做 只是通过进一步获得股权并增加你的债务房产购买 如果你不能这样做，那么晚购买另一处房产只会让你回到类似的情况 你可能需要花一段时间才能继续前进，这可能会花费你，但可能比我没有读过的销售成本低很多所有帖子
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对不起，我太密集了 是的，我这是我们已经在使用的一种策略，但恐怕要以目前的转换速度摆脱不可扣除的债务需要很多很多年，甚至到能够提高我们的服务能力以实现购买的程度另一个 IP 采取这种长期方法的机会成本远高于合并以完全消除不可扣除的债务并重建更大、更平衡的房地产投资组合 Flatout
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为什么不加快速度，但要获得所有收入进入不可扣除债务并将您的可扣除债务偿还资本化
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查看我以前的回复我应该在我原来的帖子中更具体我们的意图是完全没有不可扣除的债务目前，综合负担我们的不可抵扣债务和重度齿轮的 IP#2（我们将通过变成我们的 PPOR 来解决）由于可服务性问题而阻止我们进一步投资 我们考虑出售并消除我们的不可扣除的债务是退后 1 步向前 3 步 Flatout
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你一直提到我个人不认识的课程有时防守位置是让你“赢”的位置。 - 曾经下过我称之为t的国际象棋按照我的看法并采取相应的行动——如果我看到熊市，我会相应地改变我的投资策略 无论你的心态多么积极，你都不能轻率地忽视市场，因为你显然是一个“赢家”；因此将“处于进攻状态”；你会继续买买买买
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听起来你已经考虑了每一个途径，正如你发布的那样，相信你的计划最适合你只有你知道你的情况，只有你（和老公）才能做出最明智的决定 你已经完成了总和，考虑了其他选项并得出结论 真的只剩下一件事要做了！
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a）你能判断熊市和牛市何时发生关于房地产 b) 这个所谓的市场是国家、州、城市还是郊区市场 您是在谈论宏观基本面、经济指标还是特定的房地产估值 c) 您如何改变投资房地产投资组合 您是否考虑了成本这样做，似乎更像是一场赌博，试图把握市场上涨或下跌的时机，但是您如何考虑每个地区的每个物业都会做不同事情的时机 d）您是否知道市场不会在之后复苏因此价格下跌不会是应考虑持有成本和长期持有策略，作为一种比出售房产更好的对冲策略，因为过去 15 年市场一直很好，而且可能会在某个阶段下跌（尽管如此）e ) 是你的退出策略等待市场下跌如果你卖得太晚并且你得到一个垃圾价格因为你像所有其他新手投资者一样在市场底部退出或者你的退出策略是在市场下跌之前退出听起来对我来说，您是在投机而不是将其视为长期投资评论

而不是玩防御性游戏再次来到他们的路上，他们必须抓住我认为会去做的每一个小财产，清理你的事务并清除你的杂乱，一旦你在你的 PPOR 完全还清了，出去打低球一些受苦的投机者和买便宜的房子，建新房，想做什么就做什么——所有这些都采用更清洁的税收策略和实力派
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他们为什么不存在！您只是选择不认识他们而将头埋在沙子中，这是他们的心态，他们的想法以及他们正在积极做的事情，这造成了巨大的阶级鸿沟的差异我同意，但这不应该成为焦点，因为您得到了您所要的专注于！也许这解释了你迄今为止的一些经历 正确的，但是只有在你采取了进攻性的行动以首先将自己置于那个位置之后！正确 你根据市场情况改变你的购买地点，并继续在有利的市场收购资产这并不意味着改变你的整体投资策略虽然所有市场相互独立运作，而且市场内有子市场循环，我希望这能为你提供通过财产哲学对成功有了更好的了解
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直截了当，此声明向我表明以下一项（或多项）适用：1）您实际上拥有少于 169,000 美元的不可扣除债务，鉴于您拥有 3 处房产，您应该考虑采取如此激烈的行动，这应该不是什么大问题，或者 2）您已经在房产升值时进行了再融资 如果是后者，您确实知道，如果您使用这些资金来购买可以抵扣利息的IP，即使贷款是用你的PPoR做担保的，如果我侮辱你的智商，你不要原谅我，但我不禁想知道你怎么会这么在意高水平l 考虑到上述陈述的私人债务当然，如果您已重新提取 20 万美元用于购买汽车和度假，我可以看到您的担忧，但您不会像我那样做那样的人，谢谢 Ausprop 您已经总结了很好 我们一直在与“永不出售”作斗争；意识形态和我们对当前 PPOR 的情感依恋 但我们坚信这一战略将使我们在未来的投资和投资选择方面处于非常有利的地位 这些利息和通货膨胀上升的时期不会很快消失，所以我们将接下来的几年视为重建更好、更强大的投资组合的最佳时机 就目前的情况而言，我们没有希望利用买家市场 Flatout
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我不确定所有这些类的东西我符合“穷人”的技术定义（家庭净收入低于 4 万美元），但这是我做出的生活方式决定，让我过上这种简单的生活无处可去，而不是 9-5 在城市工作 如果我 40 岁，他们会称之为“退休”
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嗨，Flatout，我理解你计划背后的概念 在你的 PPOR 上无债务意味着您不需要为您的居住地付款，这笔钱可以腾出来用于您的投资拥有无债务的 PPOR 还可以给您一种安全感 - 但如果您打算这样做，这可能是一种幻想提供您的 PPOR 作为安全性尽管 Flatout 只是一个问题，您是否能够以您需要的价格出售您的 PPOR 和 IP 1，以减少在当前市场上对 IP 2 的债务请注意“不要一直在修改您的投资组合”，顺其自然吧！ （我知道很难做到，但这些话中也有智慧！）Alex 说得对，能够在当前的市场上获得贷款这比一年前要困难得多！问候杰森
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