澳洲在当前金融市场条件下，澳大利亚房地产 LOE 是否仍然可行？悉尼

在澳大利亚地产投资



对于那些生活在 LOE 上或计划在不久的将来搬到 LOE 上的人，由于当前的银行紧缩，您的计划有何变化我最近一直在考虑 LOE 我的策略，虽然不久前对 SS 嗤之以鼻，但我的策略是将 LVR 降低到一个非常安全的水平，我建议银行保留大约 55-60% 20%，而您可以访问 20- LOE 25% 显然需要考虑您的财产持有量和生活方式费用这些是我正在研究的数字，并将在明年年底前实施，并暂时放下踏板
评论< BR>所以你认为银行仍然会来参加派对你会在最初的贷款中进行吗
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对不起，安娜，但我不明白最后一点
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LOE有风险嗨GoAnna！，我认为纯粹的LOE一直有压力想象一下连续 5 年持平（或下降）在第一对之后，当 LVR 开始增加时，IR 账单会增加，然后从情绪化的 SANF POV 开始，随着 LVR 和 IR 账单呈指数级增长，这将变得更加困难LoDocs 的退出，它可能会回到 JOB 或资产损失我的 LOE 版本有足够的 +ve cf 来满足基本需求，多样化的资产（股票和 IP），所以我预计某个地方会有增长，完全提取 IP 贷款，可用于 LOE 使用的大额未提取保证金贷款（低 LVR）和流动股份，因此我可以在短时间内获得现金 如果我不想 IMO LOE 有风险，我不希望再次访问银行，但这些风险是可以管理的 Cheers Keith
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我相信拥有与房地产价格负相关的资产将降低价格平稳期的风险 IMO 是必须的 LOE 方法需要调整以适应每个人 有很多资产类别可供选择，有很多构建方法 基思似乎有自己的版本适合他，我记得 Rixter 也有自己的方法 我的会再次不同
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A GoAnna 向 LOE 上的人提出的后续问题：是否存在价值降低的真正风险es 对你造成严重破坏 我想这取决于你拥有的缓冲量 例如，人们说他们通过多样化（即股票、财产等）来降低一个资产部门的风险，这意味着一个可能正在经历放缓，另一个有望继续前进 这听起来不错 - 但如果不是在一个资产类别中趋于平稳，而是实际上存在短期下降，它仍然有效吗？显然，长期策略可能仍然是合理的，但例如，如果你的 LOE 和它是是时候补足生活费和利息了——如果你的房产资产在上涨，但你的股票在下跌，导致你的整体资产变化不大，会发生什么
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申请贷款时靠什么生活你告诉银行贷款的目的是他们是否乐意给你 100 的有效现金，没有明确的目的，即兑现
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缓冲意味着一切史蒂夫，我倾向于同意你的观点，我想有 2 ma因素： 1 首先，缓冲需要足够大才能考虑到显着的平稳增长期 就我个人而言，我需要至少 10 年的缓冲 夸张地说，如果你有 20 年的缓冲（考虑到通货膨胀增加生活费用每年），我预计由于 20 年的零增长（我了解日本）2 其次，资产基础的规模需要足够大，以至于最小的增长可以覆盖你的年复一年的生活费 我认为 Dazzling 已经计算出，他的投资组合只需要 1% 的增长就可以支付生活费 在此基础上，他可以维持 5 年的平稳增长，然后只需 1 年的 5% 增长，并且他会很好 当然，将其与至少 10 年的缓冲结合起来，（​​或者更好的是 20 年的缓冲），而且从情感的角度来看，如果一个人是明智的并且有适当的缓冲和投资组合的规模，我认为 LOE 是很好 前几天在工作中，我发现一位同事因癌症活了 12 个月 我相信每个人都听说过类似的故事 我的观点是，生命和我们宝贵的时间是如此有限，而我们通常不会意识到这一点 是的，LOE 存在风险，但如果这些风险得到管理，生命太短暂了，不能不做你想做的事（对我来说，这是与我妻子共度美好时光），你永远不知道你的数字何时上升 我的 2 美分
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非常真实的土地 我想到了大缓冲，但正在考虑更小的基数 你是对的 - 基数越大，你需要的增长就越少
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嗨，史蒂夫，是的,LOE 的最大风险是波动性 - 增长资产（如 IP amp; 股票）在长期内呈指数增长，但需要管理短期风险 无论是拥有大量现金或 LOC 缓冲，还是预期将反周期性（例如，当 IP 下跌时股票上涨，反之亦然），或其他东西 与 LOC 不同，保证金贷款不能锁定我的管理方式是保持低 LVR（lt;40%），但最高IP 上的 LVR 并出售一小部分股份可以轻松放大；快速现金 LOC 被锁定，因此 IP 下降不应该成为问题 管理股票投资组合下降的另一种方法是购买 PUT 期权 - 它实际上只是防止下跌的保险 如果您将电子表格放在一起（amp; 使用合理的假设) 你会看到 LOE 的风险可以在一两个周期内消失 这是因为收入的增加大致与增长成正比，而支出却没有 干杯基思
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我认为是什么 GoAnna！正在发生，当前的信贷紧缩是否意味着您可能无法访问该缓冲区-对于小不列颠的观察者-“计算机说不” 有传言说 LOC 在美国被取消 Lodocs 在这里迅速消失 只需拥有一个大缓冲是不够的 - 获得该股权是必须减轻的风险另一点是，如果您通过大缓冲（例如 10 年的费用）来减轻风险，则 LOE 是一种相当低效的退休方式 有更好的方法降低风险而不是拥有大缓冲 IMO 问题在于增长（即使是最小的）是不稳定的——如前所述，日本已经有 20 年的增长 商业地产是波动性更大的资产类别之一（例如 1990 年它下降了连续 3 年下降 15%+）有人说当前的通讯道具条件与当时的 LPT 相似，在过去 6 个月里下降了 30-80%
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我认为这对我来说是个大灯泡时刻我从来没有真正考虑过我们以这种方式进行保证金贷款 - 主要是因为强制出售的想法仍然让我感到害怕将需要再次重新估值，这将暴露他们的下降停滞您为此目的使用保证金贷款的策略似乎否定了这种风险（假设我对您的理解正确）我还假设与 LOE 您通过拥有不同的贷方进一步分散了融资风险，由于某种原因，当我问我最初的问题时，我没有想到这一点
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是的，是的
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所有已经说了很多，尤其是在收入多样化的情况下，我补充说你不想在贷款的信封边缘 几乎没有文档，lo doc 对主流资助者来说仍然可以，但是多久我认为它的方式，我们在金融市场上还有一些减速带要走直到对证券化的货币有一些恢复的信心rtgage 市场，资金供应将更加有限 作为贷方，如果您的资金供应有限，您可以借给风险较低的借款人，或者在风险较高的东西上获得更好的保证金 ta rolf
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凭记忆史蒂夫·纳夫拉（Steve Navra）曾经为他的现金债券策略制定 5%，我个人认为这个比例略低于 2%，因为这个百分比更舒服 目前，如果我没有 10，我根本不会感到舒服通过我的 LOC 等安排的一年的收入现在我已经偏离了这个模式，并用我的股权购买了一个足够大的企业（一个在管理下的经营），这样你就可以用你的股权以另一种方式产生现金流也看过最近再融资，发现一些贷方降低了贷款的最大现金提取金额
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嘿，土地，几乎伴侣的妻子比那更保守标准栏设置为 01%，不幸的是，不是 1%几年前达到了1%的水平但是0事实证明 1% 有点困难 按照目前的情况，我们应该在 2 或 3 年内达到那个水平尽快达到 9 位数所需的牺牲承受了太多的压力和谈判，合同上与律师和其他松鼠作斗争 我们很快就会到达那里，但这将是一个滑向它而不是冲破障碍的情况说了这么多，当我们准备好 LOE 时，我认为贷款机构将关闭这些选择对我来说，最大的一点是在追求财富目标的同时不要错过家庭生活和健康。只是页面上的零
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嗨，令人眼花缭乱，哇 - 01%！这是非常保守的，但我更印象深刻的是它可能是2-3年内实现！恭喜队友，我相信这是经过大量的血汗和泪水（你真的是这里的许多人的灵感）你提到：“说了这么多，当我们准备好 LOE 时，我认为贷款机构将关闭这些选项”；你是说因为你认为你的投资组合所能获得的最大 LVR 会下降，这会让事情变得更加困难 例如，我正在努力建立一个价值 400 万美元的投资组合，我希望将其用于下一次悉尼繁荣（无论何时），并且一旦翻倍（无论何时），我将拥有 400 万美元的股权，其中我可以通过低 doc 在再融资的基础上将 80% 存入一个抵消账户（我认为这些是比可能被贷方减少的 LOC 更安全），这给了我 3200 万美元 每年 100,000 美元的生活费用（几乎是我真正需要的两倍），这给了我 32 年的缓冲 如果我可以达到的最大 LVR 是 60% ，这将给我 2400 万美元，相当于 24 年 我想要至少 10 年的缓冲，所以实际上，25% 的 LVR 将为我提供 100 万美元，即 10 年的缓冲 所以回到我最初的问题，您是否认为由于 LVR 较低或我缺少的其他东西而无法实现 LOE（也对您感兴趣您的意见 Keith) 干杯！
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Land - 我还不是 LOE，所以真的无法进一步评论 使用此工具的更有经验的投资者可能更适合提供建议
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Hi Land，最初的问题是什么 Cheers Keith 对不起 Keith，我的问题是为什么 Dazzling 认为 LOE（仅通过再融资）在未来可能是不可能的 我唯一能想到的就是 LVR 掉线low-docs 和 no-docs 和或利率变得太高而无法使其可行 但是，如果一个人有足够的缓冲能力来处理较低的 LVR，那么它仍然应该是可能的 对
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我们会看到！回答 GoAnna 的问题 - 我们目前正在经历再融资过程以增加我们的 LOC，进而为我们的 LOE 战略提供资金 当前的“银行紧缩”；根本没有与我们的贷方进行讨论，甚至没有提及我们没有计划改变我们当前的 LOE 策略，我们的贷方也没有要求任何我们已经提出“抛售”；并减少贷款，从而减少负扣税，或将自己与其他贷方分散等，但不，没有必要 我们非常保守地“设置”； （整体 LVR 约 45%）并且一直是“完整文档”；现在说简单的“一切照旧”还为时过早。因为我们仍然需要了解估值是如何产生的，当然，估值对于 LOE 过程非常关键所以我们会看到 LL
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Hi Land，我同意较低的 LVRs amp;更高的 IRs Dazzers 商业地产策略在积累阶段效果很好，但对于 LOE 来说，风险更大 Comm prop 更不稳定，在当前信贷环境下更有可能遭受再融资问题我会说退休来自 comm prop 是一种风险较小的放大器；比 LOE 更传统的方法 Refinancing resi IP 可能比 comm IP 的 refi 更容易 我相信在投资的增长阶段承担更高的风险是可以的，但在计划退休时需要稍微转变思想以更多地考虑风险比回报只有大缓冲的风险是银行可能会决定他们对你有足够的敞口；拒绝所有进一步的贷款 提取 LOC（价值 10 年）amp；将收益存入一系列定期存款会有所帮助 但是你想每隔几年经历一次 refi 的风险吗？我自己的策略是分散更多放大器；不依赖于只是一个缓冲正如上面提到的史蒂夫阿德尔，保证金贷款（目前）可以在 24 小时通知时提取 - 这实际上是我的 LOC 我认为保证金贷款不太可能受到 res IP 的信贷紧缩的影响，没有可服务性声明要求，保证金贷款 IR 可与 Var Rate 贷款 ATM 相媲美，而一篮子商业地产股票可能会在第一年支付 IP LOC 的所有利息；相当快地成为 cf +ve 干杯 Keith
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